【導(dǎo)讀】佳管理目標(biāo)的過(guò)程。它要求以新的管理思想、管理手段來(lái)科學(xué)管理物業(yè)，為業(yè)。主和使用人提供優(yōu)質(zhì)、高效、經(jīng)濟(jì)、便捷的服務(wù)。為適應(yīng)這一要求，深圳天安?？茖W(xué)的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，續(xù)寫(xiě)天安物業(yè)所管項(xiàng)目國(guó)優(yōu)率100%的神話(huà)！為使管理服務(wù)工作更加貼近永潤(rùn)大廈的“人”、“物”、“財(cái)”和“環(huán)境”，圳市中心區(qū)，交通便利，環(huán)境優(yōu)雅，東臨公園，西面遠(yuǎn)眺深圳高爾夫球場(chǎng)，北望深南大道，為辦公樓區(qū)域，另外還有會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)和其它物業(yè)設(shè)施、設(shè)備等。大廈規(guī)模較大，配套設(shè)。公司或機(jī)構(gòu)的理想辦公場(chǎng)所。永潤(rùn)大廈業(yè)主或租戶(hù)主要為商貿(mào)企業(yè)或公司，人員素質(zhì)高、要求高，永潤(rùn)大廈的文化建設(shè)將有一個(gè)什么樣的設(shè)計(jì)理念，并如何能在物業(yè)管理。應(yīng)充分尊重深圳這個(gè)新移民城市多元文化的特點(diǎn)；永潤(rùn)大廈的業(yè)主和祖戶(hù)基本屬于高收入或高學(xué)歷階層，物業(yè)管理企業(yè)所。我們提出構(gòu)建“文化大廈”的理想模式，強(qiáng)調(diào)由物化管理上升到文化管理，致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升

　　

【正文】 創(chuàng)商務(wù)會(huì)所的典范”； 我們的經(jīng)營(yíng)原則是“保本微利”，實(shí)現(xiàn)會(huì)所的良性運(yùn)作； 我們的宗旨是“為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)溫馨親善的商務(wù)交流和休閑娛樂(lè)場(chǎng)所”。 大廈會(huì)所作為大廈業(yè)主或租戶(hù)商務(wù)交流、休閑娛樂(lè)活動(dòng)的一個(gè)主要場(chǎng)所，它與一般純贏利性?shī)蕵?lè)消費(fèi)場(chǎng)所有較大的區(qū)別，一是服務(wù)對(duì)象相對(duì)集中，主要是本大廈業(yè)主和租戶(hù)；二是費(fèi)用相對(duì)低廉，以“保本微利”為經(jīng)營(yíng)原則；三是以商務(wù)交流活 動(dòng)為主。隨著業(yè)主對(duì)大廈配套設(shè)施要求的不斷提高，以及開(kāi)發(fā)商對(duì)會(huì)所的重視程度不斷加強(qiáng)，會(huì)所的經(jīng)營(yíng)管理已成為物業(yè)管理的一個(gè)重要組成部分。經(jīng)過(guò)我們對(duì)永潤(rùn)大廈的初步調(diào)研，我們對(duì)永潤(rùn)大廈會(huì)所的定位是“走精品服務(wù)之路，創(chuàng)商務(wù)會(huì)所的典范”。 永潤(rùn)大廈是高檔辦公及商業(yè)大廈，建筑面積較大。同時(shí)，由于該大廈位于深圳新中心區(qū)，人流量較大，經(jīng)我們到該地區(qū)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)目前該片區(qū)價(jià)格適中、環(huán)境優(yōu)雅的商務(wù)休閑娛樂(lè)場(chǎng)所仍相對(duì)較少，因此，永潤(rùn)大廈會(huì)所將會(huì)有一定的市場(chǎng)空間。我們現(xiàn)就永潤(rùn)大廈會(huì)所的經(jīng)營(yíng)管理提出以下設(shè)想： 一、會(huì)所的經(jīng) 營(yíng)管理模式 目前，會(huì)所的管理模式基本有兩種，一種是由專(zhuān)業(yè)的會(huì)所管理公司負(fù)責(zé)管理，一種是由管理公司負(fù)責(zé)管理，將會(huì)所的管理納入大廈管理處的日常物業(yè)管理事務(wù)。根據(jù)我公司及永潤(rùn)大廈會(huì)所的實(shí)際情況，擬采取第二種模式，由大廈管理處負(fù)責(zé)管理。管理處對(duì)一些投入資財(cái)不多、人員較少以及免費(fèi)服務(wù)的項(xiàng)目天天讓您滿(mǎn)意 （包括茶藝室、棋牌室、乒乓球室、閱覽室、網(wǎng)吧等），進(jìn)行直接經(jīng)營(yíng)管理；對(duì)于一些占用人力多、投入大、風(fēng)險(xiǎn)較高的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目將主要通過(guò)對(duì)外承包、管理處負(fù)責(zé)監(jiān)督的外包方式經(jīng)營(yíng)，化解經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 會(huì)所組織架構(gòu)圖： 職責(zé)關(guān)系說(shuō)明： 管理處經(jīng)理助理負(fù)責(zé)會(huì)所的整體規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)，會(huì)所主管負(fù)責(zé)大廈會(huì)所的日常經(jīng)營(yíng)管理工作。 二、會(huì)所經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的設(shè)置 前幾年，由于一些發(fā)展商純粹以促銷(xiāo)為目的，盲目追求會(huì)所的豪華氣派、高檔次和服務(wù)項(xiàng)目的多而全，但消費(fèi)者并不領(lǐng)會(huì)發(fā)展商的良苦用心，結(jié)果事與愿違，使得發(fā)展商及后來(lái)接管的物業(yè)公司背上了沉重的經(jīng)濟(jì)包袱。經(jīng)過(guò)幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏及物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，我們認(rèn)為會(huì)所應(yīng)走經(jīng)濟(jì)實(shí)用之路，不應(yīng)片面追求豪華氣派，否則會(huì)適得其反。從我們了解的情況看來(lái)，會(huì)所的這種定位是很切合實(shí)際的，我們 對(duì)永潤(rùn)大廈會(huì)所設(shè)計(jì)的項(xiàng)目有健身、棋牌、乒乓球、茶藝室、咖啡廳、閱覽室等，這些基本上是業(yè)主和其他顧客樂(lè)于接受的消費(fèi)項(xiàng)目。根據(jù)我們調(diào)查的實(shí)際情況，同時(shí)為配合樓盤(pán)銷(xiāo)售，提出以下兩點(diǎn)建議： （一）在房屋銷(xiāo)售期間，提前將會(huì)所裝修好，供購(gòu)房者參觀，使會(huì)所成為樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)之一； （二）場(chǎng)所裝修不一定要追求豪華氣派，但力求精致、高雅、舒適； 管理處經(jīng)理助理 會(huì)所主 管 1 人 會(huì)所服務(wù)員 3 人 天天讓您滿(mǎn)意 三、會(huì)所的消費(fèi)模式 一般而言，會(huì)所有其特定的服務(wù)對(duì)象，主要是服務(wù)好本大廈業(yè)主，原則上不對(duì)外開(kāi)放。但如果僅僅局限于本大廈業(yè)主的消費(fèi)將難以支撐會(huì)所的日常運(yùn)作。為此，會(huì) 所將采取以下消費(fèi)模式： 1．免費(fèi)項(xiàng)目（如閱覽室等）及棋牌室只對(duì)本大廈業(yè)主開(kāi)放； 2．其它收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目（如健身、茶藝、咖啡廳等）可對(duì)外開(kāi)放，但總體收費(fèi)水平應(yīng)不高于同類(lèi)消費(fèi)場(chǎng)所； 3．本大廈業(yè)主憑業(yè)主卡享有一定的優(yōu)惠。 會(huì)所在國(guó)內(nèi)的興起只有短短的幾年時(shí)間，目前天安物業(yè)正在經(jīng)營(yíng)的會(huì)所中，涵蓋了各種檔次和類(lèi)型，積累了豐富的會(huì)所運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。在永潤(rùn)大廈的會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理上，我們將堅(jiān)持“業(yè)主至上”的服務(wù)理念，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，適時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，同時(shí)學(xué)習(xí)其它會(huì)所的一些成功經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，我們將把永潤(rùn)大廈會(huì)所 經(jīng)營(yíng)成同類(lèi)會(huì)所中的成功之作。 第二章 便民服務(wù)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 以業(yè)主需 求為基礎(chǔ)，提供便利、經(jīng)濟(jì)、優(yōu)質(zhì)的特色服務(wù)，是日常物業(yè)管理工作的一項(xiàng)主要內(nèi)容。永潤(rùn)大廈在規(guī)劃設(shè)計(jì)和服務(wù)定位上具有如下一些特點(diǎn)：大廈配套設(shè)施齊全，具有相對(duì)的獨(dú)立性；有一定規(guī)模，對(duì)大廈特色服務(wù)的需求（或潛在需求）較大；業(yè)主素質(zhì)高，對(duì)特色服務(wù)的品位和深度要求亦高。 有鑒于此，需要大廈管理處依據(jù)自身能力開(kāi)發(fā)一些特色服務(wù)項(xiàng)目的同時(shí)，建立一個(gè)較為完整的社會(huì)化服務(wù)體系，借助社會(huì)專(zhuān)業(yè)化公司的力量，提供全方位、多層次的綜合性服務(wù) ，方可保證顧客日常生活舒適、便利、不假外求。 一、服務(wù)思路 天天讓您滿(mǎn)意 （一）提供種類(lèi)齊全的服務(wù)項(xiàng)目，內(nèi)容涵蓋顧客商務(wù)、辦公活動(dòng)的各個(gè)方面。同時(shí)根據(jù)顧客需求的變化，在實(shí)際操作中不斷設(shè)計(jì)和推出滿(mǎn)足顧客個(gè)性化要求的服務(wù)項(xiàng)目，不提供過(guò)剩的服務(wù)產(chǎn)品（如：代辦電話(huà)申請(qǐng)、代郵代購(gòu)物品等）。 （二）注重統(tǒng)籌與組織，確保無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目提供的可行性。充分考慮顧客的承受能力，有償服務(wù)按略低于市場(chǎng)平均價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)向顧客提供。 （三）與社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)、專(zhuān)業(yè)公司攜手，在大廈內(nèi)定點(diǎn)定員服務(wù)，通過(guò)社會(huì)力量，開(kāi)展專(zhuān)業(yè)化的各類(lèi)特約服務(wù)。 （四 ）服務(wù)人員以兼職為主，同時(shí)招聘周?chē)貐^(qū)部分下崗人員及熱心公益、具有特長(zhǎng)的大廈成員，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一培訓(xùn)。推行服務(wù)簽單，定期結(jié)算制度。 二、服務(wù)項(xiàng)目 無(wú)償服務(wù) 14 項(xiàng)： 類(lèi) 別 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 代租汽車(chē) 商 代辦旅游手續(xù) 務(wù) 代訂車(chē)、船、飛機(jī)票 服 代寄代領(lǐng)郵件 務(wù) 代訂報(bào)刊、雜志 臨時(shí)代為保管小件物品 代聯(lián)系舉辦喜事慶典 禮儀服務(wù) 代聯(lián)系攝影、攝像 大廈內(nèi)代購(gòu)、代送鮮花、禮品 開(kāi)設(shè)棋類(lèi)活動(dòng)場(chǎng)所 其它 邀請(qǐng)有關(guān)展覽和小型演出隊(duì)來(lái)大廈服務(wù) 義務(wù)宣傳安全用電常識(shí)，宣傳消防常識(shí) 天天讓您滿(mǎn)意 介紹社會(huì)服務(wù)、保安、保潔等 辦公室裝修咨詢(xún) 2. 有償服務(wù) 45 項(xiàng) 類(lèi) 別 編 號(hào) 服 務(wù) 內(nèi) 容 參考價(jià)格 (未定 ) 01 安裝熱水器 50 元 /臺(tái) 電 02 安裝吊扇 30 元 /臺(tái) 03 安裝燈具 20 元 /套 器 04 安裝用電明線(xiàn) 元 /米 05 換電表 30 元 /個(gè) 維 06 換鎮(zhèn)流器 20 元 /個(gè) 07 拆換燈管 5 元 /次 修 08 拆換業(yè)主入戶(hù)電源線(xiàn) (50 米 ) 50 元 /次 09 拆換業(yè)主插座線(xiàn) 20 元 /次 安 10 拆換業(yè)主照明線(xiàn) (30 米內(nèi) ) 30 元 /次 11 拆換業(yè)主電源開(kāi)關(guān) 10 元 /個(gè) 裝 12 調(diào)試多制式彩電 30 元 /臺(tái) 13 調(diào)試組合音響 30 元臺(tái) 14 調(diào)試收錄機(jī)、 VCD 機(jī) 15 元 /臺(tái) 類(lèi) 別 編 號(hào) 服 務(wù) 內(nèi) 容 參考價(jià)格 (未定 ) 天天讓您滿(mǎn)意 15 貼瓷片 40 元 /m2 16 鋪普通地磚 40 元 /m2 17 貼墻紙 1 元 /m2 安 18 墻面刷新 2 元 /m2 19 安裝坐廁 150 元 /套 裝 20 安裝洗臉盆 50 元 /套 21 安裝防盜門(mén) 80 元 /個(gè) 維 22 換門(mén)鎖 20 元 /套 23 換水龍頭 (4＂口徑 ) 10 元 /個(gè) 修 24 換水表 (4＂口徑 ) 30 元 /個(gè) 25 換門(mén)窗玻璃 20 元 /m2 26 木門(mén)維修 20 元 /人 .小時(shí) 清 27 清 潔地毯 3 元 /m2 28 清潔玻璃 5 元 /m2 潔 29 地板打蠟 4 元 /m2 服 30 疏通地漏、廁所管道 30 元 /次 務(wù) 31 疏通排污管 30 元 /次 32 其他清潔服務(wù) 20 元 /小時(shí) .人 33 打掃衛(wèi)生 15 元 /小時(shí) “家 政” 34 送快餐 市價(jià) 35 上門(mén)收洗衣服（洗衣費(fèi)另計(jì)） 2 元 /次 服務(wù) 36 辦公綠化、盆景造型 15 元 /小時(shí) 37 鐘點(diǎn)工 20 元 /小時(shí) 天天讓您滿(mǎn)意 禮 儀 38 租售鮮花盆景 市價(jià) 服 務(wù) 39 代接代送客 面議 40 長(zhǎng)途電話(huà) 市價(jià) 商 41 傳真 6 元 /張 務(wù) 42 打字 元 /字 服 43 復(fù)印 元 /張（ A4） 務(wù) 44 洗車(chē) 1020 元 /輛 45 電子郵件 10 元 /次 說(shuō)明： 有償服務(wù)的價(jià)格，以深圳市物價(jià)局有關(guān)規(guī)定及永潤(rùn)大廈周邊市場(chǎng)平均價(jià)格為依據(jù)，按“略低于市場(chǎng)平均價(jià)格”的原則 ,合理確定。 三、日常服務(wù)措施 為切實(shí)做好便民 服務(wù)工作，我們擬向業(yè)主提供十四項(xiàng)無(wú)償服務(wù)和四十五項(xiàng)有償服務(wù)，同時(shí)應(yīng)顧客需要不斷推陳出新。根據(jù)實(shí)際情況的業(yè)務(wù)需要，我們還將推出以下服務(wù)： （一）設(shè)立健康服務(wù)中心。我們將聯(lián)系有關(guān)單位定期在大廈內(nèi)設(shè)立臨時(shí)健康中心，為業(yè)主提供健康咨詢(xún)、健身、醫(yī)療、保健等多方面的綜合性健康服務(wù)，提高業(yè)主的生活質(zhì)量。 （二）完善大廈文化娛樂(lè)設(shè)施。利用大廈配套的文化用地或會(huì)所，我們將建立并不斷完善大廈的文化娛樂(lè)設(shè)施，如乒乓球室、桌球室、棋牌室、閱覽室等等，增加業(yè)主休閑娛樂(lè)的空間和場(chǎng)所，提高顧客的“軟環(huán)境”質(zhì)量。 第六部分 E 時(shí)代物業(yè)管理的新舉動(dòng)、新設(shè)想 天天讓您滿(mǎn)意 第一章 建立“物業(yè)信息島”，實(shí)現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化 我們?cè)O(shè)想建立天安物業(yè)永潤(rùn)大廈管理處網(wǎng)站，網(wǎng)站通過(guò)與 Inter 國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)、政府主管部門(mén)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、深圳總公司的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的開(kāi)放式聯(lián)接獲取大量信息，業(yè)主可通過(guò)上該網(wǎng)站得到相關(guān)管理服務(wù)信息，有利于信息的多層面?zhèn)鬟f?？傊S著 IT業(yè)的發(fā)展，永潤(rùn)大廈網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)將在我們的努力下成為一個(gè)“信息島”，從而滿(mǎn)足社會(huì)各界、物業(yè)管理人、業(yè)主（或租戶(hù)）之間對(duì)管理資源及信息共享的需求。 一、對(duì)大廈網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的新設(shè)想 （一）大廈服務(wù) 網(wǎng)上 自助查詢(xún)水費(fèi)、電費(fèi)、氣費(fèi)、管理費(fèi)、大廈內(nèi)消費(fèi)等費(fèi)用清單，既使業(yè)主身 在外地，也可以通過(guò)授權(quán)身份登陸到大廈網(wǎng)站查詢(xún)各類(lèi)費(fèi)用。 網(wǎng)上預(yù)約大廈會(huì)所消費(fèi)、社會(huì)服務(wù)、維修等服務(wù)。 大廈信息統(tǒng)計(jì)、投訴處理等服務(wù)。 （二）信息中心 大廈業(yè)主可以查詢(xún)與自己日常工作、生活息息相關(guān)的各類(lèi)費(fèi)用、物業(yè)管理、大廈新聞、公告等信息，并可以了解各種時(shí)事新聞。 （三）網(wǎng)絡(luò)學(xué)校 網(wǎng)上學(xué)校：在大廈內(nèi)舉辦各類(lèi)網(wǎng)上培訓(xùn)班，如網(wǎng)頁(yè)制作、計(jì)算機(jī)培訓(xùn)、英語(yǔ)培訓(xùn)等；通過(guò)網(wǎng)絡(luò)使用各種互動(dòng)教育軟件，享受全新的網(wǎng)上教學(xué)模式。 遠(yuǎn)程教育：大廈可與 學(xué)校聯(lián)網(wǎng)，在大廈內(nèi)接受輔導(dǎo)、查閱資料等，同學(xué)?？蓪?shí)時(shí)溝通，實(shí)現(xiàn)在職大學(xué)教育。 天天讓您滿(mǎn)意 （四）股市行情 與證券公司聯(lián)網(wǎng)，實(shí)時(shí)行情、技術(shù)統(tǒng)計(jì)、證券分析、委托交易一應(yīng)俱全，真正高速實(shí)現(xiàn)“大戶(hù)室”。 （五）大廈電子商務(wù) 網(wǎng)上購(gòu)物：業(yè)主在某一時(shí)間段內(nèi)將訂單下到網(wǎng)上，由管理處統(tǒng)一匯總并配送。由于大廈網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物大多集中在與人們?nèi)粘＾k公緊密聯(lián)系的消費(fèi)品上，故這部分的利潤(rùn)相當(dāng)可觀。通過(guò)服務(wù)產(chǎn)生的這筆利潤(rùn)一部分補(bǔ)貼到業(yè)主身上，一部分作為管理處營(yíng)運(yùn)資金。 跳蚤市場(chǎng)：大廈業(yè)主或租戶(hù)可以從網(wǎng)上舊貨交易市場(chǎng)中互通有無(wú)，物業(yè)管理處通過(guò)管理 收取一定傭金。 中介服務(wù)：開(kāi)展網(wǎng)上房屋、車(chē)輛租售、社會(huì)服務(wù)等中介服務(wù)。 （六）物業(yè)管理 提供專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理系統(tǒng)，一方面規(guī)范物業(yè)管理處的工作流程，提高管理水平；另一方面，業(yè)主可通過(guò)大廈網(wǎng)站隨時(shí)在網(wǎng)上查詢(xún)費(fèi)用清單、服務(wù)申請(qǐng)、投訴等，增強(qiáng)物業(yè)管理處和業(yè)主之間的溝通。 （八）大廈內(nèi)免費(fèi)電子郵箱 （九）高速接入 Inter 及其它局域網(wǎng) 不限時(shí)限量，價(jià)格低廉。 高速接入 Inter 查詢(xún)資料、收發(fā)信息、網(wǎng)上購(gòu)物等，高速接入其它商業(yè)機(jī)構(gòu)局域網(wǎng)，方便辦公。 二、商務(wù)網(wǎng)絡(luò)能給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的好處 （一） 短期利益 —— 有 利于促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售 1．真正實(shí)現(xiàn)“大廈信息化”，吸引購(gòu)樓者 商務(wù)網(wǎng)絡(luò)能彌補(bǔ)許多信息化大廈只有硬件、沒(méi)有應(yīng)用軟件的不足，真正為業(yè)主提供信息化大廈應(yīng)有的網(wǎng)上信息服務(wù)以及各類(lèi)增值服務(wù)，將信息化大廈落天天讓您滿(mǎn)意 到實(shí)處。有效提升大廈品質(zhì)，改變房產(chǎn)的市場(chǎng)形象和市場(chǎng)價(jià)值，并最終促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售。 2．“零距離”溝通，有助于營(yíng)造大廈文化 可以實(shí)現(xiàn)業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物業(yè)管理處間的“零距離”溝通，物業(yè)管理處可以更好地了解到大廈業(yè)主的特點(diǎn)，有助于開(kāi)展豐富多彩的大廈活動(dòng)，營(yíng)造大廈特有的商業(yè)文化氛圍。 3．交互式管理與服務(wù)，樹(shù)立物業(yè)品牌 網(wǎng)絡(luò)大廈實(shí) 現(xiàn)了交互式的管理與服務(wù)，顧客可在網(wǎng)上查詢(xún)、投訴、報(bào)修、提出服務(wù)要求等，物業(yè)管理處可以深入到