【導(dǎo)讀】本項(xiàng)目地段位于常德城區(qū)，以通透、開放型的濱湖公園為中心，東臨光榮路，北抵洞庭大道，長怡中學(xué)、朗州路、育才路，區(qū)塊內(nèi)為濱湖公園。濱湖公園是市內(nèi)最早建設(shè)、入園市民最多。域地段優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美、交通便利、經(jīng)濟(jì)活躍。萬平方米，其他1000平方米。其280畝的出讓土地與410畝的濱湖公園統(tǒng)一規(guī)劃，公園改。本項(xiàng)目規(guī)劃沿洞庭大道、朗州路臨街面為商務(wù)區(qū)；濱湖公園西大門附近為文化廣場；住。本項(xiàng)目擬建設(shè)成為常德市的文化城、商務(wù)城、市民休閑城和觀光旅游景點(diǎn)?，F(xiàn)代概念并駕并驅(qū)。常德市建筑勘測設(shè)計(jì)院編制的《濱湖公園及周邊地帶改造規(guī)劃》。中共常德市委2020年第18號(hào)常委會(huì)議紀(jì)要。2020年5月9日常德市人民政府令第6號(hào)《常德市城區(qū)舊城改造暫行辦法》。資總量的較快增長，積極擴(kuò)大內(nèi)需。由團(tuán)體向個(gè)人轉(zhuǎn)變，市場需求量逐年上升，商品房供不應(yīng)求。這些建筑已嚴(yán)重影響市容市貌，拆除并。國家將繼續(xù)支持商品住宅的建設(shè)，要貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，

　　

【正文】 用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。 項(xiàng)目總開發(fā)建設(shè)投資為 50800萬元，詳見投資估算表。 損益表與靜態(tài)盈利分析 項(xiàng)目損益計(jì)算詳見下表。 損 益 表 單位：萬元 序號(hào) 年度 項(xiàng)目 合計(jì) 2020年 2020年 2020年 2020年 1 銷售收入 59000 29500 23600 5900 2 總成本費(fèi)用 50800 15000 20200 15800 3 銷售稅金及附加 3245 1623 1298 324 4 利潤總額 4955 15000 7877 6502 5576 5 所得稅 1635 1635 6 稅后利潤 3320 15000 7877 6502 3941 7 盈余公積金 332 332 8 可分配利潤 2988 2988 評(píng)價(jià)指標(biāo)： 投資利潤率 =利潤總額 /總投資 100% =4955/50800100% =% 投資利稅率 =利稅總額 /總投資 100% =（ 4955+3245） /50800100% =% 自有資金利潤率 =利潤總額 /自有資金 100% =4955/10000100% =% 現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金 流量表 單位：萬元 序號(hào) 內(nèi)容 合計(jì) 2020年 2020年 2020年 2020年 1 現(xiàn)金流入 59000 29500 23600 5900 銷售收入 59000 29500 23600 5900 其他收入 回收固定資產(chǎn)余額 回收經(jīng)營資金 2 資金流出 55680 15000 21623 17098 1959 開發(fā)建設(shè)投資 50800 15000 20200 15800 經(jīng)營資金 運(yùn)營費(fèi)用 修理費(fèi)用 經(jīng)營稅金及附加 3245 1623 1298 324 所得稅 1635 1635 3 凈現(xiàn)金流量 3320 15000 7877 6502 3941 4 累計(jì)現(xiàn)金流量 15000 7123 621 3320 計(jì)算指標(biāo)（稅后）： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=10%） =451萬元 動(dòng)態(tài)投資回收期： 自有資金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 自有資金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號(hào) 年度 項(xiàng)目 合計(jì) 2020年 2020年 2020年 2020年 1 現(xiàn)金流入 59000 29500 23600 5900 銷售收入 59000 29500 23600 5900 其他收入 回收固定資產(chǎn)余額 回收經(jīng)營資金 2 資金流出 55680 5000 24623 21098 4959 自有資金 10000 5000 5000 預(yù)售收入再投入 30800 15000 15800 貸款本金償還 10000 4000 3000 3000 經(jīng)營稅金及附加 3245 1623 1298 324 所得稅 1635 1635 3 凈現(xiàn)金流量 3320 5000 3877 3502 941 4 累計(jì)現(xiàn)金流量 計(jì)算指標(biāo)： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： 38% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 1933萬元 投資回收期： 動(dòng)態(tài)指標(biāo)分析 A、本項(xiàng)目稅后全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明本項(xiàng)目可按預(yù)期的貼現(xiàn)率獲利，在所研究的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目可行。 B、基準(zhǔn)折現(xiàn)率選取時(shí)，按中國人民銀行 2020年 2月 21日起開始執(zhí)行的各金融機(jī)構(gòu)貸款利息適當(dāng)上調(diào)進(jìn)行計(jì)算，取 Ic=10%。 C、項(xiàng)目全部投資后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 451 萬元，自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 38%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 1933萬元，說明本項(xiàng)目有盈利能力，在財(cái)務(wù)上是可行的。 資金來源與運(yùn)用表示分析 資金來源與運(yùn)用表 單位：萬元 序號(hào) 年度 項(xiàng)目 合計(jì) 2020年 2020年 2020年 2020年 1 資金來源 79000 15000 34500 23600 5900 銷售收入 59000 29500 23600 5900 自有資金 10000 5000 5000 借款 10000 10000 2 資金運(yùn)用 65680 15000 25623 20208 4959 開發(fā)建設(shè)投資 50800 15000 20200 15800 經(jīng)營資金 經(jīng)營稅金及附加 3245 1623 1298 324 所得稅 1635 1635 借款本金償還 10000 4000 3000 3000 3 盈 余資金 13320 8877 3502 941 4 累計(jì)盈余資金 8877 12379 13320 根據(jù)上表可以看出，本項(xiàng)目每年盈余資金基本上都大于零，故從償還能力分析，項(xiàng)目也是可行的。 敏感性分析 該項(xiàng)目分別就銷售收入，投資因素的變化，對(duì)利潤總額和內(nèi)部收益率進(jìn)行了敏感性分析，具體分析情況見下表。 敏 感 性 分 析 表 變化率 利潤總額 內(nèi)部收益率 基本方案 4955 % 投資總額 5 7495 % +5 2415 % 銷售價(jià)格 5 2168 % +5 7743 % 計(jì)算結(jié)果表明，投資因素和銷售價(jià)格對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率影響都較大。項(xiàng)目銷售價(jià)格較為適中，預(yù)計(jì)價(jià)格影響不大，重點(diǎn)應(yīng)注意戶型設(shè)計(jì)，注意控制建設(shè)成本，以盡可能回避風(fēng)險(xiǎn)。 臨界點(diǎn)分析 最低售價(jià)與最低銷售量 以盈虧平衡時(shí)的平均銷售價(jià)格作為最低售價(jià)。 最低售價(jià) =房屋單位造價(jià) （ 1+營業(yè)稅金及附加） =50800/30(1+%) =1786元 /m2 正常情況下平均銷售價(jià)格 =（ 150018+220010+50002） /30 =1967元 /m2 最低銷售量 =1786/1967=90% 顯然該項(xiàng)目有一定的盈利空間，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 借款還本付息分析 該項(xiàng)目借款還本付息見下表： 建設(shè)投資借款還本付息估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 2020年 2020年 2020年 2020年 1 借款及還本付息 年初借款累計(jì) 10000 6000 3000 本年借款 10000 本年應(yīng)計(jì)利息 310 620 372 186 本年還本 4000 3000 3000 本年支付利息 310 620 372 186 利息總額 1488萬元，其中建設(shè)期利息 1302萬元。 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論 綜合分析，項(xiàng)目的主要財(cái)務(wù)評(píng)估指標(biāo)如下： 項(xiàng) 目 靜態(tài)指標(biāo) 動(dòng)態(tài)指標(biāo) 投資利潤率 投資利稅率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 全部投資 % % % 451 自有資金 % 38% 1933 從上表可以看出，該項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上看是可行的。 第十 一章 投資風(fēng)險(xiǎn)與存在問題 投資風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目系統(tǒng)投資風(fēng)險(xiǎn)主要來自以下四個(gè)方面： 市場銷售風(fēng)險(xiǎn)：該項(xiàng)目雖然地處市中心鬧市區(qū)，但也要注意戶型設(shè)計(jì)和銷售價(jià)格。只要設(shè)計(jì)合理，保本銷售，銷售方面應(yīng)該沒有風(fēng)險(xiǎn)。 成本控制風(fēng)險(xiǎn)：由于房地產(chǎn)市場升溫，近階段建材價(jià)格有所上漲，必將直接增加建安成本，同時(shí)，該項(xiàng)目土地成本較高，所以要加強(qiáng)建安成本控制才能消除風(fēng)險(xiǎn)。 建設(shè)工期風(fēng)險(xiǎn)：由于該項(xiàng)目建設(shè)資金有一定缺口，如果資金落實(shí)不到位或其他管理方面原因而導(dǎo)致建設(shè) 工期過長，必將增加項(xiàng)目的開發(fā)成本，從而加大項(xiàng)目開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)。 工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)：如果工程質(zhì)量存在的問題，將從多方面引發(fā)項(xiàng)目系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，因此，應(yīng)在建設(shè)實(shí)施過程中抓好質(zhì)量管理，實(shí)行工程監(jiān)理和設(shè)計(jì)招標(biāo)，確保項(xiàng)目的工程質(zhì)量符合有關(guān)要求。 存在問題 建設(shè)資金問題 項(xiàng)目總投資 50800萬元，建設(shè)資金由建設(shè)單位自籌和銀行貸款解決。按投資計(jì)劃，對(duì)資金要求較高，若資金不能及時(shí)到位，則將影響整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。為確保工程按計(jì)劃進(jìn)行，建議建設(shè)單位在可研論證之后，投資計(jì)劃下達(dá)之前，抓緊 時(shí)間進(jìn)一步落實(shí)建設(shè)資金的籌措，以及滾動(dòng)開發(fā)經(jīng)營方案，以保證項(xiàng)目按期完工。 規(guī)劃設(shè)計(jì)問題 該住宅小區(qū)位于市中心鬧市區(qū)，它的規(guī)劃設(shè)計(jì)既要符合城市建設(shè)總體規(guī)劃布局，同時(shí)要充分考慮住宅對(duì)環(huán)保、綠化、安全諸方面的要求，在建筑風(fēng)格上應(yīng)力求完美與創(chuàng)新，規(guī)劃設(shè)計(jì)上應(yīng)向沿海地區(qū)，甚至發(fā)達(dá)國家的住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)如環(huán)境保護(hù)要求靠近。