【正文】 濱江新城農(nóng)民集中安居房一期項目可行性研究報告第一章 總 論一、項目概況（一）項目名稱：江津濱江新城海會片區(qū)農(nóng)民集中安居房一期工程（二）項目業(yè)主：重慶市江津區(qū)濱江新城開發(fā)建設(shè)有限公司（三）項目地址：本項目擬建于江津區(qū)中渡社區(qū)滸溪社，涉及范圍包括中渡社區(qū)滸溪社、圣泉社區(qū)圣泉社、海會社等2個社區(qū)3個社。（四）項目性質(zhì)：新建（五）項目建設(shè)期： 36個月(2012年3月—2015年2月)（六）項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模：本項目占地約110畝，，，。工程同步建設(shè)小區(qū)道路、綠化、給排水及變配電等工程。（七）項目總投資及資金籌措項目總投資：項目總投資為64300萬元，。資金籌措方式：本項目總投資64300萬元，其中業(yè)主自籌19300萬元，資金比例占總投資的30%，申請銀行貸款45000萬元，資金比例占總投資的70%。二、業(yè)主簡介本項目業(yè)主是重慶市江津區(qū)濱江新城開發(fā)建設(shè)有限公司，該公司成立于2009年3月，是法人獨(dú)資有限公司，其股東為重慶市江津區(qū)華信資產(chǎn)經(jīng)營（集團(tuán)）有限公司。公司按《公司法》運(yùn)作，實行企業(yè)化管理，具有獨(dú)立法人資格。公司內(nèi)設(shè)辦公室、財務(wù)部、招商部、項目策劃部、征地拆遷部、工程建設(shè)部、規(guī)劃總工辦等7個工作機(jī)構(gòu)，目前實有人員82人，其中：碩士以上的2人，大專以上文化的60人，擁有高級工程師職稱10人，中級技術(shù)職稱25人。公司主要負(fù)責(zé)江津濱江新城的開發(fā)建設(shè)工作，經(jīng)營范圍為：土地收儲、整治、經(jīng)營管理；投資業(yè)務(wù)；建筑相關(guān)業(yè)務(wù)。截至2011年12月31日，公司資產(chǎn)總額443409萬元,負(fù)債總額160531萬元。三、編制內(nèi)容本報告通過對江津濱江新城海會片區(qū)農(nóng)民集中安居房區(qū)域以及被拆遷區(qū)域的現(xiàn)狀調(diào)查，結(jié)合濱江新城城區(qū)規(guī)劃，分析了項目建設(shè)的背景和必要性；通過對被拆遷區(qū)域農(nóng)民居住現(xiàn)狀的調(diào)查，并根據(jù)當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展規(guī)劃，確定項目的具體建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模，同時，論證了項目技術(shù)及工程方案，并進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價，提出結(jié)論性意見，為業(yè)主及上級有關(guān)部門決策提供參考。四、編制依據(jù)l 國家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）》l 《投資項目可行性研究指南》l 《重慶市江津區(qū)濱江新城核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃修改說明報告》；l 項目業(yè)主就本項目可行性研究提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料；l 項目業(yè)主關(guān)于進(jìn)行本項目可行性研究的委托合同。五、初步結(jié)論本項目主要進(jìn)行農(nóng)村安置房建設(shè)，項目的建設(shè)是促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，加快新農(nóng)村建設(shè)的有效途徑；是確保江津區(qū)國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的助推器，對項目區(qū)農(nóng)民生產(chǎn)生活環(huán)境有著良好的改善作用，具有深遠(yuǎn)的社會影響。項目建設(shè)可促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，項目工程建設(shè)所用的大部分建筑材料及設(shè)備設(shè)施將由地方供應(yīng)，可為當(dāng)?shù)亟ㄖI(yè)提供一個不小的市場。本項目的建設(shè)將直接促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。本項目的建設(shè)將從硬件上改變區(qū)域的落后面貌，增強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后勁，徹底讓項目區(qū)整體實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和人居的和諧發(fā)展，對統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革發(fā)展具有重要的示范作用。本項目總投資64300萬元，主要通過業(yè)主自籌、銀行貸款解決。通過測算，項目建成后，項目收入完全能夠償還銀行貸款本息，有一定的經(jīng)濟(jì)效益。綜上所述，項目為當(dāng)?shù)卣罅χС值捻椖?，業(yè)主具有豐富的建設(shè)管理經(jīng)驗，各方面的建設(shè)條件都較好，建設(shè)風(fēng)險小，項目建設(shè)是可行的。綜上所述，本項目的建設(shè)是切實可行的。六、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表11主要數(shù)據(jù)及評價指標(biāo)匯總表序號項目名稱單位數(shù)據(jù)1項目總投資萬元64300 建設(shè)投資萬元57638 建設(shè)期利息萬元6662 2資金籌措萬元64300項目資本金萬元19300項目債務(wù)資金萬元45000其他資金萬元03年銷售收入合計萬元1300004補(bǔ)貼合計萬元05年均總成本費(fèi)用萬元92016銷售稅金及附加合計萬元07息稅前利潤（EBIT）合計萬元935137利潤總額合計萬元 8所得稅合計萬元 9凈利潤合計萬元 10總投資收益率% 11項目資本金凈利潤率% 12貸款償還期年8年13平均利息備付率% 14平均償債備付率% 15項目投資指標(biāo)　　所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率%%所得稅前財務(wù)凈現(xiàn)值（IC=8%）萬元8459所得稅前全部投資回收期年 所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率%%所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（IC=8%）萬元63077 所得稅后全部投資回收期年 85第二章 項目背景一、大力發(fā)展新農(nóng)村建設(shè) 《中共中央國務(wù)院關(guān)于加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度進(jìn)一步夯實農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)的若干意見》（中發(fā)〔2010〕1號）文件提倡：安排中長期政策性貸款，重點(diǎn)支持土地整治、農(nóng)田排灌、土壤改良、機(jī)耕道路和農(nóng)田林網(wǎng)建設(shè)。文件還指出：必須不斷深化把解決好“三農(nóng)”問題作為全黨工作重中之重的基本認(rèn)識，穩(wěn)定和完善黨在農(nóng)村的基本政策，突出強(qiáng)化農(nóng)業(yè)農(nóng)村的基礎(chǔ)設(shè)施，建立健全農(nóng)業(yè)社會化服務(wù)的基層體系，大力加強(qiáng)農(nóng)村以黨組織為核心的基層組織，夯實打牢農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)，協(xié)調(diào)推進(jìn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，努力形成城鄉(xiāng)經(jīng) 濟(jì)社會發(fā)展一體化新格局。2010年中央政府工作報告指出：要按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的要求，堅持把解決好“三農(nóng)”問題作為全部工作的重中之重，鞏固和發(fā)展農(nóng)業(yè)農(nóng)村好形勢。財政支出重點(diǎn)向農(nóng)業(yè)農(nóng)村傾斜；預(yù)算內(nèi)固定資產(chǎn)投資重點(diǎn)用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；堅持和完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度；繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)村綜合改革；加快發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作組織和農(nóng)業(yè)社會化服務(wù)體系，提高農(nóng)業(yè)組織化程度。二、拆遷安置區(qū)域總體規(guī)劃2008年7月，重慶市人民政府正式批準(zhǔn)《江津區(qū)城市總體規(guī)劃（2007—2020）》，確定了 “一主一副一組團(tuán)”的城市空間結(jié)構(gòu)，提出了 “一江兩岸”的城市發(fā)展戰(zhàn)略。濱江新城緊臨重慶繞城高速西彭互通，是江津“一江兩岸”中心城區(qū)的重要組成部分，北接雙福新區(qū)，南臨長江與幾江舊城隔江相望，西連縉云山脈，東與西彭工業(yè)園接壤，規(guī)劃總面積約33平方公里，規(guī)劃總?cè)丝?3萬。濱江新城致力鍛造為重慶主城新的城市副中心，是重慶西部新城重要的現(xiàn)代化城市發(fā)展區(qū)，將建設(shè)成為重慶西部新的中央商務(wù)區(qū)、高檔宜居社區(qū)、文化科技創(chuàng)新基地和重慶西部濱江森林城區(qū)。江津濱江新城包括核心區(qū)、西部片區(qū)和德感舊城片區(qū)三部分，。按照區(qū)委、區(qū)政府的要求，，搭建新城框架。三、當(dāng)?shù)剞r(nóng)民居住現(xiàn)狀分析項目拆遷安置涉及到的中渡社區(qū)滸溪社、圣泉社區(qū)圣泉社、海會社等2個社區(qū)3個社，現(xiàn)有區(qū)域內(nèi)農(nóng)民住房以磚混結(jié)構(gòu)為主，并且居住點(diǎn)較為分散，農(nóng)民出行條件差，大部分以機(jī)耕道為主，并且年久失修，不利于當(dāng)?shù)鼐用癯鲂?。并且該拆遷區(qū)域只有少部分地區(qū)建有市政管網(wǎng)且年久失修，給當(dāng)?shù)鼐用裆a(chǎn)生活帶來很多不便，社會矛盾日益突出。同時，集中安置房的建設(shè)能夠改善農(nóng)村居民的住宿條件，改善當(dāng)?shù)刎毨мr(nóng)民住不起新房的社會現(xiàn)狀，有利于提高該地區(qū)居民的生活水平和生活質(zhì)量。第三章 項目建設(shè)的必要性一、是加快項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)的需要建設(shè)社會主義新農(nóng)村是中國現(xiàn)代化進(jìn)程中的重大歷史任務(wù)。農(nóng)村人口多是中國的國情，只有發(fā)展好農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，建設(shè)好農(nóng)民的家園，讓農(nóng)民過上寬裕的生活，才能保障全體人民共享經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展成果，才能不斷擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。一直以來，中共中央國務(wù)院高度重視統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展和新農(nóng)村建設(shè)，黨的十七屆三中全會精神指出，把加快形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展一體化新格局作為新形勢下推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展的根本要求。項目建設(shè)地位于江津區(qū)中渡社區(qū)滸溪社，涉及范圍包括中渡社區(qū)滸溪社、圣泉社區(qū)圣泉社、海會社等2個社區(qū)3個社。該地區(qū)屬于典型的農(nóng)村農(nóng)民居住地域。本項目通過濱江新城統(tǒng)一拆遷安置和規(guī)劃建設(shè)，創(chuàng)造現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)條件，形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展一體化新格局，提高土地節(jié)約集約利用水平。項目建成后，項目區(qū)域內(nèi)環(huán)境將更加整潔便利，為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的生活、工作和學(xué)習(xí)提供更多便利條件，從根本上加快和促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)。二、是從根本改善當(dāng)?shù)剞r(nóng)民生活水平的需要項目拆遷安置涉及到的中渡社區(qū)滸溪社、圣泉社區(qū)圣泉社、海會社等2個社區(qū)3個社，現(xiàn)有區(qū)域內(nèi)農(nóng)民住房以磚混結(jié)構(gòu)為主，并且居住點(diǎn)較為分散，農(nóng)民出行條件差，大部分以機(jī)耕道為主，并且年久失修，不利于當(dāng)?shù)鼐用癯鲂?。并且該拆遷區(qū)域只有少部分地區(qū)建有市政管網(wǎng)且年久失修，給當(dāng)?shù)鼐用裆a(chǎn)生活帶來很多不便，社會矛盾日益突出。，并配套建設(shè)商業(yè)、社區(qū)服務(wù)配套用房、幼兒園、小區(qū)道路、綠化、給排水及變配電等工程。項目建設(shè)能夠改善農(nóng)村居民的住宿條件，改善當(dāng)?shù)刎毨мr(nóng)民住不起新房、子女入學(xué)難的社會現(xiàn)狀，有利于提高該地區(qū)居民的生活水平和生活質(zhì)量。三、是改善投資環(huán)境，推動農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要按照濱江新城城區(qū)相關(guān)規(guī)劃，被拆遷的區(qū)域，將來發(fā)展為重慶主城新的城市副中心，是重慶西部新城重要的現(xiàn)代化城市發(fā)展區(qū)，將建設(shè)成為重慶西部新的中央商務(wù)區(qū)、高檔宜居社區(qū)、文化科技創(chuàng)新基地和重慶西部濱江森林城區(qū)。江津濱江新城海會片區(qū)農(nóng)民集中安居房一期工程的建設(shè)能從根本上推進(jìn)濱江新城的建設(shè)，并大大改良了項目區(qū)的投資環(huán)境，有利于加快濱江新城基礎(chǔ)性及后續(xù)工作的開展，可直接推動江津區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時，項目建設(shè)能改善項目區(qū)的開發(fā)投資條件和居民的生活生產(chǎn)條件，對緩解農(nóng)民就業(yè)矛盾和增加農(nóng)民收入具有十分重要的作用，從根本上促進(jìn)江津區(qū)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。因此，項目的實施有利于整個項目區(qū)投資環(huán)境的改善和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的繁榮。第四章 項目選址及建設(shè)條件一、項目建設(shè)地址本項目擬建于江津區(qū)中渡社區(qū)滸溪社，涉及范圍包括中渡社區(qū)滸溪社、圣泉社區(qū)圣泉社、海會社等2個社區(qū)3個社。二、自然條件（一）地形、地貌江津區(qū)地形南高北低，以丘陵兼低山地貌為主，分平階地、丘陵地和山地，%，%。南部四面山區(qū)系云貴高原過渡到四川盆地的梯形地帶，北部華蓋山等系華瑩山支脈。（二）地質(zhì)項目所在地廣泛分布侏羅、白堊系地層，以砂巖和頁巖為主。由于大部分巖層近于水平，砂巖與頁巖相間，經(jīng)過地質(zhì)運(yùn)動和溪流的切割而形成一些高丘臺地，相對高差達(dá)100m左右。沿江的山嶺槽谷由中生代石灰?guī)r、頁巖及砂巖組成，當(dāng)表層砂巖被剝蝕后，下部石灰?guī)r出露并經(jīng)流水侵蝕發(fā)育成二嶺一槽，呈船型地貌。槽谷內(nèi)有小型巖溶地形。（三）氣候與氣象按照《中國氣候圖集》和《四川氣侯區(qū)劃》的劃分項目所在區(qū)屬亞熱帶季風(fēng)濕潤氣侯區(qū)中的盆地南部長江河谷區(qū)。主要特點(diǎn)是：冬暖春早、秋短夏長、初夏多雨、盛夏炎熱多伏旱、秋多陰雨、雨熱同季、無霜期長、濕度大、風(fēng)速小、云霧多、日照少。地面風(fēng)速小，靜風(fēng)頻率高，不利于大氣污染遷移和擴(kuò)散。評價選用所在地的江津氣象站近10年定時觀測資料統(tǒng)計，年均氣象要素及其極值如下：氣溫：歷年平均氣溫：℃；歷年極端最高氣溫：℃；歷年最高平均氣溫：℃；歷年極端最低氣溫：℃；歷年最低年平均氣溫：℃。風(fēng)速與風(fēng)向：歷年極端最大風(fēng)速32m/s。常年主導(dǎo)風(fēng)向是東北風(fēng)，頻率是11%，其次是南風(fēng)和西南風(fēng)，頻率是7%，強(qiáng)風(fēng)為東北風(fēng)和東風(fēng)。雨量：，多集中在夏季。年平均降雨日為157天。霜霧：歷年平均霧日為27天，全年無霜期為317天，甚至終年無霜。三、社會經(jīng)濟(jì)，%。工業(yè)總產(chǎn)值766億元，%。固定資產(chǎn)投資298億元，%。社會消費(fèi)品零售總額130億元，%。，%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19330元，%；農(nóng)村居民人均純收入8694元，%。：：：：。四、能源供應(yīng)條件項目所在區(qū)域水源充足。供電有電廠保障，珞璜電廠電網(wǎng)有珞南線、珞綦線、珞西線、珞巴線和珞馬線等220KV輸出高壓線路5條；本地電網(wǎng)已完成農(nóng)村二期電網(wǎng)改造任務(wù)，有110KVA、35KVA高壓變電站各1座，小型電源變壓器170個，110KV、35KV、10KV高壓線路多條；供氣有天然氣井8口，蘊(yùn)藏量達(dá)5億立方米；有4個配氣站，現(xiàn)日供氣15萬立方米； 五、交通條件江津地處重慶西南長江要津，地跨長江兩岸，東鄰綦江、巴南，西接永川，南連四川合江、貴州習(xí)水，北與璧山縣、九龍坡區(qū)相鄰，長江流經(jīng)境內(nèi)，成渝、川黔鐵路環(huán)繞市境，是川南、黔北通往重慶的必經(jīng)之地，重慶西南方向的交通總口。六、主要建筑材料本項目建設(shè)中，所需材料可直接來自項目區(qū)域內(nèi)的建材企業(yè)就地解決；鋼材、木材等材料在周邊購買。所需的設(shè)備、材料等可在重慶市購買，通過公路運(yùn)輸便捷抵達(dá)。第五章 建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容本項目占地約110畝，，，。工程同步建設(shè)小區(qū)道路、綠化、給排水及變配電等工程。建設(shè)工程量統(tǒng)計表序號項目單位數(shù)量1建筑工程住宅㎡商業(yè)㎡物管用房㎡社區(qū)服務(wù)配套用房㎡幼兒園㎡地下車庫㎡2安裝工程室內(nèi)給排水及消防水㎡室內(nèi)強(qiáng)弱電㎡室內(nèi)通風(fēng)及天然氣㎡變配電㎡高層住宅電梯（21臺）臺21第六章 工程建設(shè)方案一、主要技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程、規(guī)范1.《重慶市建筑工程初步設(shè)計文件編制技術(shù)規(guī)定》2.《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》GB/T503532005；3.《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（2002年版）GB 5018093；4.《民用建筑設(shè)計通則》GB 503522005；5.《住宅建筑規(guī)范》GB 503682005；6.《住宅設(shè)計規(guī)范》GB 500961999；7.《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》JGJ 10098；8.《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB 500162006；9.《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（2005年版）GB 5004595；10.《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》GB 5006797；11.《重慶市坡地高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》DB 50/50312004；12.《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)程》JGJ 502001；13.《