【導(dǎo)讀】新房地產(chǎn)資料近千個。以及國家、省、市物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)；地理位置、使用功能等相關(guān)資料；面積266770平方米，住宅面積248370平方米，綠化率大于35%。配套有地下停車場約平方米共個車位；有幼兒園、會所、社區(qū)健康服務(wù)中心文化動站、老年活動中心、居委會等多種配套設(shè)施。家居智能安防系統(tǒng)、燃氣遠程抄表、閉路監(jiān)控、停車場和門禁“一卡通”、先進的智能化配套設(shè)施，使住戶盡享高科技、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)帶來的安全舒適的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。

　　

【正文】 理機折舊費和維護費 2 臺共 45 萬， 8 年折舊，維護費 700元 /月 450000247。8247。12+700 四、 清潔衛(wèi)生費 小計 1+??+7 綠化養(yǎng)護費測算表 類別： (萬元 /月 ） 序號 項目 測算依據(jù) 測算式 測算結(jié)果 ) 占總 % 備注 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 28 1 服裝費 8個人 ,冬裝 100 元 /套 ,每人 2套 ,夏裝90 元 /套 ,每人 2 套 10028+9028 2 工具費 剪草機 3400 元 ,綠籬機 1800 元 ,3 年每月維護費 200,元 ,清運車 2 臺 ,700元 /臺 247。24,每月維護費每部 20 元 ,其它簡單工具每月 500 元 (3400+1800)247。36+(2200)+(2700247。24+220)+500 3 農(nóng)藥化肥 綜合測算每平米 元 /年 ,綠地面積38000 平米 38000247。12 4 綠化水費 綜合測算每平米月 噸 ,每噸 38000 5 補苗費 綜合測算 五、 綠化養(yǎng)護費 小計 1+??+5 公共秩序管理費測算表 類別：支出（月） 序號 項目 測算依據(jù) 測算式 測算結(jié)果 (萬元 /月 ) 占總 % 備注 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 29 1 服裝費 每人冬夏裝 4 套 ,每套 150 元 ,共 121人 1504121247。12 2 裝備費 對講機 42 部 ,2050 元 /部 ,3 年更新 ,發(fā)射臺 1部 5000元 ,5 年更新 ,對講機附件維護費每部 200元 /年 ,巡邏自行車 24輛 , 300 元 /輛 ,1 年更新 ,維護費每輛月 10 元 205042247。3247。12+5000247。5247。12+20042247。12+30024247。12+1024 3 低值易耗 ,辦公 ,業(yè)務(wù)費 綜合測算每人 20 元 /月 20 121 4 停車場設(shè)施設(shè)備維護費 道 閘 4個 6600元 /個、崗?fù)?4個 12020元 /個 6 年折舊、維護費 300 元 /月，車位線及附件維護費 2500 元 /月， (66004+120204)247。6247。12+300+2500 5 保險費 小區(qū)公共責(zé)任保險 7000 元 /年 ,300元 /位年 ,1180 個車位 ,按 80%計算 (7000+3001180)247。12 6 車位租金 100 元 /位 年， 1180 個車位，按 80%計算 1001180247。12 六、 公共秩序管理費 小計 1+??+6 電費及其它費用測算表 類別：支出 (萬元 /月 ) 序號 項目 測算依據(jù) 測算式 測算結(jié)果 占總 % 備注 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 30 七 公用電費 總電力日均使用電量： 度 30 天 元 /度 八 業(yè)主委員會辦公費 一年 5 元 /戶，共 2030 戶 20305 元 247。12 九 不可預(yù)見費 一至八項之和的 2%計 一 +??+ 六 2%, 2% 十 物業(yè)管理傭金 一至九項之和的 10% 一 +??+ 七 10% , 10% 十一 稅收 一 +??+ 六 +八 ??+ 十之和的 5% 一 +?+ 六 +八 +九 +十5%,5% 小 計 七 +??+ 十 一 總支出 一 +??+ 十 二 結(jié)余 =總收入 總支出 注：業(yè)主委員會辦公費根據(jù) 深圳市業(yè)主管理委員會規(guī)則 (試行 )第二章第五條制定。 可園智能化維護費測算表 單位： (萬元 /月 ) 序號 項目 測算依據(jù) 測算式 測算結(jié)果 占總 % 備注 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 31 一、 智能化維護費（收入） 1 智能化維護費 總戶 2030 戶 ,每戶 16元 ,入住率 95% 16 元 203095% 一、 智能化維護費（支出） 1 網(wǎng)絡(luò)工程師 1 名 ,每人月總工資 3500 元 3500元 1 2 網(wǎng)絡(luò)管理員 2 名，月總工資 2020 2020元 2 3 工資附加費 社保 %、福利 14,工會 2%、%、加班 2%、人員工資總額的 38% 萬元 38% 5 服裝費 2 名管理人員每人年 3 套 ,每套 800 元 800元 23247。12=400 4 低值易耗 ,辦公 ,業(yè)務(wù)費 ,培訓(xùn)費 2 名技術(shù)人員人均月消耗 300 元 300元 2 6 智能化設(shè)備用電 樓層交換機 108 臺 ,30W/臺 ,主干交換機 1 臺 ,計算機 1 臺 ,400W/臺 ,LED 1 臺 ,一天 12小時 (108+1+1)24+110= 30 天 元/KWH 7 管理中心設(shè)備維護 綜合測算每月維護費 4000 元 4000元 8 智能化網(wǎng)絡(luò)運行費用 綜合測算 2020元 2020元 9 家庭安防報警自動抄表等系統(tǒng)維護費 綜合測算每月維護費 5000 元 5000 元 10 閉路監(jiān)控系統(tǒng) 綜合測算每年維護保養(yǎng) ,更換材料費 ,30000 元 /年 30000元 247。12 11 巡更系統(tǒng)維護 14 套 ,綜合測算 500 元 /月 500元 12 不可預(yù)見費 1+??+8 的 2% 13 物業(yè)管理傭金 1+??+9 的 10% 14 稅收 1+??+10 的 5% 合 計 1+??+14 結(jié)余 收入 支出 注 :智能化人員還需維修人員協(xié)助 ,人員費用未計入 . 管理措施 GUANLICUOSHI 可園的物業(yè)管理服務(wù)分為前期管理和正常期管理兩個階段，在日常管理服務(wù)中 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 32 按公司 ISO9000 物業(yè)管理質(zhì)量體系運作能完成基本服務(wù)，但針對可園物業(yè)智能化、網(wǎng)絡(luò)化的特性，業(yè)主的服務(wù)需求和期望，為順利實施“數(shù)字化社區(qū)、零距離服務(wù)”的管理思路和做法，達到可園實施特色管理、提供特色服務(wù)的目的，管理處對前期管理階段、正常期管理階段存在的所有服務(wù)流程進行了識別和分析，對其中的特 殊流程、重要流程、新增流程進行重新設(shè)計并制定了相應(yīng)的措施，這些措施主要有： ? 接管驗收實施措施 ? 辦理入住實施措施 ? 裝修監(jiān)管實施措施 ? 日常事務(wù)實施措施 ? 綠化保潔實施措施 ? 公共秩序?qū)嵤┐胧? ? 機電管理實施措施 ? 智能化管理實施措施 ? 社區(qū)網(wǎng)絡(luò)管理與服務(wù)措施 ? 社區(qū)服務(wù)實施措施 本方案僅列舉了接管驗收、入住辦理、裝修監(jiān)管三個措施作為本方案的參考資料： 一、 接管驗收實施措施 成立可園籌備處，主要是準(zhǔn)備和了解有關(guān)可園的土建資料、配套資料、智能化資料、入住資料及相關(guān)表格。為日后的接管驗收、入住辦理、裝修監(jiān)管等工作做 準(zhǔn)備，并為未來可園的管理進行了周密的調(diào)研和策劃。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 33 （一）準(zhǔn)備階段 人員分組 按土建 (含室內(nèi)部份 )、機電、消防、智能化等專業(yè)項目進行人員分工，負責(zé)對小區(qū)的公共配套設(shè)施設(shè)備的驗收和接管。 ① 機電組： 由邵茂中、陳樂華負責(zé)，將供水、供電、消防、電梯、智能化系統(tǒng)的資料按序收集，設(shè)計各種驗收記錄表，交籌備處匯總審閱后存檔。 ② 工程組： 由徐春負責(zé)，整理、收集、繪制各種示意圖交辦公室匯總，設(shè)計各種項目驗收記錄表，報籌備處審閱存檔。 A、住戶門內(nèi)部分： 地面、墻體、天花、水、電、氣、門窗、陽臺、衛(wèi)生間、廚房、 排水、空 調(diào)孔、對講、門鎖。 B、住戶門外部分： 消防通道、層間走廊、扶手、各種門、窗、強電井、弱電井、管道井、保 潔間、天面平臺、排污井、化糞池、各種井體井蓋、墻體、地面、天花、 雨水管系、排污管系、地下管網(wǎng)、大堂、廣場、地下室、車道、停車場及 停車用水泥墩、公共衛(wèi)生間、地下管理用房、綠化水系、廣場涼亭、店面、 公共電照、開關(guān)、熟悉以上項目的施工情況，收集相關(guān)資料，重點收集大 堂平面圖、層間平面圖、地下室停車場平面圖，繪制：層間消防疏散平面 圖、各種房屋平面圖（土建）、地下停車場平面圖、入住辦理辦公室（帶 衛(wèi) 生間平面圖及材料報價工期報告）、設(shè)計各種驗收記錄表。 ③ 事務(wù)組： 由謝志生負責(zé)，熟悉小區(qū)各型房層基本情況，報辦公室備案。同工程組熟悉戶內(nèi)各種設(shè)備及各種戶型的結(jié)構(gòu)布局，熟悉供水、排水、供電、供氣、電視、電話、對講、安防系統(tǒng)的管網(wǎng)走向、功能使用等，熟悉小區(qū)內(nèi)各型房屋數(shù)量、面積、方位等，報籌備處備案。 ④ 裝修組： 由徐春負責(zé)，熟悉各型房層結(jié)構(gòu)，選擇裝修垃圾堆放點，了解并熟悉市政府關(guān)于“家居裝修”法規(guī)條例，了解交納裝修稅的全過程，繪制各型房層 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 34 結(jié)構(gòu)平面圖。（工程組已繪制）報辦公室備案。 相關(guān)資料準(zhǔn)備 ① 由籌 備處主任負責(zé)。 ② 可園物業(yè)驗收、入住、裝修資料整理匯總后交領(lǐng)導(dǎo)小組審定。 ③ 收費標(biāo)準(zhǔn)及樓宇裝修外觀標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)資料請示報告，呈市主管部門及市住宅局批準(zhǔn)。 ④ 資料印刷。 辦公設(shè)備、裝備計劃 ① 辦公設(shè)備： 計算機、刻字機、復(fù)印機、空調(diào)、打印機、桌椅、交件柜、過塑機、驗鈔機、 點鈔機。 ② 裝備：各類工具、對講機。 ③ 制作類： 各類牌匾、導(dǎo)向指示、場景布置、入住儀式由買莉娟負責(zé)，電梯轎廂加封、 入住辦理點加封、裝修辦理點加封、員工宿舍加封由徐春負責(zé)。 人員培訓(xùn) 制定《可園接管人員專業(yè)培訓(xùn)方案》，由邵茂中、 徐春、謝志生、陳樂華、買莉娟負責(zé)起草，交籌備處審批后組織實施。 （二）驗收接管階段 由籌備處主任牽頭總負責(zé)，組織各專業(yè)小組按各專業(yè)不同類別驗收接管。 驗收接管程序 ① 初驗： 同住宅