【正文】 益增強。 常德的商業(yè)網(wǎng)點目前仍以小型門面為主，一家一戶進行獨立的經(jīng)營。因此，項目所處位置有得天獨厚的環(huán)境條件，是居家的理想場所，是建設(shè)具有高回報率商業(yè)網(wǎng)點的風水寶地。 第三章 區(qū)域環(huán)境及外部條件 區(qū)域位置 項目選址于常德市中心城區(qū)，北靠洞庭大道，南臨健民路，東靠光榮路，西抵朗州路，整個地塊是環(huán)繞濱湖公園成環(huán)狀分布。其地質(zhì)情況由上至下分布如下： 人工填土：主要為紅磚、青磚、混凝土、石灰渣、粘性土組成。 城市基礎(chǔ)設(shè)施 擬建的常德濱湖星城工程，地勢比較平坦、開闊，項目北臨洞庭大道，西抵朗州路，東靠光榮路，南接健民路，四條路均為城市主次干道。 項目擬建規(guī)模 項目總占地面積 ，總建筑面積 萬平方米，其中，高層住宅 18 萬平方米，別墅 10萬平方米，商業(yè)門面 2萬平方米，其他 1000平方米。整個 19 宗地塊周邊屬城市道路及綠化亮化等部分，由常德市政府統(tǒng)一修建，其余地塊之間及地塊內(nèi)的道路、綠化、配套等均由項目單位建設(shè)，并做到高起點、高標準、高質(zhì)量，其停車場坪及車道布置，除要滿足總平面布置規(guī)范要求外，還要滿足消防安全要求。 豎向布置 該地塊區(qū)域范圍大，各地塊之間略有落差，但每個地塊區(qū)域內(nèi)高差不大，所以要針對每一地塊設(shè)定相應(yīng)的 177。 堅持以人為本，充分考慮本地塊的自然環(huán)境優(yōu)勢和商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢，給人以最大大關(guān)懷，以改善舊城區(qū)城市形象和居住條件，滿足居民多方面、多層次的需求出發(fā)，力求創(chuàng)造既具有商業(yè)效益，又滿足居民功能配套，環(huán)境舒適，具有時代氣息和濃郁地方特色的居住小區(qū)。 臨文化廣場、朗州路與洞庭大道部分當街位置，布置商鋪，以增強開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟效益。 結(jié)構(gòu)設(shè)計 設(shè)計要求 （ 1）建筑物及建筑結(jié)構(gòu)安全等級均為一級； （ 2）本工程抗震設(shè)防烈度：七度； （ 3）建筑物抗震重要性類別：丙類。 擬分地塊設(shè)置若干干式變壓器和廂式變壓器，以滿足各區(qū)塊的用電要求。 弱電工程 本工程電視接收系統(tǒng)采用有線電視閉路接收系統(tǒng)，由市廣播電視臺網(wǎng)絡(luò)中心提供信號源，有關(guān)線路護管和插座等在房屋施工時同時預(yù)埋。供水指標按給水工程規(guī)范設(shè)計，室內(nèi)消火栓用水不少于 10L/S，室外消火栓用水不少于 30L/S，生活用水每人每天不少于 300升。 消防用水的水量和水壓必須達到設(shè)計標準。具體消防工程設(shè)計方案應(yīng)報經(jīng)消防管理部門審定，方可從事施工。 項目建成后的環(huán)境保護 考慮到本項目是以住宅為主的園林式住宅小區(qū)，既要消除生活垃圾和生活污水對環(huán)境造成的影響，又要處理好與周邊環(huán)境的相互影響。 D、搞好園林綠化，保護自然環(huán)境。 節(jié)能 充分提高能源利用率是每個工程項目都應(yīng)積極遵循的準則，在設(shè)計和施工中應(yīng)予以高度重視，并積極采取措施提高能源利用率。 電表、變壓器、水泵以及用電設(shè)備盡可能選用節(jié)能型，節(jié)約電能。 物業(yè)管理 物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中極其重要的服務(wù)性工作，它直接關(guān)系到整個項目的開發(fā)能否順利實施和房地產(chǎn)開發(fā)商 的信譽?？偣て诙槿辍? 項目總投資為 50800萬元，詳見開發(fā)建設(shè)投資估算表。 銷售費用、管理費用并列。 資金籌措 本項目估算總投資額為 50800萬元，其具體資金籌措方式如下： （ 1）開發(fā)公司自籌 10000萬元。 招標組織形式 對勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理 、大型設(shè)備采購等各項招標活動擬采用委托招標形式。按現(xiàn)行規(guī)定，工程在完成投資 額的 25%后開始銷售工作，預(yù)計從 2020年開始預(yù)售起 3年內(nèi)可全部銷售完畢。 本次有關(guān)投資效益分析，高層住宅按 1500元 /平方米，別墅按 2200元 /平方米，商業(yè)門面按5000元 /平方米估算。 項目銷售稅金及附加詳見上表。 損 益 表 單位：萬元 序號 年度 項目 合計 2020年 2020年 2020年 2020年 1 銷售收入 59000 29500 23600 5900 2 總成本費用 50800 15000 20200 15800 3 銷售稅金及附加 3245 1623 1298 324 4 利潤總額 4955 15000 7877 6502 5576 5 所得稅 1635 1635 6 稅后利潤 3320 15000 7877 6502 3941 7 盈余公積金 332 332 8 可分配利潤 2988 2988 評價指標： 投資利潤率 =利潤總額 /總投資 100% =4955/50800100% =% 投資利稅率 =利稅總額 /總投資 100% =（ 4955+3245） /50800100% =% 自有資金利潤率 =利潤總額 /自有資金 100% =4955/10000100% =% 現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表 全部投資財務(wù)現(xiàn)金 流量表 單位：萬元 序號 內(nèi)容 合計 2020年 2020年 2020年 2020年 1 現(xiàn)金流入 59000 29500 23600 5900 銷售收入 59000 29500 23600 5900 其他收入 回收固定資產(chǎn)余額 回收經(jīng)營資金 2 資金流出 55680 15000 21623 17098 1959 開發(fā)建設(shè)投資 50800 15000 20200 15800 經(jīng)營資金 運營費用 修理費用 經(jīng)營稅金及附加 3245 1623 1298 324 所得稅 1635 1635 3 凈現(xiàn)金流量 3320 15000 7877 6502 3941 4 累計現(xiàn)金流量 15000 7123 621 3320 計算指標（稅后）： 財務(wù)內(nèi)部收益率： % 財務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=10%） =451萬元 動態(tài)投資回收期： 自有資金財務(wù)現(xiàn)金流量表 自有資金財務(wù)現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 年度 項目 合計 2020年 2020年 2020年 2020年 1 現(xiàn)金流入 59000 29500 23600 5900 銷售收入 59000 29500 23600 5900 其他收入 回收固定資產(chǎn)余額 回收經(jīng)營資金 2 資金流出 55680 5000 24623 21098 4959 自有資金 10000 5000 5000 預(yù)售收入再投入 30800 15000 15800 貸款本金償還 10000 4000 3000 3000 經(jīng)營稅金及附加 3245 1623 1298 324 所得稅 1635 1635 3 凈現(xiàn)金流量 3320 5000 3877 3502 941 4 累計現(xiàn)金流量 計算指標： 財務(wù)內(nèi)部收益率： 38% 財務(wù)凈現(xiàn)值： 1933萬元 投資回收期： 動態(tài)指標分析 A、本項目稅后全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明本項目可按預(yù)期的貼現(xiàn)率獲利，在所研究的經(jīng)濟壽命期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟效果，項目可行。 敏感性分析 該項目分別就銷售收入，投資因素的變化，對利潤總額和內(nèi)部收益率進行了敏感性分析，具體分析情況見下表。 最低售價 =房屋單位造價 （ 1+營業(yè)稅金及附加） =50800/30(1+%) =1786元 /m2 正常情況下平均銷售價格 =（ 150018+220010+50002） /30 =1967元 /m2 最低銷售量 =1786/1967=90% 顯然該項目有一定的盈利空間，抗風險能力較強。只要設(shè)計合理，保本銷售，銷售方面應(yīng)該沒有風險。 存在問題 建設(shè)資金問題 項目總投資 50800萬元，建設(shè)資金由建設(shè)單位自籌和銀行貸款解決。 。為確保工程按計劃進行，建議建設(shè)單位在可研論證之后，投資計劃下達之前，抓緊 時間進一步落實建設(shè)資金的籌措，以及滾動開發(fā)經(jīng)營方案，以保證項目按期完工。 建設(shè)工期風險：由于該項目建設(shè)資金有一定缺口，如果資金落實不到位或其他管理方面原因而導致建設(shè) 工期過長，必將增加項目的開發(fā)成本，從而加大項目開發(fā)投資風險。 經(jīng)濟評價結(jié)論 綜合分析，項目的主要財務(wù)評估指標如下： 項 目 靜態(tài)指標 動態(tài)指標 投資利潤率 投資利稅率 財務(wù)內(nèi)部收益率 財務(wù)凈現(xiàn)值 全部投資 % % % 451 自有資金 % 38% 1933 從上表可以看出，該項目從財務(wù)上看是可行的。項目銷售價格較為適中，預(yù)計價格影響不大，重點應(yīng)注意戶型設(shè)計，注意控制建設(shè)成本，以盡可能回避風險。 C、項目全部投資后財務(wù)內(nèi)部收益率為 %，