【導(dǎo)讀】項(xiàng)目建設(shè)單位為長沙佳興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。該公司成立于2020年1月。公司于2020年通過掛牌交易取得現(xiàn)“佳興名城（暫用名）”項(xiàng)目用。地，進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)。佳興公司以“珍惜土地，原創(chuàng)價值”為經(jīng)營理念，以強(qiáng)烈的社會責(zé)任感，為消費(fèi)者創(chuàng)造綜合性價比最高的產(chǎn)品。擁有優(yōu)秀的專業(yè)合作機(jī)構(gòu)資源，致力于走品牌擴(kuò)展戰(zhàn)略，立足本土，穩(wěn)健發(fā)展，逐步做強(qiáng)做大，實(shí)現(xiàn)成為中國房地產(chǎn)優(yōu)秀企業(yè)的宏偉目標(biāo)。該項(xiàng)目位于長沙市岳麓區(qū)黃泥嶺6號，東臨金星大道，南臨咸嘉。項(xiàng)目規(guī)劃凈用地面積畝，性質(zhì)為居住用地。地區(qū)的區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市。近幾年來，長沙市城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)發(fā)展迅。郊區(qū)住宅具有較好的生活環(huán)境，且因土地成本較低而使商品房價格。根據(jù)岳麓區(qū)的城市建設(shè)規(guī)劃，未來5年內(nèi)，岳麓區(qū)將擴(kuò)展到50平方公里，支出達(dá)9032元，位居全國第3，占其可支配收入的％。

　　

【正文】 行價格測算，首先選取本案周邊幾個具有一定可比性的案例進(jìn)行對比，然后修正出本案的現(xiàn)時均價，最后再根據(jù)近兩三年來長沙市和本案所在區(qū)域的房價走勢，對本案 2020 年上半年的價格作出測算?；诒景敢?guī)劃設(shè)計(jì)尚未最終確定，其小區(qū)綠化、樓層、戶型、朝向等個別因素不能確定，所以本次對其價格的測算僅從平均價 格的程度作估算。 【市場比較法，是將估價對象房地產(chǎn)與在估價時點(diǎn)近期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)的已知價格， 修正得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法?！? 2）比較案例 ：根據(jù)替代原則，選取近期交易的四個周邊案例作為比較案例。 A、雄?；▓@二期：兩期總用地 畝，于 2020 年建成，建筑形態(tài)以小高層為主。 2020 年平均價格為 2500 元 /㎡； B、 悅峰園三期 ：總用地 69 畝 ，期房，建筑形態(tài)以小高層為主。 2020 年平均價格為 2500 元 /㎡； C、湘許嘉園二期：用地 畝 ，預(yù)計(jì)于 2020 年建成，建筑形態(tài)以小高層為主。 2020 年平均價格為 2450 元 /㎡； 3）房地產(chǎn)價格影響因素說明表 表 16：房地產(chǎn)價格影響因素說明表 項(xiàng)目名稱 本案 雄海花園 2期 悅峰園三期 湘許嘉園 2期 標(biāo)準(zhǔn)均價（元 /㎡） 待估 2500 2500 2450 交易時間修正 交易情況修正 正常 正常 正常 正常 區(qū)域因素 交通 較好 良好 良好 良好 配套 較好 良好 良好 良好 37 環(huán)境 較好 較好 較好 較好 區(qū)位 較好 較好 較好 較好 個 別因素 裝修 不計(jì)裝修 不計(jì)裝修 不計(jì)裝修 不計(jì)裝修 發(fā)展商實(shí)力 較雄厚 較雄厚 較雄厚 較雄厚 項(xiàng)目規(guī)模 較大 一般 一般 較小 小區(qū)綠化 良好 一般 一般 一般 小區(qū)配套 良好 一般 一般 一般 建筑結(jié)構(gòu) 鋼混 鋼混 鋼混 鋼混 建成年代 期房 2020 年 期房 2020 建筑形態(tài) 小高層 小高層 小高層 小高層 4）、房地產(chǎn)價格影響因素修正系數(shù)表 設(shè)定本案的各項(xiàng)影響因素比較系數(shù)為 0，以本案的各項(xiàng)影響因素與交易實(shí)例進(jìn)行比較，得出價格影響因素修正系數(shù)比較表如表 17： 表 17： 本項(xiàng)目小高層住宅價格市場比較法系數(shù)修正表 項(xiàng)目名稱 本案 雄海花園 2期 悅峰園三期 湘許嘉園 2期 標(biāo)準(zhǔn)均價（元 /㎡） 待估 2500 2500 2450 交易時間修正 0 0 0 0 交易情況修正 0 0 0 0 區(qū)域因素 交通 0 +1 +1 +1 配套 0 +1 +1 +1 環(huán)境 0 0 0 0 區(qū)位 0 0 0 0 小計(jì) 0 +2 +2 +2 個別因素 裝修 0 0 0 0 發(fā)展商實(shí)力 0 0 0 0 項(xiàng)目規(guī)模 0 2 2 4 小區(qū)綠化 0 2 2 2 小區(qū)配套 0 2 2 2 建筑結(jié)構(gòu) 0 0 0 0 38 建成年代 0 2 0 1 建筑形態(tài) 0 0 0 0 小計(jì) 0 8 6 9 修正后均價 2637 2664 2607 2640 5）計(jì)算結(jié)果 比較修正后，以三個比準(zhǔn)均價的算術(shù)平均值作為市場比較法的評估結(jié)果，即本案的現(xiàn)時平均價格為 2637 元 /平方米。 6）本案 2020 年上半年價格預(yù)測 近幾年來，對房地產(chǎn)影響較大的因素有：房地產(chǎn)價格走勢、宏觀政策影響等。 A、房地產(chǎn)價格走勢 2020 年～ 2020 年長沙市商品住宅價格走勢： 表 18： 2020 年～ 2020 年長沙市商品住宅價格走勢表 年份 2020 年 2020 年 2020 年 商品住宅均價（元 /M2） 2149 2222 2391 同比增長率 － % % % 統(tǒng)計(jì)數(shù)量顯示， 2020 年～ 2020 年長沙市房地產(chǎn)價格上漲呈現(xiàn)波動，但整體上呈上升趨勢，不過在 04 年較大幅度增長后漲幅將下降。估計(jì)，到 2020 年長沙市的房地產(chǎn)價格增長幅度可達(dá) 3%。 B、宏觀政策影響 近年來，全國房地產(chǎn)價格一路飆升，國家出臺了一些強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控政策，但考慮到長沙的房地產(chǎn)市場房價總體泡沫不 多，處于健康的狀態(tài)，房價水平是理性的；同時長沙房價在全國主要省會城市中處于中等偏下的水平，并沒有過熱跡象，而長沙城市化發(fā)展有 10 到 20 年的空間，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有較大空間和前景。 因此，估計(jì)到 2020 年宏觀政策對長沙市的房地產(chǎn)價格影響不是很大，大概在 %左右。 C、本案到 2020 年上半年的價格預(yù)測 2020 年上半年本案平均價格 =2020 年現(xiàn)時平均價格（ 1+房地產(chǎn)價格走勢幅度 +宏觀政策影響） =2637（ 1+3%%）≈ 2703 元 /平方米。 39 用成本法確定銷售價格的下限 小高層住宅銷售單價： 2118（ 1+15%）≈ 2436（元 /㎡） 建議銷售單價 建議小高層住宅銷售均價： 2700 元 /㎡ 二、商鋪銷售單價的確定 用市場比較法確定銷售價格的上限（平均價格） 經(jīng)比較計(jì)算得本項(xiàng)目商鋪銷售單價為元 /㎡。詳見本項(xiàng)目商鋪價格市場比較法計(jì)算： 表 19：本項(xiàng)目商鋪價格市場比較法系數(shù)修正表 項(xiàng)目名稱 本案 鑫天鑫城 鴻銘中心 河西新外灘 都市春天 標(biāo)準(zhǔn)均價（元 /㎡） 待估 11000 9800 7500 12020 交易時間修正 0 2 3 1 2 交易情況修正 0 0 0 0 0 區(qū)域因素 交通 0 +15 +15 +5 +15 繁華度 0 +35 +25 +10 +35 小計(jì) 0 +50 +40 +15 +50 個別因素 層高 0 1 1 1 1 小計(jì) 0 1 1 1 1 修正后均價 7559 7289 6654 8246 商鋪平均標(biāo)準(zhǔn)價＝（ 7559＋ 7289＋ 6654＋ 8246）247。 4=7437 元 /平方米 本案商鋪到 2020 年上半年的價格預(yù)測： 2020 年上半年本案商鋪平均價格=2020 年現(xiàn)時平均價格（ 1+房地產(chǎn)價格走勢幅度 +宏觀政策影響） =7437（ 1+3%%）≈ 7623元 /平方米。 用成本法確定銷售價格的下限 商鋪銷售單價： 2152（ 1+50%） =3228 元 /㎡ 建議銷售單價 綜合考慮項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍等因素，建議商鋪銷售單價： 7500 元 /㎡。 三、車位銷售單價的確定 以岳麓區(qū)的車位一般為 6 萬元 /個左右為參考，所以建議銷售價格為 6 萬元 40 /個。 四、項(xiàng)目總銷售收入的確定 根據(jù)成本估算及市場研究的結(jié)果，確定該項(xiàng)目的銷售從建設(shè)經(jīng)營期的第 3期期初開始銷售，整個銷售過程大概按三個組團(tuán)分批進(jìn)行，預(yù)計(jì)建設(shè)經(jīng)營期的第 3 期賣出整個項(xiàng)目約 %的小高層住 宅，均價為 2700 元 /㎡， 150 個左右車位，均價為 6 萬元 /個；第 4 期賣出整個項(xiàng)目約 %的小高層住宅，均價為 2700元 /㎡， 61%左右的商鋪，均價為 7500 元 /㎡， 250 個左右車位，均價為 6 萬元 /個；第 5 期賣出整個項(xiàng)目約 %的小高層住宅，均價為 2700 元 /㎡， 39%的商鋪，均價為 7500 元 /㎡， 300 個左右車位，均價為 6 萬元 /個；第 6 期賣出整個項(xiàng)目約 %的小高層住宅，均價為 2700 元 /㎡， 320 個左右車位，均價為 6 萬元 /個。按照上述確定的第季出售的比例和銷售單價，計(jì)算實(shí)際的銷售收入。詳見銷售 總收入預(yù)測表（表 20）和銷售收入分批按比例預(yù)測表（表 21） 表 20：銷售總收入預(yù)測表 項(xiàng)目 可銷售面積（㎡） 建議銷售單價（元 /㎡） 銷售收入（萬元） 住宅 154700 2700 41769 商鋪 9820 7500 7365 車庫 1020 60000 6120 合計(jì) 55254 表 21：銷售收入分批按比例預(yù)測表 期數(shù) 項(xiàng)目 可銷售面積 （㎡） 建議銷售單價 （元 /㎡） 銷售收入 （萬元） 銷售比例 （ %） 合計(jì) （萬元） 3 期 住宅 50000 2700 13500 14400 商鋪 0 車庫 150 60000 900 4 期 住宅 30000 2700 8100 14100 商鋪 6000 7500 4500 車庫 250 60000 1500 5 期 住宅 45000 2700 12150 16815 41 商鋪 3820 7500 2865 車庫 300 60000 1800 6 期 住宅 29700 2700 8019 9939 商鋪 0 車庫 320 60000 1920 五、項(xiàng)目住宅定價模擬 均價確定 根據(jù)以上方法測算可得出項(xiàng)目推出時住宅的基礎(chǔ)均價（ Pa）約為 2700 元 /平方米。 項(xiàng)目中具體單位定價模擬公式 Pu＝ Pa（ 1177。 B）（ 1177。 D）（ 1177。 S）（ 1177。 F） U 其中： ? B 為日照系數(shù)，東、南朝向單位取正值，西、北朝向單位取負(fù)值。 ? D 為景觀系數(shù)，根據(jù)不同單位景觀視野實(shí)現(xiàn)程度確定。 ? S 為戶型系數(shù)，復(fù)式單位取正值，遺憾單位取負(fù)值。 ? F 為樓層系數(shù)，均價層以上的取正值，均價層以下的取負(fù)值。 ? U 為隨機(jī)系數(shù)，根據(jù)實(shí)際情況（如單位附近有機(jī)房干擾、樓道電梯及行人干擾等）確定。 具體單位定價模擬 在此以一個假設(shè)單位進(jìn)行定價模擬，作為其他單位定價模擬過程的參考。 ? 該單位的假設(shè)條件如下：南向；南可望岳麓山，景觀好；既非復(fù)式單位 也非遺憾單位；位于 12 層小高層中的第 9 層（比中間基準(zhǔn)層高 2 層）；無特別的不良因素干擾。 ? 結(jié)合長沙市場朝向、景觀、樓層價差等因素對產(chǎn)品價格影響的一般情況， 分別給予日照系數(shù) B（ %）、景觀系數(shù) D（ 1%）、樓層差價 F（層差 %）一個測算值。 ? 則該單位定價為： Pu＝ Pa（ 1177。 B）（ 1177。 D）（ 1177。 S）（ 1177。 F） U ＝ 2700（ 1＋ %）（ 1＋ 1%）（ 1＋ 0）（ 1＋ 2 %）1＝ 2851 元 /平方米 42 第十章：項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價 一、財(cái)務(wù)評價技術(shù)線路 為了評價該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益方面的可行性，在產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、收集相關(guān)估算指標(biāo)的基礎(chǔ)上，首先估算該項(xiàng)目的投資額及計(jì)劃資金籌措。也就是根據(jù)經(jīng)驗(yàn)人士的給值和相關(guān)資料的查找對該項(xiàng)目的開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行估算，再根據(jù)得到的資金投入估算值擬訂資金籌措計(jì)劃。 接著測算銷售收入。本項(xiàng)目的銷售單價主要以市場比較法結(jié)合成本法來確定。銷售情況按四批計(jì)算并得出總銷售收入。 在前面的基礎(chǔ)上可以進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價。財(cái)務(wù)評價是 由稅金、損益表、全部投資現(xiàn)金量表、自有資金現(xiàn)金流量表的計(jì)算得出該項(xiàng)目的靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)，然后與房地產(chǎn)同行業(yè)的指標(biāo)相比較。通過資金來源與運(yùn)用表可看出本項(xiàng)目的貸款償還能力和自身平衡能力。 再進(jìn)行項(xiàng)目的不確定性分析，其中包括盈虧平衡分析和敏感性分析。從敏感性分析方面可知影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最為敏感的不確定因素。因此分別計(jì)算出敏感因素上下波動時靜、動態(tài)指標(biāo)的變化和投資盈利的臨界點(diǎn)，從中體現(xiàn)其抗風(fēng)險能力的大小。 二、財(cái)務(wù)評價 稅金計(jì)算 本項(xiàng)目銷售稅金及附加估算：詳見銷售稅金及附加估算一覽表（表 22） 表 22：銷售稅 金及附加表 序號 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 銷售收入 2 銷售稅金及附加 營業(yè)稅 城市建設(shè)維護(hù)稅 教育附加 防洪 工程維護(hù)費(fèi) 印花稅 43 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi) 3 土地增值稅 注： ①營業(yè)稅 5%；城建稅為營業(yè)稅的 7%；教育附加稅為營業(yè)稅的 5%；印花稅按銷售收入的 ％提??；產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)按銷售收入的 ％提取。 ②土地增值稅 =[銷售收入－（總成本費(fèi)用 +銷售稅金及附加 +開發(fā)成本20%） ] 30%。 損益表與靜態(tài)盈利分析 1）項(xiàng)目損益表 表 23：損益表 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 銷售收入 0 0 2 總成本費(fèi)用 0 0 3 土地增值稅 0 0 4 銷售稅金及附加 5 利潤總額 6 所得稅 7 稅后利潤 8 盈余公積金 9 可分配利潤 投資利潤率 % 投資利稅率 % 資本金利潤率 % 注：所得稅稅率按 33%取；盈余公積金按稅后利潤的 10%提取。 2）評價指標(biāo) A、投資利潤率 =（利潤總額 /總投資額） 100%=% B、投資利稅率 =（利稅總額 /總投資額） 100%=%