【導讀】地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而成，項目地塊方正無異型。是遂寧市區(qū)最后一個集商住于一體大型。社會各界的好評，取得了較好的社會效益與經(jīng)濟效益。個億,是遂寧規(guī)模最大、口岸最好的大型現(xiàn)代化商業(yè)購物休閑中心，它的建成將會顛覆遂寧傳統(tǒng)商業(yè)成為遂寧城市的又一大亮點。的分析論證，向委托方提供可行性研究報告，資料及適用的建筑工程慨算定額。會出臺新“細則”，應(yīng)繼續(xù)保持遂寧房產(chǎn)市場持續(xù)、健康、高速發(fā)展。其余項目市場反映良好。的地理條件將吸引大量的有識之士前往投資置業(yè)，預計5年內(nèi)，遂寧的房地產(chǎn)市場將供不應(yīng)求。大寧市位于四川盆地中部，涪江中游。介于東經(jīng)105°03′26″。公里，南北長公里，總面積5300平方公里。

　　

【正文】 （ 3）勘察費、建理費及報建費用 萬元； ①勘察費 93417 平方米 1 元／平方米 = 萬元 ②監(jiān)理費 93417 平方米 元／平方米 = 萬元 ③報建費用 93417 平方米 2 元／平方米 = 萬元 建筑安裝工程費合計 3450 萬元，占總投資總額的 18%。 其中： （ 1）、多層（主體工程）： 48300 平方米 平方米 =1900萬元；電梯公寓： 6240 平方 米 623 平方米 萬元 （ 2）、基礎(chǔ)工程： 250 萬元； （ 3）、給排水工程、消防通風工程； 93417 平方米 13 元／平方米 =121 萬元； （ 4）、天然氣管道工程、智能網(wǎng)絡(luò)； 110 萬元； ①天然氣管道工程： 93417 平方米 15 元／平方米 =萬元； ②智能網(wǎng)絡(luò)： 93417 平方米 15 元／平方米 = 萬元 （ 5）、景觀工程： 257 萬元 （ 6）、強電、弱電： 93417 平方米 16 元／平方米 = 萬元； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 規(guī)費： 萬元，占總投資總額的 % 其中： （ 1）、建設(shè)規(guī)劃費： 93417 平方米 元／平方米 = 萬元； （ 2）、城市建設(shè)配套費： 93417 平方米 25 元／平方米 =萬元； （ 3）、人民防空費： 93417 平方米 15 元／平方米 = 萬元； （ 4）、新型墻體材料專用基金及袋裝水泥費： 93417 平方米 元／平方米 = 萬元 （ 5）、建筑工程質(zhì)量監(jiān)理費（建筑總造價的 %）： 3450 %= 萬元 ； 其他費用： 3%= 萬元，占總投資總額的 %。 建設(shè)期資金利息： 1500 萬元 7%= 萬元，占總投資總額的% （四）、 流動資金估算：流動資金預計為 200 萬元（包括銷售費用、財務(wù)費用及管理費用），占總成本費用的 %。 （五）、項目投資總額估算：本項目建設(shè)期及流動資金之和即為項目投資總額，合計 萬元。 二、項目工程投入總額 億元，其中：建設(shè)投資為 3450 萬元，需要流動資金 500 萬元。 三、資金籌措： 海琪公司自有資金完成前期準 備 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 投資估算與資金籌措表見附表 2。 第六章 項目財務(wù)測算及成本費用分析 一、開發(fā)房屋銷售收入及稅金測算依據(jù)及辦法： 售價定位策略： 該項目的銷售收入依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，根據(jù)項目規(guī)模的逐步形成和市場消費者的認可成熟度進行實時調(diào)整。即采用“低開高走的市場價格策略”進行定位。目前按均價 1800 元 /平米計算 1800 元 /平米 55631 平米 =10200 萬元 按銷售收入額的 5%測算營業(yè)稅，按營業(yè)稅的 5%、 3%、 1%測算城市維護建設(shè)稅、教育費附加地方教育發(fā)家。 稅金及附加為 10200 萬元 %=510 萬元 收入與稅金測算表見附 4。 二、成本費用分析： 總成本費用由生產(chǎn)成本、管理費用、財務(wù)費用和銷售費用構(gòu)成。生產(chǎn)趁本由房屋的建造費用構(gòu)成，見附表 1。 管理費用主要管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養(yǎng)老保險費等費用。 本項目的流動資金主要用于房屋的銷售工作，構(gòu)成項目的銷售費 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 用。 可變成本為建造費用與銷售費用之和，固定成本管理費用構(gòu)成。 成本費用分析與測算表見附表 3。 三、土地增稅值： 根據(jù)本項目具體情況，按房屋開發(fā)收入的 1%測算 10200 萬元 1%=102 萬元。 四、所得稅 取所得稅稅率按利潤總額的 33%測算。 第七章 財務(wù)及經(jīng)濟評估 一、項目財務(wù)財務(wù)評估： 財務(wù)評估前提： （ 1）本項目測算根據(jù)委托放提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并經(jīng)過實際調(diào)研和專家咨詢對其進行調(diào)整。 （ 2）本項目計算期為 24 個月 2020 年末銷售完畢。 （ 3）本項目的行業(yè)基準收益率為 10% 財務(wù)現(xiàn)金流量分析： 全部投資的財 務(wù)現(xiàn)金流量指標為：所得稅后的內(nèi)部收益率%，累計凈現(xiàn)值 萬元（ I=10%），投資回收期 2020 年（包括建設(shè)期一年）。 詳見附表 5“財務(wù)現(xiàn)金流量表” 項目財務(wù)效益分析： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 投資利潤率 =利潤總額／投資總額 =% 二、項目風險分析： 盈虧平衡點： 本項目盈虧的銷售量 =4100 平方米 保本銷售收入為 BEP=8400 萬元。 敏感性分析： 通過建設(shè)投資 增加，銷售價格下降，房屋銷售進度等因素，對本項目進行敏感性分析 . 通過分析表明，本項目有較強的財務(wù)獲利能力，由敏感性分析可知，本項目銷售獲利有保證 第八章 結(jié)論 海琪公園新城項目的開發(fā)，滿足了遂寧廣大購房者對城市中心居住的要求，有較強的市場需求。 項目設(shè)計規(guī)劃合理，住宅和商業(yè)配套，前景看好。 本項目經(jīng)過測算有較強的社會效益和經(jīng)濟效益，盈利能力強，抗風險能力強，投資收益高，項目有很好的財務(wù)獲利能力，方案切實可行 .