【正文】 公司正在實(shí)施開發(fā)的“海琪時(shí)代廣場(chǎng)”，總建面 萬平方米，總投資約 個(gè)億 ,是遂寧規(guī)模最大、口岸最好的大型現(xiàn)代化商業(yè)購物休閑中心，它的建成將會(huì)顛覆遂寧傳統(tǒng)商業(yè)成為遂寧城市的又一大亮點(diǎn) 第二章 項(xiàng)目背景及條件 一、地區(qū)慨況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 大寧市位于四川盆地中部，涪江中游。 10′ 50″－ 31176。歷史上，遂寧曾以其深厚的文化底蘊(yùn)、迷人的靈性山水和發(fā)達(dá)的農(nóng)工商貿(mào)而成為川中政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，尤以紡織食品工業(yè)聞名，素有“東川巨邑”、“川中重鎮(zhèn)”、“小成都”之稱。寧市位于四川盆地中部，涪江中游。 10′ 50″－31176。歷史上，遂寧曾以其深厚的文化底蘊(yùn)、迷人的靈性山水和發(fā)達(dá)的農(nóng)工商貿(mào)而成為川中政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，尤以紡織食品工業(yè)聞名，素有“東川巨邑”、“川中重鎮(zhèn)”、“小成都”之稱。 重慶成為直轄市后，遂寧獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)出來。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 認(rèn)識(shí)到位。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 職責(zé)到位。 遂寧歷史悠久、人杰地靈： 2020年，是全面實(shí)現(xiàn) “ 十五 ” 規(guī)劃目標(biāo)的最后一年 ，新一屆市委、市政府帶領(lǐng)全市人民，認(rèn)真貫徹黨的十六大和十六屆四中、五中全會(huì)精神，牢固樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，堅(jiān)持 “ 五個(gè)統(tǒng)籌 ” ，深化 “ 三個(gè)轉(zhuǎn)變 ” ，國民經(jīng)濟(jì)在高位平臺(tái)上繼續(xù)走高，全市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)健康發(fā)展，社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步。從生產(chǎn)的角度看，三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。其中，總投資增長(zhǎng)１４．９％，最終消費(fèi)增長(zhǎng)１２．１％，凈出口增長(zhǎng)１５．０％，總投資和總消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為４２．５％和５３．７％，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)５．７和７．２個(gè)百分點(diǎn)。 “ 一環(huán) ” ：利用高速公路在遂寧交匯，形成環(huán)城高速公路，其中，西北半環(huán)即將形成，東南半環(huán)高速公路將在 “ 十五 ” 末期開工建設(shè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。以國、省道為主干，構(gòu)建市內(nèi) “ 三個(gè)環(huán)形 ” 和 “ 三橫四縱 ” 公路網(wǎng)絡(luò)。 《遂寧市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》提出， “ 加快發(fā)展中心城市。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 1997 年至 2020 為第二階段，單位以統(tǒng)代表行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。到目前為止，房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。但也 受到不再生資源 —— 土地供應(yīng)萎縮、成本大幅增加、人民幣升值、原材料價(jià)格的上升的影響，全市房?jī)r(jià)仍有一定的上揚(yáng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。例如，土地“招、拍、掛”政策剛剛實(shí)行不久，目前進(jìn)入市場(chǎng)的土地價(jià)格實(shí)際上并不是市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)形成的真實(shí)價(jià)格。從社會(huì)發(fā)展水平上看，遂寧城鎮(zhèn)居民中的主體正處于從“無產(chǎn)”走向：“有產(chǎn)”，從擁有少量金融資產(chǎn)走向不動(dòng)產(chǎn)的過程中。未來 20 年左右周期內(nèi)哪怕只有此一半的增長(zhǎng)速度，我國城鎮(zhèn)居民也將再增加 3 億人。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。我國 目前存在的一個(gè)趨勢(shì)是，在區(qū)域分布上，人們購買住房時(shí)普遍向上一級(jí)城市移動(dòng)，例如鎮(zhèn)向縣、縣向市、市向??；在購房檔次上，各社會(huì)群體都指望“一次到位”，人們普遍選擇比自己所處社會(huì)位置高一級(jí)的住房。 （ 2） 從投資角度看： 由于股市長(zhǎng)期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)為保值、增值功能顯著 ，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。 二、 公園新城項(xiàng)目分析： 設(shè)計(jì)特點(diǎn)： 公園新城的規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，具體設(shè)計(jì)特點(diǎn)有： （ 1）、住宅以 4+1 花園洋房式為主，搭配少量的電梯公寓。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 形象定位：懷舊的氣息中充滿對(duì)未來的憧憬，沉穩(wěn)而不失生機(jī) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 建筑 普通多層 ， 電梯公寓 ， 底層商鋪 ， 2020 平方景觀 ， 生活在風(fēng)景中 ， 大自然的懷抱中 ， 與周邊的西山風(fēng)景 ， 公園 ， 渠河綠化帶融合成很好的生態(tài)環(huán)境 風(fēng)景 西山風(fēng)景 ， 渠河綠化帶。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。其中； （ 1）設(shè)計(jì)費(fèi) 93417 平方米 元平方米 = 萬元； （ 2）圍墻及三通一平、臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 萬元； （ 3）勘察費(fèi)、建理費(fèi)及報(bào)建費(fèi)用 萬元； ①勘察費(fèi) 93417 平方米 1 元／平方米 = 萬元 ②監(jiān)理費(fèi) 93417 平方米 元／平方米 = 萬元 ③報(bào)建費(fèi)用 93417 平方米 2 元／平方米 = 萬元 建筑安裝工程費(fèi)合計(jì) 3450 萬元，占總投資總額的 18%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、項(xiàng)目工程投入總額 億元，其中：建設(shè)投資為 3450 萬元，需要流動(dòng)資金 500 萬元。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。目前按均價(jià) 1800 元 /平米計(jì)算 1800 元 /平米 55631 平米 =10200 萬元 按銷售收入額的 5%測(cè)算營(yíng)業(yè)稅，按營(yíng)業(yè)稅的 5%、 3%、 1%測(cè)算城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加地方教育發(fā)家。 管理費(fèi)用主要管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等費(fèi)用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三、土地增稅值： 根據(jù)本項(xiàng)目具體情況，按房屋開發(fā)收入的 1%測(cè)算 10200 萬元 1%=102 萬元。 （ 3）本項(xiàng)目的行業(yè)基準(zhǔn)收益率為 10% 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析： 全部投資的財(cái) 務(wù)現(xiàn)金流量指標(biāo)為：所得稅后的內(nèi)部收益率%，累計(jì)凈現(xiàn)值 萬元（ I=10%），投資回收期 2020 年（包括建設(shè)期一年）。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 本項(xiàng)目經(jīng)過測(cè)算有較強(qiáng)的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，盈利能力強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，投資收益高，項(xiàng)目有很好的財(cái)務(wù)獲利能力，方案切實(shí)可行 .