【正文】 39 16,887 32,827 B期間費(fèi)用　　　200 1技術(shù)服務(wù)費(fèi)　　　200 2營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用%　　0 3財(cái)務(wù)費(fèi)用　　　0 可資本化的財(cái)務(wù)費(fèi)用　　　0 總成本 合計(jì)16,990 33,027 千島湖二期（安嵐）項(xiàng)目成本及投入情況：序號(hào)成本項(xiàng)目面積單位成本 （元/㎡）總成本 （萬(wàn)元）1土地成本建面26,000 2,542 6,608 2前期工程費(fèi)　26,000 900 2,340 設(shè)計(jì)費(fèi)　26,000 640 1,664 其它　26,000 260 676 3建安費(fèi)用　26,000 11,500 29,900 土建工程　26,000 2,500 6,500 設(shè)備安裝　26,000 2,300 5,980 裝修工程　26,000 4,000 10,400 客房裝修　26,000 　　公共區(qū)域　26,000 　　室外總體（照明\道路\景觀等）　26,000 2,400 6,240 配套工程費(fèi)　26,000 300 780 4不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用5%26,000 560 1,456 5開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用　26,000 550 1,430 　建安成本小計(jì)　26,000 13,510 35,126 A開(kāi)發(fā)成本合計(jì)　26,000 16,052 41,734 B期間費(fèi)用　　　1,110 1技術(shù)服務(wù)費(fèi)　　　270 2營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用%　　840 3財(cái)務(wù)費(fèi)用　　　0 可資本化的財(cái)務(wù)費(fèi)用　　　0 總成本 合計(jì)16,478 42,844 千島湖一期（安麓）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)假設(shè)：一期項(xiàng)目總共130間房，建成完成后將全部自持。2）千島湖項(xiàng)目整體定位n 頂級(jí)度假村集群：引入安麓、安嵐頂級(jí)度假酒店管理集團(tuán)，吸引中高端旅游度假客群/高端商務(wù)客源為主，帶動(dòng)龍川灣、石林景區(qū)、九咆界景點(diǎn)、瀛山書(shū)院等人文古跡的周邊旅游觀光。 錦和旅游地產(chǎn)基金標(biāo)的項(xiàng)目介紹 千島湖項(xiàng)目介紹1. 項(xiàng)目投資環(huán)境1）千島湖概況n 地理位置優(yōu)越——項(xiàng)目地處杭州西部的千島湖，位于世界第六大都市圈長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的核心位置，是長(zhǎng)三角四小時(shí)交通圈內(nèi)唯一的濱湖群島型度假勝地。旗下業(yè)務(wù)分布有：l 酒店業(yè)：由北京飯店、貴賓樓飯店、凱賓斯基等品牌管理的近10家五星級(jí)高檔酒店、以首旅建國(guó)為品牌管理的數(shù)十家三、四星級(jí)中檔酒店、以如家和欣燕都為品牌管理的近百家經(jīng)濟(jì)型酒店，首旅集團(tuán)投資及管理的酒店總數(shù)超過(guò)100家。 吉合睦（GHM）酒店集團(tuán)簡(jiǎn)介吉合睦GHM酒店集團(tuán)GHM（GeneralHotelManagement）由Amanresorts創(chuàng)辦人AdrianZecha及HansJenni于1992年成立，實(shí)力雄厚，于業(yè)內(nèi)享負(fù)盛名，專門(mén)于世界各地構(gòu)思、發(fā)展及運(yùn)營(yíng)尊貴時(shí)尚酒店及度假村。其中，裸心谷莫干山的客單價(jià)約6800元/間，黃山德懋堂客單價(jià)在4800元左右。對(duì)于小業(yè)主而言，他不僅能獲得租金的回報(bào)，還能獲得分時(shí)度假的增值收益。未來(lái)我行可考慮與酒店聯(lián)合推出“選擇我行汽車(chē)金融送安嵐野奢度假村住宿”或針對(duì)酒店的客戶推薦“購(gòu)車(chē)分期優(yōu)惠利率”等促銷(xiāo)活動(dòng)，不僅帶動(dòng)了我行車(chē)貸業(yè)務(wù)的發(fā)展，同時(shí)也可以為基金持有的度假村引流，進(jìn)一步提高了基金的投資收益。同時(shí)，假設(shè)全年入住率50%，平均單組客流入住期2天，則每年可接待的高凈值客戶超過(guò)10萬(wàn)組?！阈墓茸馐鄄呗月阈墓炔捎檬酆笪泄芾砼c自持經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的租售策略，由同一酒店管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理運(yùn)營(yíng)。對(duì)于確需納入建筑用地使用的部分，主要采用招拍掛制度獲取土地使用權(quán)，另外也租用當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶的房子進(jìn)行改造。遠(yuǎn)離塵囂的紛繁困擾，回歸生命的純凈狀態(tài)，與自然、環(huán)境和周?chē)`融為一體，享受純美自然的生活理念。裸心谷內(nèi)建筑均為樹(shù)頂別墅和夯土小屋，建筑的材料都是采用環(huán)保材料，其中的121間客房都分布在這些建筑中。隨著長(zhǎng)三角上層中產(chǎn)及富裕階層家庭數(shù)量的逐年增多，和消費(fèi)單價(jià)的增多，帶動(dòng)了總體的野奢酒店的消費(fèi)規(guī)模的逐年增長(zhǎng)，未來(lái)具有很大的消費(fèi)市場(chǎng)空間。截止2016年9月末，從估值水平看,溫泉、古鎮(zhèn)、。旅游與金融的結(jié)合，通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈條內(nèi)資金的合理二次調(diào)配可以顯著提升生產(chǎn)效率。旅游目的地進(jìn)入全業(yè)態(tài)階段，長(zhǎng)途度假游進(jìn)入主題階段，短途游周末游產(chǎn)品業(yè)態(tài)豐富，成為中產(chǎn)階級(jí)熱衷消費(fèi)的旅游目的地，具有消費(fèi)頻率高，新型生活方式等特點(diǎn)，過(guò)去以跟團(tuán)游逐步被自駕游，定制路線所取代，旅游客單價(jià)答復(fù)提升。旅游范圍以國(guó)內(nèi)短途為主，國(guó)際剛開(kāi)始萌芽。根據(jù)國(guó)家旅游局發(fā)布的數(shù)據(jù)， 2016 年上半年我國(guó)旅游市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，繼續(xù)領(lǐng)跑宏觀經(jīng)濟(jì)： 國(guó)內(nèi)旅游 億人次，比上年同期增長(zhǎng) %；出境游受到人民幣貶值及旅游環(huán)境的變化，%； 外國(guó)人入境游情況依然樂(lè)觀，同比增長(zhǎng) %。2. 已有標(biāo)的項(xiàng)目投資：以“錦和浦贏旅游主題產(chǎn)業(yè)基金”出資設(shè)立旅游地產(chǎn)投資平臺(tái)公司，平臺(tái)公司通過(guò)股權(quán)收購(gòu)、償還股東借款的形式從錦和集團(tuán)受讓千島湖、寧海、新昌項(xiàng)目公司（分別為上海翠泉投資管理有限公司的50%股權(quán)、%股權(quán)及上海錦和睿房資產(chǎn)管理有限公司90%股權(quán)）的股權(quán)、債權(quán)，以及支付后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金。同時(shí)，度假村的高端人群可對(duì)接我行的零售業(yè)務(wù)，通過(guò)與旅游產(chǎn)品結(jié)合形成業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)，不僅帶動(dòng)零售業(yè)務(wù)的發(fā)展，同時(shí)也可以為基金持有的度假村酒店引流，提高基金的投資收益。錦和浦贏旅游主題產(chǎn)業(yè)基金將重點(diǎn)投資于位于上海等重點(diǎn)城市周邊的休閑旅游市場(chǎng)為主，具有優(yōu)質(zhì)山、湖、島、江等景觀資源的度假村、度假酒店、文化游樂(lè)及商業(yè)配套項(xiàng)目。項(xiàng)目投資決策由委員會(huì)共同決定。目前已有的三個(gè)標(biāo)的項(xiàng)目包括千島湖云水江南度假項(xiàng)目、寧海大荘溫泉度假酒店項(xiàng)目及新昌韓妃江度假酒店項(xiàng)目。(三) 公司治理：我方委派一名董事，對(duì)項(xiàng)目公司重大事項(xiàng)，包括公司變更、對(duì)外擔(dān)保、融資等具備一票否決權(quán)。 資產(chǎn)注入至上市公司：根據(jù)過(guò)往一年的A股上市公司酒店及旅游綜合行業(yè)的估值水平來(lái)看，即使在股票下行周期（A股平均估值水平僅15X），旅游行業(yè)平均估值也在25XPE以上，充分體現(xiàn)了資本市場(chǎng)對(duì)旅游行業(yè)資產(chǎn)的認(rèn)可。新項(xiàng)目項(xiàng)目投資計(jì)劃:基金管理人由上海浦嵐投資管理有限公司（已設(shè)立，浦贏與錦和按照51:49的股權(quán)比例出資）擔(dān)任。標(biāo)的項(xiàng)目2：寧海大荘溫泉度假酒店項(xiàng)目：寧海大荘溫泉度假酒店項(xiàng)目位于浙江省寧波市寧?？h深甽鎮(zhèn)南溪村，基地附近的南溪溫泉是全國(guó)三大著名溫泉之一，周?chē)枇种窈－h(huán)繞。%。（，）初始投資收回及超額收益：錦和集團(tuán)簽訂回購(gòu)協(xié)議承諾按照約定的估值方式以公允價(jià)值回購(gòu)；其他方式包括以現(xiàn)金或換股的方式注入錦和商業(yè)（待上市公司）實(shí)現(xiàn)退出、資產(chǎn)證券化等方式融資背景以及主體情況2016年上半年我國(guó)旅游市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，繼續(xù)領(lǐng)跑宏觀經(jīng)濟(jì)：，%；外國(guó)人入境游情況依然樂(lè)觀，%。項(xiàng)目位于浙江省杭州市淳安縣姜家鎮(zhèn)，是杭州市首批13個(gè)“風(fēng)情小鎮(zhèn)”之一，地處千島湖南面，遠(yuǎn)眺千島湖風(fēng)景區(qū)，南側(cè)有一龍川灣濕地森林公園，北側(cè)有芹川古村落和瀛山書(shū)院遺址，生態(tài)和人文環(huán)境優(yōu)越。已有項(xiàng)目投資計(jì)劃:；，寧海項(xiàng)目投入4050萬(wàn)元，新昌項(xiàng)目投入2225萬(wàn)元，用于投資于未來(lái)待并購(gòu)或收購(gòu)的標(biāo)的項(xiàng)目。產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈發(fā)掘以度假村基金為切入點(diǎn)，深耕高速增長(zhǎng)中的旅游產(chǎn)業(yè)，并與既有業(yè)務(wù)形成良性互動(dòng)和促進(jìn)：交易結(jié)構(gòu)注：晉城銀行通過(guò)信托計(jì)劃認(rèn)購(gòu)錦和浦贏旅游主題產(chǎn)業(yè)基金優(yōu)先級(jí)份額退出方式分析退出時(shí)估值測(cè)算：集團(tuán)回購(gòu)及并購(gòu)：1）對(duì)于可銷(xiāo)售但仍未銷(xiāo)售的客房部分，按照近3個(gè)月的平均網(wǎng)簽價(jià)格計(jì)入估值；2）對(duì)于其余不可售部分的客房及共建配套部分，基于物業(yè)產(chǎn)權(quán)到期前所產(chǎn)生的現(xiàn)金流預(yù)測(cè)（聘請(qǐng)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估）按照約定的貼現(xiàn)率進(jìn)行現(xiàn)金流折現(xiàn)。(二) 保證擔(dān)保：錦和集團(tuán)承諾回購(gòu)基金優(yōu)先級(jí)份額、信托受益權(quán)并對(duì)項(xiàng)目公司貸款本息提供無(wú)限連帶責(zé)任保證擔(dān)保；實(shí)際控制人提供無(wú)限連帶責(zé)任擔(dān)保。鑒于此，上海錦和投資集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“錦和集團(tuán)”）擬與浦贏投資合作設(shè)立“錦和浦贏旅游主題產(chǎn)業(yè)基金”，通過(guò)收購(gòu)及并購(gòu)的方式投資于具有優(yōu)質(zhì)山、湖、島、江等景觀資源的度假村、度假酒店、文化游樂(lè)及商業(yè)配套項(xiàng)目，同時(shí)引入以吉合睦（GHM）酒店集團(tuán)、首旅集團(tuán)及錦和集團(tuán)合資的野奢型高端品牌（“安嵐（北京）酒店管理有限公司”或“安麓酒店管理公司”）作為標(biāo)的旅游度假村的酒店管理方，打造集中高端旅游度假、低密度生態(tài)住宅、商務(wù)/學(xué)術(shù)交流、養(yǎng)生休閑、養(yǎng)生養(yǎng)老等功能為一體的多個(gè)主題式文化旅游度假項(xiàng)目。基金設(shè)立投資決策委員會(huì)由基金管理人共同組成，基金設(shè)立項(xiàng)目投資準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)包括且不限于未來(lái)新項(xiàng)目可銷(xiāo)售部分占比不低于60%；資產(chǎn)托管業(yè)務(wù)GOP不低于30%；項(xiàng)目IRR不低于15%等。%?；鸪钟械木频暧蓢?guó)際化的背景的野奢型高端品牌運(yùn)營(yíng)，提高我行在業(yè)內(nèi)的知名度及美譽(yù)度。優(yōu)先級(jí)投資人與錦和集團(tuán)按照2:1的比例分別認(rèn)購(gòu)“錦和浦贏旅游主題產(chǎn)業(yè)基金”結(jié)構(gòu)中優(yōu)先部分及劣后部分的份額。3 旅游地產(chǎn)行業(yè)分析及基金標(biāo)的投資項(xiàng)目概況介紹 中國(guó)旅游行業(yè)市場(chǎng)研究1. 中國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展正面臨黃金十年，持續(xù)領(lǐng)跑中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)。從中國(guó)目前旅游行業(yè)的發(fā)展階段上來(lái)看，中國(guó)旅游行業(yè)仍處于休閑旅游階段，根據(jù)旅游行業(yè)的不同階段分別具有不同的特征：第一階段：觀光旅游。第三階段：度假旅游。旅游行業(yè)具有大量的現(xiàn)金預(yù)收預(yù)付業(yè)務(wù)，業(yè)內(nèi)支付頻繁，尤其是在線旅游因資金沉淀、消費(fèi)等屬性突出，成了互聯(lián)網(wǎng)金融的絕佳載體。旅游行業(yè)已形成多元驅(qū)動(dòng)的產(chǎn)品細(xì)分市場(chǎng)，不同類型驅(qū)動(dòng)的旅游板塊上市公司的市場(chǎng)估值以及盈利能力存在顯著差別。2）消費(fèi)行為：以上海為首的長(zhǎng)三角上層中產(chǎn)及富裕階層具有消費(fèi)單價(jià)與旅游頻率雙高的特征，具有極大的消費(fèi)市場(chǎng)空間。 行業(yè)案例研究——裸心谷——裸心谷簡(jiǎn)介莫干山裸心谷位于浙江省莫干山，由裸心酒店管理集團(tuán)推出，坐落于一個(gè)私人山谷中，是豪華自然養(yǎng)生中心，有60畝的面積，周邊是豐茂的植被，有竹林，有村莊，有水域，環(huán)境優(yōu)美空氣清新，遠(yuǎn)離都市。3） 情感定位裸心意味著向內(nèi)，回歸自我，簡(jiǎn)單地生活。4. 土地獲取方式裸心谷項(xiàng)目采用“點(diǎn)狀拿地”模式，即在多項(xiàng)規(guī)劃充分銜接統(tǒng)一下，對(duì)局部工程建設(shè)確需納入建設(shè)用地使用的，在不影響規(guī)劃布局的前提下，主體項(xiàng)目周邊用地保持原貌，而采用分散劃塊、點(diǎn)狀分布的形式獲取土地。會(huì)所、裸心館、有機(jī)餐廳、梯田酒吧、會(huì)議中心、水療中心等配套設(shè)施占比僅為21%。按照單個(gè)度假村規(guī)模2萬(wàn)方，平均房間面積150平米（包括公建部分），則基金可實(shí)現(xiàn)投資于7~8個(gè)度假村項(xiàng)目，超過(guò)1100間客房。本基金將重點(diǎn)投資于長(zhǎng)三角3小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈4A級(jí)以上景區(qū)，交通便捷，適合喜愛(ài)自駕的中高端有車(chē)人群。對(duì)于錦和而言，將房屋銷(xiāo)售給小業(yè)主后，小業(yè)主再將房屋交給錦和進(jìn)行資產(chǎn)托管，錦和不僅能獲得銷(xiāo)售收入，還能獲得資產(chǎn)托管收入。從目前偏高端的野奢型酒店租金來(lái)看，平均客單價(jià)基本在2000元以上。以及山頂無(wú)邊際泳池、溫泉水療、馬場(chǎng)、全日餐廳等配套設(shè)施。北京首旅建國(guó)酒店管理有限公司，是我國(guó)最著名的酒店管理品牌之一；首旅股份作為首旅集團(tuán)控股的上市公司，在旅游板塊中業(yè)績(jī)卓然；首旅集團(tuán)控股四家大型全資質(zhì)旅行社：中國(guó)康輝旅行社、神舟國(guó)旅集團(tuán)、中國(guó)海洋國(guó)際旅行社和中國(guó)民族旅行社；首旅集團(tuán)控股的“首汽集團(tuán)”是中國(guó)最大的旅游汽車(chē)公司之一；首旅集團(tuán)所屬的北京展覽館，是北京最早的大型多功能展覽館。l 旅游培訓(xùn)：充分利用集團(tuán)資源優(yōu)勢(shì)，依托首旅集團(tuán)培訓(xùn)中心和博士后科研工作站，加強(qiáng)與國(guó)內(nèi)外企業(yè)集團(tuán)和培訓(xùn)教育機(jī)構(gòu)的合作，建立起為首旅集團(tuán)及旅游行業(yè)培養(yǎng)各級(jí)各類專業(yè)人才的品牌培訓(xùn)體系。n 項(xiàng)目通達(dá)性：杭黃高鐵、高速等快速通道距離項(xiàng)目東北角約30公里，預(yù)計(jì)2017年通車(chē)2. 千島湖云水江南度假項(xiàng)目總體規(guī)劃及定位1）千島湖云水江南度假項(xiàng)目規(guī)模千島湖云水江南度假項(xiàng)目占地219畝，規(guī)劃總建筑面積146,441平米，其中計(jì)容積率面積45439平米，客房總數(shù)300間，其中可售客房104間，約10000平米，%。二期項(xiàng)目于2019年3季度開(kāi)始施工，計(jì)劃于2020年4季度竣工，預(yù)售時(shí)間計(jì)劃于2020年3季度開(kāi)始，分4個(gè)季度完成銷(xiāo)售，每個(gè)季度分別完成總可售面積比例的20%、30%、30%及20%。n 房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)：，%，%，%。度假型野外輕奢酒店60%6001000元/晚酒店、中西餐廳、卡拉OK舞廳、KTV包廂、影視廳、棋牌室、臺(tái)球房、健身房、乒乓室、桑拿按摩房、美容美發(fā)廳寧海南苑溫泉山莊山莊定位高端，是集高級(jí)客房、豪華別墅、餐飲美食、保健娛樂(lè)及會(huì)議沙龍為一體，以溫泉為主題的高檔度假型酒店。二期項(xiàng)目于2017年1季度開(kāi)始施工，計(jì)劃于2018年2季度竣工，預(yù)售時(shí)間計(jì)劃于2018年2季度開(kāi)始，分4個(gè)季度完成銷(xiāo)售，每個(gè)季度分別完成總可售面積比例的20%、30%、30%及20%。n 溫泉SPA：酒店還可以親密接觸寧海溫泉，客房配有小型私人泡池，私密性極好，并享受精致到位的按摩及使用各項(xiàng)養(yǎng)身設(shè)施。寧海二期（安麓）項(xiàng)目第1年第2年第3年第4年第5年單價(jià)（元/間）2,2,2,2,2,客房出租率%60%65%65%65%RevPAR1,1,1,1,1,1 經(jīng)營(yíng)總收入（萬(wàn)）6,7,8,8,8,2 運(yùn)營(yíng)成本（萬(wàn)）4,4,4,4,5,3 基本管理費(fèi)（萬(wàn)）4 營(yíng)改增（萬(wàn)）5 營(yíng)業(yè)毛利潤(rùn)GOP（萬(wàn)）2,2,3,3,3,GOP%%%