物業(yè)管理師考試案例題精選(編輯修改稿)
2024-08-31 17:37 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 案情回放 據(jù)原告鄭某訴稱，2002年5月7日，他們6歲的兒子小俊和另外兩個(gè)小朋友10歲的小浩、11歲的小文一起玩，3人到了他們的暫住地、深圳市羅湖區(qū)某花園的一棟樓后玩耍，從該樓后一堆放雜物的臨時(shí)搭建的小房子里，孩子們發(fā)現(xiàn)了房子里面有幾個(gè)放天那水的小鐵桶。此時(shí)，暫住在該花園的一個(gè)單元里的另一個(gè)孩子9歲的小豪，找到了他們一起玩，他們用木棒點(diǎn)燃天那水玩，結(jié)果，小豪將燃燒的木棒插入天那水小桶后發(fā)生爆炸，小俊則因離得近被嚴(yán)重?zé)齻??！ ∈鹿拾l(fā)生后，小俊的父母趕快把孩子送到了深圳紅十字會(huì)醫(yī)院治療了18天，后因付不起醫(yī)療費(fèi)無法繼續(xù)治療而被迫出院。6月13日，小俊因大面積燒傷致敗血癥，父母本來打算送孩子回老家潮陽繼續(xù)治療，但在回去的途中孩子不幸死亡?！ “咐l(fā)生高空墮物怎么辦…… 去年9月17日14時(shí)51分，一塊玻璃從天而降，砸落在某花園A棟前的地面。相繼趕到的護(hù)衛(wèi)員看到未造成傷亡，便一邊善言安撫驚恐萬狀的行人，一邊進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查(高空拋物，天怨人怒，道理人人會(huì)講，可屢禁不絕，要想徹底杜絕，除了要進(jìn)一步堅(jiān)強(qiáng)管理，還有賴于人們基本素質(zhì)的提高)?！ 臉窍虏榭?，玻璃是9樓F座的，護(hù)衛(wèi)員當(dāng)即上樓查證。事實(shí)果真如此：該座的夫妻倆在吵架過程中亂扔?xùn)|西，將客廳的玻璃砸落?？上蚱渫▓?bào)了情況后，兩人不理不睬，依舊爭(zhēng)吵不休?！ ∽o(hù)衛(wèi)員們先勸說調(diào)解，等兩人平靜下來，再講明玻璃墮落所造成的現(xiàn)實(shí)危害和可怕后果，然后要求他們下樓向受到驚嚇的人員賠禮道歉，同時(shí)按有關(guān)規(guī)定接受處罰，兩人均無異議(先息事寧人，是此時(shí)的至要)?！ ≌l知護(hù)衛(wèi)員前腳下樓，樓上又吵了起來，護(hù)衛(wèi)員只好再上去做工作。就這樣樓上樓下跑了三趟，才使他們言歸于好，攜手到樓下按照管理處要求處理善后事宜。 點(diǎn)評(píng)：發(fā)現(xiàn)問題馬上盯上去做工作，一次不行兩次，兩次不行三次，不厭其煩，直到問題圓滿解決了為止。搞物業(yè)管理的沒有這個(gè)勁頭兒，肯定干不出什么名堂。 案例、停車場(chǎng)意外丟失車輛物業(yè)管理公司究竟有無責(zé)任? 1999年7月9日，廈門某汽車維修有限公司(以下稱維修公司)駕駛員駕駛一輛美鹿牌小轎車到閩南大廈辦事，駕駛員交付5元停車費(fèi)后，將車停放由廈門某物業(yè)管理股份有限公司(以下稱物業(yè)公司)經(jīng)營(yíng)的停車場(chǎng)，后來駕駛員要提車時(shí)，發(fā)現(xiàn)轎車已丟失，駕駛員立即報(bào)案，廈門市公安局刑警支隊(duì)于1999年7月14日發(fā)出協(xié)助通報(bào)，但至今未將失竊的轎車追回。一審認(rèn)為：物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng)，向車主收取一定的費(fèi)用，為車主提供停車保管服務(wù)，因此維修公司與物業(yè)公司之間應(yīng)為保管合同關(guān)系。維修公司將車交由物業(yè)公司保管，就負(fù)有繳納保管費(fèi)的義務(wù)，并享有取回保持原狀的車輛權(quán)利，物業(yè)公司收取車主的停車費(fèi)用，其義務(wù)是妥善提供停車場(chǎng)地，且保管好車輛，物業(yè)公司收取維修公司的停車費(fèi)后，先例行了停車權(quán)利，就應(yīng)對(duì)停車場(chǎng)的車輛負(fù)責(zé)安全保障義務(wù)。但物業(yè)公司停車場(chǎng)的值班人員(保安)在有人開出涉案車輛時(shí)，在未檢驗(yàn)有關(guān)取車手續(xù)的情況下就放行，這是一種重大過失行為。因此，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！ 《徴J(rèn)為：由于維修公司將車輛停放于物業(yè)公司的停車場(chǎng)時(shí)，除交納5元停車費(fèi)外，雙方未就車輛停放性質(zhì)進(jìn)行任何約定。因此物業(yè)公司與維修公司間的法律關(guān)系性質(zhì)顯然不能簡(jiǎn)單地以該5元停車費(fèi)的繳交與否來判斷，而應(yīng)從以下幾方面進(jìn)行分析(一)從保管合同的概念和特征看，保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物，并返還該物的合同，其法律特征不僅是雙方當(dāng)事人關(guān)于保管的意思表示一致還必須有寄托人將保管物交付保管人，使保管物置于保管人的實(shí)際占有控制之下的事實(shí)存在。本案雙方當(dāng)事人就車輛保管的意思表示并不一致，而維修公司停車時(shí)也未將車鑰匙或車輛行駛證交給物業(yè)公司，以便物業(yè)公司實(shí)際控制車輛，而物業(yè)公司亦未對(duì)維修公司出具取車放驗(yàn)憑證。(二)物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)范圍中并元保管業(yè)務(wù)，該停車場(chǎng)亦未對(duì)外明示其提供車輛保管服務(wù)。(三)關(guān)于物業(yè)公司收取5元錢的停車費(fèi)的性質(zhì)及依據(jù)。從1995年廈門市物價(jià)局《關(guān)于閩南大廈管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》對(duì)物業(yè)公司管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出的批復(fù)看，該文第一條第(5)項(xiàng)規(guī)定是：交通工具停車場(chǎng)所的管理.1998年12月物業(yè)公司依據(jù)該規(guī)定與閩南大廈業(yè)主管理委員會(huì)簽訂的《物業(yè)管理委托合同》在合同第十條規(guī)定是對(duì)交通與車輛停放秩序的管理，第二十條規(guī)定露天車位、地下車庫的車位使用費(fèi)依照廈門市物價(jià)局和業(yè)主管理委員會(huì)商定的標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取.鑒于上述批復(fù)及合同內(nèi)容可以明確得出物業(yè)公司系對(duì)其經(jīng)營(yíng)的停車場(chǎng)收取車位使用費(fèi)，而對(duì)停車場(chǎng)的交通及車輛停放秩序進(jìn)行管理，與其停車人之間形成的是停車場(chǎng)地有償使用合同關(guān)系。 終審判決：綜上所述，物業(yè)公司上訴主張其與維修公司之間不存在保管合同關(guān)系的理由成立，一審認(rèn)定物業(yè)公司未盡保管之責(zé)，應(yīng)對(duì)維修公司的車輛丟失承擔(dān)賠償責(zé)任的判決缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，依法應(yīng)予改判?！ ?jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條的規(guī)定，廈門市中級(jí)人民法院于2001年3月25日判決如下： 一、撤銷廈門市開元區(qū)人民法院(2000)開民初字第2831號(hào)民事判決。 二、駁回維修公司的訴訟請(qǐng)求?！ ”景敢?、二審訴訟費(fèi)各人民幣5250元，均由維修公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決?！ “咐⒃L客無理打罵護(hù)衛(wèi)員怎么辦…… 去年9月12日15時(shí)40分，一訪客到租住在某花園A棟的朋友家取VCD機(jī)。在他攜機(jī)欲出大堂時(shí)，大堂護(hù)衛(wèi)員禮貌地請(qǐng)其辦理有關(guān)放行手續(xù)。誰知他竟勃然大怒，破口大罵，隨后趕來的他的樓上朋友還動(dòng)手打了護(hù)衛(wèi)員一拳，隨手又撕破了護(hù)衛(wèi)員的衣服。巡邏護(hù)衛(wèi)員聞?dòng)嵹s來制止，兩人撒腿便跑，藏匿起來?！ 」芾硖庮I(lǐng)導(dǎo)得知后， 首先冷靜、客觀、公正、全面地了解情況。通過聽取當(dāng)事人和知情者的情況介紹， 調(diào)看大堂出入口的現(xiàn)場(chǎng)錄象， 查閱業(yè)主住戶的檔案資料，確認(rèn)應(yīng)由住戶和訪客負(fù)全部責(zé)任，而住戶又為業(yè)主的雇員
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