【導讀】佳管理目標的過程。它要求以新的管理思想、管理手段來科學管理物業(yè)，為業(yè)。主和使用人提供優(yōu)質、高效、經濟、便捷的服務。為適應這一要求，深圳天安?？茖W的管理、優(yōu)質的服務，續(xù)寫天安物業(yè)所管項目國優(yōu)率100%的神話！為使管理服務工作更加貼近永潤大廈的“人”、“物”、“財”和“環(huán)境”，圳市中心區(qū)，交通便利，環(huán)境優(yōu)雅，東臨公園，西面遠眺深圳高爾夫球場，北望深南大道，為辦公樓區(qū)域，另外還有會所、停車場和其它物業(yè)設施、設備等。大廈規(guī)模較大，配套設。公司或機構的理想辦公場所。永潤大廈業(yè)主或租戶主要為商貿企業(yè)或公司，人員素質高、要求高，永潤大廈的文化建設將有一個什么樣的設計理念，并如何能在物業(yè)管理。應充分尊重深圳這個新移民城市多元文化的特點；永潤大廈的業(yè)主和祖戶基本屬于高收入或高學歷階層，物業(yè)管理企業(yè)所。我們提出構建“文化大廈”的理想模式，強調由物化管理上升到文化管理，致力于共用設施、設備的持續(xù)改進和功能提升

　　

【正文】 創(chuàng)商務會所的典范”； 我們的經營原則是“保本微利”，實現會所的良性運作； 我們的宗旨是“為業(yè)主營造一個溫馨親善的商務交流和休閑娛樂場所”。 大廈會所作為大廈業(yè)主或租戶商務交流、休閑娛樂活動的一個主要場所，它與一般純贏利性娛樂消費場所有較大的區(qū)別，一是服務對象相對集中，主要是本大廈業(yè)主和租戶；二是費用相對低廉，以“保本微利”為經營原則；三是以商務交流活 動為主。隨著業(yè)主對大廈配套設施要求的不斷提高，以及開發(fā)商對會所的重視程度不斷加強，會所的經營管理已成為物業(yè)管理的一個重要組成部分。經過我們對永潤大廈的初步調研，我們對永潤大廈會所的定位是“走精品服務之路，創(chuàng)商務會所的典范”。 永潤大廈是高檔辦公及商業(yè)大廈，建筑面積較大。同時，由于該大廈位于深圳新中心區(qū)，人流量較大，經我們到該地區(qū)調研，發(fā)現目前該片區(qū)價格適中、環(huán)境優(yōu)雅的商務休閑娛樂場所仍相對較少，因此，永潤大廈會所將會有一定的市場空間。我們現就永潤大廈會所的經營管理提出以下設想： 一、會所的經 營管理模式 目前，會所的管理模式基本有兩種，一種是由專業(yè)的會所管理公司負責管理，一種是由管理公司負責管理，將會所的管理納入大廈管理處的日常物業(yè)管理事務。根據我公司及永潤大廈會所的實際情況，擬采取第二種模式，由大廈管理處負責管理。管理處對一些投入資財不多、人員較少以及免費服務的項目天天讓您滿意 （包括茶藝室、棋牌室、乒乓球室、閱覽室、網吧等），進行直接經營管理；對于一些占用人力多、投入大、風險較高的經營項目將主要通過對外承包、管理處負責監(jiān)督的外包方式經營，化解經營風險。 會所組織架構圖： 職責關系說明： 管理處經理助理負責會所的整體規(guī)劃與經營，會所主管負責大廈會所的日常經營管理工作。 二、會所經營項目的設置 前幾年，由于一些發(fā)展商純粹以促銷為目的，盲目追求會所的豪華氣派、高檔次和服務項目的多而全，但消費者并不領會發(fā)展商的良苦用心，結果事與愿違，使得發(fā)展商及后來接管的物業(yè)公司背上了沉重的經濟包袱。經過幾年的房地產市場的起伏及物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，我們認為會所應走經濟實用之路，不應片面追求豪華氣派，否則會適得其反。從我們了解的情況看來，會所的這種定位是很切合實際的，我們 對永潤大廈會所設計的項目有健身、棋牌、乒乓球、茶藝室、咖啡廳、閱覽室等，這些基本上是業(yè)主和其他顧客樂于接受的消費項目。根據我們調查的實際情況，同時為配合樓盤銷售，提出以下兩點建議： （一）在房屋銷售期間，提前將會所裝修好，供購房者參觀，使會所成為樓盤的賣點之一； （二）場所裝修不一定要追求豪華氣派，但力求精致、高雅、舒適； 管理處經理助理 會所主 管 1 人 會所服務員 3 人 天天讓您滿意 三、會所的消費模式 一般而言，會所有其特定的服務對象，主要是服務好本大廈業(yè)主，原則上不對外開放。但如果僅僅局限于本大廈業(yè)主的消費將難以支撐會所的日常運作。為此，會 所將采取以下消費模式： 1．免費項目（如閱覽室等）及棋牌室只對本大廈業(yè)主開放； 2．其它收費服務項目（如健身、茶藝、咖啡廳等）可對外開放，但總體收費水平應不高于同類消費場所； 3．本大廈業(yè)主憑業(yè)主卡享有一定的優(yōu)惠。 會所在國內的興起只有短短的幾年時間，目前天安物業(yè)正在經營的會所中，涵蓋了各種檔次和類型，積累了豐富的會所運作經驗。在永潤大廈的會所經營管理上，我們將堅持“業(yè)主至上”的服務理念，以市場需求為導向，適時調整經營策略，同時學習其它會所的一些成功經營管理經驗，我們將把永潤大廈會所 經營成同類會所中的成功之作。 第二章 便民服務及收費標準 以業(yè)主需 求為基礎，提供便利、經濟、優(yōu)質的特色服務，是日常物業(yè)管理工作的一項主要內容。永潤大廈在規(guī)劃設計和服務定位上具有如下一些特點：大廈配套設施齊全，具有相對的獨立性；有一定規(guī)模，對大廈特色服務的需求（或潛在需求）較大；業(yè)主素質高，對特色服務的品位和深度要求亦高。 有鑒于此，需要大廈管理處依據自身能力開發(fā)一些特色服務項目的同時，建立一個較為完整的社會化服務體系，借助社會專業(yè)化公司的力量，提供全方位、多層次的綜合性服務 ，方可保證顧客日常生活舒適、便利、不假外求。 一、服務思路 天天讓您滿意 （一）提供種類齊全的服務項目，內容涵蓋顧客商務、辦公活動的各個方面。同時根據顧客需求的變化，在實際操作中不斷設計和推出滿足顧客個性化要求的服務項目，不提供過剩的服務產品（如：代辦電話申請、代郵代購物品等）。 （二）注重統(tǒng)籌與組織，確保無償服務項目提供的可行性。充分考慮顧客的承受能力，有償服務按略低于市場平均價格的標準向顧客提供。 （三）與社會服務機構、專業(yè)公司攜手，在大廈內定點定員服務，通過社會力量，開展專業(yè)化的各類特約服務。 （四 ）服務人員以兼職為主，同時招聘周圍地區(qū)部分下崗人員及熱心公益、具有特長的大廈成員，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一培訓。推行服務簽單，定期結算制度。 二、服務項目 無償服務 14 項： 類 別 項 目 內 容 代租汽車 商 代辦旅游手續(xù) 務 代訂車、船、飛機票 服 代寄代領郵件 務 代訂報刊、雜志 臨時代為保管小件物品 代聯系舉辦喜事慶典 禮儀服務 代聯系攝影、攝像 大廈內代購、代送鮮花、禮品 開設棋類活動場所 其它 邀請有關展覽和小型演出隊來大廈服務 義務宣傳安全用電常識，宣傳消防常識 天天讓您滿意 介紹社會服務、保安、保潔等 辦公室裝修咨詢 2. 有償服務 45 項 類 別 編 號 服 務 內 容 參考價格 (未定 ) 01 安裝熱水器 50 元 /臺 電 02 安裝吊扇 30 元 /臺 03 安裝燈具 20 元 /套 器 04 安裝用電明線 元 /米 05 換電表 30 元 /個 維 06 換鎮(zhèn)流器 20 元 /個 07 拆換燈管 5 元 /次 修 08 拆換業(yè)主入戶電源線 (50 米 ) 50 元 /次 09 拆換業(yè)主插座線 20 元 /次 安 10 拆換業(yè)主照明線 (30 米內 ) 30 元 /次 11 拆換業(yè)主電源開關 10 元 /個 裝 12 調試多制式彩電 30 元 /臺 13 調試組合音響 30 元臺 14 調試收錄機、 VCD 機 15 元 /臺 類 別 編 號 服 務 內 容 參考價格 (未定 ) 天天讓您滿意 15 貼瓷片 40 元 /m2 16 鋪普通地磚 40 元 /m2 17 貼墻紙 1 元 /m2 安 18 墻面刷新 2 元 /m2 19 安裝坐廁 150 元 /套 裝 20 安裝洗臉盆 50 元 /套 21 安裝防盜門 80 元 /個 維 22 換門鎖 20 元 /套 23 換水龍頭 (4＂口徑 ) 10 元 /個 修 24 換水表 (4＂口徑 ) 30 元 /個 25 換門窗玻璃 20 元 /m2 26 木門維修 20 元 /人 .小時 清 27 清 潔地毯 3 元 /m2 28 清潔玻璃 5 元 /m2 潔 29 地板打蠟 4 元 /m2 服 30 疏通地漏、廁所管道 30 元 /次 務 31 疏通排污管 30 元 /次 32 其他清潔服務 20 元 /小時 .人 33 打掃衛(wèi)生 15 元 /小時 “家 政” 34 送快餐 市價 35 上門收洗衣服（洗衣費另計） 2 元 /次 服務 36 辦公綠化、盆景造型 15 元 /小時 37 鐘點工 20 元 /小時 天天讓您滿意 禮 儀 38 租售鮮花盆景 市價 服 務 39 代接代送客 面議 40 長途電話 市價 商 41 傳真 6 元 /張 務 42 打字 元 /字 服 43 復印 元 /張（ A4） 務 44 洗車 1020 元 /輛 45 電子郵件 10 元 /次 說明： 有償服務的價格，以深圳市物價局有關規(guī)定及永潤大廈周邊市場平均價格為依據，按“略低于市場平均價格”的原則 ,合理確定。 三、日常服務措施 為切實做好便民 服務工作，我們擬向業(yè)主提供十四項無償服務和四十五項有償服務，同時應顧客需要不斷推陳出新。根據實際情況的業(yè)務需要，我們還將推出以下服務： （一）設立健康服務中心。我們將聯系有關單位定期在大廈內設立臨時健康中心，為業(yè)主提供健康咨詢、健身、醫(yī)療、保健等多方面的綜合性健康服務，提高業(yè)主的生活質量。 （二）完善大廈文化娛樂設施。利用大廈配套的文化用地或會所，我們將建立并不斷完善大廈的文化娛樂設施，如乒乓球室、桌球室、棋牌室、閱覽室等等，增加業(yè)主休閑娛樂的空間和場所，提高顧客的“軟環(huán)境”質量。 第六部分 E 時代物業(yè)管理的新舉動、新設想 天天讓您滿意 第一章 建立“物業(yè)信息島”，實現管理手段現代化 我們設想建立天安物業(yè)永潤大廈管理處網站，網站通過與 Inter 國際互聯網、政府主管部門的網絡系統(tǒng)、深圳總公司的計算機網絡的開放式聯接獲取大量信息，業(yè)主可通過上該網站得到相關管理服務信息，有利于信息的多層面?zhèn)鬟f。總之，隨著 IT業(yè)的發(fā)展，永潤大廈網絡系統(tǒng)將在我們的努力下成為一個“信息島”，從而滿足社會各界、物業(yè)管理人、業(yè)主（或租戶）之間對管理資源及信息共享的需求。 一、對大廈網絡平臺的新設想 （一）大廈服務 網上 自助查詢水費、電費、氣費、管理費、大廈內消費等費用清單，既使業(yè)主身 在外地，也可以通過授權身份登陸到大廈網站查詢各類費用。 網上預約大廈會所消費、社會服務、維修等服務。 大廈信息統(tǒng)計、投訴處理等服務。 （二）信息中心 大廈業(yè)主可以查詢與自己日常工作、生活息息相關的各類費用、物業(yè)管理、大廈新聞、公告等信息，并可以了解各種時事新聞。 （三）網絡學校 網上學校：在大廈內舉辦各類網上培訓班，如網頁制作、計算機培訓、英語培訓等；通過網絡使用各種互動教育軟件，享受全新的網上教學模式。 遠程教育：大廈可與 學校聯網，在大廈內接受輔導、查閱資料等，同學?？蓪崟r溝通，實現在職大學教育。 天天讓您滿意 （四）股市行情 與證券公司聯網，實時行情、技術統(tǒng)計、證券分析、委托交易一應俱全，真正高速實現“大戶室”。 （五）大廈電子商務 網上購物：業(yè)主在某一時間段內將訂單下到網上，由管理處統(tǒng)一匯總并配送。由于大廈網絡購物大多集中在與人們日常辦公緊密聯系的消費品上，故這部分的利潤相當可觀。通過服務產生的這筆利潤一部分補貼到業(yè)主身上，一部分作為管理處營運資金。 跳蚤市場：大廈業(yè)主或租戶可以從網上舊貨交易市場中互通有無，物業(yè)管理處通過管理 收取一定傭金。 中介服務：開展網上房屋、車輛租售、社會服務等中介服務。 （六）物業(yè)管理 提供專業(yè)的物業(yè)管理系統(tǒng)，一方面規(guī)范物業(yè)管理處的工作流程，提高管理水平；另一方面，業(yè)主可通過大廈網站隨時在網上查詢費用清單、服務申請、投訴等，增強物業(yè)管理處和業(yè)主之間的溝通。 （八）大廈內免費電子郵箱 （九）高速接入 Inter 及其它局域網 不限時限量，價格低廉。 高速接入 Inter 查詢資料、收發(fā)信息、網上購物等，高速接入其它商業(yè)機構局域網，方便辦公。 二、商務網絡能給開發(fā)商帶來的好處 （一） 短期利益 —— 有 利于促進樓盤銷售 1．真正實現“大廈信息化”，吸引購樓者 商務網絡能彌補許多信息化大廈只有硬件、沒有應用軟件的不足，真正為業(yè)主提供信息化大廈應有的網上信息服務以及各類增值服務，將信息化大廈落天天讓您滿意 到實處。有效提升大廈品質，改變房產的市場形象和市場價值，并最終促進樓盤銷售。 2．“零距離”溝通，有助于營造大廈文化 可以實現業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物業(yè)管理處間的“零距離”溝通，物業(yè)管理處可以更好地了解到大廈業(yè)主的特點，有助于開展豐富多彩的大廈活動，營造大廈特有的商業(yè)文化氛圍。 3．交互式管理與服務，樹立物業(yè)品牌 網絡大廈實 現了交互式的管理與服務，顧客可在網上查詢、投訴、報修、提出服務要求等，物業(yè)管理處可以深入到