【文章內(nèi)容簡介】 對不同人的需求在一個小湖邊設(shè)有裸心小館，裸心小館有四個分區(qū)：茶藝、竹藝、設(shè)計、陶藝。每一個分區(qū)分別在一棟不同風格的建筑里。在不同的分區(qū)里，旅客都能得到不同的文化體驗與享受，可以自己動手制作手工藝品，親自摘茶樹上新鮮茶葉或在茶藝館里品嘗“白茶”，在陶藝館里動手制作茶壺，體驗當?shù)厣罘绞?。——裸心谷產(chǎn)品定位與選址1. 產(chǎn)品定位1） 客戶定位主要面對高收入、對生活品質(zhì)有較高追求的人士，具體分為上中產(chǎn)和富裕人群、外企白領(lǐng)、外國游客和養(yǎng)生長者。2） 功能定位不同于所有的度假酒店，裸心谷的功能定位是面向高端會議旅游、接待旅游、員工拓展旅游和公司發(fā)布會等市場需求。3） 情感定位裸心意味著向內(nèi)，回歸自我，簡單地生活。遠離塵囂的紛繁困擾，回歸生命的純凈狀態(tài)，與自然、環(huán)境和周圍生靈融為一體，享受純美自然的生活理念。2. 區(qū)位及交通配套項目位于浙江省湖州市德清縣莫干山景區(qū)，天然山谷之中。距離杭州蕭山國際機場約1小時22分鐘車程，距離高鐵杭州東站約1小時車程。酒店提供上海、杭州市區(qū)接送服務(wù)。3. 景觀資源莫干山（國家AAAA級旅游景區(qū)、國家級風景名勝區(qū)、國家森林公園），為天目山之余脈，位于浙江省湖州市德清縣境內(nèi)，美麗富饒的滬、寧、杭金三角的中心。莫干山是中國四大避暑勝地之一，因春秋末年，吳王闔閭派干將、莫邪在此鑄成舉世無雙的雌雄雙劍而得名，是中國著名的休閑旅游及避暑勝地。莫干山山巒連綿起伏，風景秀麗多姿，景區(qū)面積達43平方公里，它雖不及泰岱之雄偉、華山之險峻，卻以綠蔭如海的修竹、清澈不竭的山泉、星羅棋布的別墅、四季各異的迷人風光稱秀于江南，享有“江南第一山”之美譽。4. 土地獲取方式裸心谷項目采用“點狀拿地”模式，即在多項規(guī)劃充分銜接統(tǒng)一下，對局部工程建設(shè)確需納入建設(shè)用地使用的，在不影響規(guī)劃布局的前提下，主體項目周邊用地保持原貌，而采用分散劃塊、點狀分布的形式獲取土地。對于確需納入建筑用地使用的部分，主要采用招拍掛制度獲取土地使用權(quán)，另外也租用當?shù)剞r(nóng)戶的房子進行改造。對于維持原貌用地部分，主要采用租賃山林的方式獲取土地使用權(quán)。5. 建筑體量裸心谷項目占地266,800㎡，其中建筑面積僅為12,600㎡，剩余用地均為所租賃的山林等自然資源。裸心谷所有建筑的設(shè)計都以盡量減低對環(huán)境的影響，并與自然融為一體為最高原則。項目秉持可持續(xù)發(fā)展理念，在建筑上堅守永續(xù)的原則，是第一個在亞洲得到LEED白金獎的項目。設(shè)施數(shù)量備注樹頂別墅3081間房圓形小屋40一室一棟馬廄1用于喂養(yǎng)私家馬游泳池32個冬日溫水泳池餐廳3會議室11000平米的會議空間，包括8個房間和禮堂健康中心1包括1個SPA館和14間治療室兒童日托中心1有機農(nóng)場1為度假村提供所有蔬菜和家禽活動中心1包括山地車、垂釣、采茶、騎馬、射箭裸心谷裸心泊（在建）裸心嶺（在建）裸心湖（在建）項目形象產(chǎn)品定位客群定位：大型城市周邊12小時車程中高端家庭、文藝青年和商務(wù)客群 功能定位：原生態(tài)休閑、度假、會議中心 情感定位：自然、休閑 選址體量： 城市：杭州、上海周邊 交通：104國道 資源：莫干山風景區(qū)（4A級景區(qū)） 體量：占地160畝 城市：蘇州周邊 交通：滬寧高速資源：太湖風景區(qū)（5A級景區(qū)） 體量：占地300畝 城市：義烏 交通：滬昆高速資源：山間及有機農(nóng)田體量：占地230畝城市：紹興交通： 104國道資源： 自然湖拿地模式點狀拿地 裸心谷產(chǎn)品業(yè)態(tài)1. 產(chǎn)品業(yè)態(tài)分布概況樹頂別墅和夯土小屋為裸心谷項目主要物業(yè)，輔之以會所、餐廳、酒吧、水療中心、會議中心等配套設(shè)施租賃策略，并采用租賃山林的方式提供竹林、茶園、高爾夫、池塘、農(nóng)場、騎馬場等娛樂設(shè)施。主要物業(yè)樹頂別墅（8000㎡） 夯土小屋（2000㎡） 配套設(shè)施會所（300㎡） 裸心館（150㎡） 有機餐廳（300㎡） 梯田酒吧（300㎡） 會議中心（800㎡） 水療中心（750㎡） 娛樂設(shè)施（租賃山林）竹林 茶園 高爾夫 池塘 農(nóng)場 騎馬場 2. 產(chǎn)品業(yè)態(tài)占比裸心谷的核心是客房，客房總體分為兩種，一種是樹頂別墅，一種是夯土小屋，因此，從產(chǎn)品業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)來看，這兩者的占比最大，合計達79%。會所、裸心館、有機餐廳、梯田酒吧、會議中心、水療中心等配套設(shè)施占比僅為21%?！阈墓茸馐鄄呗月阈墓炔捎檬酆笪泄芾砼c自持經(jīng)營相結(jié)合的租售策略，由同一酒店管理公司進行統(tǒng)一管理運營。這種策略不僅可以有效地收回項目投資成本，而且能夠沉淀集團固定資產(chǎn)。1. 銷售+委托運營管理樹頂別墅都是可售的，通過產(chǎn)權(quán)的銷售來回現(xiàn)，30棟樹頂別墅全部出售。業(yè)主在購買樹頂別墅的同時，會簽署一份租賃管理協(xié)議，向酒店管理公司出租其別墅并供其管理，業(yè)主將獲得酒店營業(yè)額的36%作為紅利以及其他折扣優(yōu)惠，而酒店管理公司則將租回的產(chǎn)權(quán)別墅經(jīng)營成客房，獲取客房收入。2. 自持經(jīng)營夯土小屋為裸心酒店集團所有，主要采取長期經(jīng)營的方式，靠租金回現(xiàn)。酒店管理公司將自持的40套夯土小屋進行統(tǒng)一管理，經(jīng)營成客房，并提供餐飲、娛樂等項目，依靠口碑相傳的營銷秘籍獲取更高的人氣，使夯土小屋客流流動，從而獲得更加充裕的租金回現(xiàn)。 晉城銀行參與旅游主題產(chǎn)業(yè)基金帶來的產(chǎn)業(yè)附加價值分析隨著萬億旅游市場將呈爆發(fā)式增長，在與錦和以基金的形式參與旅游產(chǎn)業(yè)的同時， 我行不僅可以在針對度假村的高凈值客流開發(fā)定制化的金融產(chǎn)品更可以與銀行零售產(chǎn)品與客戶相結(jié)合，形成協(xié)同效應(yīng)，主要優(yōu)勢包括以下幾點：1. 本基金最終可實現(xiàn)投資于7~8個高端野奢型度假村酒店，超過1100間客房可帶來每年超過10萬組的高凈值客流。按照單個度假村規(guī)模2萬方，平均房間面積150平米（包括公建部分），則基金可實現(xiàn)投資于7~8個度假村項目，超過1100間客房。同時，假設(shè)全年入住率50%，平均單組客流入住期2天，則每年可接待的高凈值客戶超過10萬組。2. 品牌推廣：基金持有的酒店由國際化的背景的野奢型高端品牌運營，提高我行在業(yè)內(nèi)的知名度及美譽度。安嵐（北京）酒店管理有限公司是由首旅集團、吉合睦（GHM）以及錦和集團設(shè)立的全資子公司。借助與國際化、高端的奢侈品牌合作，幫助我行樹立良好的企業(yè)形象，有利于我行品牌在高凈值人群中進行營銷及推廣。3. 私人銀行及高端營銷：可持續(xù)為酒店內(nèi)每年超過10萬組的高凈值客戶提供定制化金融服務(wù)，提高了客戶體驗。根據(jù)測算，基金所持有的度假村酒店每年可以接待超過10萬組高凈值客戶，我行可將符合條件的客戶發(fā)展為銀行VIP客戶，提供定制化的金融服務(wù)。4. 交叉營銷：對接零售業(yè)務(wù)，通過與旅游產(chǎn)品結(jié)合形成業(yè)務(wù)聯(lián)動，不僅帶動零售業(yè)務(wù)的發(fā)展，同時也可以為基金持有的度假村酒店引流，提高基金的投資收益。本基金將重點投資于長三角3小時經(jīng)濟圈4A級以上景區(qū)，交通便捷，適合喜愛自駕的中高端有車人群。未來我行可考慮與酒店聯(lián)合推出“選擇我行汽車金融送安嵐野奢度假村住宿”或針對酒店的客戶推薦“購車分期優(yōu)惠利率”等促銷活動，不僅帶動了我行車貸業(yè)務(wù)的發(fā)展，同時也可以為基金持有的度假村引流，進一步提高了基金的投資收益。5. 產(chǎn)業(yè)深耕：待合作模式成熟后，可快速復(fù)制并與其它旅游品牌進行合作，在萬億的旅游市場分享一杯羹。旅游行業(yè)正面臨爆發(fā)式增長， 萬億元，%。這一增長勢頭未來五年預(yù)計仍將持續(xù),根據(jù)預(yù)測,%，占GDP比重將超過8%，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景潛力巨大。我行可通過此基金探索一條切入到萬億規(guī)模旅游行業(yè)的模式，待合作模式成熟且具備可推廣的條件時，我行可快速復(fù)制并與其他旅游品牌進行相互合作，在萬億的旅游市場分析一杯羹69 / 69 錦和度假村盈利模式分析 錦和將采取銷售+資產(chǎn)托管提成的模式錦和投資集團是一家多元化產(chǎn)業(yè)鏈布局的房地產(chǎn)集團企業(yè)，有著豐富的房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)營銷代理以及商用物業(yè)運營與管理的經(jīng)驗，較強的旅游地產(chǎn)開發(fā)策劃營銷能力。并和政府長期保持著良好的合作關(guān)系，能夠拿到豐富的4A級以上景區(qū)以上的旅游資源的土地。并且能夠?qū)雵鴥?nèi)知名的酒店管理公司品牌。對于錦和而言，將房屋銷售給小業(yè)主后，小業(yè)主再將房屋交給錦和進行資產(chǎn)托管，錦和不僅能獲得銷售收入，還能獲得資產(chǎn)托管收入。對于小業(yè)主而言，他不僅能獲得租金的回報，還能獲得分時度假的增值收益。 小業(yè)主購買該旅游產(chǎn)品后將獲得約年化6%的回報及優(yōu)質(zhì)的度假產(chǎn)品根據(jù)對類似旅游產(chǎn)品的盡調(diào)，此類野奢型產(chǎn)品資產(chǎn)托管的投資回報率在6%左右，所以小業(yè)主投資此類旅游產(chǎn)品不僅可以得到房屋產(chǎn)權(quán)，通過資產(chǎn)托管，還可以得到約年化6%的投資回報收益，具有較好的投資屬性。項目黃山德懋堂(安徽黃山)洱海傳奇(云南大理)田園東方(無錫花間堂為主力店)裸心谷（浙江莫干山）羽棲仙里碧溪（杭州桐廬）桃花源（浙江安吉）客單價(元/晚)260014001200300012002200天數(shù)（365天）365365365365365365GOP(假定為35%）35%35%35%35%35%35%出租率65%65%70%50%55%75%業(yè)主分成比例70%70%70%70%70%70%業(yè)主回報（萬元/年）單價(元/㎡)2200085001300030000750018000面積（㎡）1201809090118150總價（萬元）48415311754089270投資回報率%%%%%%平均回報率%左右除投資屬性之外，業(yè)主同時還可以享受該產(chǎn)品所特有的度假屬性及服務(wù)屬性，給小業(yè)主帶來額外吸引力。開發(fā)商將度假村的使用權(quán)分成若干個周次，分為淡季和旺季。在淡季期間，在不影響度假村出租率的情況下，小業(yè)主可以以會員制或者旅游景點折扣券的方式獲得該度假村的使用權(quán)（不限于其產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品）。以此實現(xiàn)小業(yè)主以低成本到旅游景點旅游度假并且享受到高端酒店服務(wù)的目的，同時為小業(yè)主增加了產(chǎn)品的度假和服務(wù)屬性，滿足小業(yè)主及全家休閑度假養(yǎng)生需求。 錦和安麓（安嵐）酒店租金及銷售價格情景分析 從錦和引入的酒店管理公司的品牌安麓（安嵐）來看，該品牌定位偏向高端，與裸心谷、德懋堂等租金定價看齊。從目前偏高端的野奢型酒店租金來看，平均客單價基本在2000元以上。其中，裸心谷莫干山的客單價約6800元/間，黃山德懋堂客單價在4800元左右。寧海項目富春山居客單價:35004500元/晚裸心谷莫干山客單價:約6800元/晚新昌項目寧海森林溫泉客單價:1800元/晚千島湖項目德懋堂客單價：4800元/晚安吉桃花源客單價:2142元/晚出租率:85%假設(shè)我們的項目平均單套面積100平米，穩(wěn)定出租率約在65%,GOP約35%，小業(yè)主分成比例在70%的情況下，在銷售均價在2600028000元之間時，小業(yè)主的年化投資回報也可達到平均6%的水平，與其他類型旅游地產(chǎn)項目的收益率相比處于略高的水平，因為我們認為銷售均價位于2600028000元/平米時，跟同期市場其他類型產(chǎn)品相比，該項目依然有吸引力。小業(yè)主年化投資回報率銷售均價200002200024000260002800030000日租金2000%%%%%%2200%%%%%%2400%%%%%%2600%%%%%%2800%%%%%%3000%%%%%%3200%%%%%%3400%%%%%% 安嵐（北京）酒店管理有限公司情況介紹安嵐（北京）酒店管理有限公司是由首旅集團（占股30%）、吉合睦（GHM）（占股35%）以及上海錦和投資集團有限公司（占股20%）設(shè)立的全資子公司。此后，旗下所有的安嵐品牌均由安嵐（北京）酒店管理有限公司進行酒店運營管理。2016年1月29日，首旅集團將奢華酒店管理集團吉合睦（GHM）旗下安嵐品牌（TheChedi）引進中國市場，其首個落地酒店將位于寧波寧海。這是針對小眾消費者的個性化酒店產(chǎn)品的一次創(chuàng)新性嘗試。安嵐品牌為吉合睦旗下成熟產(chǎn)品，風格偏重于當代亞洲設(shè)計風格，此前，該品牌在巴厘島、馬斯喀特、瑞士安德馬特已擁有成功的案例。，以及山頂無邊際泳池、溫泉水療、馬場、全日餐廳等配套設(shè)施。 吉合睦（GHM）酒店集團簡介吉合睦GHM酒店集團GHM（GeneralHotelManagement）由Amanresorts創(chuàng)辦人AdrianZecha及HansJenni于1992年成立，實力雄厚，于業(yè)內(nèi)享負盛名，專門于世界各地構(gòu)思、發(fā)展及運營尊貴時尚酒店及度假村。GHM集團旗下物業(yè)眾多，目前于9個國家共擁有14個物業(yè)，隨著位于墨西哥、阿曼、希臘、保加利亞、瑞士、