【文章內(nèi)容簡介】 顯園林特色。 組團(tuán)化 以鄰里組團(tuán)為單位減少每個單體建筑的空間尺度，營造家庭、鄰里、社區(qū)之間交往的空間場所，增加住戶之間的交往機(jī)會，有利于增強(qiáng)鄰里、社區(qū)間 的場所感和親切感，突出小區(qū)人性化、和諧化。 組團(tuán)功能分區(qū)明確，用地有明確的范圍，組團(tuán)之間用綠地、道路、公共建筑或自然地形進(jìn)行區(qū)隔，利于分期建設(shè)，滾動開發(fā)。 綠化系統(tǒng)規(guī)劃 綠化設(shè)計在最基本的要求如優(yōu)美、活潑、親切、有特色的基礎(chǔ)上，還追求藝術(shù)感。 19 組團(tuán)合圍形成一個半開敞的小區(qū)中心地帶，形成開闊的視野，采用綠化、水系相結(jié)合的布置方式，強(qiáng)調(diào)了中心的藝術(shù)氛圍，突出了立體的綠化，使人賞心悅目。同時，幾何化的布置和優(yōu)雅建筑小品的加入，使得中心綠地在較高的視點(diǎn)看來更是別具一格。 各組團(tuán)內(nèi)部的綠化帶與柱廊相互映襯，強(qiáng)調(diào)高 品位的居住環(huán)境，并通過園林小品的雕琢，為綠化起到了畫龍點(diǎn)睛之筆。 組團(tuán)綠地與小區(qū)綠地相呼應(yīng)，既給居民帶來了方便，并有高品質(zhì)人居環(huán)境的表現(xiàn)。 公建配套規(guī)劃 為滿足居民的多種需求，按國家有關(guān)政策及設(shè)計規(guī)范要求，配置了足夠的物業(yè)管理中心、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、文體娛樂中心、幼兒園、會所等，為住戶提供便利的生活環(huán)境。 三、建筑設(shè)計 建筑風(fēng)格 —— 簡約新古典主義風(fēng)格 項(xiàng)目采用歐洲古典風(fēng)格的符號和特色，但又摒棄其浮華厚重，與現(xiàn)代人喜好的簡約風(fēng)格相結(jié)合，演繹富有浪漫情調(diào)的歐陸小城風(fēng)情。歐陸小城風(fēng)情渲染的是一種“離塵不離城” 的新都市生活方式，凝聚著西方現(xiàn)代科學(xué)文明、人居文明的先進(jìn)成果，代表著人類對自然、健康、美麗、輕松、閑適的詩意居住的終極追求。 住宅類型 根據(jù)本項(xiàng)目原有的地形地貌，適應(yīng)當(dāng)?shù)刈匀粴夂驐l件和居民的生活習(xí)慣以及綜合考慮用地經(jīng)濟(jì)、建筑造價、市政工程設(shè)施、居民生活的方便度等因素，建設(shè)以小高層板式樓和點(diǎn)式樓為主的高尚住區(qū)。 戶型設(shè)計 戶型設(shè)計根據(jù)購房者的需求，做到布置合理，戶內(nèi)布局緊湊，減少浪費(fèi)空間，實(shí)用方便。在房屋空間上，不但滿足了人的生理特點(diǎn)，而且考慮了人們的私密空間、活動空間、視覺空間等。還引入了全新的設(shè)計 理念，根據(jù)現(xiàn)代氣息時代的需要，使房屋不僅具有居住的功能，還具有工作、休閑的功能。 本項(xiàng)目戶型以緊湊實(shí)用為特征，合理控制面積，科學(xué)設(shè)計戶型結(jié)構(gòu)，提高其性價比。 20 小區(qū)停車處理 本項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)的停車位全部設(shè)在地下室；地下停車庫可沿小區(qū)外圍道路進(jìn)入直接到達(dá)，從車庫可直接上樓進(jìn)入家門，避免了車輛在小區(qū)內(nèi)行駛帶來的不安全感和噪音、廢氣等污染。 四、結(jié)構(gòu)設(shè)計 小高層、商業(yè)街采用點(diǎn)式和板式結(jié)合的鋼混結(jié)構(gòu)，會所、幼兒園大部分采用鋼混結(jié)構(gòu)，小部分采用磚混結(jié)構(gòu)。 五、專項(xiàng)設(shè)計 火災(zāi)報警及聯(lián)動控制系統(tǒng) 在一層設(shè)有消防控制中心 。采用控制中心報警系統(tǒng)，設(shè)有火災(zāi)自動報警系統(tǒng)和消防聯(lián)動裝置。地下車庫等處設(shè)感溫探測器，樓梯間、前室等處設(shè)置煙感按測器，選用模擬離子煙感、溫感探測器和手動報警按鈕報警。 電視電話寬帶網(wǎng)系統(tǒng) 電話、有線電視、寬帶入戶。 保安監(jiān)控系統(tǒng) 小區(qū)設(shè)保安中心，內(nèi)設(shè)監(jiān)控主機(jī)及相關(guān)設(shè)備，實(shí)行 24 小時監(jiān)控。小區(qū)各出入口處設(shè)防盜探測器，住宅設(shè)置用戶平臺，將防盜、防火、防煤氣泄露、三表查抄、對講信號等通過用戶平臺傳送至管理中心。 住宅設(shè)置樓宇可視對講系統(tǒng)，在單元入戶門處設(shè)門口可視對講機(jī)、電控鎖等；住戶在玄關(guān)內(nèi)設(shè)對講分機(jī)。 交通及停車場管理系統(tǒng) 停車場管理系統(tǒng)采用自動化系統(tǒng)，用于停車場內(nèi)車況的監(jiān)測、車輛的服務(wù)管理、場內(nèi)環(huán)境狀況監(jiān)視、計時計費(fèi)管理等，并在出入口設(shè)感應(yīng)式讀卡機(jī)、閘桿機(jī)和攝像機(jī)，入口處和機(jī)房內(nèi)設(shè)有空位數(shù)量顯示。 六、消防設(shè)計 1. 建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件。 2. 地下停車庫設(shè)防煙散樓梯間，采用氣體消防設(shè)施、消火栓。 3. 小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消防栓。 4. 地下車庫按國家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。 21 5. 根據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池，按規(guī)定要求儲存充足水量，以滿足消防的 要求。 七、環(huán)境保 護(hù) 公共及生活用水處理 公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排入城市污水管道。 固體垃圾處理 采用袋裝方式分類收集處理，防止二次污染。 噪聲處理 設(shè)備選型選用噪聲較低的材料，對有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。 八、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 表 1：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 名稱 指標(biāo) 總用地面積 ㎡ 凈用地面積 57395㎡ 總建筑面積 202700㎡ 其 中 計入容積率總建筑面積 166700㎡ 其中 住宅 154700㎡ 商業(yè) 9820㎡ 配套設(shè)施 2180㎡ 地下室面積（不計入容積率） 36000㎡ 建筑占地面積 13280㎡ 總戶數(shù) 1288戶 總停車數(shù) 1020個 容積率 建筑密度 % 綠地率 42% 建筑高度 22 第六章：項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 一、項(xiàng)目進(jìn)度安排的原則 盡量縮短建設(shè)工期 因房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資金額巨大，且開發(fā)所需的大部分資金是借貸資金，工期長短在一定程度上決定了利息額的多少，因此，在不影響工程質(zhì)量的前提下，縮短工期可以減少資金占用成本，從而減少總投資。而且，工程在建設(shè)過程在需要配備專門的管理人員及一定量 的物質(zhì)資源，這樣，工期越長，管理成本就越高。同時，短平快的工程會給開發(fā)商帶來運(yùn)營效率高的良好印象。 為縮短工期，應(yīng)重點(diǎn)做好以下工作：選擇優(yōu)秀的承包商來確保工程按期完成；多個施工隊(duì)同時開工，做好不同施工隊(duì)的協(xié)調(diào)工作，使他們之間能有效配合，協(xié)調(diào)推進(jìn)施工進(jìn)度。 分片分期開發(fā) 本項(xiàng)目采用一次性規(guī)劃設(shè)計，分片分期開發(fā)的模式。整個項(xiàng)目分個三組團(tuán)，分三期開發(fā)。 各期開發(fā)占用土地明細(xì)表如下： 名稱 土地使用面積 (平方米 ) 每期占地比率 % 分?jǐn)偼恋刭徣氤杀?萬元 ) 一期 25845 二 期 17690 三期 合計 各期住宅、店面、配套設(shè)施、地下建筑面積如下： 名稱 住宅建筑面積(平方米 ) 店面建筑面積 (平方米 ) 地上配套設(shè)施建筑面積 (平方米 ) 地下建筑面積 (平方米 ) 一期 45000 2020 400 8000 二期 54700 4000 800 15000 三期 55000 3820 980 15000 合計 154700 9820 2180 38000 各期住宅、店面、配套設(shè)施、地下建筑面積投資成本如下： 23 名稱 住宅建筑投資額 (萬元 ) 店面建筑投資額 (萬元 ) 地上配套設(shè)施建筑投資額 (萬元 ) 地下建筑投資額 (萬元 ) 總投資(萬元 ) 一期 二期 三期 合計 各期銷售收入明細(xì)如下： 名稱 住宅建筑面積(平方米 ) 收入 (萬元 )2700元 /平方米 店面建筑面積(平方米 ) 收入 (萬元 )7500元 /平方米 車位(個 ) 收入 6萬元 /個 總收入(萬元 ) 一期 45000 12150 2020 1500 350 2100 15750 二期 54700 14769 4000 3000 350 2100 19869 三期 55000 14850 3820 2865 320 1920 19635 合 計 154700 41769 9820 7365 1020 6120 55254 住宅和配套同步 住宅和相應(yīng)的公建配套和商業(yè)配套工程同步既可以避免不同步開發(fā)造成的先期入住居民受干擾的問題，同時又給居民一個完整的生活空間。 高效運(yùn)用資金 高效運(yùn)用資金既可以降低銀行貸款的利息額，降低成本，同時又能用確保項(xiàng)目實(shí)施所需資金及時到位，是項(xiàng)目成功開發(fā)的關(guān)鍵。通過合理安排分期工程的先后順序，將先期工程的銷售收入用于后期工程的投資中，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的滾動開發(fā)。 二、項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排 綜合考慮項(xiàng)目的規(guī)模、開發(fā)商資金情況 、當(dāng)?shù)亟ㄖ┕l件及營銷入市時機(jī)等因素，可以預(yù)計整個項(xiàng)目從前期準(zhǔn)備、主體建筑工程施工（分三期開發(fā)）、 24 建筑安裝工程施工到基本銷售完成需要三年左右，各開發(fā)期大體計劃如表 2。 表 2：項(xiàng)目開發(fā)期計劃表 開發(fā)期數(shù) 項(xiàng)目名稱 時間 一期 前期準(zhǔn)備工作 ～ 主體建筑工程 ～ 建筑安裝工程 ～ 銷售 ～ 二期 主體建筑工程 ～ 建筑安裝工程 ～ 銷售 ～ 三期 主體建筑工程 ～ 建筑安裝工程 ～ 銷售 ～ 第七章：項(xiàng)目營銷方案策劃 一、營銷賣點(diǎn) 項(xiàng)目在良好的區(qū)位及市政配套基礎(chǔ)上，以先進(jìn)的理念、合理的規(guī)劃、優(yōu)秀的設(shè)計，為項(xiàng)目制造了豐富的營銷賣點(diǎn)： ? 長沙市性價比最高的樓盤； ? 歐洲小城風(fēng)情，休閑度假生活； ? 合理的規(guī)劃設(shè)計，高綠化覆蓋率，高實(shí)用率，低密度； ? 圓心形的規(guī)劃，鮮明的軸線分布，在長沙當(dāng)?shù)鬲?dú)具個性特征； ? 戶戶好景、人車分層、商住分離等規(guī)劃，體現(xiàn)以人為本的理念； ? 充分利用坡地與臺地進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，使社區(qū)園林 富有層次感和視覺舒適感； ? 新古典主義建筑立面，具有典雅的美學(xué)價值，能夠滿足長沙市民高雅的審美 需求； ? 合理科學(xué)的戶型功能布局，極少空間浪費(fèi)，真正達(dá)到實(shí)用設(shè)計； ? 多層次立體化的園林景觀設(shè)計，實(shí)實(shí)在在地做到人性化關(guān)懷； ? 歐式大廣場，不僅是一個人流聚集的地方，而且也是一個小區(qū)與文化的融合， 更是一個塑造自然美和藝術(shù)美的空間； 25 ? 齊備的小區(qū)配套，教育、購物、娛樂、休閑、健身一應(yīng)俱全； ? 歐洲風(fēng)情商業(yè)街，不僅為住戶提供購物便利，更為之提供了一個美好的生活 體驗(yàn)場地； ? 有著濃厚歐洲文化色彩的會所，是住戶陶冶情操的最佳場所， 為住戶提供高 品位的生活享受； ? 國際雙語幼兒園解除住戶子女學(xué)前教育的后顧之憂； ? 完善的物業(yè)管理，提供專業(yè)的、細(xì)致入微的服務(wù)； ? 良好的區(qū)位地段； ? 便利的交通環(huán)境； ? ?? 二、銷售策略 本項(xiàng)目計劃分階段推出，以低開平走高收的手法面市。采用該策略有以下理由： （ 1）本項(xiàng)目規(guī)模較大，分期開發(fā)的產(chǎn)品戶型不同，以相對較低的價格入市，有利于較快地進(jìn)入市場。 （ 2）樹立良好的樓盤暢銷形象，迅速提升人氣，增強(qiáng)項(xiàng)目在潛在客戶中的口碑。 （ 3）可盡快回籠資金，對項(xiàng)目的順利開發(fā)提供有力支持。 開盤期 項(xiàng)目一期計劃在 2020 年 5 月份公開發(fā)售。首期采用 優(yōu)惠價格推出市場 ，同時大力做好一期的宣傳工作。具體如下： （ 1）在銷售初期實(shí)行多種優(yōu)惠措施，使項(xiàng)目迅速打開市場。 （ 2）以“開盤必特價，特價必升值”的營銷思想吸引廣大消費(fèi)者，匯聚人氣，樹立品牌。 （ 3）大力宣傳，樹立良好形象。在各大媒體上做適量的廣告宣傳，拓寬影響范圍。 強(qiáng)銷期 在這期間，隨著小區(qū)建設(shè)逐漸完善，根據(jù)銷售的實(shí)際情況適當(dāng)?shù)纳险{(diào)銷售價格。此時，項(xiàng)目一期已進(jìn)入銷售旺期，營造出旺銷搶購的氛圍，具體做法如下： 26 （ 1）適當(dāng)時候調(diào)高價格，形成快速升值的態(tài)勢，促使觀望消費(fèi)者盡快下購買 決定。 （ 2）做好現(xiàn)場銷控：實(shí)時把項(xiàng)目熱銷情況通過銷控表反饋給現(xiàn)場的客戶，讓客戶感受到樓盤熱銷的強(qiáng)勁勢頭。 （ 3）在銷售中心不斷的播放廣告錄像，請求合同公證處、保險機(jī)構(gòu)、銀行按揭處有關(guān)人員現(xiàn)場辦公，使現(xiàn)場氣氛顯得更熱鬧。 銷售尾期： 在此期間，項(xiàng)目一期銷售已接近尾聲，為了盡早銷售完畢，可根據(jù)前期的實(shí)際銷售情況，對余下的進(jìn)行折扣調(diào)節(jié)銷售價格。 三、促銷策略 廣告 銷售準(zhǔn)備期： 在這一階段，項(xiàng)目剛剛動工，消費(fèi)者對項(xiàng)目所在區(qū)域及項(xiàng)目情況一無所知，人們從施工現(xiàn)狀無法了解小區(qū)的整體規(guī)劃。所以，此期的重點(diǎn)放在項(xiàng)目 所在區(qū)域及項(xiàng)目自身規(guī)模、規(guī)劃特點(diǎn)、開發(fā)商開發(fā)理念等的宣傳上。主要通過報紙軟性新聞、報紙硬廣、戶外廣告、互聯(lián)網(wǎng)廣告等方式進(jìn)行宣傳，內(nèi)容上既能突出小區(qū)自身的特點(diǎn)，同時又能迅速抓住消費(fèi)者的注意力。通過大力度宣傳，使項(xiàng)目的開發(fā)理念，區(qū)域的價值得到消費(fèi)者的認(rèn)同與關(guān)注，為后期的銷售作好市場鋪墊。 開盤期與強(qiáng)銷期： 加大廣告頻率及媒體的選擇，尤其是強(qiáng)化現(xiàn)場廣告和電視廣告，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢，形成對消費(fèi)者進(jìn)行全方位的滲透和影響。在宣傳內(nèi)容上，除體現(xiàn)小區(qū)的特色處，還應(yīng)突出了熱賣的景象。 銷售尾期： 該時間段，一期銷售已進(jìn)尾聲，這 時的宣傳應(yīng)重點(diǎn)放在優(yōu)惠促銷上。同時，通過宣傳樹立企業(yè)品牌，并為項(xiàng)目二期銷售打下基礎(chǔ)，做好鋪墊。此階段的廣告頻率相應(yīng)減少，以降低宣傳成本。 廣告媒體 （ 1）通過前期的市場調(diào)查表明：有近三分之一的購房者把報刊雜志作為房地產(chǎn)信息的來源渠道，近 20%的人通過電視與廣播來獲取房地產(chǎn)信息。所以，我們選擇《瀟湘晨報》、《長沙晚報》、《三湘都市報》、長沙經(jīng)濟(jì)電視臺等作為本項(xiàng)目的主要宣傳媒體。