【文章內(nèi)容簡介】 應分擔的管理費和維修、保險等款項的義務。承擔管理費的比例，原則上是按業(yè)主各自擁有的房屋面積比例分攤，但是，如果業(yè)主（代表）大會另有規(guī)定，也可以根據(jù)公平合理的原則由業(yè)主（代表）大會決定分攤。管理費與維修基金在使用中是不同的。管理費一般用于每月的各項開支；維修基金作為大規(guī)模修繕工程的備用金被儲存。關(guān)于管理費和維修基金的支付方法，各地政府規(guī)定有所差異，一般說來，管理費每月用現(xiàn)金或轉(zhuǎn)賬方式預先支付下月管理費。維修基金可以在業(yè)主辦理入戶手 續(xù)時一次支付（若干年后用完再籌集）或每月支付。每月支付的維修基金須單列賬戶，防止他用，以免應急時因費用缺乏影響物業(yè)的搶修。管理費是對物業(yè)管理中需要的各項開支制定出預算，再根據(jù)業(yè)主所占有的面積按比例承擔的。因為從開始就沒有計算管理費中的余額，所以，即使一個人拖欠管理費，也會對管理產(chǎn)生影響。2011年物業(yè)管理師考試管理務實知識點輔導7費用是管理的基本保證，如何有效使用，支出平衡，預算顯得非常重要，這就意味著每年編制預算是不可缺少的。管理公司須每年向業(yè)主（代表）大會或業(yè)主委員會作管理報告。這個報告中也理所當然的包括管理費的收支決算情況。因此，可以認為，收支決算報告是次年預算的基礎(chǔ)，要對報告中預算的收入以及如何支出進行充分地審核。管理的預算是根據(jù)業(yè)主對該物業(yè)的管理標準、管理內(nèi)容設(shè)定后，管理者測算出一年所需的人力、財力、物力等全部費用。因各種外在因素的變化或業(yè)主的需求變化，有時也須重新估價當初設(shè)定的額度。否則，將會出現(xiàn)經(jīng)費不能維持的狀況，這時，考慮提價是必要的。管理費是預算的一年費用總額除以12個月，再除以物業(yè)管理區(qū)域面積總數(shù)而得出的每平方米每個月所需付出的費用。業(yè)主根據(jù)所擁有的面積分攤管理費。因此，業(yè)主在享有房屋有關(guān)權(quán)利時，支付管理費是法律上應該盡的義務，務必引起業(yè)主關(guān)注。管理公司是為全體業(yè)主服務的，其管理費用也是根據(jù)全部的建設(shè)面積測算出來的，因此，個別業(yè)主不交管理費而享受管理公司提供的服務，受侵犯的不僅是管理公司，而且也包括已交管理費的其他業(yè)主。2011年物業(yè)管理師考試管理務實知識點輔導8業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生收費糾紛如何處理小區(qū)是由開發(fā)商下屬的物業(yè)管理企業(yè)負責管理的。業(yè)主入住時也沒有仔細閱讀入住公約。／平方米。月交納物業(yè)管理費，但楊敏認 。本小區(qū)服務水平并沒有高出多少，收費卻存在很大差距，應屬于質(zhì)價不符，收費偏高。楊敏把自己的意見反饋給物業(yè) 管理處，物業(yè)管理處認為本小區(qū)物業(yè)管理收費標準嚴格按成本費用來核算，是屬于合理收費。楊敏又聯(lián)合了一些業(yè)主對物業(yè)管理處的高收費問題提出疑問，雙方爭執(zhí) 不下，關(guān)系越來越僵，業(yè)主開始拒交物業(yè)管理費，物業(yè)管理企業(yè)也降低了服務水平。小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生狀況越來越差，最后鬧得兩敗俱傷。那么，如果業(yè)主與物業(yè)管理企 業(yè)發(fā)生收費糾紛。應該如何尋求解決渠道呢如果物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或使用人對物業(yè)管理公司的收費有異議，認為收費標準過高、收費項目過多或提供的服務質(zhì)價不符，應當向小區(qū)物業(yè)管理委員會反映，由管理 委員會與物業(yè)管理公司協(xié)商解決。如果收費標準是經(jīng)過物價部門核定的，產(chǎn)權(quán)人或使用人可以提請物價部門重新核定，物價部門應充分考慮所有人或使用人的意見， 以物業(yè)管理服務所發(fā)生的費用為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理單位的服務內(nèi)容、服務質(zhì)量、服務深度重新核定。物業(yè)管理公司認為收費標準過低的，不得擅自提高收費標準， 應提請物價部門根據(jù)物業(yè)管理費用的變化調(diào)整收費標準，或與小區(qū)管理委員會協(xié)商，達成一致意見后才能提高收費標準。對有下列行為的物業(yè)管理公司，政府價格監(jiān) 督檢查機關(guān)可以依照國家有關(guān)規(guī)定予以處罰：①越權(quán)定價，擅自提高收費標準的；②擅自設(shè)立收費項目、亂收費用的；③不按規(guī)定實行明碼標價的；④提供服務質(zhì)價 不符的；⑤只收費不服務或多收費少服務的。物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人不按合同規(guī)定繳納物業(yè)管理服務費的，物業(yè)管理公司可要求其限期繳交并按規(guī)定收取滯納金；逾期仍不繳交的，物業(yè)管理公司可向人民法院起訴，申請法院強制執(zhí)行。2011年物業(yè)管理師考試管理務實知識點輔導9物業(yè)管理有兩大特點：一是勞動密集型；二是管理密集型。勞動密集型是服務行業(yè)所共有的，但管理密集型卻是物業(yè)管 理行業(yè)所特有的，一個不被業(yè)內(nèi)所重視的特征。物業(yè)管理的管理密集型，并不是勞動密集型所引發(fā)的。而是因為物業(yè)管理知識密集型和技術(shù)型所造成的。物業(yè)管理行 業(yè)知識領(lǐng)域涵蓋了房地產(chǎn)、法律、政治、經(jīng)濟等等。物業(yè)管理行業(yè)涉及的技術(shù)領(lǐng)域更廣泛，許多都是前沿科技。如網(wǎng)絡(luò)、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、門襟對講系統(tǒng)、智能 化系統(tǒng)。知識密集型和技術(shù)型，決定了物業(yè)管理服務的管理密集型?？刂莆飿I(yè)管理人工成本投入正是體現(xiàn)了“勞動密集型”和“管理密集型”的結(jié)合、協(xié)調(diào)、完善、一致。對物業(yè)管理行業(yè)來講，一個企業(yè)管理水平如何，說到底就是看他的人工成本控制如何。因為對勞動密集型行業(yè)來講，人工成本的高低決定了企業(yè)盈利水平的高低。首先，控制物業(yè)管理人工成本投入你需要搞清楚和掌握小區(qū)的資源，不同的小區(qū)資源，采取不同的配置。小區(qū)資源主要包括：物業(yè)的類型，多層還是小高層或高層，小區(qū)的住戶數(shù)、小區(qū)出入口的數(shù)量、小區(qū)是封閉式還是開放式；小區(qū)的占地面積、建筑面積、商業(yè) 面積（含學校、幼兒園、會所、商鋪、酒店等），綠化面積（包括覆蓋率、植物種類等）、收費面積（不同物業(yè)的收費面積）、小區(qū)的收費標準（這一點十分重 要）；小區(qū)的設(shè)施設(shè)備包括電梯、配電房、水泵房、消防、監(jiān)控、對講系統(tǒng)、配電箱的數(shù)量、監(jiān)控探頭的數(shù)量；生活（消防）水池個數(shù)、所處位置、容積率、會所基 本情況；游泳池基本情況、活動中心等；地下停車面積、停車位數(shù)量、樓層、基本設(shè)施設(shè)備情況；地上車位面積、停車位數(shù)量、所處位置等；道路的面積、路燈的數(shù) 量；沙井、雨水溝的位置、走向；化糞池數(shù)量、位置、容積率等。2011年物業(yè)管理師考試管理務實知識點輔導10第二步，根據(jù)小區(qū)的資源情況，確定小區(qū)的等級標準和服務標準。資源決定了小區(qū)的服務標準：2元/㎡的管理費收費標準與3元/㎡的管理費收費標準，在服務品質(zhì)上肯定有差距。所以說，不同的資源應改有不同的服務標 準。收費標準與服務等級、服務標準對應。不同的服務等級對應不同的人力資源配置標準。因此，我們可以把小區(qū)分為若干等級。小區(qū)等級的確認主要依賴小區(qū)的資 源。參考數(shù)據(jù)有：小區(qū)的占地面積、公共設(shè)施（配套）面積、收費面積、綠化面積等等。例如A1類小區(qū)必須符合三個條件中的兩個管理面積：30萬㎡以上收費面積：20萬㎡以上收費標準：3元/㎡以上A2類小區(qū)必須符合三個條件中的兩個管理面積：15～20萬㎡收費面積：13萬㎡以上收費標準：3元/㎡以下B1類小區(qū)必須符合三個條件中的兩個管理面積：10～15萬㎡收費面積：8萬㎡以上收費標準：㎡以上B2類小區(qū)必須符合三個條件中的兩個管理面積：8～13萬㎡收費面積：6萬㎡以上收費標準：㎡以上C1類小區(qū)必須符合三個條件中的兩個管理面積：3～8萬㎡收費面積：4萬㎡以上收費標準：㎡以上C2類小區(qū)必須符合三個條件中的兩個管理面積：2～5萬㎡收費面積：2萬㎡以上收費標準：㎡以上與之配套的是A1類服務標準，A2類服務標準，B1類服務標準，B2類服務標準，C1類服務標準，C2類服務標準等等。第三步，掌握了小區(qū)的詳細資 源情況、資料、數(shù)據(jù)，以及小區(qū)的等級標準和服務等級，我們就可以根據(jù)這些資源的情況、標準，確定小區(qū)人力資源的配置。人力資源配置也是小區(qū)的定員定編。2011年物業(yè)管理師考試管理務實知識點輔導11物業(yè)管理的兩種經(jīng)營模式目前物業(yè)管理經(jīng)營粗分為兩類，一類是全服務型管理模式，即公平收取 各業(yè)戶之管理費用，并合理支付使用，定期公布帳目，費用結(jié)余屬于全體業(yè)主、客戶，并轉(zhuǎn)入次年管理費中使用。不足部分由全體業(yè)主依據(jù)《管理公約》 之規(guī)定補足。其二是全承包型物業(yè)管理模式，即所有管理費收取包干使用無須公布帳目，結(jié)余作為盈利歸管理公司。兩種形式各有特點，但基于業(yè)主利 益角度出發(fā)，為能夠做到物業(yè)管理的良性循環(huán)及保持管理的穩(wěn)定性、持續(xù)性，故大部分管理公司采取第一種類型。 物業(yè)管理的運作流程 物業(yè)管理是一復雜、完整的系統(tǒng)工程，良好的物業(yè)管理可以極大地提高物業(yè)的經(jīng)濟使用壽命，極具投資升值的保障。專業(yè)及完善的物業(yè)管理，是能 夠為客戶提供一安全、舒適、和諧和居住、工作、使用環(huán)境，保障投資者、使用者的利益。根據(jù)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、使用各階段的不同作用及特點，物業(yè)管理的運作可分為以下四個階段：物業(yè)管理策劃階段、物業(yè)管理的準備階段、物業(yè)管理的啟動階段、物業(yè)管理的運作階段。物業(yè)管理的策劃階段： 所謂物業(yè)管理的策劃階段，是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前就提早介入，以物業(yè)管理的角度對物業(yè)環(huán)境、功能、使用、維修、施工、設(shè)施提出建 議。為物業(yè)今后的投入使用創(chuàng)造條件，并且最大化節(jié)約資金。為今后良好的物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。同時，根據(jù)物業(yè)的建設(shè)特點，依據(jù)購買使用者的物業(yè)管 理服務要求，初步制訂物業(yè)管理服務檔次、確定服務標準及服務項目。物業(yè)管理的前期準備階段： 物業(yè)管理的前期準備階段，一般在物業(yè)竣工投入使用前