【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 士強(qiáng)公司”），C公司持股80%，B公司持股20%。1995年7月13日，波士強(qiáng)公司取得X國用（批）字第001325號(hào)國有土地土地使用證，土地用途為綜合用地（商業(yè)、辦公），地號(hào)淮海街道9街坊9丘，總面積5378，使用期限1995年3月29日至2045年3月28日。1995年10月，波士強(qiáng)公司以該地塊為其關(guān)聯(lián)公司XX市波爾強(qiáng)貿(mào)易有限公司向債權(quán)人中航技公司提供額度為400萬美金的抵押擔(dān)保（未見該抵押協(xié)議）。2000年3月，法院判決波士強(qiáng)公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任（未見該判決書）。后經(jīng)協(xié)調(diào)，于2001年10月份由政府有關(guān)部門（據(jù)B集團(tuán)相關(guān)人員介紹，應(yīng)為成都路開發(fā)辦）向債權(quán)人中航技公司支付了3500萬元了結(jié)。據(jù)B集團(tuán)相關(guān)人員介紹，政府有關(guān)部門協(xié)調(diào)了結(jié)上述債權(quán)債務(wù)時(shí)沒有與波士強(qiáng)公司達(dá)成關(guān)于該3500萬元與該地塊處理的協(xié)議。1998年9月16日，XX市城市規(guī)劃管理局《關(guān)于重新核定成都路8號(hào)批租地塊規(guī)設(shè)計(jì)要求的復(fù)函》（X規(guī)區(qū)二【1998】第575號(hào)）同意波士強(qiáng)公司將該地塊的用地性質(zhì)由商業(yè)辦公綜合樓變更為五星級(jí)酒店，相關(guān)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)仍保持原標(biāo)準(zhǔn)。1999年10月，在波士強(qiáng)公司準(zhǔn)備開發(fā)時(shí)，通過新民晚報(bào)了解到該地塊被納入XX市規(guī)劃綠地范圍（未見該報(bào)紙）。后波士強(qiáng)公司多次向規(guī)劃、土地部門申訴，始終未得到有關(guān)部門明確答復(fù)。2001年5月15日，XX市人民政府出具《關(guān)于收回盧灣區(qū)九街坊地塊國有土地使用權(quán)的通知》（X國土用【2001】第264號(hào)）文件，以逾期未開發(fā)為由，收回該國有土地使用權(quán)并撤銷土地出讓合同。2001年7月30日，XX市人民政府以收回國有土地使用權(quán)的主體不適當(dāng)為由，撤銷X府土用【2001】第264號(hào)文。12001年8月8日，XX市房地局出具《關(guān)于收回盧灣區(qū)九街坊地塊國有土地使用權(quán)的通知》（X房地資用【2001】416號(hào)），依據(jù)土地管理法第25條規(guī)定，依法收回C公司和B公司該地塊土地的使用權(quán)。12001年11月24日，XX市人民政府《行政復(fù)議決定書》（X府復(fù)決字【2001】第1702號(hào)）以“具體行政行為認(rèn)定主體有誤”為由，撤銷XX市房地局《關(guān)于收回盧灣區(qū)九街坊地塊國有土地使用權(quán)的通知》（X房地資用【2001】416號(hào)）的具體行政行為。據(jù)B集團(tuán)相關(guān)人員介紹，此后，XX市房地局沒有重新作出收回該地塊的具體行政行為，波士強(qiáng)公司持有的該地塊土地使用權(quán)證至今也沒有被注銷。1據(jù)B集團(tuán)相關(guān)人員介紹，在2001年XX市人民政府決定收回土地使用權(quán)至撤銷收回期間，該地塊相鄰地塊的開發(fā)商（XX新世界股份有限公司）經(jīng)政府批準(zhǔn)，在該地塊地下建了停車場(chǎng)。該地塊上面建設(shè)了公共綠地。至此，波士強(qiáng)公司無法開發(fā)該地塊。12008年2月，因波士強(qiáng)公司以該地塊為其股東C公司提供抵押擔(dān)保（未見該抵押擔(dān)保協(xié)議），（未見法院判決）。據(jù)B集團(tuán)相關(guān)人員介紹，該案至今未執(zhí)行，抵押未解除，C公司在波士強(qiáng)公司的股權(quán)也被采取保全措施。12009年12月11日，C公司授權(quán)B公司全權(quán)處置波士強(qiáng)公司100%股權(quán)。授權(quán)B公司將波士強(qiáng)公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給其指定的第三方公司。（C公司董事會(huì)決議顯示，C公司得到B公司全權(quán)委托處理其持有的波士強(qiáng)公司20%股權(quán)）。根據(jù)B集團(tuán)相關(guān)人員介紹，B集團(tuán)已經(jīng)向C公司支付了2500萬元定金。12012年8月18日，億海國際投資企業(yè)有限公司（據(jù)B集團(tuán)相關(guān)人員介紹，該公司是B集團(tuán)為操作延中綠地項(xiàng)目專門在香港設(shè)立的公司）向李銳老部長（原中組部常務(wù)副部長）提交了《關(guān)于啟動(dòng)盧灣區(qū)九街坊八號(hào)地塊重新啟動(dòng)的請(qǐng)示報(bào)告》。李銳批示：“正聲同志，轉(zhuǎn)上此件，請(qǐng)予關(guān)注。此事XX市人民政府曾有行政復(fù)議，望能轉(zhuǎn)批有關(guān)部門按行政復(fù)議決定書的意見辦理”。俞正聲批示：“轉(zhuǎn)韓正按原則辦，依法處理”。韓正批示：“請(qǐng)市規(guī)劃局查核情況，依法依規(guī)處理”。據(jù)B公司相關(guān)人員介紹，當(dāng)時(shí)市里有一份會(huì)議紀(jì)要，對(duì)該問題的處置方案是退還出讓金或置換土地。后由于XX市主要領(lǐng)導(dǎo)調(diào)整，市財(cái)政無法退換出讓金且異地置換土地動(dòng)遷成本太大，導(dǎo)致事情暫時(shí)擱置。12013年11月20日，波士強(qiáng)公司委托B集團(tuán)就該地塊開發(fā)向第三方洽談轉(zhuǎn)讓事宜。（二）法律風(fēng)險(xiǎn)分析關(guān)于延中綠地地塊是否會(huì)被政府無償收回根據(jù)B集團(tuán)提供資料，延中綠地地塊被XX市人民政府和XX市房地產(chǎn)管理局兩次決定無償收回土地使用權(quán)，又兩次撤銷收回決定。下一步是否還存在再次決定無償收回的可能性？從法律規(guī)定看，XX市房地局重新作出無償收回的決定可能性很小。因?yàn)檫`反房地產(chǎn)管理法的行為發(fā)生時(shí)間距今已有十幾年，且1998年在違法事實(shí)已經(jīng)發(fā)生的情況下，政府部門還同意了波士強(qiáng)公司要求修改規(guī)劃的申請(qǐng)，可看做政府認(rèn)可。1998年規(guī)劃用途改變后，1999年發(fā)生了新民晚報(bào)刊登該地塊被納入XX市規(guī)劃綠地范圍的情形，導(dǎo)致波士強(qiáng)公司無法繼續(xù)開發(fā)。因此，以“違反房地產(chǎn)管理法第二十五條”為由收回的理由并不充分。其次，以“違反出讓合同約定”為由收回的理由也不充分。合同雖然約定必須在1998年12月31日竣工，但1998年8月政府同意波士強(qiáng)修改規(guī)劃的申請(qǐng)，在規(guī)劃修改后仍然要求1998年12月31日前竣工顯然不合理，應(yīng)當(dāng)推遲。合同約定的無償收回土地的時(shí)間是竣工期滿后2年，即2000年12月31日，也應(yīng)當(dāng)相應(yīng)推遲。況且，在1999年10月，合同約定的無償收回土地的期限之前，政府就修改了規(guī)劃，導(dǎo)致波士強(qiáng)公司無法開發(fā)。同時(shí)，XX市房地局《關(guān)于收回盧灣區(qū)九街坊地塊國有土地使用權(quán)的通知》中放棄了“違反合同約定”這一理由，在該行政行為被復(fù)議撤銷后沒有重新作出的事實(shí)。根據(jù)B集團(tuán)相關(guān)人員介紹，XX市政府曾就該地塊開發(fā)事項(xiàng)開過各有關(guān)部門的碰頭會(huì)，其中提出退還出讓金或土地置換兩種方案，該兩種方案雖然都沒實(shí)施，但可以推測(cè)政府無意無償收回該地塊。土地和股權(quán)轉(zhuǎn)讓受限的風(fēng)險(xiǎn)《土地出讓合同》的約定，受讓人在完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上之前，無權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，也不得改變受讓人和受讓人的投資比例。受讓人在簽約后根據(jù)規(guī)定經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，可以成立開發(fā)建設(shè)本地塊的項(xiàng)目公司，并可以該公司名義辦理領(lǐng)換土地使用證和房產(chǎn)登記手續(xù)。根據(jù)該約定，在完成開發(fā)投資總額的百分之二十五之前，C公司和B公司都不得對(duì)外轉(zhuǎn)讓股權(quán)改變受讓人，也不得相互轉(zhuǎn)讓股權(quán)改變投資比例。波士強(qiáng)公司也不得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。解決方案：可以收購C公司和B公司，達(dá)到在不改變波士強(qiáng)公司股東和股權(quán)結(jié)構(gòu)的情況下間接收購波士強(qiáng)公司的目的。關(guān)于延中綠地地塊被抵押的問題 根據(jù)B公司相關(guān)人員介紹，2008年2月，因波士強(qiáng)公司以該地塊為其股東C公司提供抵押擔(dān)保。該案至今未執(zhí)行，抵押未解除，C公司在波士強(qiáng)公司的股權(quán)也被采取保全措施。在確定交易價(jià)格時(shí)，應(yīng)考慮解除該抵押的成本。關(guān)于成都路開發(fā)辦代為償付的3500萬元1995年10月，波士強(qiáng)公司以該地塊為其關(guān)聯(lián)公司XX市波爾強(qiáng)貿(mào)易有限公司向債權(quán)人中航技公司提供額度為400萬美金的抵押擔(dān)保。2000年3月，法院判決波士強(qiáng)公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。后經(jīng)協(xié)調(diào)，于2001年10月份由成都路開發(fā)辦向債權(quán)人中航技公司支付了3500萬元了結(jié)。成都路開發(fā)辦向中航技公司支付3500萬元的本意可能是為了避免該地塊被拍賣以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，且代為支付后有權(quán)收回該地塊。但由于協(xié)調(diào)了結(jié)上述債權(quán)債務(wù)時(shí)沒有與波士強(qiáng)公司達(dá)成關(guān)于該3500萬元與該地塊處理的協(xié)議，波士強(qiáng)公司并不認(rèn)可政府有權(quán)收回土地。在XX市領(lǐng)導(dǎo)批示后，如XX市政府有關(guān)部門傾向于用其他地塊置換延中綠地地塊，則成都路開發(fā)辦代為償付的3500萬元，波士強(qiáng)公司應(yīng)當(dāng)退還（按照基準(zhǔn)利率計(jì)算至今，數(shù)字會(huì)大大增加），在確定交易價(jià)格時(shí)應(yīng)考慮該款項(xiàng)的負(fù)擔(dān)。關(guān)于項(xiàng)目用地長期閑置導(dǎo)致的項(xiàng)目開發(fā)折價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。該地塊的使用期限為1995年3月29日至2045年3月28日，現(xiàn)在距期限屆滿不足32年，即便本次收購進(jìn)程順利，待開項(xiàng)目建成時(shí)，剩余用地期限可能只有二十七、八年，房產(chǎn)價(jià)值會(huì)受到影