【導讀】本項目地段位于常德城區(qū)，以通透、開放型的濱湖公園為中心，東臨光榮路，北抵洞庭大道，長怡中學、朗州路、育才路，區(qū)塊內為濱湖公園。濱湖公園是市內最早建設、入園市民最多。域地段優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美、交通便利、經濟活躍。萬平方米，其他1000平方米。其280畝的出讓土地與410畝的濱湖公園統(tǒng)一規(guī)劃，公園改。本項目規(guī)劃沿洞庭大道、朗州路臨街面為商務區(qū)；濱湖公園西大門附近為文化廣場；住。本項目擬建設成為常德市的文化城、商務城、市民休閑城和觀光旅游景點?，F(xiàn)代概念并駕并驅。常德市建筑勘測設計院編制的《濱湖公園及周邊地帶改造規(guī)劃》。中共常德市委2020年第18號常委會議紀要。2020年5月9日常德市人民政府令第6號《常德市城區(qū)舊城改造暫行辦法》。資總量的較快增長，積極擴大內需。由團體向個人轉變，市場需求量逐年上升，商品房供不應求。這些建筑已嚴重影響市容市貌，拆除并。國家將繼續(xù)支持商品住宅的建設，要貫徹落實《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，

　　

【正文】 用、財務費用、管理費用、銷售費用、其他費用以及不可預見費用等。 項目總開發(fā)建設投資為 50800萬元，詳見投資估算表。 損益表與靜態(tài)盈利分析 項目損益計算詳見下表。 損 益 表 單位：萬元 序號 年度 項目 合計 2020年 2020年 2020年 2020年 1 銷售收入 59000 29500 23600 5900 2 總成本費用 50800 15000 20200 15800 3 銷售稅金及附加 3245 1623 1298 324 4 利潤總額 4955 15000 7877 6502 5576 5 所得稅 1635 1635 6 稅后利潤 3320 15000 7877 6502 3941 7 盈余公積金 332 332 8 可分配利潤 2988 2988 評價指標： 投資利潤率 =利潤總額 /總投資 100% =4955/50800100% =% 投資利稅率 =利稅總額 /總投資 100% =（ 4955+3245） /50800100% =% 自有資金利潤率 =利潤總額 /自有資金 100% =4955/10000100% =% 現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 全部投資財務現(xiàn)金流量表 全部投資財務現(xiàn)金 流量表 單位：萬元 序號 內容 合計 2020年 2020年 2020年 2020年 1 現(xiàn)金流入 59000 29500 23600 5900 銷售收入 59000 29500 23600 5900 其他收入 回收固定資產余額 回收經營資金 2 資金流出 55680 15000 21623 17098 1959 開發(fā)建設投資 50800 15000 20200 15800 經營資金 運營費用 修理費用 經營稅金及附加 3245 1623 1298 324 所得稅 1635 1635 3 凈現(xiàn)金流量 3320 15000 7877 6502 3941 4 累計現(xiàn)金流量 15000 7123 621 3320 計算指標（稅后）： 財務內部收益率： % 財務凈現(xiàn)值（ Ic=10%） =451萬元 動態(tài)投資回收期： 自有資金財務現(xiàn)金流量表 自有資金財務現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 年度 項目 合計 2020年 2020年 2020年 2020年 1 現(xiàn)金流入 59000 29500 23600 5900 銷售收入 59000 29500 23600 5900 其他收入 回收固定資產余額 回收經營資金 2 資金流出 55680 5000 24623 21098 4959 自有資金 10000 5000 5000 預售收入再投入 30800 15000 15800 貸款本金償還 10000 4000 3000 3000 經營稅金及附加 3245 1623 1298 324 所得稅 1635 1635 3 凈現(xiàn)金流量 3320 5000 3877 3502 941 4 累計現(xiàn)金流量 計算指標： 財務內部收益率： 38% 財務凈現(xiàn)值： 1933萬元 投資回收期： 動態(tài)指標分析 A、本項目稅后全部投資的財務凈現(xiàn)值大于零，說明本項目可按預期的貼現(xiàn)率獲利，在所研究的經濟壽命期內發(fā)生投資凈收益，有經濟效果，項目可行。 B、基準折現(xiàn)率選取時，按中國人民銀行 2020年 2月 21日起開始執(zhí)行的各金融機構貸款利息適當上調進行計算，取 Ic=10%。 C、項目全部投資后財務內部收益率為 %，財務凈現(xiàn)值為 451 萬元，自有資金財務內部收益率為 38%，財務凈現(xiàn)值為 1933萬元，說明本項目有盈利能力，在財務上是可行的。 資金來源與運用表示分析 資金來源與運用表 單位：萬元 序號 年度 項目 合計 2020年 2020年 2020年 2020年 1 資金來源 79000 15000 34500 23600 5900 銷售收入 59000 29500 23600 5900 自有資金 10000 5000 5000 借款 10000 10000 2 資金運用 65680 15000 25623 20208 4959 開發(fā)建設投資 50800 15000 20200 15800 經營資金 經營稅金及附加 3245 1623 1298 324 所得稅 1635 1635 借款本金償還 10000 4000 3000 3000 3 盈 余資金 13320 8877 3502 941 4 累計盈余資金 8877 12379 13320 根據(jù)上表可以看出，本項目每年盈余資金基本上都大于零，故從償還能力分析，項目也是可行的。 敏感性分析 該項目分別就銷售收入，投資因素的變化，對利潤總額和內部收益率進行了敏感性分析，具體分析情況見下表。 敏 感 性 分 析 表 變化率 利潤總額 內部收益率 基本方案 4955 % 投資總額 5 7495 % +5 2415 % 銷售價格 5 2168 % +5 7743 % 計算結果表明，投資因素和銷售價格對項目財務內部收益率影響都較大。項目銷售價格較為適中，預計價格影響不大，重點應注意戶型設計，注意控制建設成本，以盡可能回避風險。 臨界點分析 最低售價與最低銷售量 以盈虧平衡時的平均銷售價格作為最低售價。 最低售價 =房屋單位造價 （ 1+營業(yè)稅金及附加） =50800/30(1+%) =1786元 /m2 正常情況下平均銷售價格 =（ 150018+220010+50002） /30 =1967元 /m2 最低銷售量 =1786/1967=90% 顯然該項目有一定的盈利空間，抗風險能力較強。 借款還本付息分析 該項目借款還本付息見下表： 建設投資借款還本付息估算表 單位：萬元 序號 項目 2020年 2020年 2020年 2020年 1 借款及還本付息 年初借款累計 10000 6000 3000 本年借款 10000 本年應計利息 310 620 372 186 本年還本 4000 3000 3000 本年支付利息 310 620 372 186 利息總額 1488萬元，其中建設期利息 1302萬元。 經濟評價結論 綜合分析，項目的主要財務評估指標如下： 項 目 靜態(tài)指標 動態(tài)指標 投資利潤率 投資利稅率 財務內部收益率 財務凈現(xiàn)值 全部投資 % % % 451 自有資金 % 38% 1933 從上表可以看出，該項目從財務上看是可行的。 第十 一章 投資風險與存在問題 投資風險 項目系統(tǒng)投資風險主要來自以下四個方面： 市場銷售風險：該項目雖然地處市中心鬧市區(qū)，但也要注意戶型設計和銷售價格。只要設計合理，保本銷售，銷售方面應該沒有風險。 成本控制風險：由于房地產市場升溫，近階段建材價格有所上漲，必將直接增加建安成本，同時，該項目土地成本較高，所以要加強建安成本控制才能消除風險。 建設工期風險：由于該項目建設資金有一定缺口，如果資金落實不到位或其他管理方面原因而導致建設 工期過長，必將增加項目的開發(fā)成本，從而加大項目開發(fā)投資風險。 工程質量風險：如果工程質量存在的問題，將從多方面引發(fā)項目系統(tǒng)風險，因此，應在建設實施過程中抓好質量管理，實行工程監(jiān)理和設計招標，確保項目的工程質量符合有關要求。 存在問題 建設資金問題 項目總投資 50800萬元，建設資金由建設單位自籌和銀行貸款解決。按投資計劃，對資金要求較高，若資金不能及時到位，則將影響整個項目的經濟效益。為確保工程按計劃進行，建議建設單位在可研論證之后，投資計劃下達之前，抓緊 時間進一步落實建設資金的籌措，以及滾動開發(fā)經營方案，以保證項目按期完工。 規(guī)劃設計問題 該住宅小區(qū)位于市中心鬧市區(qū)，它的規(guī)劃設計既要符合城市建設總體規(guī)劃布局，同時要充分考慮住宅對環(huán)保、綠化、安全諸方面的要求，在建筑風格上應力求完美與創(chuàng)新，規(guī)劃設計上應向沿海地區(qū)，甚至發(fā)達國家的住宅建設標準如環(huán)境保護要求靠近。