【導讀】住宅社區(qū)，提升小區(qū)品味。充分利用周邊資源，營造一個環(huán)境優(yōu)美，“親、善、美”的和諧宗旨。創(chuàng)建新型居住空間環(huán)境，實現(xiàn)住宅日照、朝向、通風、景觀的均好性，提供便捷合理的人車分流交通系統(tǒng)。國際金座城市綜合空間開發(fā)。地塊周邊自然景觀資源豐富?？傆玫孛娣e為約公頃，分三期實施。本項目建設內容分為4~5層安置房住宅和商品房住宅。住宅層高米，多層住宅建筑高度小于20米，高層建筑高度在60米以內，建筑底層設置架空自行車停車庫。中設置地下機動車停車庫存，半地下機動車停車庫?；A設施工程、景觀綠化工程以及其他公共配套設施。通訊等配套設施在規(guī)劃中都能妥善解決，基本具備項目建設的條件。開發(fā)期稅費1236萬元，管理費用150萬元，不可預見費1435萬元。社會效益比較明顯，維護了長興的社會穩(wěn)定，為經濟發(fā)展提供空間，期間嚴格按照公開、公正、公平原則實行招投標，并。持以人為本，提出了創(chuàng)建園林化城市的目標，使城市環(huán)境更加美好。

　　

【正文】 投資成本費用估算匯總 序號 成本項目 金額 （萬元） 開發(fā)成本（元 /平方米） 多層住宅 高層住宅 配套 地下室 半地下室 1 土地成本 10080 1081 1081 1081 1081 1081 2 建安工程費 15173 1380 1520 1350 2850 1950 3 前期工程費 659 71 71 71 71 71 4 基礎設施建設費 825 88 88 88 88 88 5 公共配套設施費 20 2 2 2 2 2 6 其他 費用 560 60 60 60 60 60 7 開發(fā)期稅費 1236 133 133 133 133 133 8 管理 費用 150 16 16 16 16 16 9 不可預見費 1435 154 154 154 154 154 10 投資總額合計 30138 2985 3125 2955 4455 3555 第十一章 融資方案 本項 目資金來源有 二 個渠道：一是自有資金；二是銀行貸款。投入計劃如下，自有資金 億 全部用于投資； 商請銀行 五 年期貸款 億元 。 項目開發(fā)總投資（不含貸款利息）共 30138 萬元，按照自有資金的比例，自有資金占總投資的 40%，約 12138 萬元作為項目資本金；商請銀行 五 年期貸款 18000 萬元 ， 采取 二 次放貸 二 年進行還貸。貸款利息按銀行 五 年期利率 8%進行估算 。 具體見下表： 表 111 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元 序號 項目 合計 建設期 2020 年 2020 年 2020 年 1 總投資 32659 12458 9866 10335 建設投資 30138 12138 9000 9000 建設期利息 2521 320 866 1335 2 資金籌措 30138 12138 9000 9000 自有資金 12138 4138 4000 4000 借款 18000 8000 5000 5000 第十二章 還貸來源分析 一、還貸能力分析 該項目的還款來源為安 居 房銷售收入與土地出讓金返還所得。 安居 房銷售收入與銷售計劃 安居 房銷售收入 安置部分建筑面積為 30835 ㎡， 其中有 30%即 9250 ㎡是面向無房戶銷售的，價格為 850 元 /㎡， 另 70%銷售價為 550 元 /㎡，安置面積部分可獲銷售收入 1973 萬元。 超面積部分建筑面積為 45559 ㎡，按照市場價銷售，根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件、長興縣房地產市場的趨勢以及長興縣拆遷安置房有關建設標準預測，多層按 5800 元 /㎡銷售，小高層按 5500 元 /㎡銷售， 沿街商鋪按 20200元 /㎡ 銷售 ,超面積部分可獲銷售收入 36032萬元。 地下停車位與半地下停車位全部出售，每個車位按 8 萬 /個銷售，可獲得銷售收入 3216 萬元。 該安居 房可獲得總銷售收入 41221 萬元。 銷售進度計劃 本項目計劃用三年時間完成 安置及 銷售，計劃 2020 年出售 30%房源， 2020 年出售 50%房源， 2020 年出售 20%房源。 地下車位分二年完成銷售， 2020 年銷售 70%， 2020 年銷售 30%。收入估算 如下表所示： 營業(yè)收入估算表 表 121 項目 2020 年 2020 年 2020 年 多層住宅 可銷售面積 (m2) 10690 17818 7127 營業(yè)收入 （萬元） 1427 2379 951 小高層住宅 可銷售面積 (m2) 9987 16645 6658 營業(yè)收入 （萬元） 5493 9155 3662 沿街商鋪 可銷售面積 (m2) 2240 3735 1494 營業(yè)收入 （萬元） 4480 7470 2988 車位出售 出售車位 （個） 0 281 121 營業(yè)收入 （萬元） 0 2248 968 合計 可售住宅面積(m2) 22917 38198 15279 營業(yè)收入 （萬元 ） 11400 21252 8569 該項目為 五 年期貸款 ， 通過計算分析，截止至 2020 年，售房所 得總收入為 41221 萬元，可安排專項資金用于償還銀行借款 18000 萬元及利息。 土地出讓金返還 該項目的土地出讓金為 10080 萬元，按照 規(guī)定，土地出讓金返還率為 95%，即 9576 萬元可返還， 2020 年和 2020 年分別返還 5000 萬元及 4576 萬元。 二、還貸計劃 2020 年起開始還貸， 2020 年 先行 償還貸款 8000 萬元，還貸來源為 2020 年 及 2020 年 的房屋銷售收入 ； 2020 年償還 剩余 貸款 10000 萬元，還貸來源為 2020 年 的房屋銷售收入 及土地出讓金返還。 剩余資金用于公司其他項目建設。 還款分析表 表 122 還款年份 還款項目 歸還本息 （萬元） 還貸來源 償還借款 償還利息 2020 年 8000 1440 9440 2020 及 2020 年房屋銷售收入 2020 年 10000 800 10800 2020 年房屋銷售收入及土地出讓金返還收入 合計 18000 2240 20240 第十 三 章 社會評價 社會評價是分析本項目建設、運營對 長興縣 的社會影響和社會效益，分析項 目所在地的社會環(huán)境對項目的適應性和可接受程度，評價項目的社會可行性。 社會評價從以人為本的原則出發(fā)，研究內容包括項目的社會影響分析、項目與所在地區(qū)的互適性分析和社會風險分析。 一、項目對社會的影響分析 （一）項目對所在區(qū)域居民就業(yè)和收入的影響 本項目 一進入啟動階段，將拉動投資和消費，將增加商業(yè)網點，有利于進一步吸引投資，推動 長興 經濟增長，新增眾多的就業(yè)機會，從而解決部分市民的就業(yè)問題。 同時，在施工過程中，將投入較大的施工力量，項目建設所需的上下游建筑材料的需求，又給相關行業(yè)增加了就業(yè) 機會，由此項目帶動了間接的就業(yè)崗位。因此項目的建設總體來說對當?shù)鼐用竦氖杖胗绊懯钦娴摹? （二）項目對所在地區(qū)居民生活水平和生活質量的影響 本項目的建設實施，將提高和改善居住水平和生活環(huán)境質量，促進生活配套等各方面設施的完善。 注重以人為本，生態(tài)優(yōu)化，綜合效益和社會文明的融合，在滿足交通、消防等市政設施的同時，提高地塊的利用率，擴大綠化面積，營造人與自然的和諧環(huán)境，建設風格與城市周圍景觀相協(xié)調發(fā)展，給市民創(chuàng)造了一個良好的工作環(huán)境和生活空間，提高了市民的居住和生活條件。 項目的建設對所在地區(qū)居民生 活 水平和生活質量的影響是正面的。 （三）項目對所在地區(qū)不同利益群體的影響 本項目的建設， 增加城市積聚力。 本項目的開發(fā) 建設，不僅帶動建筑業(yè)、建材業(yè)、服務業(yè)，而且刺激其它相關產業(yè)的發(fā)展，促進各項消費。由于 長興 舊區(qū)擁有較好的區(qū)位優(yōu)勢，隨著投資環(huán)境的逐步改善，會吸引人們前來購物和從事商業(yè)經營活動，將推動飲食業(yè)、旅游業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)等相關行業(yè)的發(fā)展，并將進一步地提高 長興 城市的人口集聚力和承載力，有利于 長興 成長為 新興現(xiàn)代化城市 。 主要直接獲益的是長興縣廣大人民群眾。 （四）項目對所在地區(qū)弱勢群體的影響 本項目的建設對當?shù)貗D女、兒童、殘疾人員利益不會造成負面影響，反之，由于改善了居住條件和生活環(huán)境，提高了對弱勢群體人員合法權益的保護。因此影響是正面的。 （五）項目對所在地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生的影響 本項目 必然推動市民素質、物質文明建設的不斷改善，將為城市精神文明建設創(chuàng)造必要的物質基礎與基本條件，隨著社會風氣，民俗風情、新聞傳播等各種人文現(xiàn)象和文化活動的不斷提高，從而有利于城市居民自身素質的提高和發(fā)展，有利于廣大市民文明習慣的形成，有利于社會文明風氣的鞏固，有利于文明城市的建設，塑造美好的城市形象 ，以促進城市的可持續(xù)發(fā)展。 因此，項目的建設將一定程度地改善當?shù)氐娜宋沫h(huán)境。 （六）項目對當?shù)鼗A設施、社會服務容量和城市化進程的影響 本項目的實施將對長興縣城市總體規(guī)劃起到示范作用，通過項目 的實施，完善了城市基礎設施的建設，不僅擴展了城市的發(fā)展空間，改善了城市環(huán)境和市容景觀，同時對提高城市的綜合功能，推動長興縣的城市化進程產生積極的作用。通過以上分析，就本項目的社會影響，評價結果如下： 表 131 項目社會影響分析表 序號 社會因素 影響的范圍、程度 可能出現(xiàn) 的后果 措施 建議 1 對居民就業(yè)和收入影響 長興縣 正面 2 對居民生活水平與生活質量的影響 長興縣 正面 3 對不同利益群體的影響 長興縣 正面 4 對脆弱群體的影響 長興縣 正面 5 對地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生的影響 長興縣 正面 6 對地區(qū)基礎設施、社會服務容量、城市化進程的影響 長興縣 正面 二、項目與所在地區(qū)互適性分析 （一）項目所在地區(qū)各類組織對項目建設和運營的態(tài)度 本項目建設和運營中有很多組織與本項目有關。首先長興縣委、縣政府機關各部門對建設項目是擁護和支 持的，并且盡了最大努力；對于為本項目建設提供支持的組織，如提供交通、電力、通信、供水等基礎設施的部門，也持積極的態(tài)度，并能盡最大可能支持項目的建設。 （二）當?shù)丶夹g文化條件對項目的適應性分析 近年來，長興縣按照“拉開框架、增強功能、改善環(huán)境、提升品 位”的思路，積極實施“東擴南進、北延西控、中間完善”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，堅持高起點規(guī)劃、高標準建設、高效能管理，城市建設取得突破性進展。一座設施完善、環(huán)境優(yōu)美、經濟發(fā)達的山水園林型現(xiàn)代化新興城市已雄姿態(tài)初現(xiàn)。因此長興縣的技術文化條件完全能夠應該能夠滿足本項目的 順利建設。 通過分析，得出社會對項目的適應性和可接受程度分析表如下： 社會對項目的適應性和可接受程度分析表 表 132 序號 社會因素 適應程度 可能出現(xiàn)的問題 措施建議 1 當?shù)亟M織機構 適應 2 當?shù)丶夹g文化條件 適應 三、社會風險分析 經過對本項目社會因素的分析，研究認為本項目社會風險較小。 四、社會評價結論 根據(jù)以上社會影響分析評價，研究認為本項目的建設無論在政 治、文化、 會等方面都將產生積極的影響，社會效益明顯。因此，社會 評價是可行的。