【正文】 短途為主，國(guó)際剛開(kāi)始萌芽。3. 中國(guó)旅游行業(yè)仍處休閑旅游階段，城市周邊短途休閑游正處于黃金期。目前我國(guó)旅游消費(fèi)約占居民消費(fèi)總額的10%，旅游業(yè)已成為我國(guó)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。這一增長(zhǎng)勢(shì)頭未來(lái)五年仍將持續(xù),根據(jù)預(yù)測(cè),%，占GDP比重將超過(guò)8%，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景潛力巨大。根據(jù)國(guó)家旅游局發(fā)布的數(shù)據(jù)， 2016 年上半年我國(guó)旅游市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，繼續(xù)領(lǐng)跑宏觀經(jīng)濟(jì)： 國(guó)內(nèi)旅游 億人次，比上年同期增長(zhǎng) %；出境游受到人民幣貶值及旅游環(huán)境的變化，%； 外國(guó)人入境游情況依然樂(lè)觀，同比增長(zhǎng) %。待項(xiàng)目清算后，基金收益中超過(guò)【8】%以上的部分，向優(yōu)先級(jí)分配其中的【20】%。5. 投資退出：與錦和集團(tuán)簽訂回購(gòu)協(xié)議、信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，基金存續(xù)3年后，錦和及我方先后享有首次及第二次1年期的延期權(quán)。項(xiàng)目投資決策由委員會(huì)共同決定，投資決策委員會(huì)的權(quán)利包括：（1）對(duì)擬投資的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)前期設(shè)定的準(zhǔn)入門(mén)檻進(jìn)行前期盡調(diào)、制定開(kāi)發(fā)規(guī)劃及投資可行性方案，并共同做出投資建議及決策；（2）根據(jù)投資旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)程統(tǒng)籌規(guī)劃投入資金的規(guī)模和時(shí)機(jī)；（3）組織專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員對(duì)基金退出時(shí)的資產(chǎn)及權(quán)益按照事先約定的方式進(jìn)行評(píng)估，并落實(shí)分紅方案等。2. 已有標(biāo)的項(xiàng)目投資：以“錦和浦贏旅游主題產(chǎn)業(yè)基金”出資設(shè)立旅游地產(chǎn)投資平臺(tái)公司，平臺(tái)公司通過(guò)股權(quán)收購(gòu)、償還股東借款的形式從錦和集團(tuán)受讓千島湖、寧海、新昌項(xiàng)目公司（分別為上海翠泉投資管理有限公司的50%股權(quán)、%股權(quán)及上海錦和睿房資產(chǎn)管理有限公司90%股權(quán)）的股權(quán)、債權(quán)，以及支付后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金。2 交易結(jié)構(gòu)安排 交易結(jié)構(gòu)圖注：晉城銀行通過(guò)信托計(jì)劃認(rèn)購(gòu)錦和浦贏旅游主題產(chǎn)業(yè)基金優(yōu)先級(jí)份額 交易步驟1. 基金設(shè)立：基金管理人由上海浦嵐投資管理有限公司（已設(shè)立，浦贏與錦和按照51:49的股權(quán)比例出資）擔(dān)任。n 抵押率充足——項(xiàng)目土地以第一順位抵押至委托貸款銀行，我方每季度對(duì)抵押率進(jìn)行復(fù)核，保證土地對(duì)優(yōu)先部分資金規(guī)模的抵押率不超過(guò)75%。其他退出方式還包括以現(xiàn)金或換股的方式注入錦和商業(yè)（待上市公司）實(shí)現(xiàn)退出（按照已有的3個(gè)項(xiàng)目5年后基金退出時(shí)年凈收益7000萬(wàn)8000萬(wàn)，保守按照20X25X的PE價(jià)值計(jì)算，已的3個(gè)標(biāo)的項(xiàng)目估值約14億20億）、發(fā)行ABS或類(lèi)REITs等方式（按照未來(lái)10年的現(xiàn)金流預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)可發(fā)行規(guī)模預(yù)計(jì)在12億15億之間）。同時(shí)，度假村的高端人群可對(duì)接我行的零售業(yè)務(wù)，通過(guò)與旅游產(chǎn)品結(jié)合形成業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)，不僅帶動(dòng)零售業(yè)務(wù)的發(fā)展，同時(shí)也可以為基金持有的度假村酒店引流，提高基金的投資收益?？沙掷m(xù)為酒店內(nèi)每年超過(guò)10萬(wàn)組的高凈值客戶提供定制化金融服務(wù)，提高了客戶體驗(yàn)。另外附加有錦和集團(tuán)其他流動(dòng)資金支持，收益確定性較高。另外產(chǎn)業(yè)基金所投資的項(xiàng)目均采取銷(xiāo)售+資產(chǎn)托管的模式，預(yù)計(jì)自客房交付并穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)后。錦和浦贏旅游主題產(chǎn)業(yè)基金將重點(diǎn)投資于位于上海等重點(diǎn)城市周邊的休閑旅游市場(chǎng)為主，具有優(yōu)質(zhì)山、湖、島、江等景觀資源的度假村、度假酒店、文化游樂(lè)及商業(yè)配套項(xiàng)目。隨著中國(guó)人民消費(fèi)水平的提高，國(guó)內(nèi)旅游行業(yè)逐漸上升到以休閑旅游為主，這個(gè)階段休閑娛樂(lè)的液態(tài)開(kāi)始豐富，旅游周期也逐漸加長(zhǎng)，強(qiáng)調(diào)景觀與旅游內(nèi)容的雙重重要性。而今年上半年雖然宏觀經(jīng)濟(jì)相對(duì)承壓，但上市旅游企業(yè)業(yè)績(jī)表現(xiàn)依舊優(yōu)異，%；，增速平穩(wěn)，%。用于投資于未來(lái)待并購(gòu)或收購(gòu)的標(biāo)的項(xiàng)目并按需提款。項(xiàng)目投資決策由委員會(huì)共同決定。我行與錦和集團(tuán)分別認(rèn)購(gòu)“錦和浦贏旅游主題產(chǎn)業(yè)基金”結(jié)構(gòu)中優(yōu)先及劣后份額（），以“錦和浦贏旅游主題產(chǎn)業(yè)基金”出資設(shè)立旅游地產(chǎn)投資平臺(tái)公司，平臺(tái)公司通過(guò)股權(quán)收購(gòu)、償還股東借款的形式從錦和集團(tuán)受讓千島湖、寧海、新昌項(xiàng)目公司（分別為上海翠泉投資管理有限公司的50%股權(quán)、%股權(quán)及上海錦和睿房資產(chǎn)管理有限公司90%股權(quán)）的股權(quán)、債權(quán)，以及支付后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金。新昌韓妃江度假酒店項(xiàng)目占地55畝，預(yù)計(jì)租賃面積約600畝，規(guī)劃總建筑面積37000平米，其中計(jì)容積率面積17426平米，客房面積11400平米，%，客房總數(shù)140間，其中可售客房128間，約10456平米。寧海大荘溫泉度假酒店項(xiàng)目位于浙江省寧波市寧海縣深甽鎮(zhèn)南溪村，基地附近的南溪溫泉是全國(guó)三大著名溫泉之一，周?chē)枇种窈－h(huán)繞。目前已有的三個(gè)標(biāo)的項(xiàng)目包括千島湖云水江南度假項(xiàng)目、寧海大荘溫泉度假酒店項(xiàng)目及新昌韓妃江度假酒店項(xiàng)目。中國(guó)旅游業(yè)正面臨黃金十年，強(qiáng)勁的內(nèi)需將支撐旅游行業(yè)中長(zhǎng)期穩(wěn)定的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。%。錦和浦贏(三) 公司治理：我方委派一名董事，對(duì)項(xiàng)目公司重大事項(xiàng)，包括公司變更、對(duì)外擔(dān)保、融資等具備一票否決權(quán)。增信措施(一) 資產(chǎn)抵押項(xiàng)目土地抵押至委托貸款銀行（若辦理開(kāi)發(fā)貸款則我方為第二順位抵押），我方每季度對(duì)抵押率進(jìn)行復(fù)核，保證優(yōu)先的抵押率不超過(guò)75%，抵押物不足時(shí)融資方將以項(xiàng)目以外的土地抵押作為補(bǔ)充。如果按照已有的3個(gè)項(xiàng)目5年后基金退出時(shí)年凈收益7000萬(wàn)8000萬(wàn),已經(jīng)具備可以獨(dú)立發(fā)行類(lèi)REITs的條件。資產(chǎn)證券化：截止2016年9月份，中國(guó)完成備案ABS產(chǎn)品數(shù)量已經(jīng)超過(guò)780個(gè)，而房地產(chǎn)投資信托類(lèi)REITs自2015年4季度以來(lái)就出現(xiàn)了井噴，目前已經(jīng)備案數(shù)量達(dá)到10只，規(guī)模超過(guò)290億。 資產(chǎn)注入至上市公司：根據(jù)過(guò)往一年的A股上市公司酒店及旅游綜合行業(yè)的估值水平來(lái)看，即使在股票下行周期（A股平均估值水平僅15X），旅游行業(yè)平均估值也在25XPE以上，充分體現(xiàn)了資本市場(chǎng)對(duì)旅游行業(yè)資產(chǎn)的認(rèn)可。預(yù)計(jì)自客房交付并穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)后，其中千島湖項(xiàng)目年均托管凈收入約3800萬(wàn)元，寧海項(xiàng)目年均托管凈收入約3800萬(wàn)元，新昌項(xiàng)目年均托管凈收入約1900萬(wàn)元。千島湖項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2020年的3季度開(kāi)始預(yù)售，寧海項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2017年2季度開(kāi)始預(yù)售，新昌項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2018年2季度開(kāi)始預(yù)售。項(xiàng)目投資決策由委員會(huì)共同決定。新項(xiàng)目項(xiàng)目投資計(jì)劃:基金管理人由上海浦嵐投資管理有限公司（已設(shè)立，浦贏與錦和按照51:49的股權(quán)比例出資）擔(dān)任?！吧虾ｅ\宇投資有限公司”維持對(duì)千島湖、寧海、新昌項(xiàng)目公司（分別為上海翠泉投資管理有限公司的50%股權(quán)、%股權(quán)及上海錦和睿房資產(chǎn)管理有限公司90%股權(quán)）的股權(quán)、債權(quán)，以及其對(duì)后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)等出資的義務(wù)。標(biāo)的項(xiàng)目酒店管理公司：GHM、首旅集團(tuán)與錦和集團(tuán)合資成立的“安嵐（北京）酒店管理有限公司”成為標(biāo)的旅游度假村的酒店管理方，其國(guó)際化的背景與野奢型高端品牌可以保障項(xiàng)目的入住率與高端品質(zhì)。標(biāo)的項(xiàng)目3：新昌韓妃江度假酒店項(xiàng)目：新昌韓妃江度假酒店項(xiàng)目占地55畝，預(yù)計(jì)租賃面積約600畝，規(guī)劃總建筑面積37000平米，其中計(jì)容積率面積17426平米，客房面積11400平米，%，客房總數(shù)140間，其中可售客房128間，約10456平米。標(biāo)的項(xiàng)目2：寧海大荘溫泉度假酒店項(xiàng)目：寧海大荘溫泉度假酒店項(xiàng)目位于浙江省寧波市寧?？h深甽鎮(zhèn)南溪村，基地附近的南溪溫泉是全國(guó)三大著名溫泉之一，周?chē)枇种窈－h(huán)繞。項(xiàng)目情況標(biāo)的項(xiàng)目1：千島湖云水江南度假項(xiàng)目：千島湖云水江南度假項(xiàng)目占地219畝，規(guī)劃總建筑面積146,441平米，其中計(jì)容積率面積45439平米，客房面積為28400平米，%，客房總數(shù)300間，其中可售客房104間，約10000平米。錦和商業(yè)股份致力于城市既有物業(yè)的改造、運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，通過(guò)對(duì)城市既有商用物業(yè)提供全價(jià)值鏈一站式服務(wù)，延續(xù)城市文脈，挖掘并提升城市商用物業(yè)價(jià)值，使資產(chǎn)得到穩(wěn)定持續(xù)的增值，贏得了合作伙伴和社會(huì)各界的一片贊譽(yù)。鑒于此，上海錦和投資集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“錦和集團(tuán)”）擬與浦贏投資合作設(shè)立“錦和浦贏旅游主題產(chǎn)業(yè)基金”，通過(guò)收購(gòu)及并購(gòu)的方式投資于具有優(yōu)質(zhì)山、湖、島、江等景觀資源的度假村、度假酒店、文化游樂(lè)及商業(yè)配套項(xiàng)目，同時(shí)引入以吉合睦（GHM）酒店集團(tuán)、首旅集團(tuán)及錦和集團(tuán)合資的野奢型高端品牌（“安嵐”或“安麓”）作為標(biāo)的旅游度假村的酒店管理方，打造集中高端旅游度假、低密度生態(tài)住宅、商務(wù)/學(xué)術(shù)交流、養(yǎng)生休閑、養(yǎng)生養(yǎng)老等功能為一體的多個(gè)主題式文化旅游度假項(xiàng)目。%?；鸪鲑Y收購(gòu)已有項(xiàng)目全部股權(quán)及股東借款債權(quán)、后續(xù)項(xiàng)目拿地、開(kāi)發(fā)建設(shè)等；還款來(lái)源固定收益：以項(xiàng)目可售物業(yè)銷(xiāo)售收入、資產(chǎn)受托管理收入等覆蓋，不足部分由錦和集團(tuán)補(bǔ)足。項(xiàng)目概要項(xiàng)目名稱(chēng)錦和浦贏旅游主題產(chǎn)業(yè)基金項(xiàng)目概要盡調(diào)報(bào)告索引投資方式認(rèn)購(gòu)“錦和浦贏旅游主題產(chǎn)業(yè)基金”優(yōu)先份額融資金額融資期限3+1+1年（錦和及我方先后享有首次及第二次1年延期權(quán)）資金到位日期首筆資金1億元于2017年初到位，其余資金按項(xiàng)目需求到位融資利率預(yù)期總收益【14】【20】%/年，其中包括：固定部分：【8】%/年（首次利息第一年末支付，其后每半年付一次）；超額收益：基金收益中超過(guò)【8】%以上的部分，向優(yōu)先級(jí)分配其中的【20】%資金投向根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際支出需求分批出資； 總提款期不長(zhǎng)于首期資金放款后三年。（，）初始投資收回及超額收益：錦和集團(tuán)簽訂回購(gòu)協(xié)議承諾按照約定的估值方式以公允價(jià)值回購(gòu)；其他方式包括以現(xiàn)金或換股的方式注入錦和商業(yè)（待上市公司）實(shí)現(xiàn)退出、資產(chǎn)證券化等方式融資背景以及主體情況2016年上半年我國(guó)旅游市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，繼續(xù)領(lǐng)跑宏觀經(jīng)濟(jì)：，%；外國(guó)人入境游情況依然樂(lè)觀，%。中國(guó)旅游業(yè)正面臨黃金十年，強(qiáng)勁的內(nèi)需將支撐旅游行業(yè)中長(zhǎng)期穩(wěn)定的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。上海錦和商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“錦和商業(yè)股份”）成立于2007年，是錦和投資集團(tuán)專(zhuān)業(yè)面向既有物業(yè)的改造、運(yùn)營(yíng)管理的旗艦企業(yè)。截止2015年末，錦和集團(tuán)總資產(chǎn)31億元，資產(chǎn)負(fù)債率63%。項(xiàng)目位于浙江省杭州市淳安縣姜家鎮(zhèn)，是杭州市首批13個(gè)“風(fēng)情小鎮(zhèn)”之一，地處千島湖南面，遠(yuǎn)眺千島湖風(fēng)景區(qū)，南側(cè)有一龍川灣濕地森林公園，北側(cè)有芹川古村落和瀛山書(shū)院遺址，生態(tài)和人文環(huán)境優(yōu)越。該占地67畝，另有租賃面積1267畝，規(guī)劃總建筑面積44,683平米，其中計(jì)容積率面積36971平米，客房面積約24440平米，%，客房總數(shù)240間，其中可售客房228間，約23269平米。項(xiàng)目位于浙江省紹興市新昌縣鏡嶺鎮(zhèn)，該區(qū)域鏡嶺有著悠久的歷史、神秘的地質(zhì)遺跡、秀麗的自然風(fēng)光、豐厚的文化底蘊(yùn)，兼有漓江之美，桂林之秀，雁蕩之奇，擁有國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)—穿巖十九峰、有國(guó)家級(jí)硅化木地質(zhì)公園—安溪王家坪景區(qū)。具體投資方式：我方按照不超過(guò)2：1的比例與錦和集團(tuán)分別認(rèn)購(gòu)“錦和浦贏旅游主題產(chǎn)業(yè)基金”結(jié)構(gòu)中優(yōu)先及劣后部分的份額（，若僅考慮目前3個(gè)標(biāo)的項(xiàng)目，則資金缺口僅為2億元，我方出資比例僅為1:；若同時(shí)考慮到開(kāi)發(fā)貸，則我方出資比例將更低），“錦和浦贏旅游主題產(chǎn)業(yè)基金”受讓原“上海錦和置業(yè)有限公司”對(duì)“上海錦宇投資有限公司”的股權(quán)及全部股東借款。已有項(xiàng)目投資計(jì)劃:；，寧海項(xiàng)目投入4050萬(wàn)元，新昌項(xiàng)目投入2225萬(wàn)元，用于投資于未來(lái)待并購(gòu)或收購(gòu)的標(biāo)的項(xiàng)目?；鹪O(shè)立投資決策委員會(huì)由基金管理人共同組成，基金設(shè)立項(xiàng)目投資準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)包括且不限于未來(lái)新項(xiàng)目可銷(xiāo)售部分占比不低于60%；資產(chǎn)托管業(yè)務(wù)GOP不低于30%；項(xiàng)目IRR不低于15%等。銷(xiāo)售計(jì)劃:。運(yùn)營(yíng)收入：旅游主題產(chǎn)業(yè)基金所投資的項(xiàng)目均采取銷(xiāo)售+資產(chǎn)托管的模式，錦和對(duì)售出的客房進(jìn)行托管，并與業(yè)主分享酒店運(yùn)營(yíng)收入。產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈發(fā)掘以度假村基金為切入點(diǎn)，深耕高速增長(zhǎng)中的旅游產(chǎn)業(yè)，并與既有業(yè)務(wù)形成良性互動(dòng)和促進(jìn)：交易結(jié)構(gòu)注：晉城銀行通過(guò)信托計(jì)劃認(rèn)購(gòu)錦和浦贏旅游主題產(chǎn)業(yè)基金優(yōu)先級(jí)份額退出方式分析退出時(shí)估值測(cè)算：集團(tuán)回購(gòu)及并購(gòu)：1）對(duì)于可銷(xiāo)售但仍未銷(xiāo)售的客房部分，按照近3個(gè)月的平均網(wǎng)簽價(jià)格計(jì)入估值；2）對(duì)于其余不可售部分的客房及共建配套部分，基于物業(yè)產(chǎn)權(quán)到期前所產(chǎn)生的現(xiàn)金流預(yù)測(cè)（聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估）按照約定的貼現(xiàn)率進(jìn)行現(xiàn)金流折現(xiàn)。按照已有的3個(gè)項(xiàng)目5年后基金退出時(shí)年凈收益7000萬(wàn)8000萬(wàn)，保守按照20X25X的PE價(jià)值計(jì)算，已的3個(gè)標(biāo)的項(xiàng)目估值約14億20億。與近年來(lái)我國(guó)資產(chǎn)證券化參與主體不斷增加，產(chǎn)品種類(lèi)和發(fā)行規(guī)模高速增長(zhǎng)。按照未來(lái)10年的現(xiàn)金流預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)可發(fā)行規(guī)模預(yù)計(jì)在12億15億之間。(二) 保證擔(dān)保：錦和集團(tuán)承諾回購(gòu)基金優(yōu)先級(jí)份額、信托受益權(quán)并對(duì)項(xiàng)目公司貸款本息提供無(wú)限連帶責(zé)任保證擔(dān)保；實(shí)際控制人提供無(wú)限連帶責(zé)任擔(dān)保。(四) 投后監(jiān)管：基金與項(xiàng)目公司簽訂《資金監(jiān)管協(xié)議》，浦贏對(duì)項(xiàng)目公司派駐財(cái)務(wù)經(jīng)理，進(jìn)行資金監(jiān)管及證章共管。旅游主題產(chǎn)業(yè)基金盡職調(diào)查報(bào)告2016年11月目錄1 項(xiàng)目背景 82 交易結(jié)構(gòu)安排 103 旅游地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?jié)摿Ψ治黾盎饦?biāo)的投資項(xiàng)目概況介紹 11 中國(guó)旅游行業(yè)市場(chǎng)研究 11 野奢型細(xì)分酒店市場(chǎng)供需分析 16 行業(yè)案例研究——裸心谷 20 晉城銀行參與旅游主題產(chǎn)業(yè)基金帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)附加價(jià)值分析 26 錦和度假村盈利模式分析 28 安嵐（北京）酒店管理有限公司情況介紹 31 錦和旅游地產(chǎn)基金標(biāo)的項(xiàng)目介紹 33 基金退出時(shí)估值分析 484 投資標(biāo)的公司介紹及財(cái)務(wù)狀況分析 50 上海錦宇投資管理有限公司 50 杭州精文文廣投資有限公司 50 上海翠泉投資管理有限公司 51 寧?？h心泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 52 上海錦和睿房資產(chǎn)管理有限公司 52 新昌縣錦睿旅游開(kāi)發(fā)有限公司 535 擔(dān)保人/抵押物介紹及財(cái)務(wù)狀況分析 54 錦和集團(tuán)介紹及財(cái)務(wù)狀況分析（擔(dān)保方） 54 錦和集團(tuán)基本信息： 59 錦和集團(tuán)總體財(cái)務(wù)狀況分析： 59 錦和集團(tuán)銀行資信狀況分析 60 錦和集團(tuán)持有物業(yè)概要 61 錦和投資集團(tuán)實(shí)際控制人介紹（擔(dān)保人） 62 抵押物評(píng)估 636 項(xiàng)目還款來(lái)源分析及風(fēng)控措施 63 項(xiàng)目還款來(lái)源分析 63 主要風(fēng)險(xiǎn)控制措施 647 總體結(jié)論 64盡職調(diào)查報(bào)告1 項(xiàng)目背景2016年上半年我國(guó)旅游市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，繼續(xù)領(lǐng)跑宏觀經(jīng)濟(jì)：，%；外國(guó)人入境游情況依然樂(lè)觀，