【正文】 第一章 總 論 一、項目背景 （一）項目名稱： 長興 米蘭 安居房工程 項目 （二）承辦單位： 浙江長興濱河實業(yè)有限公司 （三） 項目可研報告編制依據 湖州市建設局《湖州市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》 長興縣建設局《 長興米蘭安居房工程 設計要求》附規(guī)劃紅線圖 《 長興米蘭安居房工程 規(guī)劃 及建筑 設計》 長興縣建設局《關于 長興米蘭安居房工程 設計方案項目規(guī)劃例會審批意見書》 項目可研報告編制委托書 《 建設項目經濟評價方法與參數 》 （第三版） 《 投資項目可行性研究指南 》 現行有關的建設法規(guī)、規(guī)范 二 、項目概況 （一）建設要求 本項目旨在將 長興米蘭安居房工程 建設成為廿一世紀現代人文住宅社區(qū)，提升小區(qū)品味。充分利用周邊資源，營造一個環(huán)境優(yōu)美，建筑典雅，商住相宜，管理便捷的現代化的高品質住宅小區(qū)，并體現 “親、善、美”的和諧宗旨。創(chuàng)建新型居住空間環(huán)境，實現住宅日照、朝向、通風、景觀的均好性，提供便捷合理的人車分流交通系統(tǒng)。 （二 ）建設范圍 長興米蘭安居房工程 位于 長興 環(huán)境 優(yōu)美的 城北地塊 ， 西邊鄰接護城河，北部為風鈴綠洲住宅項目，南部臨近長興縣人民醫(yī)院，東側為國際金座 城市綜合空間開發(fā)。地塊周邊自然景觀資源豐 富。 項目 規(guī)劃總用地面積為 約 公頃，分三期實施 。 （三）建設內容 本項目建設內容分 為 4~5 層安置房住宅和商品房住宅 。 安置房住宅 共 計 300 戶 ； 商品房住宅共計 280 戶，其中多層商品房 40 戶，高層商品房 240 戶 。 住宅層高 米，多層住宅建筑高度小于 20 米，高層建筑高度在 60 米以內， 建筑底層設置架空自行車停車庫。并集中設置地下機動車停車庫存，半地下機動車停車庫。 同時建設相應的基礎設施工程、景觀綠化工程以及其他公共配套設施。 （四）建設規(guī)模 項目 規(guī)劃 總用地面積 平方米，其中 一期 用地 面積 平方米， 二期 用地面積 平 方米 ，三期用地面積 平方米 。 項目總 建 筑面積 平方米 ，其 中 高層住宅面積 平方米，多層住宅面積 平方米，配套及公建建筑面積 8372 平方米，地下建筑面積 平方米，半地下建筑面積 平方米 。 （ 五 ）主要建設條件 本項目建設符合長興縣城市總體規(guī)劃要求，區(qū)域內供水、供電、通訊等配套設施在規(guī)劃中都能妥善解決，基本具備項目建設的條件。 （ 六 ） 項目投入總資金、資金籌措及使用計劃 項目投入總資金 項目開發(fā)總投資（不含貸 款利息）共 30138 萬元，其中土地成本10080 萬元，建安工程費 15173 萬元，前期工程費 659 萬元，基礎設施建設費 825 萬元，公共配套建設費 20 萬元， 其他 費用 560 萬元，開發(fā)期稅費 1236 萬元， 管理 費用 150 萬元，不可預見費 1435 萬元。 資金籌措計劃 本項目資金來源有 二 個渠道：一是自有資金；二是銀行貸款。 資金使用計劃 投入計劃如下，自有資金 億 全部用于投資；商請銀行 五年期貸款 億元 。 （ 七 ） 主要技術經濟指標 表 11 主要技術經濟指標 項目 單位 數 量 規(guī)劃總用地面積 m2 總建筑面積 m2 地上建筑面積 m2 地下建筑面積 m2 半地下建筑面積 m2 住宅建筑面積 m2 其中 高層住宅 m2 多層住宅 m2 配套及公建建筑面積 m2 8372 其中 沿街商業(yè)建筑面積 m2 物業(yè)管理用房面積 m2 456 社區(qū)服務用房面積 m2 容積率 m2 建筑占地面積 m2 建筑密度 % 綠地率 % 總戶數 戶 580 其中 安置房戶數 戶 300 商品房戶數 戶 280 停車數 個 402 其 中 地下停車 個 297 半地下停車 個 105 三、主要結論與建議 （一）主要結論 本項目系 安居房 建設項目，雖不直接產生經濟效益，但是項目的社會效益比較明顯，維護了長興的社會穩(wěn)定 ，為經濟發(fā)展提供空間，改善了城市面貌，提高 中低收入 居民的 生活環(huán)境和生活質量 。同時，該項目還會衍生一定的經濟效益，進一步加快投資的步伐，推動了 城市基礎設施建設，促進房地產行業(yè)發(fā)展。因此，項目建設的綜合效益 顯著。 （二）建議 建議 在工程建設中建立權責分明、制約有效的機制，更 有效地控制項目的投資、工期、質量，使投資的效益最大化，以提高項目開發(fā)建設的總效益。期間嚴格按照公開、公正、公平原則實行招投標，并加強過程管理，明確權責。 第二章 項目建設背景及必要性 一、項目建設背景 長興地處長江三角洲杭嘉湖平原，位于 浙江省最北 端 ，與蘇、皖兩省接壤。東鄰上海、西連安徽，南望杭州，北接寧錫常。 處于 長江三角洲的地理中心 ， 全縣面積 1430 平方公里， 轄 10 鎮(zhèn) 6 鄉(xiāng) 和 1 個省級經濟技術開發(fā)區(qū) ，現有人 口 62 萬，長興山清水秀，氣候濕潤，有“魚米之鄉(xiāng)”、“文化之邦”、“絲綢之府”美稱。 是長江三角洲經濟區(qū)迅速崛起的 新興 城市。 近年來， 長興縣 在新一輪跨越式發(fā)展中突飛猛進， 國民 經濟保持穩(wěn)定增長，綜合實力進一步增強， 按照建設山水園林型現代化新興城市的目標，長興縣正努力打造“中國人居環(huán)境獎”、“全國生態(tài)縣”、“省級示范文明城市”、“國家園林縣城”、“國際花園城 市”等五張名片，并已 榮獲全省“小康縣”、國家級科技先進縣 、 全國綜合實力“百強縣” 、 “ 省級示范文明城市”、“ 國家園林縣城”、“ 國際花園城市 ” 等稱號。 工業(yè)經濟提速增效，運行質量得到改善，以技術改造和新產品開發(fā)為抓手，建材、輕紡等傳統(tǒng)產業(yè)得到改造，機械電子、生物醫(yī)藥等新興產業(yè)快速崛起，技術含量高、附加值大的高新技術產品發(fā)展較快；長興實施了大力發(fā)展高效農業(yè)，走農業(yè)產業(yè)化經營的農業(yè)經濟振興戰(zhàn)略，著力調整糧經比例，大力推進效益農業(yè)發(fā)展，壯大了糧油、蔬菜、瓜果、禽獸、特種水產和花卉苗木等六大農業(yè)主導產業(yè)規(guī)模，形成規(guī)?；霓r產品生產基地，同時農業(yè)產業(yè)化經營初具成效；長興縣還以 區(qū)位和交通條件為依托，積極拓展第三產業(yè)發(fā)展領域，第三產業(yè)發(fā)展加快，旅游、房地產、社區(qū)服務業(yè)發(fā)展勢頭良好，金融保險、郵電通訊、信息咨詢、交通運輸業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，以五大市場為重點的商貿物流中心初具規(guī)模。 2020 年全縣實現地區(qū)生產總值（ GDP） 240 億元， 2020年全縣完成財政總收入 億元， 比 2020 年增長 10%； 完成地方財政收入 億元，比 2020 年增長 %； 全年完成固定資產投資 億元 ； 社會消費品零售總額 億元 ?？梢姡? 長興以科學發(fā)展為主題，結構調整為主線，擴大開放為主調，堅持發(fā)展為第一要務，已 真正 步入一個高速、穩(wěn)定的良性 發(fā)展 期。 長興縣經濟及財政的快速增長，加快了城市化進程，縣城城 區(qū)作為 向 外拓展空間的第一著力點，更是掀起大建設大開發(fā)的熱潮。在 縣委、 縣 政府的正確領導下、按照 “ 人民城市人民建 ” 的方針，經過多年的建設發(fā)展，城市的基礎設施基本齊全，城市的服務功能不斷完善。特別是改革開放二十 多 年來，城市建設步入快車道。 縣 委、 縣 政府堅持以人為本，提出了創(chuàng)建園林化城市的目標，使城市環(huán)境更加美好 。同時大膽 改革城建投資體制和管理體制，引 入經營城市理念，突破了城建資金瓶頸束縛，加大基礎設施建設力度，有力地拉動了全 縣 經濟增長。在加快城市基礎設施建設的同時，房地產開發(fā)建設穩(wěn)步 有序 發(fā)展。城市美化、綠化、亮化、凈化取得顯著成果，園林化城市初具規(guī)范。 長興縣 居民 普遍 感到城市天空藍了，馬路寬了，環(huán)境美了，生活更 舒適了。 為進一步完善城市住宅供應體系，滿足 中低收入家庭 需要，改善中低收入家庭 的 住房條件，促進房地產市場健康發(fā)展， 加快 實施 安居 房 建設 工程勢在必行。 長興米蘭安居房工程位于 明珠路以西、龍山大道以南的 長興環(huán)境優(yōu)美的城北地塊，西邊鄰接護城河，北部為風鈴綠洲 住宅項目，南部臨近長興縣人民醫(yī)院，東側為國際金座城市綜合空間開發(fā)。 二、項目建設必要性 （一）本項目建設 對于加快 長興城 區(qū)建設，推進長 興 跨越式發(fā)展意義重大。 推進 長興 大建設 、 打造現代化城市，是 縣 委、 縣 政府順應經濟發(fā)展規(guī)律 ， 推進 長興 崛起作出的重大決策。 為了 繼續(xù)強力推進 “ 大發(fā)展、大建設、大環(huán)境 ” ， 經濟適用房 無疑是 最大的前提， 誰先把 社會保障性質住宅 工作做好、做到位，誰將率先搶得建設先機，贏得發(fā)展主動?？梢?， 經濟適用房建設 工作在城市建設中的先行作用日益明顯 ， 一是保障了城市總體規(guī)劃和建設項目的順利實施，使市區(qū)的建 成面積 不斷擴大 ；二是 為 住房困難的 低收入 家庭 提供 社會保障性質的住宅， 使其能安居樂業(yè)，促進社會和諧穩(wěn)定 ；三是促進了房地產開發(fā)業(yè)的健康發(fā)展。 本項目是長興 現代化城市 建設 的重要組成部分，也是 長興向城西擴展、發(fā)展 的主陣地。如果不抓緊做好 經濟適用房 工作，必將錯失加快建設發(fā)展的良機，喪失新一輪區(qū)域競爭的主動權。而且， 經濟適用房 工作 宜快不宜慢， 時間拖得越長，風險就越大，付出的成本就越高。從這個意義上說，抓好 經濟適用房 工作，就是抓機遇、抓發(fā)展、抓融入， 因此， 在思想上 、 行動上 都 不能有絲毫的懈怠，一定要以快速推進的工作成效，把機 遇轉化為現實。 （二）本項目的建設 是 提升 城區(qū)形象、 改善城市環(huán)境 的迫切需要。 長興縣 的經濟是 新興 城市經濟， 而 城市的發(fā)展往往取決于良好的城市環(huán)境，環(huán)境出形象、出效益、出生產力已成為人們的共識。 長興近幾年的快速發(fā)展，無不得益于城市基礎設施的改善、環(huán)境形象的提升。 通過 建設經濟適用房 ， 使 住房困難的 低收入 家庭 “居者有其屋” 確保人民安居樂業(yè) ， 維護社會安定團結 。 本著對人民負責的態(tài)度， 站在 長興 長遠發(fā)展大局的高度， 本著對民眾負責的態(tài)度 ， 加快 經濟適用房 建設，以 住房困難的 低收入 家庭 居住條件 的改善，進而提升 長興縣雉城鎮(zhèn) 環(huán)境 吸引力，贏得新一輪發(fā)展機遇 已迫在睫 。 本項目以 長水港 沿河綠帶為景觀核心， 營造點、線、面的不同形態(tài)景觀水景，通過幾何形與自然形的組合并與廣場、綠地相結合營造通透靈秀的人文景觀。而且小區(qū)綠地并不僅為小區(qū)內住戶所有，將輻射向城市，與城市共享，成為長興縣又一道亮麗的風景線。本項目建筑形態(tài)簡潔、明快，采用平屋頂設計，將生動的建筑符號與現代形體相結合。注重建筑材質及色彩的呼應，喚起人們心中對親切、優(yōu)雅、悠閑生活的回歸感，在喧囂、激烈、多變的現代都市中，營