【正文】 料 大廈自動噴淋系統(tǒng)資料 大廈電梯資 料 大廈室外工程資料 其它相關(guān)竣工資料 天天讓您滿意 第三部分 物業(yè)管理服務(wù)方式的定位和配合銷售的措施 第一章 物業(yè)管理服務(wù)方式的定位 一 、銷售對象定位 永潤大廈坐落于深圳市新中心區(qū)，在未來的幾年里，這里將成為深圳市新的商業(yè)、文化和商務(wù)金融中心，加上便利的交通、良好的自然和人造景觀，將使整個大廈及周邊區(qū)域的影響力和吸引力得以很大的提升，使之成為實力派商業(yè)、貿(mào)易、金融等公司以及新興高科技產(chǎn)業(yè)公司理想的辦公場所。 二、物資裝備計劃 : 附表 1：永潤大廈管理處行政辦公用品 名 稱 數(shù) 量 單價（均價） 合 計 備 注 辦公桌椅 8 套 會議桌椅 1 套 打印機(jī) 1 臺 復(fù)印機(jī) 1 臺 電腦設(shè)備 3 套 空調(diào)機(jī)（分體式、柜式） 2 套 傳真機(jī) 1 臺 保險柜 1 臺 照相機(jī) 1 臺 大廈文化活動用 電話 3 部 包安裝 檔案、資料柜 2 套 整體制作 員工服裝 38X2套 各類標(biāo)識牌 1 批 各類辦公用品 1 批 飲水機(jī) 1 臺 棉大衣 38 件 音響 1 套 大廈文化活動用 VCD 1 部 大廈文化活動用 電視機(jī) 2 部 2500． 00 大廈文化與宿舍用 入駐、辦公資料 1 批 寢具 10 套 廚具 1 套 雨衣 5 件 手電筒 5 把 茶幾 2 套 電風(fēng)扇 3 臺 衣柜 3 套 小 計 附表 2：永潤大廈管理處維修工具及清潔工具 名 稱 數(shù) 量 單 價 合 計 備 注 75 型室內(nèi)疏通機(jī) 1 臺 8KVA 型電焊機(jī) 1 臺 沖擊鉆 1 個 砂輪切割機(jī) 1 臺 手電鉆 1 個 臺鉗 1 臺 梯子 1 把 萬用表 2 臺 搖表 1 臺 潛水泵 1 臺 2 寸套絲機(jī) 1 臺 測試儀表 2 套 吸塵吸水器 2 臺 高 /低壓沖水機(jī) 1 臺 清潔及澆花用膠管 600 米 機(jī)動噴霧器 1 臺 電工工具 4 套 電流表 2 塊 木工工具 1 套 高空作業(yè)工具 1 套 常用材料備件 1 批 吸塵機(jī) 1 臺 手推垃圾清運(yùn)車 3 臺 手推式剪草機(jī) 1 部 綠籬修剪機(jī) 1 部 清潔工具 4 套 綠化工具 2 套 鐵架床與木床 10 套 （均價） 地毯清洗機(jī) 1 臺 1000 1000 小計 附表 3：永潤大廈管理處治安、交通、消防裝備 名 稱 數(shù) 量 單 價 合 計 備 注 無線對講系統(tǒng) 6 臺 消防工具 1 套 自行車 4 輛 云梯 1 架 訓(xùn)練器材 1 套 警棍 5 棍 防毒面具 10 副 鋼盔、消防斧頭、專用 扳手、消防靴等 10 套 物品搬運(yùn)便民服務(wù)車 2 輛 不可預(yù)見裝備費 小 計 總計： 207450 RMB 天天讓您滿意 第五章 檔案資料管理 物業(yè)檔案是對前期開發(fā)成果的記錄和繼承，是當(dāng)前實施物業(yè)工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，是物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)工作。通過將崗位的職責(zé)與要求進(jìn)行量化，量化考核得分與 員工的工資漲幅、職務(wù)升遷直接掛鉤。 第三章 基層人員的培訓(xùn)與全體員工的考核 一．永潤大廈管理處的培訓(xùn) 系統(tǒng)模式 永潤大廈管理處培訓(xùn)持續(xù)改進(jìn)系統(tǒng)： 服務(wù) 現(xiàn)代化的物業(yè)管理對從業(yè)人員的素質(zhì)提出了越來越高的要求，為保證整體運(yùn)作能夠 公司要求 顧客 培訓(xùn)設(shè)計并實施（ D） 有針對性的進(jìn)行諸如：禮儀形象、專業(yè)技能、與顧客溝通技巧等方面的培訓(xùn) 培訓(xùn)目的（ P） 確定目的、范圍及策略 稽查、測評、適應(yīng)市 場 新 變 化 等 （ C） （ C） 優(yōu)化培訓(xùn)流程（ A）重設(shè)計、實施 員工需求 有充分的人員保障，需建立一套科學(xué)的人力資源管理體系，其中員工的培訓(xùn)至關(guān)重要。 保安班長 男性 30歲以下 大 專 三年以上保安管理工作經(jīng)驗 保潔班長 不限 男性： 40歲以下 高 中 ，女性 ； 保潔員 不限 女性： 35歲以下 初 中 ，動作麻利 。 1人 物業(yè)管理員 大專學(xué)歷，建筑或工民建專業(yè)，持有物業(yè)管理上崗證，具有物業(yè)管理經(jīng)驗，熟悉 ISO9001質(zhì)量管理體系。 1人 管理處 經(jīng)理助理 大學(xué)本科以上學(xué)歷，在天安物 業(yè)從事物業(yè)管理工作兩年以上，具有豐富的理論知識和實踐經(jīng)驗，并具有很強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力，具內(nèi)審員資格。 （二）若由天安物業(yè)管理，我們將設(shè)立永潤大廈管理處，全面負(fù)責(zé)大廈物業(yè)管理工作。 （七）大廈管理服務(wù)中心值班人員（客戶助理）的職責(zé)是在管理服務(wù)中心值班，建立管理 處與業(yè)主之間的服務(wù)平臺 ,處理客戶投訴與咨詢 ,并將業(yè)主的需求信息迅速、準(zhǔn)確傳遞至各相關(guān)單位。 （三）永潤大廈管理處內(nèi)部采用直線職能制，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。 網(wǎng)絡(luò)信息支持體系：利用電腦網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為手段，通過建立相應(yīng)的程序應(yīng)用軟件，實現(xiàn)信息交流和相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)功能。 永潤大廈物業(yè)管理系統(tǒng)總圖： 物業(yè)常規(guī)服務(wù)體系：包含接管驗收、辦理入伙、清潔、保安、車輛管理、綠化、裝修管理、消防等一系列物業(yè)管理常規(guī)的管理服務(wù)項目的運(yùn)作流程及作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。 永潤大廈 所有物業(yè)經(jīng)營項目由物業(yè)管理處經(jīng)營和管理。 在 永潤大廈 共用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)上，我們致力于憑借自身經(jīng)驗和專業(yè)的分包方，對其進(jìn)行持續(xù)的循環(huán)改進(jìn)和功能擴(kuò)展，逐步實現(xiàn)對共用設(shè)施、設(shè)備的集中監(jiān)控和一體化管理，最終實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。致力于用新型的“以客戶為中心、以流程為導(dǎo)向”的運(yùn)作取代傳統(tǒng)的“以企業(yè)為中心、以職能為導(dǎo)向”運(yùn)作，實現(xiàn)物業(yè)管理水平的持續(xù)提升。天安物業(yè)自 1999 年開始實施管理體系的全面整合提升。管理服務(wù)中心是管理處的指揮調(diào)度中心及信息樞紐，業(yè)主所有的服務(wù)需求申請及投訴建議都將匯總到客戶服務(wù)中心，由中心負(fù)責(zé)分類處理；而管理處所有需公布的管理服務(wù)信息亦通過該中心反饋到業(yè)主。另外，根據(jù)個別業(yè)主的特殊要求，管理處亦可在業(yè)主購樓之后但未入伙之前，即提供裝修申請及 方案審核的服務(wù)，以解業(yè)主的后顧之憂。另一方面，因為監(jiān)管力度的缺乏及裝修工程的高利潤，導(dǎo)致目前裝修單位魚目混珠，“游擊隊”四處出沒、裝修質(zhì)量事故頻頻發(fā)生。我們深信：只要從服務(wù)業(yè)主的根本目標(biāo)出發(fā)，兩方的合作一定能成為推動大廈管理水平提高的助力?？傊S著 IT業(yè)的發(fā)展，永潤大廈網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)將在我們的努力下成為一個“信息島”，從而滿足社會各界、物業(yè)管理人、業(yè)主之間對管理資源及信息共享的需求。 五 、建立大廈公共信息平臺，營造“信息島” 縱觀全球信息的浪潮，網(wǎng)絡(luò)信息正以不可阻擋之勢向我們涌來。管理處日常運(yùn)作中的一項工作重點就是保證天安物業(yè)用人機(jī)制的有效推行，我們將通過競爭上崗、崗位考核、末位淘汰制和各級崗位責(zé)任制來給予員工一定的工作和競爭壓力，通過持續(xù)不斷的培訓(xùn)和考核來保證隊伍的素質(zhì)。 二 、結(jié)合自身優(yōu)勢，提升服務(wù)質(zhì)量 天安 物業(yè)在深 圳發(fā)展已近十年，自身經(jīng)營管理不斷完善，市場表現(xiàn)日益突出，并形成了一整套運(yùn)作較為成熟的管理模式，并于 2020 年成功進(jìn)入全國物業(yè)管理市場， 相繼在昆山、無錫、蘇州、南京、石家莊、武漢、西安及深圳等區(qū)域性中心城市承接了一大批物業(yè)管理項目， 積累了豐富的物業(yè)管理實踐經(jīng)驗。在永潤大廈物業(yè)管理介入及實施過程中，導(dǎo)入 ISO9001 質(zhì)量管理體系是我們開展工作的基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)業(yè)“三分建、七分管”的客觀事實決定了物業(yè)管理的重要性，探索永潤大廈物業(yè)管理新模式，對于推動大廈的樓盤銷售與物業(yè)增值，滿足作為受益主體－－業(yè)主的服務(wù)需求具有重要的現(xiàn)實意義。 三 、塑造“ 樸實無華，追求時尚 ”的審美理念 在新世紀(jì)里，業(yè)主或租戶（為避免繁瑣，以后只稱“業(yè)主”）更加關(guān)注大廈內(nèi)的人文環(huán)境。我們的每一項服務(wù)作業(yè)程序 、每一個作業(yè)動作都經(jīng)過科學(xué)的設(shè)計，都有嚴(yán)格的操作標(biāo)準(zhǔn) ,我們的工作人員都經(jīng)過大量的培訓(xùn) ,足以達(dá)到省時、高效的服務(wù)準(zhǔn)則； .我們 實施“管理報告制度”，每季度如實向業(yè)主報告物業(yè)管理服務(wù)費的收支使用情況，以及本體維 修、治安、保潔、綠化、大廈文化等各專項工作的運(yùn)作情況，真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。 我們提出構(gòu)建“文化大廈”的理想模式，強(qiáng)調(diào)由物化管理上升到文化管理， 實現(xiàn) 傳統(tǒng)物管理念與現(xiàn)代商業(yè)活動高度融合的“文化大廈” 的管理目標(biāo)。大廈規(guī)模較大，配套設(shè)施完善，科技含量高，定位比較有針對性，大廈除東面的崗廈有萬佳、新一佳等商場外，其它方向很大范圍內(nèi)均無大型商廈存在，這對位于中心區(qū)的永潤大廈來說是個引進(jìn)大型商業(yè)企業(yè)的良好機(jī)遇，這樣定位既可為大廈帶來“財”氣，也帶來了“人”氣，同時我們通 過對附近特區(qū)報業(yè)大廈和投資大廈等的比較分析，我們認(rèn)為 6 層以上的辦公樓也會是各個公司或機(jī)構(gòu)的理 想辦公場所。 第一部分 項目物業(yè)管理理念 現(xiàn)代 物業(yè)管理，是由業(yè)主以合同形式及其同等效力的規(guī)章制度、業(yè)主公約等，委托專業(yè)的物業(yè)管理人，以有序的管人、管物、管財、管環(huán)境，來實現(xiàn)最佳管理目標(biāo)的過程。大廈樓高 25層，地上 1— 5 層為商業(yè)用途， 6 層以上為辦公樓區(qū)域，另外還有會所、停車場和其它物業(yè)設(shè)施、設(shè)備等。開展物業(yè)管理工作，就必須高度重視他們的文化需求、服務(wù)需求及主動參與大廈建設(shè)的愿望。我們的設(shè)想是： 一、倡導(dǎo)“ 天天讓您滿意 ”的服務(wù)理念 我們秉持 “ 實施科學(xué)管理，持續(xù)改進(jìn)服務(wù)，不斷開拓創(chuàng)新，增強(qiáng)顧客滿意 ” 的質(zhì)量方針，謹(jǐn)守“天天讓您滿意”的服務(wù)理念 ,對大廈實行標(biāo)準(zhǔn)化 、 專業(yè)化的管理服務(wù)。 我們將圍繞 “信息交流、環(huán)境保護(hù)、科普競賽、大廈公益、物管宣教、健康生活” 等六大主題來組織、策劃大廈活動增進(jìn)大廈成員之間的了解，搭建 信息共享、互通有無、共謀發(fā)展的平臺，努力把永潤大廈創(chuàng)建為精神、物質(zhì)文明建設(shè)的窗口。 第三章 探求、創(chuàng)造物業(yè)管理新模式 深圳市永潤科技實業(yè)有限 公司開發(fā)的永潤大廈，作為新金融區(qū)的精品大廈，未來的物業(yè)管理工作將以 “精品服務(wù)，全心全意滿足顧客需求” 為目標(biāo)開展。 我們的管理思路是 ： ?采用整體管理和專業(yè)管理相結(jié)合的辦法 ?強(qiáng)調(diào)成本控制意識和成本管理程序 ?強(qiáng)調(diào)維修基金的效能管理與維修計劃的科學(xué)實施的有機(jī)結(jié)合 ?強(qiáng)調(diào)流程團(tuán)隊的有效運(yùn)作和服務(wù)流程的持續(xù)改進(jìn) ?確保公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個性化 ?確保配套設(shè)施的不斷完善與商務(wù)服務(wù)的日趨完美 ?致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)以及大廈全員的參與意識 ?致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升 ?致力于文化功能的提升，塑造符合現(xiàn)代文明的理想商務(wù)環(huán)境 第四章 擬采取的管理服務(wù)措施 結(jié)合 永潤 大廈物業(yè)管理的難點、重點及管理思路，我們擬采取以下管理服務(wù)措施，以保證管理模式的實現(xiàn)及精品優(yōu)質(zhì)服務(wù)的供給： 一、導(dǎo) 入 ISO9001 質(zhì)量管理體系 天安物業(yè)已于國內(nèi)較早通過 ISO9001 質(zhì)量管理體系認(rèn)證，雖然業(yè)界對物業(yè)管理企業(yè)競相進(jìn)行 ISO9001 質(zhì)量管理體系認(rèn)證意見不一，但我們認(rèn)為，進(jìn)行質(zhì)量體系認(rèn)證建立了一種科學(xué)規(guī)范的企業(yè)內(nèi)外部監(jiān)督體系，使企業(yè)在“說到、做到”的基礎(chǔ)上為“做好”創(chuàng)造了可能，使服務(wù)