【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 費(fèi)和維修、保險(xiǎn)等款項(xiàng)的義務(wù)。承擔(dān)管理費(fèi)的比例，原則上是按業(yè)主各自擁有的房屋面積比例分?jǐn)偅?，如果業(yè)主（代表）大會(huì)另有規(guī)定，也可以根據(jù)公平合理的原則由業(yè)主（代表）大會(huì)決定分?jǐn)?。管理費(fèi)與維修基金在使用中是不同的。管理費(fèi)一般用于每月的各項(xiàng)開(kāi)支；維修基金作為大規(guī)模修繕工程的備用金被儲(chǔ)存。關(guān)于管理費(fèi)和維修基金的支付方法，各地政府規(guī)定有所差異，一般說(shuō)來(lái)，管理費(fèi)每月用現(xiàn)金或轉(zhuǎn)賬方式預(yù)先支付下月管理費(fèi)。維修基金可以在業(yè)主辦理入戶手 續(xù)時(shí)一次支付（若干年后用完再籌集）或每月支付。每月支付的維修基金須單列賬戶，防止他用，以免應(yīng)急時(shí)因費(fèi)用缺乏影響物業(yè)的搶修。管理費(fèi)是對(duì)物業(yè)管理中需要的各項(xiàng)開(kāi)支制定出預(yù)算，再根據(jù)業(yè)主所占有的面積按比例承擔(dān)的。因?yàn)閺拈_(kāi)始就沒(méi)有計(jì)算管理費(fèi)中的余額，所以，即使一個(gè)人拖欠管理費(fèi)，也會(huì)對(duì)管理產(chǎn)生影響。2011年物業(yè)管理師考試管理務(wù)實(shí)知識(shí)點(diǎn)輔導(dǎo)7費(fèi)用是管理的基本保證，如何有效使用，支出平衡，預(yù)算顯得非常重要，這就意味著每年編制預(yù)算是不可缺少的。管理公司須每年向業(yè)主（代表）大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作管理報(bào)告。這個(gè)報(bào)告中也理所當(dāng)然的包括管理費(fèi)的收支決算情況。因此，可以認(rèn)為，收支決算報(bào)告是次年預(yù)算的基礎(chǔ)，要對(duì)報(bào)告中預(yù)算的收入以及如何支出進(jìn)行充分地審核。管理的預(yù)算是根據(jù)業(yè)主對(duì)該物業(yè)的管理標(biāo)準(zhǔn)、管理內(nèi)容設(shè)定后，管理者測(cè)算出一年所需的人力、財(cái)力、物力等全部費(fèi)用。因各種外在因素的變化或業(yè)主的需求變化，有時(shí)也須重新估價(jià)當(dāng)初設(shè)定的額度。否則，將會(huì)出現(xiàn)經(jīng)費(fèi)不能維持的狀況，這時(shí)，考慮提價(jià)是必要的。管理費(fèi)是預(yù)算的一年費(fèi)用總額除以12個(gè)月，再除以物業(yè)管理區(qū)域面積總數(shù)而得出的每平方米每個(gè)月所需付出的費(fèi)用。業(yè)主根據(jù)所擁有的面積分?jǐn)偣芾碣M(fèi)。因此，業(yè)主在享有房屋有關(guān)權(quán)利時(shí)，支付管理費(fèi)是法律上應(yīng)該盡的義務(wù)，務(wù)必引起業(yè)主關(guān)注。管理公司是為全體業(yè)主服務(wù)的，其管理費(fèi)用也是根據(jù)全部的建設(shè)面積測(cè)算出來(lái)的，因此，個(gè)別業(yè)主不交管理費(fèi)而享受管理公司提供的服務(wù)，受侵犯的不僅是管理公司，而且也包括已交管理費(fèi)的其他業(yè)主。2011年物業(yè)管理師考試管理務(wù)實(shí)知識(shí)點(diǎn)輔導(dǎo)8業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生收費(fèi)糾紛如何處理小區(qū)是由開(kāi)發(fā)商下屬的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)管理的。業(yè)主入住時(shí)也沒(méi)有仔細(xì)閱讀入住公約。／平方米。月交納物業(yè)管理費(fèi)，但楊敏認(rèn) 。本小區(qū)服務(wù)水平并沒(méi)有高出多少，收費(fèi)卻存在很大差距，應(yīng)屬于質(zhì)價(jià)不符，收費(fèi)偏高。楊敏把自己的意見(jiàn)反饋給物業(yè) 管理處，物業(yè)管理處認(rèn)為本小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格按成本費(fèi)用來(lái)核算，是屬于合理收費(fèi)。楊敏又聯(lián)合了一些業(yè)主對(duì)物業(yè)管理處的高收費(fèi)問(wèn)題提出疑問(wèn)，雙方爭(zhēng)執(zhí) 不下，關(guān)系越來(lái)越僵，業(yè)主開(kāi)始拒交物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)也降低了服務(wù)水平。小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生狀況越來(lái)越差，最后鬧得兩敗俱傷。那么，如果業(yè)主與物業(yè)管理企 業(yè)發(fā)生收費(fèi)糾紛。應(yīng)該如何尋求解決渠道呢如果物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或使用人對(duì)物業(yè)管理公司的收費(fèi)有異議，認(rèn)為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高、收費(fèi)項(xiàng)目過(guò)多或提供的服務(wù)質(zhì)價(jià)不符，應(yīng)當(dāng)向小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)反映，由管理 委員會(huì)與物業(yè)管理公司協(xié)商解決。如果收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是經(jīng)過(guò)物價(jià)部門核定的，產(chǎn)權(quán)人或使用人可以提請(qǐng)物價(jià)部門重新核定，物價(jià)部門應(yīng)充分考慮所有人或使用人的意見(jiàn)， 以物業(yè)管理服務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理單位的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度重新核定。物業(yè)管理公司認(rèn)為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低的，不得擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)， 應(yīng)提請(qǐng)物價(jià)部門根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)用的變化調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或與小區(qū)管理委員會(huì)協(xié)商，達(dá)成一致意見(jiàn)后才能提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)有下列行為的物業(yè)管理公司，政府價(jià)格監(jiān) 督檢查機(jī)關(guān)可以依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定予以處罰：①越權(quán)定價(jià)，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；②擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目、亂收費(fèi)用的；③不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的；④提供服務(wù)質(zhì)價(jià) 不符的；⑤只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)的。物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人不按合同規(guī)定繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理公司可要求其限期繳交并按規(guī)定收取滯納金；逾期仍不繳交的，物業(yè)管理公司可向人民法院起訴，申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。2011年物業(yè)管理師考試管理務(wù)實(shí)知識(shí)點(diǎn)輔導(dǎo)9物業(yè)管理有兩大特點(diǎn)：一是勞動(dòng)密集型；二是管理密集型。勞動(dòng)密集型是服務(wù)行業(yè)所共有的，但管理密集型卻是物業(yè)管 理行業(yè)所特有的，一個(gè)不被業(yè)內(nèi)所重視的特征。物業(yè)管理的管理密集型，并不是勞動(dòng)密集型所引發(fā)的。而是因?yàn)槲飿I(yè)管理知識(shí)密集型和技術(shù)型所造成的。物業(yè)管理行 業(yè)知識(shí)領(lǐng)域涵蓋了房地產(chǎn)、法律、政治、經(jīng)濟(jì)等等。物業(yè)管理行業(yè)涉及的技術(shù)領(lǐng)域更廣泛，許多都是前沿科技。如網(wǎng)絡(luò)、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、門襟對(duì)講系統(tǒng)、智能 化系統(tǒng)。知識(shí)密集型和技術(shù)型，決定了物業(yè)管理服務(wù)的管理密集型。控制物業(yè)管理人工成本投入正是體現(xiàn)了“勞動(dòng)密集型”和“管理密集型”的結(jié)合、協(xié)調(diào)、完善、一致。對(duì)物業(yè)管理行業(yè)來(lái)講，一個(gè)企業(yè)管理水平如何，說(shuō)到底就是看他的人工成本控制如何。因?yàn)閷?duì)勞動(dòng)密集型行業(yè)來(lái)講，人工成本的高低決定了企業(yè)盈利水平的高低。首先，控制物業(yè)管理人工成本投入你需要搞清楚和掌握小區(qū)的資源，不同的小區(qū)資源，采取不同的配置。小區(qū)資源主要包括：物業(yè)的類型，多層還是小高層或高層，小區(qū)的住戶數(shù)、小區(qū)出入口的數(shù)量、小區(qū)是封閉式還是開(kāi)放式；小區(qū)的占地面積、建筑面積、商業(yè) 面積（含學(xué)校、幼兒園、會(huì)所、商鋪、酒店等），綠化面積（包括覆蓋率、植物種類等）、收費(fèi)面積（不同物業(yè)的收費(fèi)面積）、小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（這一點(diǎn)十分重 要）；小區(qū)的設(shè)施設(shè)備包括電梯、配電房、水泵房、消防、監(jiān)控、對(duì)講系統(tǒng)、配電箱的數(shù)量、監(jiān)控探頭的數(shù)量；生活（消防）水池個(gè)數(shù)、所處位置、容積率、會(huì)所基 本情況；游泳池基本情況、活動(dòng)中心等；地下停車面積、停車位數(shù)量、樓層、基本設(shè)施設(shè)備情況；地上車位面積、停車位數(shù)量、所處位置等；道路的面積、路燈的數(shù) 量；沙井、雨水溝的位置、走向；化糞池?cái)?shù)量、位置、容積率等。2011年物業(yè)管理師考試管理務(wù)實(shí)知識(shí)點(diǎn)輔導(dǎo)10第二步，根據(jù)小區(qū)的資源情況，確定小區(qū)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。資源決定了小區(qū)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：2元/㎡的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與3元/㎡的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在服務(wù)品質(zhì)上肯定有差距。所以說(shuō)，不同的資源應(yīng)改有不同的服務(wù)標(biāo) 準(zhǔn)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)等級(jí)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)。不同的服務(wù)等級(jí)對(duì)應(yīng)不同的人力資源配置標(biāo)準(zhǔn)。因此，我們可以把小區(qū)分為若干等級(jí)。小區(qū)等級(jí)的確認(rèn)主要依賴小區(qū)的資 源。參考數(shù)據(jù)有：小區(qū)的占地面積、公共設(shè)施（配套）面積、收費(fèi)面積、綠化面積等等。例如A1類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)管理面積：30萬(wàn)㎡以上收費(fèi)面積：20萬(wàn)㎡以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：3元/㎡以上A2類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)管理面積：15～20萬(wàn)㎡收費(fèi)面積：13萬(wàn)㎡以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：3元/㎡以下B1類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)管理面積：10～15萬(wàn)㎡收費(fèi)面積：8萬(wàn)㎡以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：㎡以上B2類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)管理面積：8～13萬(wàn)㎡收費(fèi)面積：6萬(wàn)㎡以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：㎡以上C1類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)管理面積：3～8萬(wàn)㎡收費(fèi)面積：4萬(wàn)㎡以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：㎡以上C2類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)管理面積：2～5萬(wàn)㎡收費(fèi)面積：2萬(wàn)㎡以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：㎡以上與之配套的是A1類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，A2類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，B1類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，B2類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，C1類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，C2類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等等。第三步，掌握了小區(qū)的詳細(xì)資 源情況、資料、數(shù)據(jù)，以及小區(qū)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)等級(jí)，我們就可以根據(jù)這些資源的情況、標(biāo)準(zhǔn)，確定小區(qū)人力資源的配置。人力資源配置也是小區(qū)的定員定編。2011年物業(yè)管理師考試管理務(wù)實(shí)知識(shí)點(diǎn)輔導(dǎo)11物業(yè)管理的兩種經(jīng)營(yíng)模式目前物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)粗分為兩類，一類是全服務(wù)型管理模式，即公平收取 各業(yè)戶之管理費(fèi)用，并合理支付使用，定期公布帳目，費(fèi)用結(jié)余屬于全體業(yè)主、客戶，并轉(zhuǎn)入次年管理費(fèi)中使用。不足部分由全體業(yè)主依據(jù)《管理公約》 之規(guī)定補(bǔ)足。其二是全承包型物業(yè)管理模式，即所有管理費(fèi)收取包干使用無(wú)須公布帳目，結(jié)余作為盈利歸管理公司。兩種形式各有特點(diǎn)，但基于業(yè)主利 益角度出發(fā)，為能夠做到物業(yè)管理的良性循環(huán)及保持管理的穩(wěn)定性、持續(xù)性，故大部分管理公司采取第一種類型。 物業(yè)管理的運(yùn)作流程 物業(yè)管理是一復(fù)雜、完整的系統(tǒng)工程，良好的物業(yè)管理可以極大地提高物業(yè)的經(jīng)濟(jì)使用壽命，極具投資升值的保障。專業(yè)及完善的物業(yè)管理，是能 夠?yàn)榭蛻籼峁┮话踩?、舒適、和諧和居住、工作、使用環(huán)境，保障投資者、使用者的利益。根據(jù)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、使用各階段的不同作用及特點(diǎn)，物業(yè)管理的運(yùn)作可分為以下四個(gè)階段：物業(yè)管理策劃階段、物業(yè)管理的準(zhǔn)備階段、物業(yè)管理的啟動(dòng)階段、物業(yè)管理的運(yùn)作階段。物業(yè)管理的策劃階段： 所謂物業(yè)管理的策劃階段，是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前就提早介入，以物業(yè)管理的角度對(duì)物業(yè)環(huán)境、功能、使用、維修、施工、設(shè)施提出建 議。為物業(yè)今后的投入使用創(chuàng)造條件，并且最大化節(jié)約資金。為今后良好的物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。同時(shí)，根據(jù)物業(yè)的建設(shè)特點(diǎn)，依據(jù)購(gòu)買使用者的物業(yè)管 理服務(wù)要求，初步制訂物業(yè)管理服務(wù)檔次、確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)項(xiàng)目。物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段： 物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段，一般在物業(yè)竣工投入使用前八個(gè)月開(kāi)