【導(dǎo)讀】三亞鳳凰水城建設(shè)工程項(xiàng)目總承包管理是指對(duì)三亞。和保修階段；其項(xiàng)目管理的核心任務(wù)是對(duì)三亞鳳凰水城建設(shè)工程項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)控制。有限公司的利益，項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱是指引三亞鳳凰水城項(xiàng)目目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的根本保證。三亞鳳凰水城水系組成主要由原有兩支小河在水城中部匯集形成三亞河并貫穿整個(gè)水城，水城總體地。勢(shì)偏低，相對(duì)于周邊市政道路標(biāo)高差約4~6米。河流水位流量及水量變化均呈現(xiàn)豐、枯交替的周期性變化，徑流豐枯相差懸殊，枯水期流量極小，上游常有斷流現(xiàn)象，年平均流量m3/s漲落潮水位差約米,合商業(yè)等服務(wù)功能，建筑面積約40萬㎡。圍合區(qū)域內(nèi)，同時(shí)三亞河邊至解放路規(guī)劃道路以及三亞河道整治工程納入三期建設(shè)范圍。于三亞河以南，規(guī)劃路以西片區(qū)，建設(shè)項(xiàng)目有溫泉度假中心及泛酒店式公寓。三亞鳳凰水城自然環(huán)境優(yōu)越，現(xiàn)狀建設(shè)情況簡(jiǎn)單，規(guī)劃定位較高，三亞鳳。要而設(shè)立的，并通過三亞鳳凰水城首期示范區(qū)項(xiàng)目管理規(guī)劃的投資目標(biāo)控制和有效的項(xiàng)目管理手段來實(shí)現(xiàn)。

　　

【正文】 10 周 5 周 臨時(shí)道路 管線予埋 室 內(nèi)裝飾 涂料工程 室外工程 2 周 15 周 12 周 5 周 5 周 管道安裝 設(shè)備安裝 器具安裝 綠化工程 8 周 8 周 5 周 6 周 1 3 2 11 4 7 5 15 12 6 9 8 13 14 end 10 十二、 項(xiàng)目 設(shè)計(jì)過程的管理 三亞鳳凰水城項(xiàng)目 設(shè)計(jì)方作為總承包方的參與方，其設(shè)計(jì) 方的 項(xiàng)目管理服務(wù)于 三亞鳳凰 水城項(xiàng)目建設(shè)的總體利益， 三 亞鳳凰水城 項(xiàng)目 設(shè)計(jì)過程的管理 主要是指項(xiàng)目經(jīng)理部對(duì)設(shè)計(jì)方的項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程進(jìn)行監(jiān)督和管理； 在 項(xiàng)目 的 設(shè)計(jì)過程 中， 進(jìn) 行 項(xiàng)目 設(shè)計(jì)過程的 監(jiān)督和管理主要內(nèi)容有： 設(shè)計(jì)項(xiàng)目進(jìn)度管理；設(shè)計(jì)項(xiàng)目質(zhì)量管理。項(xiàng)目管理的 依據(jù) 是 三亞鳳凰水城項(xiàng)目設(shè)計(jì)合同書、設(shè)計(jì)任務(wù)委托書、相關(guān)法規(guī)、技術(shù)規(guī)范 。 三亞鳳凰水城 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 過程的質(zhì)量管理 可以通過加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量管理來控制項(xiàng)目設(shè)計(jì)產(chǎn)品質(zhì)量，以達(dá)到項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制目標(biāo)。 一般地可以采用設(shè)計(jì)方案的設(shè)計(jì)招標(biāo)競(jìng)賽，優(yōu)選勘察設(shè)計(jì)單位，對(duì)各階段的設(shè)計(jì)深度進(jìn)行控制 ， 按法規(guī)要求對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行審批，以保證各階段的設(shè)計(jì)符合項(xiàng)目策劃階段提出來 的 質(zhì)量要求。提交的圖紙能滿足施工要求，工程造價(jià)符合投資計(jì)劃要求， 設(shè)計(jì)產(chǎn)品 能滿足合同規(guī)定 的生產(chǎn)工期。 在三亞鳳凰水城項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過程中， 根據(jù)海南地區(qū)建筑設(shè)計(jì)市場(chǎng)基本市場(chǎng)化的現(xiàn)狀，為降低建筑 項(xiàng)目 設(shè)計(jì)的 成本 ，項(xiàng)目設(shè)計(jì)亦 可采用多種方式 對(duì) 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 進(jìn)行 委托 生產(chǎn) ，其委托方式有：項(xiàng)目設(shè)計(jì)總承包、設(shè)計(jì)分包、部份發(fā)包、掛靠自行設(shè)計(jì)， 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 發(fā)包的方式一般以平行委托方 式 為上；根據(jù) 海南地區(qū)建筑設(shè)計(jì)市場(chǎng)的自行設(shè)計(jì)掛靠通俗做法，建筑設(shè)計(jì)事務(wù) 也 可由建筑設(shè)計(jì)工作室（或設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)人員）完成，然后在 注冊(cè) 設(shè)計(jì)院審圖蓋章出圖； 如果 三亞鳳凰水城有限公司 能 組成建筑設(shè)計(jì)工作室或建筑設(shè)計(jì)分院， 則也可以參 照上述方法 完成三亞鳳凰水城項(xiàng)目的 部份 設(shè)計(jì) 任務(wù) ； 當(dāng)然，如此做法不主張，但可證明 三亞鳳凰水城 項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作的實(shí)施方式是可以靈活選擇的，靈活的設(shè)計(jì)實(shí)施方案 對(duì) 減少項(xiàng)目的設(shè)計(jì)費(fèi)用 具有一定的經(jīng)濟(jì)意義 。項(xiàng)目設(shè)計(jì) 產(chǎn)品 標(biāo)準(zhǔn)的控制是三亞鳳凰水城 項(xiàng)目 投資控制的主要手段，項(xiàng)目設(shè)計(jì) 產(chǎn)品 標(biāo)準(zhǔn)的高低將直接影響項(xiàng)目 投資 成本 高低 ，設(shè)計(jì)深度一般以 滿足于項(xiàng)目生產(chǎn)的需要 ，一般說來設(shè)計(jì)的深度越深設(shè)計(jì)的 成本 會(huì)越高。 十三、 項(xiàng)目 施工過程的管理 三亞鳳凰水城工程項(xiàng)目 施工過程的管理 主要是指在項(xiàng)目的實(shí)施過程中，對(duì)項(xiàng)目 目標(biāo)在 實(shí)施過程進(jìn)行 控制和 管理， 項(xiàng)目 施工過程 管理的目的是 確保三亞鳳凰水城項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)的 實(shí)現(xiàn)。 項(xiàng)目 施工過程的管理 目標(biāo)包括 投資目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)、工期目標(biāo) ， 其 項(xiàng)目 施工過程 管理 的 手段主要 可 采用的是組織措施、經(jīng)濟(jì)措施及合同措施 ； 通過組織措施 使其 項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu) 任務(wù)分工明確、責(zé)任分明，工作流程清澈 ， 項(xiàng)目管理班子集體協(xié)作能力得以加強(qiáng) 。通過經(jīng)濟(jì)措施可以刺激和增強(qiáng)項(xiàng)目施工方的生產(chǎn)能力，加快項(xiàng)目進(jìn)度的完成 ，通過經(jīng)濟(jì)措施可以嚴(yán)格項(xiàng)目施工質(zhì)量的管理 。 必要時(shí) 通過合同措施可以改變項(xiàng)目實(shí)施階段的施工格局，重新分布施工任務(wù) 和加快 項(xiàng)目的 施工進(jìn)度； 同時(shí) 它 也 是確保 項(xiàng)目施工質(zhì)量和施工工期的 一項(xiàng)重要 管理 手段。 總承包方 的項(xiàng)目 成本控制應(yīng)從施工圖設(shè)計(jì)階段開始，從招投標(biāo)和施工合同入手，可以采用靈活多變的招投標(biāo)方式和嚴(yán)密的合同管理制度，時(shí)代信息管理的優(yōu)勢(shì)，嚴(yán)格合同管理制度、工程驗(yàn)收制度、工程簽證制度以及工 程審計(jì)制度， 以 有效的工程項(xiàng)目管理 節(jié)約工程 項(xiàng)目的實(shí)施 成本 。 根據(jù)海南地區(qū)建筑市場(chǎng)的掛靠 施工 做法，三亞鳳凰水城 工程 項(xiàng)目施工 發(fā)包 亦 可采用 工程分包或部份發(fā)包， 掛靠 單位 自行組織施工或自行組織管理 的多種形式 進(jìn)行 ； 主材 也 可以統(tǒng)一 組織 供應(yīng)等 。 十四、 項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn)管理的策略 三亞鳳凰水城工程項(xiàng)目 施工過程的 風(fēng)險(xiǎn) 管理 主要是指對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施過程中， 對(duì) 存在影響項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的不確定因素進(jìn)行管理，其管理的目的將項(xiàng)目建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)損失減少到最低水平 ；其項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理方法是對(duì)項(xiàng)目已經(jīng)存在或可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，采用措施降低其風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率或采取措施減少風(fēng)險(xiǎn)的損失量；風(fēng)險(xiǎn)控制可采用的措施有組織措施、 經(jīng)濟(jì)措施和技術(shù)措施； 三亞鳳凰水城建設(shè)工程項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)有 投資風(fēng)險(xiǎn) 、 項(xiàng)目 施工風(fēng)險(xiǎn)； 投資風(fēng)險(xiǎn)主要 來自 項(xiàng)目的 外部因素， 一是 國(guó)家有關(guān)于房地產(chǎn)的政策 走向 和法規(guī)的變動(dòng)， 以及 地方政府有關(guān)房地產(chǎn)的調(diào)控力度；二是公司對(duì)外部營(yíng)銷市場(chǎng)接受能力 的 預(yù)測(cè)失誤。 項(xiàng)目施工風(fēng)險(xiǎn)：施工風(fēng)險(xiǎn)主要來自組織風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)；組織風(fēng)險(xiǎn)可能導(dǎo)致施工的產(chǎn)品質(zhì)量不合格， 投資 成本超支和工期 延 期； 合同風(fēng)險(xiǎn)可能導(dǎo)致施工索賠增加而生產(chǎn)成本增加、工期延續(xù)；資金風(fēng)險(xiǎn)可能導(dǎo)致施工工期超期完成和索賠；技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)可能導(dǎo)致施工的產(chǎn)品質(zhì)量不合格和工期超期；環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)可能導(dǎo)致施工的產(chǎn)品質(zhì)量不合格； 三亞鳳凰水城工程項(xiàng)目部 符永堅(jiān) 二〇〇六年十月二十日