【導(dǎo)讀】產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。月亮灣溫泉度假城。海南島中部是山地、丘陵和臺地，沿海是堆積平原。使海南發(fā)育了良好的熱帶地貌。海南中部為山嶺地帶，是熱帶雨林、季雨林組成的原始森林區(qū)。海南島是中國惟一的熱帶島嶼。海南島海岸線長達1528公里、其中一半以上為沙灘。海水澄澈，陽光充足，水域安全狀況良好，可與世界上其他海濱旅游勝地相媲美。其中，東寨港紅樹林是我國首批被列入“國際重要濕地名錄”的6處濕地。擁有維管束植物4600多種，占全國總數(shù)的15％，其中600多種為海南所特有，列為國。許多專家學者把海南稱為中國最大的熱帶自然博物館和植物園，最豐富的物種基因庫。其中列入國家一級保護動物的海南黑冠長臂猿是世界4大類人猿之一，是類人。海南溫泉資源十分豐富，水質(zhì)類型多樣。水溫高，水質(zhì)極佳，醫(yī)療價值高。特別是熱帶雨林區(qū)和海濱地區(qū)的溫泉

　　

【正文】 在組團與組團之間應(yīng)取消圍墻，以連通的步行道路將連續(xù)的水體綠化和內(nèi)部庭院綠化結(jié)合起來。 平面布局以自由式布局為主，為游客提供良好的度假空間。 （ 4）高檔度假公寓式酒店項目區(qū)； 新型連鎖公寓式酒店，為客戶提供管家式服務(wù) （ 5） TOWN HOUSE 及定制式半山別墅區(qū)； 規(guī)劃中以突出坡地河流、熱帶雨林的特色和提升資源價值為原則， （ 6）國際健身康復(fù)療養(yǎng)中心； ： （ 1）“ 月亮灣 ”海濱主題商業(yè)街 約 3萬平米 （ 2）熱帶風情度假景觀區(qū) （ 3）“ 月亮灣 ”海濱 溫泉 度假公寓區(qū) 約 42萬平米 （ 4）高檔 溫泉 度假公寓式酒店項目區(qū) 約 15萬平米 （ 5） TOWN HOUSE 及定制式半山別墅區(qū) 約 5萬平米 （ 6））國際健身康復(fù)療養(yǎng)中心 約 1萬平米 項目區(qū)擬采取“整體規(guī)劃、分步開發(fā)，基礎(chǔ)先行、滾動發(fā)展”的投資開發(fā)原則，初步設(shè)想如下： 開發(fā)周期約五年，預(yù)計 2020年完成開發(fā)前 期準備工作， 2020年開工建設(shè)， 2020年全部竣工，投入運營。 12年 完成項目區(qū)土地變性、出讓 /劃撥、地質(zhì)勘探、總體規(guī)劃設(shè)計、報批和項目區(qū)核心配套設(shè)施建設(shè)工程、核心區(qū)景觀工程的開工建設(shè)，為項目區(qū)的全面開發(fā)提供充分的基礎(chǔ)與市場推廣平臺。 23年 1）項目區(qū)核心基礎(chǔ)配套工程、核心景觀工程項目全面完成，濱海主體商業(yè)區(qū)進入工程施工階段； 2）公寓式酒店、別墅區(qū)全面開工建設(shè)； 3）度假公寓區(qū)一期樣板工程 10萬平方米商品住宅主體工程基本封頂，達到取得預(yù)售許可證的條件，并在年內(nèi)實現(xiàn)全面開 盤銷售。 35年 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十 家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1）濱海主體商業(yè)街陸續(xù)進入經(jīng)營階段； 2）度假公寓區(qū)一期樣板工程 10萬平方米商品住宅全面竣工交付； 3）度假公寓區(qū)按照市場銷售進度的實際情況陸續(xù)開展后期度假住宅組團的建設(shè)； 4）公寓式酒店投入試運營； 5）別墅區(qū)陸續(xù)竣工交 付 五、項目投資構(gòu)成、總投資估算 ： 項目容積率為 1 綠地率為 60% 規(guī)劃用地面積 建筑面積 預(yù)計建設(shè)約 8000套房屋。 即為取得該項目用地而支付的地價款。主要包括向政府繳付的土地使用權(quán) 出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的其他費用等。本項目占地 1000畝， 20萬元 /畝，地價款預(yù)計 20200萬元。預(yù)計分兩期支付，每期付 10000萬元。 (含裝修費 ) 即建造房屋建筑發(fā)生的建筑工程費用、設(shè)備采購費用和安裝工程費用、裝修費用等。本項目預(yù)計發(fā)生 131000萬元。其中： ? “ 月亮灣 ”海濱溫泉度假公寓 70500萬元； ? 高檔溫泉度假公寓式酒店 36000萬元； ? “ 月亮灣 ”海濱主題商業(yè)街 4500萬元 ? TOWN HOUSE及定制式半山別墅 20200萬元。 ： 按項目投資總額的 4%估算，預(yù)計為 6000萬元。其中： （ 1`）前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費用支出按項目總投資額的 2%估算，本項目預(yù)計為3000萬元； （ 2）水文、地質(zhì)勘測，以及土地平整等階段性支出按投資總額的 2%估算，本項目預(yù)計為 3000萬元。 ： 指本項目內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費用。主要包括商業(yè)設(shè)施、酒店配套、休閑廣 場及停車場等。本項目預(yù)計支出 2020萬元。 ： 指建筑物 2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程。費用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費用。按本項目擬建設(shè)的基礎(chǔ)配套設(shè)施系統(tǒng)工程，預(yù)計支出 10000萬元左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十 家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ： 主要指計入因進行本項目開發(fā)所發(fā)生的一切稅費，主要包括土地增值稅、營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。因本項目的增值額占扣除項目金額的比例低于 20%，按國家政策免征土地增值稅。營業(yè)稅按預(yù)計銷售 額的 %估算，為 13230萬元，企業(yè)所得稅按 15%的稅率計算，預(yù)計 5500萬元。 ： 指為籌集資金而發(fā)生的各項費用。在本項目中主要是指借款利息、金融機構(gòu)手續(xù)費、代理費等。本項目累計投資額 150000萬元，計劃外部籌集 45000萬元，按 7%的年利率計算，開發(fā)期內(nèi)需資本化的利息為 15750萬元。 ： 指開發(fā)企業(yè)在開發(fā)現(xiàn)場組織管理和開發(fā)企業(yè)管理部門為組織和管理項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。主要包括：管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經(jīng)費、 職工教育經(jīng)費、勞動保險費、董事會費、咨詢費、審計費、排污費、綠化費、房地產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、各種攤銷費用、業(yè)務(wù)招待費、壞帳損失等。本項目按投資總額的 6%預(yù)計管理費用，計 9000萬元。 ： 即在銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用。主要包括工資性支出、差旅費、銷售機構(gòu)折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷傭金等。本項目按預(yù)計銷售額的 5%估算，總計 11250萬元。 ： 指在施工過程中因自然災(zāi)害、人工、材料、設(shè)備、工程量等的變化而增 加的費用 。本項目預(yù)計 1500萬元。 ： 項目 單方造價 (元 /平方米 ) 總投資額 (萬元 ) 土地費用 300 20, 建筑安裝費用 1964 131, 前期費用 90 6, 公建配套費用 30 2, 基礎(chǔ)設(shè)施費用 150 10, 開發(fā)期稅費 280 18, 財務(wù)費用 236 15, 開發(fā)及管理費用 135 9, 銷售費用 184 12, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十 家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 不可預(yù)見費用 22 1, 合計 3380 225, 六、可行性研究財務(wù)數(shù)據(jù)的選定和預(yù)測 “ 月亮灣 ”海濱溫泉度假公寓 : 可售面積 42萬平方米，預(yù)計銷售單價 5000元 /平方米，可實現(xiàn)銷售收入 210000萬元。 TOWN HOUSE 及定制式半山別墅 : 、 可售面積 5萬平方米，預(yù)計銷售單價 8000元 /平方米，可實現(xiàn)銷售收入 40000萬元。 : 可售面積 3萬平方米，預(yù)計銷售單價 5700元 /平方米 ，可實現(xiàn)銷售收入 17000萬元。 預(yù)計總銷售收入 : 預(yù)計累計可實現(xiàn)銷售收入 267000萬元。 本項目預(yù)計開發(fā)周期五年， 2020年開始正式運營。 預(yù)計每年可實現(xiàn)自營收入 4000萬元，運營成本和費 900萬元，毛利率估計為 %。（未計算資產(chǎn)折舊） ： 按 %的地方綜合營業(yè)稅率計算，每年可上交地方財政營業(yè)稅及附加 216萬元。 ： 經(jīng)以上測算，預(yù)計年運營利潤總額為 2884萬元，暫按 16%的稅率計算，每年可上交地方財政所得稅 450萬元左 右。 注：國家新的企業(yè)所得稅法于 2020年 1月 1日實施，但截止目前海南尚無正式的實施條例出臺，未來的所得稅率不好預(yù)計。但估計會高于 15%，本項目中暫按 16%預(yù)計。 七、項目經(jīng)濟效益分析 本項目開發(fā)其累計為當?shù)刎斦暙I稅收收入 15500萬元，以后經(jīng)營期每年貢獻稅收收入不低于 700萬元，對興隆的經(jīng)濟發(fā)展提供了資金支持。由于本項目的目標客戶基本上為島外人士，項目營業(yè)后預(yù)計可為興隆其他旅游服務(wù)行業(yè)帶來附加消費 23億元，同時能大大提高興隆的國內(nèi)國際知名度，從而吸收更多的投資。 八、項目盈利能力分析 資現(xiàn)金流量表 : 項目 合計 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2017 現(xiàn)金流入 295000 0 0 0 45000 54000 67000 67000 4000 4000 4000 租售收入 275000 0 0 0 45000 54000 63000 63000 0 0 0 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十 家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 自營收入 20200 0 0 0 0 0 4000 4000 4000 4000 4000 現(xiàn)金流出 213230 8500 31750 25350 51030 51966 28118 11818 1566 1566 1566 開發(fā)建設(shè)投資 157000 7600 27400 21000 42020 42020 17000 0 0 0 0 運營費用 9000 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 銷售費用 11250 0 0 0 2250 2700 3150 3150 0 0 0 財務(wù)費用 15750 0 3150 3150 3150 3150 3150 0 0 0 0 經(jīng)營稅金及附加 13230 0 0 0 2430 2916 3618 3618 216 216 216 土地增值稅 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 所得稅 5500 0 0 0 0 0 0 4150 450 450 450 不可預(yù)計費用 1500 0 300 300 300 300 300 0 0 0 0 凈現(xiàn)金流量 31770 8500 31750 25350 6030 2034 38882 55182 2434 2434 2434 累計凈現(xiàn)金流量 8500 40250 65600 71630 69596 30714 24468 26902 29336 31770 : 主要是考察開發(fā)項目的財務(wù)盈利能力水平。用凈現(xiàn)值、投資回收期和年平均利潤率三個指標進行評價。前兩個指標考慮了資金的時間價值。 凈現(xiàn)值（ FNPV）： 按 5%的折現(xiàn)率計算，本項目的凈現(xiàn)值為 6374萬元，所以原則上本項目可行。 投資收回期 : 項目投資回收期 。 項目投資利潤率 : 項目投資利潤率為 %；項目經(jīng)營年利潤率為 60%。 九、結(jié)論和建議 本項目通過初步的規(guī)劃定向與投資分析， 結(jié)果表明，該項目充分考慮了項目區(qū)地理資源、河域資源和環(huán)境的統(tǒng)籌規(guī)劃和開發(fā)，充分實現(xiàn)了項目所在地區(qū)的經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益的高度統(tǒng)一。符合海南島申報 國際旅游島 、 創(chuàng)建世界著名、亞洲一流的熱帶濱海度假休閑目的地的功能定位及總體發(fā)展規(guī)劃要求，同時也體現(xiàn)了開發(fā)企業(yè)的投資實力，其對興隆新城的開發(fā)建設(shè)，必將促進興隆地區(qū)城市建設(shè)的升級換代，同時推動當?shù)亍靶罗r(nóng)村”的建設(shè)和旅游業(yè)蓬勃發(fā)展，增加就業(yè)率，帶動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，對促進旅游及房地產(chǎn)消費起到雙重積極的作用，具有顯著的社會、經(jīng)濟、文化效益。 通過以上的分析和策略，海南 月亮灣 溫泉 度假城項目在投資和開發(fā)中，預(yù)期收益率不太高，但長期運營收益非常穩(wěn)定，不可預(yù)測的風險雖然較大，但可控性較強，因此本項目的投資開發(fā)在市場上、操作上、財務(wù)計劃上可行。 就本項目而言，市場的分析和項目的整體定位，以及項目投資經(jīng)濟分析是基于經(jīng)驗和經(jīng)濟學的角度來定的，具有客觀性和一般性，符合市場規(guī)律及投資經(jīng)濟原理，配以合理 的營銷手段，實現(xiàn)項目的推廣銷售目標，并最終實現(xiàn)本項目的贏利目標。 本項目