萬達地產(chǎn)沈陽太原街商業(yè)廣場項目復盤總結(jié)報告56頁商業(yè)地產(chǎn)-資料下載頁
2025-06-07 17:06本頁面
【導讀】總及孫總領(lǐng)導的結(jié)果。為確保集團戰(zhàn)略意圖的實現(xiàn)，沈陽太原街項目必須如期交付開業(yè)；集團規(guī)劃院、集團成本部、項目管理。做得細致；能夠團結(jié)一心戰(zhàn)勝困難。量，共同面對和戰(zhàn)勝困難。2020年年初，在集團和項目公司各級領(lǐng)導的。從2020年8月份開始，我部緊密跟蹤項目進展。防雷裝置驗收及竣工測量等竣工驗收手續(xù)，主力店及商管公司完成相應(yīng)行政審批手續(xù)。的消防論證結(jié)論，為如期開業(yè)爭取了時間。始地下加固施工，09年三月正式開工，至11月20日正式開業(yè)。這是萬達在沈陽對原太原街精品店步行街項目的改建項目，開業(yè)以來已得到政府、市民的普遍認可。場服務(wù)，要求主體設(shè)計單位派駐一名土建工程師，倒計時之后，設(shè)計部在部門內(nèi)部推行了日工作計劃制度，通過實踐驗證了此項措施是非常有效的。中旬開始一直到8月20日商管根據(jù)招商情況提出的修改意見多達50條，帶來的變更量可想而知。但我們還是在不影響工期和公司制度的前
【正文】 許動火。 ? 由于沈陽公司對安全工作的重視，施工期間未出現(xiàn)人身傷亡和火災事故。 本資料來自 50 成本控制篇 51 本資料來自 ※ 1 因工期緊迫造成加大整改費用問題探索 ※ 太原街萬達廣場僅用近 8個月的時間就實現(xiàn)了近 10萬平方米的老廣場改造工作，圓滿地完成了于開當開工、當年竣工并于當年開業(yè)的完整歷程，這在沈陽商業(yè)廣場建設(shè)的歷史中也是首屈一指的。 速度的加快，工期的緊迫都不可避免地對該項目的目標成本有相當大的影響。在搶工的最后階段，項目公司忙于竣工開業(yè)，在逐項對所施工程移交給當?shù)毓芾砉镜那疤嵯拢瑢こ躺系木S修整改問題除能夠由項目公司自身予以解決的以外，全部由商管公司派專業(yè)人員予以跟蹤，但費用由項目公司承擔，由此所產(chǎn)生的由商管公司負責跟蹤的土建、水暖、電氣、裝修及老廣場櫥窗的廣告畫面更換等各專業(yè)維修整改費用已近 350萬元。對老項目的改造沈陽公司是目前所有開業(yè)項目的頭一份，所以在對該項目的目標成本測定中缺少對維修整改費用的列支，使得項目公司在后期的運作中，因資金過于緊張稍顯無力。 52 本資料來自 ※ 1 防止不可預控的增加項目對成本控制影響研討 ※ 為了匯聚中華路沿街客流，共享國美與百盛的客流，提升萬達廣場的購物品質(zhì)，擴大沈陽太原街萬達廣場的知名度，體現(xiàn)萬達廣場的整體形象，以及達到太原街萬達廣場于沈陽開業(yè)的隆重轟動效應(yīng)，更為百姓購物提供便捷，應(yīng)集團要求，從中華路開門，在國美與百盛之間增設(shè)連廊，將老一期的百盛百貨、國美電器與新改建的太原街萬達廣場有機地聯(lián)系在一起。這項工程被集團高度關(guān)注，在沈陽項目公司同內(nèi)部稱為 “ 1號工程 ” 。 連廊工程自 9月 20日開工， 10月 30日完工，工期僅為 50天。連廊采用單層鋼結(jié)構(gòu)架構(gòu)形式，跨度達到 ，高度為 12米及 ，面積近 1200平米，用鋼量近 150噸。無論是從跨度上還是高度上都要求在嚴密的施工組織方案的指導下進行施工。但在時間上又不允許，只能在邊設(shè)計邊施工邊修改的情況下進行工作。期間應(yīng)消防審批要求而進行的多次整改，使本已十分緊張的工期更是雪上加霜。排除一切路上的困難，沈陽公司于預期日交工，為整體項目的開業(yè)做好了準備。 工程達到了完美的交工，但因原來無此施工計劃而出現(xiàn)的所有材料設(shè)備的緊急定制費用、趕工的費用、施工措施費用等卻大幅度增加，使太原街項目原本緊張的目標成本更趨緊縮。 處理建議：建議在對老場子進行改造的項目中，考慮原有建筑與改造部分的相關(guān)工程配套部分，適度加大銜接費用，或許會對項目公司在結(jié)算中起到推動作用。 53 本資料來自 ※ 1 招標圖紙不完善產(chǎn)生費用增加的探討 ※ 客觀條件：太原街萬達廣場步行街內(nèi)裝招標圖紙收于 2020年 4月 20日，在招標條件并不是完全具備的情況下，于2020年 4月 30日發(fā)標，并于 5月 15日進行了回標。 為保證能在有效時間段內(nèi)確定步行街內(nèi)裝施工單位以保證工程的正常進行，成本部依然在如上客觀條件下進行了招標。因招標圖紙不完善的，未進行圖紙會審及設(shè)計交底，這就加大了我們工作的難度。導致后期在招標答疑時，我們收到了共計 6家投標單位的 85條質(zhì)疑問題，數(shù)量是我們自招標工作以來最多的一次。在答疑中對清單、界面、圖紙等當初急于發(fā)標而完全明晰的部分均予以達 15條的重申確認。到此時，才使原來的招標工作因圖紙不完善問題得以解決，整個答疑時間達到了近 2天才確認完成。 54 本資料來自 ※ 1 招標圖紙不完善產(chǎn)生費用增加的探討 ? 伴隨著我們的時間成本，工作量于無形中明顯加大，這些都還是次要的，關(guān)鍵是所涉及到的費用問題，倒是在后來的工作進程中突顯。例如：步行街玻璃隔斷上方的防火石膏板封堵及地面花崗巖石材的養(yǎng)護結(jié)晶問題，盡管我們已經(jīng)依據(jù)兄弟公司的經(jīng)驗在答疑回復上做了表述，但文字表述后追加的文字 “ （若有），請含于報價中 ” ，使投標單位有了可乘之機，加之這部分卻未能在有效的招標圖紙中做出體現(xiàn)，終給投標單位留下了問題點 —— 中標單位認為只能依據(jù)招標文件所約定的范圍（即圖紙所示）進行報價。經(jīng)過與內(nèi)裝單位的多次商談未果，造成目前的內(nèi)裝結(jié)算遇到一定的困難。防火封堵費用達到 60多萬元，養(yǎng)護結(jié)晶后期由商管公司另行進行了招標，此部分費用達到了近 15萬元。 ? 處理建議：在招標前期，及時通知設(shè)計單位做好對咨詢公司的設(shè)計圖紙交底工作，為方便咨詢公司做出更加清淅、準確的招標工程量清單做好準備。在招標定標簽定合同后，做好與施工單位間關(guān)于合同的涵蓋范圍、施工界面以及對商務(wù)條款的理解交底工作，防止在合同履行中因?qū)贤睦斫獬霈F(xiàn)偏差而影響工程進度，為工程的結(jié)算工作順利進行打下良好的基礎(chǔ)。 55 本資料來自 ※ 1 部分分包工程由總包施工的利弊探討 ? 為保證工程工期，尤其是在工程即將收尾的階段，部分分包工程由總包施工體現(xiàn)出了明顯的優(yōu)勢。 ? 太原街萬達廣場在外環(huán)境景觀工程的操作中，就采用了由總包單位施工的方法，不僅使外環(huán)境景觀硬鋪裝、外排水、電氣鋪裝工程進展順利，保證了工程進度，在工程質(zhì)量上亦收效良好。做為同一家施工單位，他們間再沒有分包工程與總包間一系列的諸如：提供垂直運輸時間、提供現(xiàn)場堆放場地等羅亂問題，取而代之的是如何加快進度，如何盡早提供施工作業(yè)面的問題，如何解決已有的問題等等，工作完全由被動變成了主動，我想這也是太原街萬達廣場能夠如期開業(yè)的主要原因吧。但是在由同一家總包單位施工的同時，也增加了總包單位的資金壓力。我們應(yīng)綜合平衡施工工期和總包的墊資能力，或許能收到更佳的效果。 56 本資料來自 ※ 1 如何保障招標、合同及結(jié)算資料的 及時歸檔 ? 招標、合同及結(jié)算資料是公司所有費用支出計量過程中最為有效的文字資料，是雙方簽約中最有效的原始資料。為保證資料的完整性，成本控制部有責任和義務(wù)做好招投標、合同及結(jié)算資料的及時管理歸檔工作。建立完整的臺帳不僅方便了自己，更使其他人在查閱相關(guān)文件的時候提供了良好的輔助作用。 ? 在每項招標工作定標結(jié)束后，成本部及時將本次招投標工作的資料按各時間點及流程整理好并裝訂成冊，做好目錄及序號登記，并對電子版招投標資料做好登記。一切工作的建立都為日后的合同制定及結(jié)算管理做了良好的鋪墊。 57 本資料來自 ※ 1 如何保障招標、合同及結(jié)算資料的 及時歸檔 ? 根據(jù)招標檔案資料，成本部根據(jù)不同項目對合同按照時間順序進行了分列。為了方便查詢，在合同的錄入過程中除了合同編號、合同名稱、簽約單位、合同額等基本必須錄入的信息外，還增填了投標單位、投標方法、確定方式、簽約方式、付款方式、付款時間、結(jié)算金額等到相關(guān)信息。使大家逐漸認識到合同檔案資料管理的重要性，在平時工作中，都積極收集有關(guān)資料，為以后的工程結(jié)算服務(wù)。 ? 根據(jù)合同臺帳，我們編制了成本部結(jié)算臺帳，主要內(nèi)容包括：合同類別、合同名稱、對方單位、簽訂金額、結(jié)算金額、結(jié)算經(jīng)辦人、結(jié)算資料下發(fā)明細等等。本著一份合同對應(yīng)一份結(jié)算的原則，對已完成的結(jié)算均做到登記編號在冊，并在合同臺帳中做好銷項處理，對未完成結(jié)算做好備注，這全面完成項目結(jié)算工作做好準備。 本資料來自 58
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