【導讀】在信息技術時代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設備和人力等并列為管理的五大資源。實踐證明，在十分復雜、激烈競爭的經營環(huán)境中，只有通過認真細致、有效的市場調。查，才能制定出切實可行的營銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測驗。產市場調查也烙有很深的地域特征。我們對房地產市場的切入，也習慣依據地域形態(tài)，由單個樓盤。再由區(qū)域市場到宏觀環(huán)境，然后再從宏觀環(huán)境回復到單個樓盤、區(qū)域市場。事實、意見等有關資料，并予以研究。年齡結構的人員進行抽樣調查，才能分析消費者房地產購買力的情況。把“非創(chuàng)新，即死亡”當作自己的座右銘，以激勵自己不斷進取。蘇無錫市完成試點工程，且通過了有關部門鑒定。房地產市場調查的內容主要包括以下幾個方面。體項目情況展開有針對性的調查。這部分可以參考“房地產市場調查”一章。4．購買行為調查。4．人員促銷的配備狀況。

　　

【正文】 其實，租金能較準確地反映商品房實際價格，因為真正需要房地產商品的人，是租用房地產的人，是他們看中了房地產商品的使用價值，而購買者則不一定真正使用，他可能是作為一種投資去購買商品房，用于保值、升值，他看中的是房地產商品所具有的收益性，房地產的價值最終是體現在使用者身上。 第二，房地產價格實質上是關于房地產權利利益的價格。房地產自然地理位置不可移動，可以轉移的并非房地產實物本身，而是有關該房地產的所有權、使用權。 第三，房地產價格是在長期考慮下形成的。一宗房地產通常與周圍其他宗房地產構成某一地區(qū)，這個地區(qū)并非固定不變的，尤其是社會經濟位置經常在不斷變化，所以房地產價格是在考慮該房產過去如何使用，將來能作何種使用，總結這些考慮結果后才能形成房地產的今日價格。 第四，房地產的現實價格一般隨著交易的 必要而個別形成，交易主體之間的個別因素容易起作用。這是由于不可移動性、數量固定性、個別性等土地的自然屬性，使房地產不同于一般物品。沒有一個統(tǒng)一價格，或指導價格，交易主體會根據房地產的自身條件，供求狀況而接受不同的價格。 房地產價格的結構包括生產成本、銷售成本、利潤和稅金等項目（略）。 二、制定房地產價格合理的定價目標 首先，對每一個開發(fā)商來講，追求最大利潤是自然的，這便是定價目標。不少開發(fā)商往往會將價格盡量定高以獲取高額利潤，這在 90年 代初賣方市場下，可能是行得通的。如今在市場日益成熟的情況下，價格的高企只是開發(fā)商一廂情愿而已。事實上，追求最大利潤并不等于定高價格，而是追求企業(yè)長期目標的最大利潤，高價帶來的高額利潤只是短期的，逐漸會受到消費者的不滿而拒絕購買，反而讓競爭者爭得市場。以低價入市爭取顧客，擁有消費者，才能給企業(yè)帶來長遠的利潤。 房地產價格始終是購房者、開發(fā)商以及競爭同行最敏感的問題。當同地區(qū)有多個樓盤參與銷售競爭時，在樓盤素質相近的情況下，價格較低者往往能取得良好的銷售成績。在定價之前，作為開發(fā)商應仔細 研究同區(qū)競爭對手的定價和有關樓宇設計、施工質量、建筑材料、銷售手段等方面資料，以制定具有競爭力的價格。一般可以同地區(qū)同類房屋市場占有率最高的樓盤價格為基礎價格，考慮自身位置、設計、技術水平、配套設施等不可或缺的因素，或以高或低于競爭者的價格出售，如高于基礎價格，必須具備超過競爭者的有利條件，使顧客愿意支付較高的價格。 以取得最大利潤作為定價目標，是個抽象的數字，是大前提。如果要將目標具體化，也可將投資利潤率作為定價目標。即在總體投資基礎上加上事先確定的投資利潤率，計算出售樓的價格。但 是投資利潤率為多少才合理呢？在房地產熱火朝天的 90 年代初，房地產市場的投資收益率可高達40％。當市場趨于成熟和規(guī)范以后，房地產的平均利潤仍可能高于社會平均利潤，以高風險、高回報為特征的房地產平均利潤將可在 10％到 20％之間。 三、房地產價格的合理定位 現房地產定價通用的定價方法有成本導向法和需求導向法。 成本導向，顧名思義是以總成本為中心來制定價格。 即：價格＝成本＋利潤＋稅金（其中利潤可用銷售利潤率計算也可用投 資利潤率計算） 成本導向法緊緊圍繞著開發(fā)商的利潤目標，有利于最大限度地控制成本，而目標利潤也可根據目前房地產業(yè)平均利潤率，視自己項目的規(guī)模、設計、套型、環(huán)境、施工質量等因素相應制定合理的目標利潤，這種方法無疑是比較簡便。但由于開發(fā)商取得地塊的途徑不同，經營管理水平不同，同等樓宇成本的差異也比較大，如果僅以自己的目標成本加目標利潤制定價格，這個價格未免是一廂情愿，市場是不管你成本，不管你利潤的，市場能接受的價格才是合理的價格，只有接受你的價格你的房子才能賣出去。況且如果市場能接受的價格 高于原來目標成本加目標利潤制定的價格，使你能多賺錢，那么何樂而不為呢？ 歸根到底，與許多產品一樣，房地產價格主要是取決于市場供求關系。以需求導向法定價是目前較多開發(fā)商使用的較科學合理的方法。 需求導向定價法 需求導向定價法是依據買方對產品價值的理解和需求強度來定價，不是依據賣方的成本定價。是根據消費者的價格觀念，以較好的房屋設計、完善的配套設施、美麗的庭園、優(yōu)質服務等條件來影響消費者的購買行動。根據不同地區(qū)的房地產市場、不同的時間、不同 地點離市區(qū)中心遠近程度、繁華程度、交通條件等適當定下不同價錢。 要根據市場的供求關系定價，便要了解房地產所處的環(huán)境中各種因素是怎樣影響供求關系，從而影響定價，熟練分析了這些因素對合理定價取得最大利潤很有幫助。 在這些因素里當然以供求關系為主要影響因素。供給和需求是價格水平形成的兩個最終因素，其他一切因素要么通過影響供給，要么通過影響需求來影響價格。 供求關系因素；房地產的價格一般來說也是由供給和需求決定的，與需求成正相關，與供給成負相關 。房地產的供求狀況可分為如下 4 種類型： 1）全國房地產總的供求狀況； 2）本地區(qū)房地產的供求狀況； 3）全國本類房地產的供求狀況； 4）本地區(qū)本類房地產的供求狀況。 還有影響房地產價格的其他因素： 經濟因素：包含物價、土地價格、利率、貨幣供應量、經濟增長率等內容。物價和土地價格上漲會造成價格上漲，房地產原料上漲，商品房價格也會上漲。銀行利率提高會減少買方市場，利率降低刺激購房。貨幣供應量增加時，其代表的土地價格相對減少，即提高價格。經濟增長使購買力加強，房地產價格上漲。 社會因素：人口因素的影響表現為人口增長率或人口集中地區(qū)，對房地產的需求增加，房價自然提高；家庭結構可影響購房目的、購買力；福利性實物分房的停止，住房公積金貸款、微利房的推出等均能提高購房需求。 行政及法律因素：比如產業(yè)政策和產業(yè)結構直接影響經濟發(fā)展，失業(yè)率高房子當然很難賣掉。 自身因素：所謂自身條件，是指那些反映房地產本身的自然物 理性狀況的因素。這些因素如下： 位置：房地產價格與位置優(yōu)劣成正相關。一般來說，商業(yè)房地產的位置優(yōu)劣，主要看周圍環(huán)境狀況、安寧程度、交通是否方便，以及與市場中心的遠近。 地質：地質條件對地價的影響很大，地價與地質條件成正相關。地質條件的好壞決定著建設費用的大小。 土地面積：規(guī)模大的住宅區(qū)，封閉式物業(yè)管理，完善的配套設施，大面積的花園總能令消費者對樓盤滿意，增進需求。 日照朝向、采光、通風、風向等。 建筑物的外觀：建筑樣式、風格和色調。凡建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可以給人們舒適的感受，價格就高；反之，單調、呆板，很難引起人們強烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，價格就低。 心理因素：當經濟大環(huán)境暫時不佳，前景不明朗時，購房者持幣觀望。隨著樓市的逐步成熟，購房者已不再是盲目跟風的一族，而且各種渠道涌進的信息均可提高他們的分析和判斷能力。 分析過各種影響因素后，價格的定位是講究技巧的。具體來說，一般先行設置內部認購時期的價格，目的是摸 清樓盤由價格表現的各項條件的市場接受程度。內部認購價可根據成本加成法，并參照附近地區(qū)樓盤價，以較低為好。如果市場表現踴躍，可在公開發(fā)售時作向上調整，幅度不可太大。如果市場表現冷淡，表明內部認購價格定高了，可以采取提高裝修標準，或增加提供優(yōu)質服務，或送管理費及其他附加費等措施吸引客戶，爭取公開發(fā)售成功?？傊畱箻潜P開售后，價格只升不跌，給予客戶信心，使?jié)撛诳蛻羰艿酱碳?，產生購買的欲望。