【文章內(nèi)容簡介】 配套設施設備的布置。 6．綜合經(jīng)營服務場所再開發(fā)的投資估算 根據(jù)建設規(guī)劃，估算綜合經(jīng)營服務場所再開發(fā)的投資規(guī)模，設計籌資途徑。7．綜合經(jīng)營服務場所再開發(fā)的環(huán)境影響評價 預測和評估綜合經(jīng)營服務場所的再開發(fā)可能給物業(yè)管理區(qū)域帶來的正面和負面環(huán)境影響。 8．綜合經(jīng)營服務場所再開發(fā)效益分析 在分析擬增加綜合經(jīng)營服務項目效益的基礎上，根據(jù)再開發(fā)的綜合經(jīng)營服務場所的租售形式或經(jīng)營形式，分析和預測其可能產(chǎn)生的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。如果是利用產(chǎn)權歸業(yè)主所有的公共區(qū)域進行經(jīng)營場所再開發(fā)，那么其租售收入中除應繳稅費外，物業(yè)管理企業(yè)可以獲得其中一部分作為管理服務費，其余主要應歸業(yè)主和投資者所有。9．規(guī)劃設計圖件 至少應包括擬改造的綜合經(jīng)營服務場所現(xiàn)狀分析圖、擴建增建規(guī)劃總圖、裝修設計圖以及配套設施規(guī)劃圖。相關知識一、物業(yè)再開發(fā)利用的含義 物業(yè)的再開發(fā)利用是指對已建成并投入使用的房屋建筑、配套設施和場地等進行改造和局部增建，以提高物業(yè)使用價值的活動。在這里，物業(yè)的再開發(fā)利用特指對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的再開發(fā)利用。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)共用部位和共用設施設備的再開發(fā)利用應由業(yè)主或業(yè)主大會做出決定，可以由物業(yè)管理企業(yè)來實施。 二、物業(yè)再開發(fā)利用的原則和條件 情/多 (一)物業(yè)再開發(fā)利用的原則 1．尊重業(yè)主意愿的原則 物業(yè)的共用部位和共用設施設備是否需要再開發(fā)以及再開發(fā)利用的方向和性質，應由業(yè)主或業(yè)主大會做出決定。2．經(jīng)濟適用的原則3．科學規(guī)劃的原則(二)物業(yè)再開發(fā)利用的條件 1．物業(yè)本身的條件2．業(yè)主的愿望3．物業(yè)管理企業(yè)的運作能力 三、城市綠化規(guī)劃、建設與管理的相關規(guī)定 我國與城市綠化規(guī)劃、建設與管理有關的法律法規(guī)已有多項，以下是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行綠地景觀再開發(fā)時需要遵守的幾項主要的全國性法規(guī)及其相關內(nèi)容。 (一)《城市綠化條例》任何單位和個人都不得擅自改變城市綠化規(guī)劃用地性質或者破壞綠化規(guī)劃用地的地形、地貌、水體和植被。任何單位和個人都不得損壞城市樹木花草和綠化設施?？撤コ鞘袠淠荆仨毥?jīng)城市人民政府城市綠化行政主管部門批準，并按照國家有關規(guī)定補植樹木或者采取其他補救措施。百年以上樹齡的樹木，稀有、珍貴樹木，具有歷史價值或者重要紀念意義的樹木，均屬古樹名木。嚴禁砍伐或者遷移古樹名木。因特殊需要遷移古樹名木，必須經(jīng)城市人民政府城市綠化行政主管部門審查同意，并報同級或者上級人民政府批準。 (二)《城市綠線管理辦法》 《城市綠線管理辦法》是建設部于2002年9月13日以112號令發(fā)布的，自2002年11月1日起施行，適用于城市綠線即城市各類綠地范圍的控制線的劃定和監(jiān)督管理。以下是《城市綠線管理辦法》中與物業(yè)管理區(qū)域綠地景觀再開發(fā)關系較為密切的一些主要內(nèi)容。(三)《城市綠化規(guī)劃建設指標的規(guī)定》 建設部制定的《城市綠化規(guī)劃建設指標的規(guī)定》(建城[19931784號)自1994年1月1日起實施。根據(jù)該規(guī)定，城市綠地包括公共綠地、居住區(qū)綠地、單位附屬綠地、防護綠地、生產(chǎn)綠地、風景林地6類，各類綠地單項指標應符合下列要求： (1)新建居住區(qū)綠地占居住區(qū)總用地比率不低于30％。 (2)城市道路均應根據(jù)實際情況搞好綠化。其中主干道綠帶面積占道路總用地比率不低于20％，次干道綠帶面積所占比率不低于15％。 (3)城市內(nèi)河、海、湖等水體及鐵路旁的防護林帶寬度應不少于30米。 (4)單位附屬綠地面積占單位總用地面積比率不低于30％，其中工業(yè)企業(yè)、交通樞紐、倉儲、商業(yè)中心等綠地率不低于20％：產(chǎn)生有害氣體及污染工廠的綠地率不低于30％，并根據(jù)國家標準設立不少于50米的防護林帶；學校、醫(yī)院、休療養(yǎng)院所、機關團體、公共文化設施、部隊等單位的綠地率不低于35％。因特殊情況不能按上述標準進行建設的單位，必須經(jīng)城市園林綠化行政主管部門批準，并根據(jù)《城市綠化條例》第十七條規(guī)定，將所缺面積的建設資金交給城市園林綠化行政主管部門統(tǒng)一安排綠化建設作為補償，補償標準應根據(jù)所處地段綠地的綜合價值所在城市具體規(guī)定。 (5)生產(chǎn)綠地面積占城市建成區(qū)總面積比率不低于2％ (四)《城市園林綠化企業(yè)資質管理辦法》和《城市園林綠化企業(yè)資質標準》 (五)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 修訂版國家標準《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范自2002年4月1日起施行，適用于城市居住區(qū)的規(guī)劃設計。其中第7部分是專門關于綠地的規(guī)劃設計規(guī)范，以下是該部分的主要內(nèi)容。居住區(qū)內(nèi)綠地應符合下列規(guī)定： (1)一切可綠化的用地均應綠化，并宜發(fā)展垂直綠化。 (2)宅間綠地應精心規(guī)劃與設計。 (3)綠地率：新區(qū)建設不應低于30％；舊區(qū)改建不宜低于25％ 。 單居住區(qū)內(nèi)的綠地規(guī)劃,應根據(jù)居住區(qū)的規(guī)劃布局形式、環(huán)境特點及用地的具體條件,采用集中與分散相結合，點、線、面相結合的綠地系統(tǒng) 公共綠地的位置和規(guī)模，應根據(jù)規(guī)劃用地周圍的城市級公共綠地的布局綜合確定。居住區(qū)內(nèi)公共綠地的總指標，應根據(jù)居住人口規(guī)模分別達到：㎡/人，小區(qū)(含組團)不少于lm2/人居住區(qū)(含小區(qū)與組團)，并應根據(jù)居住區(qū)規(guī)劃布局形式統(tǒng)一安排、靈活使用。舊區(qū)改建可酌情降低，但不得低于相應指標的70％。 (六)《公園設計規(guī)范》 (七)《城市綠化工程施工及驗收規(guī)范》 竣工驗收時間應符合下列規(guī)定： (1)新種植的喬木、灌木、攀緣植物，應在一個年生長周期滿后方可驗收。 (2)地被植物應在當年成活后，郁閉度達到80％以上進行驗收。 (3)花壇種植的一、二年生花卉及觀葉植物，應在種植15天后進行驗收。 (4)春季種植的宿根花卉、球根花卉，應在當年發(fā)芽出土后進行驗收。秋季種植的應在第二年春季發(fā)芽出土后驗收。 綠化工程質量驗收應符合下列規(guī)定： (1)喬、灌木的成活率應達到95％以上，珍貴樹種和孤植樹應保證成活。 (2)強酸性土、強堿性土及干旱地區(qū)各類樹木成活率不應低于85％。 (3)花卉種植地應無雜草、無枯黃，各種花卉生長茂盛，種植成活率應達到95％(4)草坪無雜草,無枯黃,種植覆蓋率應達到95％ (5)綠地整潔，表面平整。 (6)種植的植物材料的整形修剪應符合設計要求。 (7)綠地附屬設施工程的質量驗收應符合《建筑安裝工程質量檢驗評定統(tǒng)一標準》GBJ301的有關規(guī)定。 四、停車場(庫)設計與建設的相關法規(guī) 停車場是指供各種機動車和非機動車停放的露天或室內(nèi)場所。停車場有地上停車場和地下停車場。汽車庫是指停放和儲存汽車的建筑物。汽車庫有地上汽車庫和地下汽車庫之分，有敞開式汽車庫和封閉式汽車庫之分。根據(jù)停車方式，汽車庫還可以分為坡道式汽車庫和機械式汽車庫。在汽車庫停車樓層之間，汽車沿坡道上、下行駛者為坡道式汽車庫。機械式汽車庫是指使用機械設備作為運送或運送且停放汽車的汽車庫。 (一)《中華人民共和國道路交通管理條例》 1988年7月4日公安部頒發(fā)的《中華人民共和國道路交通管理條例》【88]公發(fā)15號文自1988年8月1日起施行。屬國家該條例規(guī)定，停車場(庫)須由城市規(guī)劃部門審核，并征得公安機關同意后，方準施工；任何單位和個人未經(jīng)公安機關批準，不準占用道路擺攤設點、停放車輛、堆物作業(yè)、搭棚、蓋房、進行集市貿(mào)易和其他妨礙交通的活動。 (二)《停車場建設和管理暫行規(guī)定》 根據(jù)1989年1月1日起施行的公安部和建設部聯(lián)合頒布的《停車場建設和管理暫行規(guī)定》，停車場的建設必須符合城市規(guī)劃和保障道路交通安全暢通的要求，其規(guī)劃設計須遵守《停車場規(guī)劃設計規(guī)則(試行)》。停車場的設計方案(包括有關的主體工程設計方案)，須經(jīng)城市規(guī)劃部門審核，并征得公安交通管理部門同意，方可辦理施工手續(xù)；停車場竣工后，須經(jīng)公安交通管理部門參加驗收合格方可使用。 (三)《停車場規(guī)劃設計規(guī)則(試行)》 《停車場規(guī)劃設計規(guī)則(試行)》規(guī)定:,出入口不得少于2個 大于500個時，出入口不得少于3個。出A．n之間的凈距須大于10m，出入口寬度不得小于7m。機動車停車場內(nèi)的停車方式應以占地面積小、疏散方便、保證安全為原則。機動車停車場內(nèi)的主要通道寬度不得小于6m。自行車停車場原則上不設在交叉路口附近。出入口應不少于2個，寬度不小于2．5m。自行車停車方式應以出入方便為原則。 (四)《汽車庫建筑設計規(guī)范》汽車庫總平面布局的功能分區(qū)應合理，交通組織應安全便捷，環(huán)境應符合現(xiàn)行行業(yè)標準《城市容貌標準》(CJl6)的規(guī)定?？偲矫娌季帧⒎阑痖g距、消防車道、安全疏散、安全照明、消防給水及電氣等規(guī)劃建設，應符合現(xiàn)行國家標準《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》(GB50067)的規(guī)定。A、庫址內(nèi)車行道與人行道應嚴格分離，B、消防車道必須暢通。C、庫址綠化率不應低于30％ ，D、庫址內(nèi)噪聲源周圍應設隔聲綠化帶等綠化設施。 (五)《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》 案 國家標準《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》(GB5006797)自1998年5月1日起施行。車庫的防火設計，須做到安全適用、技術先進、經(jīng)濟合理。應符合國家現(xiàn)行的有關設計標準和規(guī)范的要求該標準從防火分類和耐火等級、總平面布局和平面布置、防火分隔和建筑構造、安全疏散、消防給水和固定滅火系統(tǒng)、采暖通風和排煙、電氣等方面，明確了對汽車庫、修車庫、停車場防火設計的規(guī)范要求。+ 汽車庫、修車庫周圍應設環(huán)形車道，困難時可沿建筑物的一個長邊和另一邊設置消防車道，消防車道宜利用交通道路。消防車道的寬度不應小于4m，盡頭式消防車道應設回車道或回車場，回車場不宜小于12m * 12m。5穿過車庫的消防車道，其凈空高度和凈寬均不應小于4m，當消防車道上空遇有障礙物時，路面與障礙物之間的凈空不應小于4m。汽車庫應設防火墻劃分防火分區(qū)。防火墻應直接砌在汽車庫、修車庫的基礎或鋼筋混凝土的框架上。防火隔墻可砌筑在不燃燒體地面或鋼筋混凝土梁上，防火墻、防火隔墻均應砌至梁、板的底部。 汽車庫、修車庫的人員安全出口和汽車疏散出口應分開設置。設在工業(yè)與民用建筑內(nèi)的汽車庫，其車輛疏散出口應與其他部分的人員安全出口分開設置。 除了停車數(shù)不超過5輛的停車場等小型車庫外，車庫應設置消防給水系統(tǒng)。消防給水可由市政給水管道、消防水池或天然水源供給。利用天然水源時，應設有可靠的取水設施和通向天然水源的道路，并在枯水期最低水位時，確保消防用水量。車庫內(nèi)嚴禁明火采暖?！　　　　　　　　　　〉诙?物業(yè)管理制度的制定　 　　　　　　　　點擊打印第一節(jié) 制定物業(yè)管理制度的準備1．了解物業(yè)管理制度的含義和種類。2．能夠做好制定物業(yè)管理制度的準備工作?；静僮饕弧⑽飿I(yè)管理企業(yè)制定物業(yè)管理制度的準備(一)制定物業(yè)管理制度準備工作流程 （單）(二)制定物業(yè)管理制度準備工作的主要內(nèi)容物業(yè)管理企業(yè)主要負責制定為了保證完成物業(yè)管理服務內(nèi)容和達到所要求服務質量的企業(yè)內(nèi)部管理制度，有時接受業(yè)主大會或業(yè)主委員會的委托起草物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。(二)制定物業(yè)管理制度準備工作的主要內(nèi)容 情1．成立工作小組物業(yè)管理制度應是物業(yè)管理方案的組成內(nèi)容之一 2．明確工作任務和目標 3．準備相關資料4．了解物業(yè)現(xiàn)狀5．了解業(yè)主及使用人情況6．分析本企業(yè)情況 7．學習有關文獻8．擬訂制度體系9．擬訂制定制度的方法和程序l0．上報領導審閱二、業(yè)主大會制定物業(yè)管理制度的準備1．確定制度起草人員 2單/多如果物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未成立業(yè)主大會，是第一次由業(yè)主大會制定有關的物業(yè)管理制度，則首先應在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處的指導下，由業(yè)主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會籌備組 由業(yè)主大會籌備組負責擬訂有關的物業(yè)管理制度草案。業(yè)主大會籌備組可以專門聘請非業(yè)主法律專業(yè)人士起草有關的制度草案 5．學習有關文件 單負責起草有關物業(yè)管理制度的業(yè)主大會籌備組或業(yè)主委員會應學習、理解國家及地方政府的有關法律、法規(guī)、政策文件。 二、業(yè)主大會制定物業(yè)管理制度的準備 情業(yè)主大會制定物業(yè)管理制度的準備工作一般按以下程序進行。1．確定制度起草人員2．了解物業(yè)情況3．了解業(yè)主及使用人情況4．了解物業(yè)管理企業(yè)情況5．學習有關文件業(yè)主大會已經(jīng)制定了業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度，那么修改有關物業(yè)管理制度的草案應由業(yè)主委員會負責擬訂。業(yè)主委員會可以安排熟悉法律的業(yè)主委員會委員或其他業(yè)主，也可以專門聘請非業(yè)主法律專業(yè)人士起草有關的制度草案，其中有關物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度也可以委托物業(yè)管理企業(yè)協(xié)助起草。相關知識一、物業(yè)管理制度的含義物業(yè)管理制度是指負責一個物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理公司和該物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主或業(yè)主大會為保證物業(yè)服務質量和物業(yè)的正常使用、增值、保值所制定的各種規(guī)則、章程、程序和辦法的總稱，是要求有關人員共同遵守的規(guī)范和準則。在物業(yè)管理的市場競爭中，如果說一個物業(yè)管理企業(yè)的設備精良、工作設施先進是競爭的“硬件”，那么物業(yè)管理制度的完備、嚴密、科學、合理就是競爭中取勝的“軟件”。因此，物業(yè)管理制度建設是一項十分重要的基礎性工作。二、物業(yè)管理制度的分類物業(yè)管理制度的分類方法有很多種，如果根據(jù)其約束的對象來劃分，物業(yè)管理制度可以分為3大類：第一類是只約束物業(yè)管理企業(yè)員工不約束業(yè)主和使用人的物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度；第二類是只約束業(yè)主和使用人不約束物業(yè)管理企業(yè)員工的業(yè)主內(nèi)部管理制度；第三類是既約束業(yè)主和使用人又約束物業(yè)管理企業(yè)員工的物業(yè)管理公共管理制度。下面分別加以說明。(一)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度 情物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度，是指物業(yè)管理企業(yè)為提高管理服務質量和工作效率，根據(jù)經(jīng)營方針和工作特點制定的一系列職責范圍、崗位責任、工作程序和考核辦法等。此類制度的制定是為了明確各部門、各崗位的責任，約束企業(yè)員工的行為，協(xié)調、銜接企業(yè)各環(huán)節(jié)的關系，保證企