【導讀】質)05年開發(fā)，當年7月項目正式開盤。悠久的商業(yè)歷史，底蘊深厚的商業(yè)文化。坡子街商業(yè)中心項目是集購物、休閑、商業(yè)環(huán)境和品味的重點發(fā)展項目，也是泰州市十大重點建設工程之一。地理位置得天獨厚,周邊交通網(wǎng)發(fā)達,配套設施應有盡有。項目總規(guī)劃建筑面積210000平方米,占地面積約畝。４棟高層住房帶6層裙房商業(yè)樓，目前住宅部分銷售完畢。盡，2、3層半數(shù)以上商鋪滯售，目前幾乎無人問津。項目單產(chǎn)權商鋪原規(guī)劃共。計440套，而項目4到6層為辦公房。未開工建設的二期為四棟高層商住房，2. 到4層預計選擇性規(guī)劃為商鋪。項目商鋪至07年底一層以漲至25000到58000元，二層11000到18000，據(jù)老板介紹，一層商鋪開盤以來平均價格升值一萬左右，二。商多次協(xié)議價優(yōu)惠后購買。而商鋪購買業(yè)主更是損失慘重，租金未果，銀行還貸壓力。年12月25號圣誕節(jié)該超市正式開業(yè)于坡子街地下一層。們拭目以待坡子街明年是否會出現(xiàn)良性的商圈氛圍。繼續(xù)跟蹤調查坡子街商圈經(jīng)營銷售情況。

　　

【正文】 18 17 28 27 8 在營商鋪所占單元商鋪比例 35% 20% 58% 39% 80% 分析說明： 從上圖我們看到該項目目前除核心區(qū)域 5 到 8 單元外， 1到 4 單元中 2 單元商氣指數(shù)明顯高于其他幾個單元。 同時據(jù) 市調顯示， 3 單元商家 總體 虧損 最小，商家對開發(fā)商不滿情緒略有緩解。 人流量分析： 時間段 周 3 下午 4時 半 周 3 晚 8 點半 周末下午 4時 半 周末晚 8 點半 北 門 主 入口 10 分鐘人 流 進 出總量 85 到 105 20 到 30 130 到 160 50 到 70 人流量分析： 白天人流量中約有 25%有消費意向， 且年齡趨于年輕， 而消費者 中有 10%以上都在消費餐飲 ，下午 5 點到 7 點，這個數(shù)字將驟然大幅攀升 。其中北門人流量一直保持比南門高出 20%以上，且出 明顯 大于進入人流， 這源于坡子街四通八達的交通設計，部分人流 從項目西邊 次入口 進入 ，又 基本以北門作為樞紐進入市區(qū) 。中百一店也為項目起到一定聚集人氣的作用。 目前來看，外地品牌的餐飲餐飲店比較吸引 消費 ，包括項目西邊的本地餐飲特色店生意也還不錯，并 6 月新進入一家當?shù)伉嗩^店 ，看來坡子街的一些特色小吃店也有自己競爭的一席之地 。 項目市場調查過程中反應出的各種問題 1） 稅務部門在坡子街收管理費時受到 商家的 集體 抵觸情緒，源于生意冷清。 2） 項目靠西的商鋪租金高于 項目朝東的項目租金，其商業(yè)氛圍好于項目東邊區(qū)域。 3） 核心位置的服裝店虧損嚴重，部分商鋪拆分后分租出小商鋪經(jīng)營小食品百貨店，且生意不錯，說明小食品店在項目中對消費者有一定 吸納 力 ，我們提倡項目中增加一些多元化特色店 。 4） 項目四單元 最北邊朝中百一店有一個未租出的毛坯房 關著門，里面卻大字標語談及開發(fā)商舞弊，測繪部分枉法，不能還他公道。這將引起后期潛在購鋪客戶對開發(fā)商誠信的質疑 ，而此現(xiàn)象一直保持著，群眾未發(fā)現(xiàn)開發(fā)商做出任何反應 。 5） 項目自動扶梯未開啟，二樓 衛(wèi)生環(huán)境沒有得到保持，這是項目管理的不到位。 6） 一樓招商部商鋪總是大門緊鎖，大門 玻璃很花 ，里面僅僅幾張玻璃桌子，一派招商不力的負面形象展現(xiàn)給消費者與商家。 7） 各經(jīng)營業(yè)主在提及經(jīng)營業(yè)績時候，大肆 批評開發(fā)商的招商不力。對項目后期招商更加產(chǎn)生影響，開發(fā)商真可謂內憂外患。 而居實際調查發(fā)現(xiàn)很多在營業(yè)主準備在明年視情況相繼撤出坡子街，這種后果很嚴重，而經(jīng)營業(yè)主反饋給群眾的情況更是 讓后期 投資經(jīng)營的潛在客戶在項目投資風險考察中聞風 喪膽，對項目后期經(jīng)營才生了惡性循環(huán)。 因此項目炒作者必須采取有效措施 盡早規(guī)避這種現(xiàn)象。 8） 很多 在 外省房東看到租金低，干脆沒有貼招租信息，寧可不租，也不低就的心態(tài) ，租的人也少，目前新租進來的價格大多都比去年便宜 40%，在營業(yè)主的租金很多也降低了 30%左右。 9） 項目年初前后 多加了幾部 雙人步行樓梯，但是在商戶看來，目前其沒有起到什么作用。 10）市調中，經(jīng)營業(yè)主都反映在去年租房的時候，房東都覺得租金合適，開發(fā)商卻讓房東一味的調高租金，導致后期招商不力，部分商戶推出商圈，一切都是開發(fā)商考慮自身短期利益所造成的項目經(jīng)營懈滯。 租金太高，尤其本地的一些商戶更不可能減少利潤，沒有利用好項目最初增強消費者在坡子 街的消費習慣的好時機，打造出人氣，吸引更多商家組成良性成熟商圈，而是因為虧損讓很多商家撤離商圈，如此惡性循環(huán)，到了如今的嚴重后果 。 11）圣誕節(jié)韓國易買得大型超市進駐坡子街地下一層， 該超市會與各商家舉行較多的聯(lián)營活動，以刺激消費，這將是明年坡子街成敗的關鍵之一，但是很多商戶并沒有過多看好僅僅一個超市所能提高的的坡子街消費需求。 總結規(guī)避項目不足，啟發(fā)對 我公司 商業(yè)項目的介意 1） 將“ 置之死地而后生 “ 戰(zhàn)略思想 運用于項目 促成快速銷售 ?？蛻糍忎仌r首先考慮是投資回報，接著是投資風險，然后投資風險得不到保障，投資回 報對他們就是定時炸彈。中嘉國際一期一層內街商鋪開盤幾天售盡，這不僅僅是價格優(yōu)勢，更多的信譽保障。一個開發(fā)企業(yè)要贏得客戶的信任，應該有承擔大風險的責任心，向客戶簽訂 3 年后，或者 5 年后以高于購房一定金額的資金回購商鋪 ，完全解決購鋪者的投資風險，又為開發(fā)商快速吸納社會資金做好項目，這幾年完全可謂返兵之計，公司 8 萬方的商業(yè)，自己持有 20%，我們有責 任把項目做好，我們有責任有必要擔此能夠置之死地而后生的戰(zhàn)略風險， 因為 6 萬方的去化，兩萬方的持有，我們只能成功。 我們只有化解掉客戶在對坡子街投資上的 不良 陰影才可實現(xiàn)我們想要 得到的回報。 而分析我們的風險最高只不過是高于原來一定金額的鋪價再次對市場包裝銷售。我們有理由相信我們能做熟商圈，我們 勢在必得。 2）統(tǒng)一開業(yè)，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一宣傳，增強商圈的整體凝聚力，大型餐飲和主力店 保證你得到 商鋪提前裝修 ，忌諱單個商業(yè)體提前開業(yè)以及部分商鋪延后開業(yè)，在開業(yè)前后給消費者一種耳目一新的感覺，成就當?shù)厣倘诵牡匚?。 3）“北有晉商，南有湖商”，古今聞名。剛來到泰州時，當?shù)厝嗽诘弥覀儚恼? 江來的時候，都不約而同的說我們是“騙子”，這個“騙”很好，其實是個褒義詞，他正好說明了浙人憑借其較好的商業(yè)文化 ，商業(yè)決策思想賺走天下商財，浙商注重誠信與品牌，他們講信用，重視公司品牌推廣，在當?shù)卣憬髽I(yè)也不少，他們都是信譽與品質較好的企業(yè)，我們 初次來到江蘇異地 策劃銷售不妨利用我們這一 歷史 文化資源，首推我們的信譽與品牌 ，未來的銷售必將由產(chǎn)品的銷售發(fā)展到公司文化與品牌的塑造與推廣 。 廣告語：“泰州的商業(yè)革命由我們來完成”。 4）租金在第一年高成低 就，二、三年層層遞加。要明白，人氣是我們與我們以后的購鋪 業(yè)主取得雙贏的關鍵，高成低就 要想高成必先高就，要先高就，必先低就做熟商圈。 5）運營：時代廣場有很多特色小吃， 給項目增加了不少人氣， 給客戶一種可購物可消費餐飲的多元化消費氛圍，坡子街沒有小型的特色小吃，那么它就直接失去了這一部分客戶群，或者讓一部分客戶群在商場停留的時間減短 ，尤其父母帶著小孩，他們很容易購買一些小吃，購買小吃常常認為是小利，但人們停留的時間就自然增強了商圈的人氣 。因此我們提倡設立部分不同于商業(yè)總體規(guī)劃的小型的特色店吸引客戶，保證他們的消費時間。 6）運營：周末是人氣最旺的時候，我們可以在商場內搞一些促銷活動，以及 隨機 的部分產(chǎn)品的現(xiàn)時促銷，還有實實在在 的便民拍賣活動。泰州人購物保守，就喜歡買價廉物美的 產(chǎn)品，這正好迎合了他們的購物習慣，一次沒買到，他就會下次來，一次購買到實惠的產(chǎn)品，就會帶動她下次的沖動 與守候，同時她會自然的消費到我們的其他商品，增強項目更好的商業(yè)購物氛圍。人都有跟從心里，當看到別人挑選她正在思考挑選的同類商品時候，就能更好刺激她的購物意向 。 7）運營，浙北是品質商業(yè)體的代表作，我們可以利用這些有名的商家形勢上來 我們項目做一些聯(lián)營消費活動，可以提升項目的知名度，品牌度。 8）保證項目內隨時能看到一輛保安車，以及穿制服保安，別的項目有，我們 有，別的項目有，我們還要更好 ，打造獨特的現(xiàn)代化管理商 業(yè)圈。 9)開業(yè)送卡，留住我們后期固定而忠實的客戶 ，打造一個長遠的可執(zhí)行規(guī)劃 。 10） 因為考慮到項目潛在購鋪客戶多數(shù)為外地客戶，需充分考慮到 分銷商 ，促成銷售 。 結束語： 沒有見過這類報告的規(guī)范參考資料，自己編寫，只能保證其調查統(tǒng)計數(shù)據(jù)非常準確，分析說明非常膚淺，望領導多給予一些斧正，希望能做得完整精煉一點。