【導(dǎo)讀】浙政［1985］69號《關(guān)于公布第一批省級風(fēng)景名勝區(qū)的通知》。浙建規(guī)劃批［2020］91號《關(guān)于南明山—東西巖風(fēng)景名勝區(qū)東西巖景區(qū)詳細規(guī)劃的批復(fù)》。《投資項目可行性研究指南》公共建設(shè)項目可行性研究報告編制大綱。發(fā)展，實現(xiàn)梯度推進，沿線開發(fā)，最終形成全省旅游大網(wǎng)絡(luò)。對麗水來說，則要以浙江高原、因此東西巖風(fēng)景區(qū)的建設(shè)符合我省旅游區(qū)域開發(fā)布局總體要求。同時，大力發(fā)展旅游業(yè)，2020年，麗水市政。經(jīng)過認(rèn)真調(diào)研，市、區(qū)黨委政府將“東西巖”作為重。量已達5萬人次以上。庵堂，這也表明東西巖景區(qū)之美了。據(jù)史載，東西巖是個躲避戰(zhàn)禍的世外桃源，也是民眾反抗官兵的起義場所。11月批準(zhǔn)成立了“麗水市蓮都區(qū)東西巖風(fēng)景區(qū)開發(fā)建設(shè)管理委員會”，實行景鎮(zhèn)合一的體制，老竹鎮(zhèn)的黃蘭、道弄源兩個畬族自然村一并納入規(guī)劃范圍。

　　

【正文】 通工作，安全設(shè)施配備等。 穿身洞：預(yù)計 3 萬元。 小賣部、護欄設(shè)施 2 萬元，洞前攝景點建設(shè) 1 萬元。 豆花樓建設(shè) 500m22020 元 /m2=100 萬元；戀女亭 5 萬元；共計 105 萬元。 和尚頂護欄 3 萬元，亭閣 1 座 7 萬元，共計 10 萬元。 1石梁景點 3 萬元。 1水簾洞整治預(yù)計投入 1 萬元。 1黃弄次入口及停車場建設(shè)預(yù)計投入 50 萬元。 游人中心 180 萬元。 小品攤位與公廁 77 萬元。 景區(qū)引水工程與水庫建設(shè) 100 萬元。 西巖垅水庫改造工程 35 萬元。 環(huán)景區(qū)公路建設(shè)資金 萬元。 景區(qū)游人道建設(shè)工程 20 萬元。 景區(qū)綠化工程 115 萬元。 安全護欄 50 萬元。 夜景燈光工程 80 萬元。 音響工程 110 萬元。 給排水工程 60 萬元。 供電 工程 15 萬元。 停車場工程 57 萬元。 橡膠壩蓄水工程 70 萬元。 消防工程 30 萬元。 農(nóng)家樂景區(qū)改造工程 314 萬元。 二、 工器具、設(shè)備投資 168 萬元， 其中：家具 30 萬元、辦公自動化設(shè)備 10 萬元、會議廳設(shè)施 10 萬元、變電配電設(shè)備30 萬元、消防工程設(shè)備 20 萬元、智能弱電工程 15 萬元、交通工具 45 萬元。 三、安裝工程費 萬元 四、建設(shè)工程其他費用 萬元。 其中：土地出讓費 250 萬元、工程建設(shè)的各種規(guī)費 萬元、前期工費用 萬元、設(shè)計費 萬元、工程招投標(biāo)、施工圖審查、 監(jiān)督監(jiān)理費等 萬元、廣告、招商引資100 萬元、員工、導(dǎo)游培訓(xùn)費 25 萬元、建設(shè)單位管理費用 萬元。 五、預(yù)備費 萬元，其中：基本預(yù)備費 萬元 . 六、漲價預(yù)備費 萬元。 七、建設(shè)期利息 萬元。 （二）、投資估算詳情見： 評估表 1：固定資產(chǎn)投資估算表 評估表 2：固定資產(chǎn)投資資產(chǎn)分類表 評估表 3：投資計劃與資金和籌措表 表 18： 東西巖景區(qū)投資估算表 （三）項目分年度投資計劃 本工程項目固定資產(chǎn)總投資 萬元。 計劃于 2020 完成計劃的 45%為 萬元， 2020 年完成計劃的 35%為 萬元、2020 年完成計劃的 20%為 萬元。 2020 年度投資額的 萬元中申請金融企業(yè)貸款 1000萬元， 2020 年投資額的 中申請金融企業(yè)貸款 500 萬元。 （四）項目建設(shè)的籌資方案 東西巖風(fēng)景區(qū)開發(fā)，根據(jù)本報告測算，結(jié)合 2020 年 5 月東西巖風(fēng)景區(qū)開發(fā)招待文件的投資估算，預(yù)計項目總投資為 萬元，其中固定資產(chǎn)投資 萬元，考慮項目建設(shè)和政府的投資能力，根據(jù)業(yè)主提供建設(shè)資金采用政府投資和招 商引資相結(jié)合的方式，政府力爭在 2020年開始的三年內(nèi)向本項目投資 ，用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，余下的 1500萬元通過申請金融機構(gòu)貸款的辦法，來保證資金的全額投入。 第十一章 財務(wù)評價 （一）財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 項目建設(shè)期 3 年 項目生產(chǎn)期 20 年 不可預(yù)見費 5％ 物價上漲指數(shù) 3％ 建設(shè)第一年月數(shù) 12 職工福利費、社保、醫(yī)保占工資比例 50％ 修理費占折舊比例 40％ 城市建設(shè)稅 7％ 教育費附加 3％ 銷售費占銷售收入比重 5％ 所得稅 33％ 公積金提留比例 10％ 公益金提留比例為 5％ 未分配利潤還款比例 70％ 折舊還款比例 100％ 折現(xiàn)率 7％ 生產(chǎn)負(fù)荷： 2020年按正常年份的 60%計算、 2020 年則按正常年份的 80%計算，其余 18年均按 100%計算。 （二）服務(wù)收入測算 一、 景區(qū)門票收入 =30 元 /人 * 人次 = 萬元 依據(jù)： 經(jīng)浙江省建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計確定的最佳客流量是 萬人/年，最大客流是 萬人。 專家預(yù)測法 3 次對本工程項目進行客流量預(yù)測，到 2020 年東西巖景區(qū)的客流量可以達到 萬人。 對照我市 仙都景區(qū)歷年的客流變化規(guī)律推理預(yù)測和門票定價。 根據(jù)東西巖景區(qū)歷年客流規(guī)律推理。 專家預(yù)測法調(diào)查認(rèn)為門票價格定位于 30元 /人，較合理。專家預(yù)測法統(tǒng)計調(diào)查顯示的結(jié)果如下： 2%的人認(rèn)為門票應(yīng)定在 10 元、 17%的人認(rèn)為門票應(yīng)定在 20 元、 34%的人認(rèn)為門票應(yīng)定在 30 元、 19%的人認(rèn)為門票應(yīng)定在 40 元、 13%的人認(rèn)為門票應(yīng)定在 50元、 9%的人認(rèn)為門票應(yīng)定在 60元、 7%的人認(rèn)為門票應(yīng)定在 70元以上、因此評價認(rèn)為取 30元較可行，易被消費者接受。 詳見附圖： 表 7：麗水市仙都 景區(qū)歷年旅游接待量 表 9：麗水市區(qū)歷年旅游接待量 表 10：麗水市區(qū)東西巖景區(qū)歷年旅游接待量 表 11：麗水市各區(qū)縣 2020 年旅游業(yè)概貌 表 13：專家預(yù)測法統(tǒng)計匯總表 表 14：專家預(yù)測法統(tǒng)計匯總表 表 15：專家預(yù)測法統(tǒng)計匯總表 表 17：專家預(yù)測法麗水市區(qū)東西巖景區(qū) 2020 一 2020 年旅游流量表和麗水市區(qū)東西巖景區(qū) 2020 一 2020 年旅游流量圖。 二、 物業(yè)管理收入 萬元 游人中心等經(jīng)營點出租收入： 游人中心等經(jīng)營點出租收入 =15*2977*12= 萬元 （月租金按 15 元 /平方米計算、面 積 2977 平方米） 農(nóng)家樂等經(jīng)營點出租收入： 農(nóng)家樂等經(jīng)營點出租收入 =4*31375*12= 萬元 （月租金按 4 元 /平方米、面積 31375 平方米） 停車場收入： 停車場收入 =10*60*365= 萬元 （停車費按 10 元 /輛、 60 輛 /日、時間 365 日） 文藝演出收入： 文藝演出收入 =288*3*300= 萬元 (文藝演出日均按 3 場估算、每場收入按 288 元計算 ) 景點小賣部出租收入： 景點小賣部出租收入 =3*8=24 萬元 (每個小賣部年租賃費按 3 萬元、共 8 個 ) （三）服務(wù) 支出測算 項目在經(jīng)營期間的年總成本費用為 萬元，年經(jīng)營成本為 ，年銷售稅金及附加為 萬元（以上為 20 年經(jīng)營期間的平均成本）。 2020 年總成本構(gòu)成情況如下： 直接原材料、燃料、動力、輔助材料等為 120 萬元 直接工資支出 72 萬元 其他工資性支出 36 萬元 折舊費 萬元 修理費 萬元 管理費用 萬元 財務(wù)費用 萬元 銷售費用 萬元 總成本費用 萬元 經(jīng)營成本 萬元 1固定成本 萬元 1可變成本 120 萬元 詳見評估表 4 等。 （四）財務(wù)評價指標(biāo) 職工人數(shù) 60 人 流動資金 100 萬元 平均年銷售收入 萬元 固定資產(chǎn)投資 萬元 平均年總成本費用 萬元 平均年稅金及附加 萬元 平均年利潤總額 萬元 平均年稅后利潤 萬元 財務(wù)內(nèi)部收益率 %（稅后） 財務(wù)收益凈現(xiàn)值 萬元（稅后） 1 投資利潤率 % 1 貸款 償還期 年 1 生產(chǎn)能力利用率 % 1 單位功能投資 萬元 /人 1 單位功能運行成本 萬元 /人 詳見：評估及評估輔助表 第十二章 社會效益評價 （一）項目對社會的影響分析 項目的建設(shè)有利于將東西巖景區(qū)的旅游資源轉(zhuǎn)化為旅游產(chǎn)業(yè)，拉動當(dāng)?shù)貒鴥?nèi)生產(chǎn)總值的增長。 有利于促使其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如：交通運輸業(yè)、酒店業(yè)、旅游紀(jì)念品業(yè)等等。 有利于景鎮(zhèn)合一的實施。 有利于少數(shù)民族地方經(jīng)濟的快速發(fā)展。 有利于環(huán)境保護工作開展。有利于就業(yè)。直接就業(yè)為 60 人，間接就業(yè)約達 300500人 。 有利于為全市人民提高生活質(zhì)量，增加新的旅游景點。 有利于滿足廣大人民群眾日益增長的精神生活需求。 （二）項目對所在地的互適性分析 實行景鎮(zhèn)結(jié)合的模式可減少項目與鄉(xiāng)鎮(zhèn)及村民之間的利益沖突，有利于化解矛盾，防止矛盾激化。 項目建設(shè)得益再多的是當(dāng)?shù)卮迕?，利國與利民相結(jié)合的項目各級政府一定支持。目前各項準(zhǔn)備工作開展順利。 項目開發(fā)的基本點就是將景區(qū)自然資源的開發(fā)與少數(shù)民族文化的保護有機地相結(jié)合，促進地方經(jīng)濟快速增長。 （三）社會評價結(jié)論 可行性研究認(rèn)為本項目的實施，對東西巖旅游資源的保護和開發(fā)，具有明顯的促進作用。可使風(fēng)景區(qū)在不斷創(chuàng)造經(jīng)濟效益的同時，創(chuàng)造環(huán)境效益，保持景區(qū)的旅游行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。為麗水市區(qū)經(jīng)濟的長遠發(fā)展作出貢獻。 第十三章 項目風(fēng)險分析 一、項目風(fēng)險因素識別 本工程項目的主要風(fēng)險因素主要有以下幾個方面： 投資超計劃，如固定資產(chǎn)投資增加 10%，稅后財務(wù)收益率下降到 %。 價格也是一個比較敏感的因素，當(dāng)銷售價格下降 5%時，稅后財務(wù)收益率下降到%。 生產(chǎn)能力利用率下降 5%時，稅后財務(wù)收益率下降到 %。 以上三種情況均使稅后財務(wù)收益率低于折現(xiàn)率，這是業(yè)主要注意的。 二、 項目風(fēng)險的防范 對于第一種情況，研究認(rèn)為業(yè)主要盡量設(shè)法控制投資，使投資額在合理的范圍內(nèi)或者低于本報告估算的數(shù)額。 對于第二種情況，項目經(jīng)營期的主要收入是景區(qū)門票收入，建議進一步權(quán)衡門票價格高低對客流的影響程度。 對于第三種情況，做好市場營銷的策劃工作與廣告投入，千方百計使項目在合理的時間內(nèi)達到預(yù)期的客流量。 控制費用、降低運行成本也是重要手段，因此在建設(shè)期就要控制人員的調(diào)入。 三、 敏感性分析表與敏感性分析圖請詳見輔助評估表 6。 第十四章 結(jié)論與建議 可行性研究 認(rèn)為本項目建設(shè)符合國家旅游產(chǎn)業(yè)政策，特別是在浙江省提出建旅游大省的戰(zhàn)略方針。經(jīng)財務(wù)評價，當(dāng)項目折現(xiàn)率為 7%時，財務(wù)內(nèi)部收益率為 %，大于折現(xiàn)率說明項目是可行的。對麗水市來說，下大決心開發(fā)東西巖風(fēng)景旅游區(qū)是很有必要，且東西巖工程項目的開發(fā)的可行性強，經(jīng)濟效益顯著，為此建議各有關(guān)部門予以大力支持，盡早批準(zhǔn)實施。 建議： 工程項目的建設(shè)單位性質(zhì)是國有獨資性質(zhì)企業(yè)，在建設(shè)經(jīng)營中應(yīng)克服國有企業(yè)的錮疾，探索發(fā)展新路。 工程建設(shè)是塊大蛋糕，但是為建設(shè)項目順利進行，各級建設(shè)主管部門與相關(guān)單位要為項目建設(shè)作貢獻 ，而不是爭多分一塊、多吃一口。投資的增加勢必造成企業(yè)效益的下降，控制總投資是項目建設(shè)階段最重要的中心工作，本工程項目的最佳投資額為 2500 萬元左右。 項目的開發(fā)建設(shè)和自然生態(tài)環(huán)境保護方面要做到：組織人員到位；資金投入到位；工作措施到位；任務(wù)職責(zé)到位。為麗水創(chuàng)建國家級生態(tài)城市發(fā)揮作用。 項目的開發(fā)建設(shè)中應(yīng)堅持可持續(xù)發(fā)展的根本原則，保證人與自然的和諧與協(xié)調(diào)。 項目運行初期優(yōu)先發(fā)展當(dāng)?shù)乜驮磁c國內(nèi)客源，國內(nèi)客源穩(wěn)定后，國際客源應(yīng)重視。盡可能減少總投資、外圍景點的開發(fā)盡市場化運作、控制用工總數(shù)、注意營銷策 劃，狠抓廣告宣傳務(wù)必盡快達到設(shè)計生產(chǎn)能力。 附表： 表 1：麗水市農(nóng)村小康水平監(jiān)測情況 表 2：麗水市歷年職工工資總額與平均工資 表 3：麗水市歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值和指數(shù) 表 4：浙江省各市歷年入境旅游接待量 表 5：浙江省各市歷年入境旅游外匯收入 表 6：浙江省各市歷年接待國內(nèi)旅游情況 表 7：麗水市仙都景區(qū)歷年旅游接待量 表 8：麗水市仙都景區(qū)歷年旅游門票收入 表 9：麗水市區(qū)歷年旅游接待量 表 10：麗水市區(qū)東西巖景區(qū)歷年旅游接待量 表 11：麗水市各區(qū)縣 2020 年旅游業(yè)概貌 表 12：麗水全市各區(qū)縣主要年份人均生產(chǎn)總值 表 13：專家預(yù)測法統(tǒng)計匯總表 表 14：專家預(yù)測法統(tǒng)計匯總表 表 15：專家預(yù)測法統(tǒng)計匯總表 表 16：麗水市區(qū)東西巖景區(qū)可變成本測算表 表 17：專家預(yù)測法麗水市區(qū)東西巖景區(qū) 2020 一 2020 年旅游流量表 表 18：麗水市區(qū)東西巖景區(qū)投資估算表 表 19：麗水市區(qū)東西巖景區(qū)收入測算表 表 20：東西巖景區(qū)景點一覽表 表 21：項目評估表 1—輔助表 1—6 附圖： 圖 1：麗水東西巖旅游開發(fā)有限公司組織結(jié)構(gòu)圖 圖 2：麗水東西巖旅游風(fēng)景區(qū)項目建設(shè)進度計劃橫道圖 圖 3：全市與市區(qū)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值對比圖 圖 4：麗水市區(qū)歷年旅游 接待量圖 圖 5：麗水市區(qū)歷年旅游接待量年增長率圖 圖 6：麗水仙都景區(qū)歷年門票收入曲線圖 圖 7：麗水仙都景區(qū)歷年旅游接待量圖 圖 8：東西巖景區(qū)專家預(yù)測法旅游接待量增長率曲線圖 圖 9：東西巖景區(qū)詳規(guī)總平面圖 圖 10：東西巖景區(qū)詳規(guī)景觀景點分析圖 圖 11：東西巖景區(qū)詳規(guī)道路交通分析圖 圖 12：東西巖景區(qū)詳規(guī)綠化分析圖