【文章內(nèi)容簡介】 水、采暖通風、電氣、消防等設施設備，配套建筑以及場址庫址綠 化等的規(guī)劃設計。單 + 6．擴建增建停車場 (庫 )的可行性分析 從 政策、技術(shù)、經(jīng)濟和客戶需求 等方面對停車場 (庫 )擴建增建工程的可行性進行分析。 多 7．擴建增建停車場 (庫 )的環(huán)境影響評價 預測和評估停車場 (庫 )的擴建增建可能給物業(yè)管理區(qū)域帶來的正面和負面環(huán)境影響。 8．擴建增建停車場 (庫 )的投資估算 根據(jù)建設規(guī)劃，估算擴建增建停車場 (庫 )的投資規(guī)模，設計籌資途徑。 + 9．擴建增建停車場 (庫 )的效益分析 主要根據(jù)擴建增建停車場 (庫 )的租售形式和定價，分析和預測擴建增建停車場 (庫 )的經(jīng)濟效益和社會功 能。如果停車場 (庫 )是利用產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有的公共區(qū)域建設的，那么停車場 (庫 )的租售收入，除了應按規(guī)定交納一定的稅費以外，物業(yè)管理企業(yè)可以獲得其中一部分作為管理服務費，其余主要應歸業(yè)主和投資者所有。 + 10．規(guī)劃設計圖件 至少應包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車場 (庫 )現(xiàn)狀分析圖、擴建增建規(guī)劃總圖以及配套設施規(guī)劃圖。 (三 )綜合經(jīng)營服務場所的再開發(fā) 物業(yè)的建設單位一般都會按規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套建設一些服務設施，如幼兒園、中小學、底層商鋪等。 綜合經(jīng)營服務場所的再開發(fā)，就是在現(xiàn)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為綜合經(jīng)營服務項目準 備房屋和場地，以 彌補原有設施的不足，滿足客戶的使用需求 多 (三 )綜合經(jīng)營服務場所的再開發(fā) 方 /多（ 1/2/3/4/6） 綜合經(jīng)營服務場所再開發(fā)方案主要應包括以下內(nèi)容： 1． 現(xiàn)有綜合經(jīng)營服務場所分析 主要分析物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有綜合經(jīng)營服務場所的數(shù)量、用途、分布、使用現(xiàn)狀、存在的問題與制約因素等。 10 2． 綜合經(jīng)營服務場所再開發(fā)的原則與目標 包括再開發(fā)綜合經(jīng)營服務場所的意義、目的、原則、依據(jù)、建設期限和預期目標等。 + 3． 綜合經(jīng)營服務場所再開發(fā)的可行性分析 首先分析開展綜合經(jīng)營服務項目的可行性，然 后分析經(jīng)營場所再開發(fā)的可行性。在分析物業(yè)管理區(qū)域人口數(shù)量、消費水平和服務需求、現(xiàn)有綜合經(jīng)營服務場所以及周邊地區(qū)同類服務供給情況的基礎(chǔ)上，從經(jīng)濟上、政策上和技術(shù)上對綜合經(jīng)營服務場所再開發(fā)進行可行性分析。 4． 綜合經(jīng)營服務場所再開發(fā)內(nèi)容與方式的規(guī)劃 首先根據(jù)物業(yè)區(qū)域的實際情況和客戶需要 ,規(guī)劃設計出擬增加的綜合經(jīng)營服務項目 ,然后規(guī)劃安排擬增加項目所需要的經(jīng)營場所 .可對原有配套公共性服務建筑和場地稍加裝修裝飾即進行利用 ,也可根據(jù)業(yè)主或業(yè)主大會的意見改造、改建原有建筑和場地 .如沒有現(xiàn)成的建筑和場地可利用 ,可考慮向 開發(fā)商或業(yè)主租賃必要的經(jīng)營場所 ,并按照擬增加綜合經(jīng)營服務項目的需要對經(jīng)營場所進行裝修、改造 .有時也可考慮增建新建部分綜合經(jīng)營服務項目所需經(jīng)營場所 .增建新建部分經(jīng)營場所時 ,要特別注意合理選址 ,不能占用綠地、道路廣場、停車場 (庫 )等已設定專門用途的用地和空間 + 5．綜合經(jīng)營服務場所再開發(fā)具體方案的設計 主要包括擬再開發(fā)的綜合經(jīng)營服務場所的位置、規(guī)模、平面布局、建筑風格、改造方案、裝修方案以及給水排水、采暖通風、電氣、消防、綠化等配套設施設備的布置。 6． 綜合經(jīng)營服務場所再開發(fā)的投資估算 根據(jù)建設規(guī)劃，估 算綜合經(jīng)營服務場所再開發(fā)的投資規(guī)模，設計籌資途徑。 7．綜合經(jīng)營服務場所再開發(fā)的環(huán)境影響評價 預測和評估綜合經(jīng)營服務場所的再開發(fā)可能給物業(yè)管理區(qū)域帶來的正面和負面環(huán)境影響。 8．綜合經(jīng)營服務場所再開發(fā)效益分析 在分析擬增加綜合經(jīng)營服務項目效益的基礎(chǔ)上，根據(jù)再開發(fā)的綜合經(jīng)營服務場所的租售形式或經(jīng)營形式，分析和預測其可能產(chǎn)生的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。如果是利用產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有的公共區(qū)域進行經(jīng)營場所再開發(fā)，那么其租售收入中除應繳稅費外，物業(yè)管理企業(yè)可以獲得其中一部分作為管理服務費，其余主要應歸業(yè)主和投資者所有。 9．規(guī)劃設計圖件 至少應包括擬改造的綜合經(jīng)營服務場所現(xiàn)狀分析圖、擴建增建規(guī)劃總圖、裝修設計圖以及配套設施規(guī)劃圖。 相關(guān)知識 一、物業(yè)再開發(fā)利用的含義 物業(yè)的再開發(fā)利用是指對已建成并投入使用的房屋建筑、配套設施和場地等進行改造和局部增建，以提高物業(yè)使用價值的活動。在這里，物業(yè)的再開發(fā)利用特指對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的再開發(fā)利用。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)共用部位和共用設施設備的再開發(fā)利用應由業(yè)主或業(yè)主大會做出決定，可以由物業(yè)管理企業(yè)來實施。 二、物業(yè)再開發(fā)利用的原則和條件 情 /多 (一 )物業(yè)再開發(fā)利用的原則 1． 尊重業(yè)主意愿的原則 物業(yè)的共用部位和共用設施設備是否需要再開發(fā)以及再開發(fā)利用的方向和性質(zhì)，應由業(yè)主或業(yè)主大會做出決定。 2．經(jīng)濟適用的原則 3．科學規(guī)劃的原則 (二 )物業(yè)再開發(fā)利用的條件 1．物業(yè)本身的條件 2．業(yè)主的愿望 3．物業(yè)管理企業(yè)的運作能力 三、城市綠化規(guī)劃、建設與管理的相關(guān)規(guī)定 我國與城市綠化規(guī)劃、建設與管理有關(guān)的法律法規(guī)已有多項，以下是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行綠地景觀再開發(fā)時需要遵守的幾項主要的全國性法規(guī)及其相關(guān)內(nèi)容。 11 (一 )《城市綠化條例》 任何單 位和個人都不得擅自改變城市綠化規(guī)劃用地性質(zhì)或者破壞綠化規(guī)劃用地的地形、地貌、水體和植被。任何單位和個人都不得損壞城市樹木花草和綠化設施。 砍伐城市樹木，必須經(jīng) 城市人民政府城市綠化行政主管部門 批準，并按照國家有關(guān)規(guī)定補植樹木或者采取其他補救措施。 百年以上樹齡的樹木，稀有、珍貴樹木，具有歷史價值或者重要紀念意義的樹木，均屬古樹名木。 嚴禁砍伐或者遷移古樹名木。因特殊需要遷移古樹名木，必須經(jīng) 城市人民政府城市綠化行政主管部門 審查同意，并報同級或者上級人民政府批準。 (二 )《城市綠線管理辦法》 《城市綠線管理辦 法》是建設部于 2020年 9 月 13日以 112號令發(fā)布的，自 2020年 11月 1 日起施行，適用于城市綠線即城市各類綠地范圍的控制線的劃定和監(jiān)督管理。以下是《城市綠線管理辦法》中與物業(yè)管理區(qū)域綠地景觀再開發(fā)關(guān)系較為密切的一些主要內(nèi)容。 (三 )《城市綠化規(guī)劃建設指標的規(guī)定》 建設部制定的《城市綠化規(guī)劃建設指標的規(guī)定》 (建城 [19931784號 )自 1994年 1 月 1 日起實施。根據(jù)該規(guī)定，城市綠地包括公共綠地、 居住區(qū)綠地、單位附屬綠地 、防護綠地、生產(chǎn)綠地、 風景林地 6 類，各類綠地單項指標應符合下列要求： (1)新建居住區(qū) 綠地占居住區(qū)總用地比率不低于 30％。 (2)城市道路均應根據(jù)實際情況搞好綠化。其中主干道綠帶面積占道路總用地比率不低于 20％，次干道綠帶面積所占比率不低于 15％。 (3)城市內(nèi)河、海、湖等水體及鐵路旁的防護林帶寬度應不少于 30米。 (4)單位附屬綠地面積占單位總用地面積比率不低于 30％，其中工業(yè)企業(yè)、交通樞紐、倉儲、商業(yè)中心等綠地率不低于 20％：產(chǎn)生有害氣體及污染工廠的綠地率不低于 30％，并根據(jù)國家標準設立不少于 50米的防護林帶；學校、醫(yī)院、休療養(yǎng)院所、機關(guān)團體、公共文化設施、部隊等單位的綠地率不低 于 35％。因特殊情況不能按上述標準進行建設的單位，必須經(jīng)城市園林綠化行政主管部門批準，并根據(jù)《城市綠化條例》第十七條規(guī)定，將所缺面積的建設資金交給城市園林綠化行政主管部門統(tǒng)一安排綠化建設作為補償，補償標準應根據(jù)所處地段綠地的綜合價值所在城市具體規(guī)定。 (5)生產(chǎn)綠地面積占城市建成區(qū)總面積比率 不低于 2％ (四 )《城市園林綠化企業(yè)資質(zhì)管理辦法》和《城市園林綠化企業(yè)資質(zhì)標準》 (五 )《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 修訂版國家標準《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范自 2020年 4 月 1 日起施行，適用于城市居住區(qū)的規(guī)劃設計。其 中第 7部分是專門關(guān)于綠地的規(guī)劃設計規(guī)范，以下是該部分的主要內(nèi)容。居住區(qū)內(nèi)綠地應符合下列規(guī)定： (1)一切可綠化的用地均應綠化，并宜發(fā)展垂直綠化。 (2)宅間綠地應精心規(guī)劃與設計。 (3)綠地率：新區(qū)建設不應低于 30％ ；舊區(qū)改建不宜低于 25％ 。 單 居住區(qū)內(nèi)的綠地規(guī)劃 ,應根據(jù)居住區(qū)的規(guī)劃布局形式、環(huán)境特點及用地的具體條件 ,采用集中與分散相結(jié)合，點、線、面相結(jié)合的綠地系統(tǒng) 公共綠地的位置和規(guī)模，應根據(jù)規(guī)劃用地周圍的城市級公共綠地的布局綜合確定。居住區(qū)內(nèi)公共綠地的總指標，應根據(jù)居住人口規(guī)模分別達到：組團 不少于 ㎡ /人，小區(qū) (含組團 )不少于 lm2/人 居住區(qū) (含小區(qū)與組團 )不少于 ，并應根據(jù)居住區(qū)規(guī)劃布局形式統(tǒng)一安排、靈活使用。舊區(qū)改建可酌情降低，但不得低于相應指標的 70％。 (六 )《公園設計規(guī)范》 (七 )《城市綠化工程施工及驗收規(guī)范》 竣工驗收時間應符合下列規(guī)定： (1)新種植的喬木、灌木、攀緣植物，應在一個年生長周期滿后方可驗收。 (2)地被植物應在當年成活后，郁閉度達到 80％以上進行驗收。 (3)花壇種植的一、二年生花卉及觀葉植物，應在種植 15天 后進行驗收。 12 (4)春季種 植的宿根花卉、球根花卉，應在當年發(fā)芽出土后進行驗收。秋季種植的應在第二年春季發(fā)芽出土后驗收。 綠化工程質(zhì)量驗收應符合下列規(guī)定： (1)喬、灌木的成活率應達到 95％以上 ，珍貴樹種和孤植樹應保證成活。 (2)強酸性土、強堿性土及干旱地區(qū)各類樹木成活率不應低于 85％。 (3)花卉種植地應無雜草、無枯黃，各種花卉生長茂盛，種植成活率應達到 95％ (4)草坪無雜草 ,無枯黃 ,種植覆蓋率應達到 95％ (5)綠地整潔，表面平整。 (6)種植的植物材料的整形修剪應符合設計要求。 (7)綠地附屬設施工程的質(zhì)量驗收 應符合《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定統(tǒng)一標準》 GBJ301的有關(guān)規(guī)定。 四、停車場 (庫 )設計與建設的相關(guān)法規(guī) 停車場是指供各種機動車和非機動車停放的露天或室內(nèi)場所。停車場有地上停車場和地下停車場。汽車庫是指停放和儲存汽車的建筑物。 汽車庫有地上汽車庫和地下汽車庫之分，有 敞開式汽車庫和封閉式汽車庫 之分。根據(jù)停車方式，汽車庫還可以分為坡道式汽車庫和機械式汽車庫。在汽車庫停車樓層之間，汽車沿坡道上、下行駛者為坡道式汽車庫。機械式汽車庫是指使用機械設備作為運送或運送且停放汽車的汽車庫。 (一 )《中華人民共和國道路 交通管理條例》 1988年 7 月 4 日公安部頒發(fā)的《中華人民共和國道路交通管理條例》【 88]公發(fā) 15號文自 1988年 8 月 1 日起施行。屬國家 該條例規(guī)定， 停車場 (庫 )須由城市規(guī)劃部門審核，并征得公安機關(guān)同意后，方準施工； 任何單位和個人未經(jīng)公安機關(guān)批準，不準占用道路擺攤設點、停放車輛、堆物作業(yè)、搭棚、蓋房、進行集市貿(mào)易和其他妨礙交通的活動。 (二 )《停車場建設和管理暫行規(guī)定》 根據(jù) 1989年 1 月 1 日起施行的公安部和建設部聯(lián)合頒布的《停車場建設和管理暫行規(guī)定》，停車場的建設必須符合城市規(guī)劃和保障道路交通安全暢 通的要求，其規(guī)劃設計須遵守《停車場規(guī)劃設計規(guī)則 (試行 )》。停車場的設計方案 (包括有關(guān)的主體工程設計方案 )，須經(jīng)城市規(guī)劃部門審核，并征得公安交通管理部門同意，方可辦理施工手續(xù)；停車場竣工后，須經(jīng)公安交通管理部門參加驗收合格方可使用。 (三 )《停車場規(guī)劃設計規(guī)則 (試行 )》 《停車場規(guī)劃設計規(guī)則 (試行 )》規(guī)定 :機動車停車場的出入口應有良好的視野 .機動車停車場車位指標大于 50個時 ,出入口不得少于 2 個 大于 500個時，出入口不得少于 3 個。出 A． n 之間的凈距須大于 10m，出入口寬度不得小于 7m。機動車停車場內(nèi)的停 車方式應以占地面積小、疏散方便、保證安全為原則。機動車停車場內(nèi)的主要通道寬度不得小于 6m。自行車停車場原則上不設在交叉路口附近。出入口應不少于 2 個，寬度不小于 2． 5m。自行車停車方式應以出入方便為原則。 (四 )《汽車庫建筑設計規(guī)范》 汽車庫總平面布局的功能分區(qū)應合理，交通組織應安全便捷，環(huán)境應符合現(xiàn)行行業(yè)標準《城市容貌標準》 (CJl6)的規(guī)定?？偲矫娌季?、防火間距、消防車道、安全疏散、安全照明、消防給水及電氣等規(guī)劃建設，應符合現(xiàn)行國家標準《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》 (GB50067)的規(guī)定。 A、 庫址內(nèi)車行道與人行道應嚴格分離， B、消防車道必須暢通。 C、庫址綠化率不應低于 30％ ， D、庫址內(nèi)噪聲源周圍應設隔聲綠化帶等綠化設施。 (五 )《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》 案 國家標準《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》 (GB5006797)自 1998年 5 月 1 日起施行。 車庫的防火設計，須做到安全適用、技術(shù)先進、經(jīng)濟合理。 應符合國家現(xiàn)行的有關(guān)設計標準和規(guī)范的要求 該標準從防火分類和耐火等級、總平面布局和平面布置、防火分隔和建筑構(gòu)造、安全疏散、消防給水和固定滅火系統(tǒng)、采暖通風和 排煙、電氣等方面，明確了對汽車庫、修車庫、停車場防火設計的規(guī)范要求。 + 汽車庫、修車庫周圍應設環(huán)形車道，困難時可沿建筑物的一個長邊和另一邊設置消防車道，消防車道宜利用交 13 通道路。消防車道的寬度不應小于 4m，盡頭式消防車道應設回車道或回車場，回車場不宜小于 12m * 12m。 5 穿過車庫的消防車道，其凈空高度和凈寬均不應小于 4m，當消防車道上空