【正文】 磐石新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 菏澤萬(wàn)象房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 二〇一一年九月 磐石新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 編制人員名單 項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人： XXX 高級(jí)經(jīng)濟(jì)師 各專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人： XXX 高級(jí)工程師 XXXX 會(huì)計(jì)師 XXXXX 經(jīng)濟(jì)師 XXXXX 經(jīng)濟(jì)師 菏澤萬(wàn)象房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 目 錄 第一章、項(xiàng)目概況 、項(xiàng)目建設(shè)單位 、項(xiàng)目建設(shè)地塊 、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 、工程 項(xiàng)目 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 、工程 項(xiàng)目 方案圖紙 第二章、項(xiàng)目 建設(shè)的必要性 、項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀 、項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境 、項(xiàng)目地塊區(qū)域前景 第三 章 、 市場(chǎng)分析和產(chǎn)品定位 、市場(chǎng)分析 、 產(chǎn)品定位 第四 章 、 磐石新城 建設(shè)方案 、總體 規(guī)劃原則 、 建筑 規(guī)劃設(shè)計(jì) 、 景觀規(guī)劃設(shè)計(jì) 、 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 、 給排水設(shè)計(jì) 、 強(qiáng)電設(shè)計(jì) 、 弱電設(shè)計(jì) 、 暖通設(shè)計(jì) 、 消防 、 勞動(dòng)安全 第五 章 、 磐石新城項(xiàng)目 環(huán)保和節(jié)能 、環(huán)保 、節(jié)能 第六 章 、 磐石新城項(xiàng)目 市政綜合配套 、 供水 、 供電 、 供氣 、 電信 、 雨污水排放 第七 章 、 工程 項(xiàng)目 建設(shè)進(jìn)度 、 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施 、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)順序及節(jié)點(diǎn) 第八 章 、 工程 項(xiàng)目 投資估算及資金來(lái)源 第九 章 、綜 述 、 結(jié)論 、 附件 磐石新城工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第一章、 項(xiàng)目概況 、 項(xiàng)目建設(shè)單位 菏澤萬(wàn)象房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。 、 項(xiàng)目建設(shè)地塊 磐石新城項(xiàng)目位于菏澤市曹縣磐石街道，東到青島路，南臨贛江路，西接清河路，北靠湘江路。 、 項(xiàng)目建設(shè) 規(guī)模 磐石新城項(xiàng)目工程總建設(shè)用地面積為 911442 平方米（折合 1367畝）。總建筑面積為 2496002平方米。項(xiàng)目清河路到東順河是 665485 平方米商業(yè)、東順河到東側(cè)地塊內(nèi)的規(guī)劃路是 968185平方米，青島路到西側(cè)規(guī)劃路的安置區(qū)是 862332平方米，安置區(qū)西側(cè)規(guī)劃路與贛江路交匯處是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、水果和蔬菜批發(fā)市場(chǎng)。 、 項(xiàng)目 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 規(guī)劃總用地面積： ㎡ 西塊用地面積： ㎡ 百貨建筑面積： 80000㎡ 定制商業(yè)建筑面積： 90000 ㎡ 小商業(yè)建筑面積： 230000 ㎡ 辦公建筑面積： 40000 ㎡ 酒店建筑面積： 15000 ㎡ 公寓建筑面積： 40000 ㎡ 地下建筑面積： 170485 ㎡ 建筑密度： 49％ 容積率： 綠地率： 19％ 機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位： 4950輛 中心塊用地面積： ㎡ 高層住宅建筑面積 : 417240 ㎡ 多層住宅建筑面積 : 243945 ㎡ 疊加別墅建筑面積 : 21280 ㎡ 獨(dú)幢別墅建筑面積 : 3000 ㎡ 商業(yè)建筑面積 : 90000 ㎡ 會(huì)所建筑面積 : 6000㎡ 幼兒園建筑面積 : 1500 ㎡ 地下建筑面積 : 185220 ㎡ 建筑密度： 23％ 容積率： 綠地率： 36％ 機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位： 5652輛 東地塊用地面積： ㎡ 高層住宅建筑面積： 439470㎡ 多層住宅建筑面積： 120960㎡ 商業(yè)建筑面積： 75000㎡ 市場(chǎng)建筑面積： 30000㎡ 超市建筑面積： 10000㎡ 幼 兒園建筑面積： 1500㎡ 地下建筑面積： 185402㎡ 建筑密度： 23％ 容積率： 綠地率： 36％ 機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位： 5657輛 、 項(xiàng)目 方案圖紙 第二章、 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 、 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目地塊為磐石街道用地，電廠、自留地、自然村宅基地和市場(chǎng)?，F(xiàn)狀為一些廢棄的熱電廠用房、市場(chǎng)、商業(yè)設(shè)施和單層民居。 、 項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境 項(xiàng)目地塊周邊都相繼開(kāi)發(fā)建設(shè)了現(xiàn)代化的城市建筑群和公園 ，形成了曹縣新的城市中心。東側(cè)相鄰已建有縣立醫(yī)院、中國(guó)移動(dòng)和公路局；南側(cè)相鄰東順河公園、歷史公園、磐石小學(xué)、婦幼保健院；西側(cè)相鄰為建設(shè)局、規(guī)劃局家屬院、檢察院家屬院、月河康城小區(qū)；北側(cè)相即將建設(shè)的金域化府、翡翠城和建設(shè)中的魯西南建材家具五金城。 、 項(xiàng)目地塊區(qū)域前景 曹縣城市建設(shè)日新月異，按照荷澤市委、市政府提出的曹縣要加快融入中心城市的要求，實(shí)施城市建設(shè)和改造的步伐。該項(xiàng)目地塊為曹縣城區(qū)的中心區(qū)域，隨著市政府的北遷，北側(cè)有省級(jí)的曹縣青島經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，中國(guó)林學(xué)會(huì)授予的中國(guó)楊木之鄉(xiāng)、中國(guó)桐木之鄉(xiāng)；中國(guó)蘆筍之 鄉(xiāng)。地理位置優(yōu)越，可發(fā)展形成曹縣市區(qū)商業(yè)、文化、娛樂(lè)和居住中心。 為貫徹政府的城市建設(shè)戰(zhàn)略布局，配合城市建設(shè)的實(shí)施，本項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)一步體現(xiàn)城市建設(shè)使生活更美好，進(jìn)一步美化城市環(huán)境，有必要盡快落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)，使其符合曹縣發(fā)展的需要。 第三章、市場(chǎng)分析和產(chǎn)品定位 房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)諸多產(chǎn)業(yè)之一，不可能脫離國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展?fàn)顩r而獨(dú)立運(yùn)行。通過(guò)對(duì) 曹縣 地理位置、基礎(chǔ)設(shè)施、綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、城市規(guī)劃發(fā)展、近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等方面的調(diào)查和動(dòng)態(tài)分析，了解該區(qū)位價(jià)值、城市的綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?、區(qū)位整體規(guī)劃發(fā)展、城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及走勢(shì)等，進(jìn)而判斷該城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資的發(fā)展前景，為項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)與定位提供參考依據(jù)。 、市場(chǎng)分析 曹縣夏朝前屬東夷之地，境內(nèi)有許多大汶口、龍山、岳石文化遺跡，為堯舜禹活動(dòng)之地，商王在此立國(guó)建都，春秋戰(zhàn)國(guó)之世諸侯爭(zhēng)霸會(huì)盟多在次地，有“天下之中”之譽(yù)，劉邦項(xiàng)羽合力征秦創(chuàng)業(yè)于此。政治昌盛、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、文化燦爛、名人薈萃，歷史人文資源極為豐富。 曹縣 山東 鄭州 安徽 江蘇 曹縣是我國(guó)優(yōu)質(zhì)蘆筍主產(chǎn)地和加工出口基地。目前，曹縣蘆筍種植面積達(dá) 20萬(wàn)畝，年產(chǎn)優(yōu)質(zhì)蘆筍 18萬(wàn)噸，占全國(guó)蘆筍種 植面積的六分之一。蘆筍主要品種有 Uc800、 Uc15蘆筍王子、冠軍、碩豐等。其優(yōu)質(zhì)蘆筍實(shí)行無(wú)公害、標(biāo)準(zhǔn)化種植，已獲得國(guó)家綠色認(rèn)證， 20xx 年 12 月 8 日被中國(guó)優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)服務(wù)協(xié)會(huì)命名為“中國(guó)蘆筍之鄉(xiāng)”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，曹縣現(xiàn)有蘆筍加工企業(yè) 24家，年加工能力 19萬(wàn)噸，蘆筍罐頭、蘆筍飲料、蘆筍調(diào)料、蘆筍保健品等系列產(chǎn)品遠(yuǎn)銷(xiāo)歐美、東南亞等國(guó)家和地區(qū)，年出口創(chuàng)匯 2億美元。作為蘆筍加工產(chǎn)業(yè)龍頭的巨鑫源公司，與 20xx年 10月成功在澳大利亞上市。 “曹縣條編，用杞柳條和麻繩經(jīng)緯交織編結(jié)而成，是群眾利用自然、改造自然的產(chǎn)物， 是傳統(tǒng)農(nóng)耕時(shí)代北方條編文化的代表。曹縣條編主要指曹縣倪集鄉(xiāng)岳樓村、魏莊村的傳統(tǒng)條編制作技藝。兩村家家戶(hù)戶(hù)以條編工藝為生，形成了良好的條編技藝與傳統(tǒng)。 曹縣楊木、桐木資源豐富，是中國(guó)桐木加工之鄉(xiāng)，中國(guó)楊木加工之鄉(xiāng)，桐木加工出口占全國(guó)的 80% 以上，是中國(guó)桐木加工第一鎮(zhèn)。 全縣林產(chǎn)品加工產(chǎn)品主要有拼板、細(xì)木工板、膠合板、鋸末板、纖維板、貼面板、指接板、細(xì)木工板、密度板、家具、桐木工藝、楊木工藝、雕刻工藝、條柳編等十五大門(mén)類(lèi) ,上萬(wàn)個(gè)品種。林產(chǎn)品銷(xiāo)售主要開(kāi)辟了兩大市場(chǎng) :一是國(guó)際市場(chǎng) ,拼板、桐木工藝等出口歐洲、 東南亞、日本、韓國(guó)、美國(guó)等 50個(gè)國(guó)家和地區(qū) 。另一個(gè)是國(guó)內(nèi)市場(chǎng) ,叉接板 ,貼面板、細(xì)木工板主要銷(xiāo)售到國(guó)內(nèi)大中城市 ,全縣各家大企業(yè)已在北京、上海、天津、廣州、西安、太原等地設(shè)有 300個(gè)辦事處 ,在這些大中城市的建筑裝飾材料市場(chǎng)中占有較大份額。 ２、 曹縣經(jīng)濟(jì)情況 曹縣近 5 年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 ? 從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上看，曹縣的第二產(chǎn)業(yè)是支柱性產(chǎn)業(yè) ,對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展有較強(qiáng)的支撐作用。而第三產(chǎn)業(yè)的比例由20xx年的 %提升至 %。 ? 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢滯后，第二產(chǎn)業(yè)的快速增長(zhǎng)必將帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有進(jìn)一步優(yōu)化的內(nèi)在需求 。 010203040506070809010020xx 20xx 20xx 20xx 20xx第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)曹縣 GDP總量分析 ? 從近幾年曹縣的 GDP增長(zhǎng)情況來(lái)看，曹縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)穩(wěn)定， GDP 年均增長(zhǎng)率為 %左右，穩(wěn)步增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 曹縣人均可支配收入分析 ? 曹縣人均可支配收入逐年提高，且增長(zhǎng)率逐年提02004006008001000120020xx 20xx 20xx 20xx 20xx01國(guó)民生產(chǎn)總值（億元） 百分比（% ）2 0 2 9 . 42 5 1 7 . 1 42 8 4 2 . 8 63 1 2 7 . 9 13 5 8 9 . 2 80100020xx300040005000600020xx 20xx 20xx 20xx 20xx曹縣歷年人均可支配收入百分比（% ）線性 ( 曹縣歷年人均可支配收入)高，消費(fèi)潛力凸現(xiàn)，為商業(yè)發(fā)展提供了大量的有效需求。 曹縣近 5 年房投資完成總產(chǎn)值（億元） ? 曹縣近 5 年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成總產(chǎn)值逐年提高， 20xx年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá) 億元，表明曹縣房地產(chǎn)市場(chǎng)逐年升溫。 曹縣已基本形成了較具規(guī)模的工業(yè)經(jīng)濟(jì)體系，并逐漸形成了以農(nóng)副產(chǎn)品加工為主導(dǎo)的的林木加工、畜產(chǎn)品加工和食品加工三大支柱產(chǎn)業(yè)及與化工、紡織、機(jī)械、建材等行業(yè)共同發(fā)展的工業(yè)格局。 城市發(fā)展 規(guī)劃： ? 曹縣“北展”的空間布局結(jié)構(gòu)及重點(diǎn)發(fā)展該區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃方向?yàn)楸卷?xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最大機(jī)遇； ? 完善農(nóng)貿(mào)成區(qū)域商業(yè)配套的近期目標(biāo)為本項(xiàng)目提供發(fā)0 .7 0 .91 0 .5 2 1 0 .91 1 .80246810121416182020xx 20xx 20xx 20xx 20xx曹縣近5 年房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)情況（億元）百分比（% ）線性 ( 曹縣近5 年房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)情況（億元）)展機(jī)會(huì)。 產(chǎn)業(yè)： ? 曹縣第二產(chǎn)業(yè)必將帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化為商業(yè)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇，第三產(chǎn)業(yè)人口將大量增加； ? 農(nóng)貿(mào)商圈主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：未來(lái)以商貿(mào)物流、農(nóng)副產(chǎn)品的批發(fā)與零售、專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng)間的互動(dòng)拉動(dòng)。 城市化： ? 隨著曹縣城市化水平的提高，城市人口不斷加大，帶來(lái)的消費(fèi)需求令商業(yè)的開(kāi)發(fā)市場(chǎng)前景廣闊； ? 曹縣城市化進(jìn)入高速發(fā)展階段，古都商城地塊商業(yè)中心的集聚效應(yīng)將得到加強(qiáng)。 批發(fā)市場(chǎng)集聚區(qū) ： 人口密度及流動(dòng)性大、外來(lái)商戶(hù)比重高，該區(qū)域以批發(fā)為主，零售消費(fèi)為輔 曹縣老城區(qū)： 人口密度大，企事業(yè)單位及商業(yè)主力店密集，該區(qū)域零售消費(fèi)為主 老城區(qū)： 當(dāng)?shù)鼐用駷橹?，普通消費(fèi)多就近選擇，大型購(gòu)物多在盛瑪特、漢光等商業(yè)中心消費(fèi) 沿湖景觀帶： 以老居民和高收入者為主 ，消費(fèi)多在老城區(qū)內(nèi)消費(fèi) 以當(dāng)?shù)鼐用窈弯摬氖袌?chǎng)、五金市場(chǎng)的從業(yè)者為主，普通消費(fèi)多就近選擇，大型購(gòu)物以后將以農(nóng)貿(mào)商圈為主 北部片區(qū)： 現(xiàn)人口稀少，未來(lái)是曹縣政府及事業(yè)單位工作及生活