【正文】 德懋堂客單價(jià)：4800元/晚安吉桃花源客單價(jià):2142元/晚出租率:85%假設(shè)我們的項(xiàng)目平均單套面積100平米，穩(wěn)定出租率約在65%,GOP約35%，小業(yè)主分成比例在70%的情況下，在銷售均價(jià)在2600028000元之間時(shí)，小業(yè)主的年化投資回報(bào)也可達(dá)到平均6%的水平，與其他類型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的收益率相比處于略高的水平，因?yàn)槲覀冋J(rèn)為銷售均價(jià)位于2600028000元/平米時(shí)，跟同期市場其他類型產(chǎn)品相比，該項(xiàng)目依然有吸引力。此后，旗下所有的安嵐品牌均由安嵐（北京）酒店管理有限公司進(jìn)行酒店運(yùn)營管理。這是針對(duì)小眾消費(fèi)者的個(gè)性化酒店產(chǎn)品的一次創(chuàng)新性嘗試。以及山頂無邊際泳池、溫泉水療、馬場、全日餐廳等配套設(shè)施。GHM集團(tuán)旗下物業(yè)眾多，目前于9個(gè)國家共擁有14個(gè)物業(yè)，隨著位于墨西哥、阿曼、希臘、保加利亞、瑞士、杜拜等，其中中國及峇里的物業(yè)在未來3年陸續(xù)開業(yè)，GHM旗下物業(yè)將增至23個(gè)。每間GHM集團(tuán)旗下度假村及酒店均獨(dú)一無二，包含獨(dú)特概念及洋溢亞洲風(fēng)情的設(shè)計(jì)元素，流露集團(tuán)獨(dú)特尊貴的風(fēng)格。 北京首都旅游集團(tuán)簡介北京首都旅游集團(tuán)有限責(zé)任公司是中國最大的旅游企業(yè)集團(tuán)之一，是以經(jīng)營旅游業(yè)為主，涵蓋酒店、旅行社、汽車、購物、餐飲、會(huì)展、娛樂、景區(qū)等業(yè)務(wù)發(fā)展的現(xiàn)代化企業(yè)。北京首旅建國酒店管理有限公司，是我國最著名的酒店管理品牌之一；首旅股份作為首旅集團(tuán)控股的上市公司，在旅游板塊中業(yè)績卓然；首旅集團(tuán)控股四家大型全資質(zhì)旅行社：中國康輝旅行社、神舟國旅集團(tuán)、中國海洋國際旅行社和中國民族旅行社；首旅集團(tuán)控股的“首汽集團(tuán)”是中國最大的旅游汽車公司之一；首旅集團(tuán)所屬的北京展覽館，是北京最早的大型多功能展覽館。l 旅行社：以中國康輝旅行社在全國近百家家分支機(jī)構(gòu)、神舟旅行社在北京地區(qū)100多個(gè)營銷網(wǎng)點(diǎn)為基礎(chǔ),形成以北京為中心、輻射全國及海外主要客源市場的接待體系。l 汽車服務(wù)業(yè)：汽車服務(wù)業(yè)擁有8000多輛運(yùn)營汽車和相對(duì)完善的汽車銷售、汽車修理、汽車租賃、油品供應(yīng)的綜合服務(wù)體系。l 景區(qū)景點(diǎn)業(yè)：以資源開發(fā)為重點(diǎn)，形成旅游客源地與旅游目的地的有機(jī)聯(lián)系。l 旅游培訓(xùn)：充分利用集團(tuán)資源優(yōu)勢，依托首旅集團(tuán)培訓(xùn)中心和博士后科研工作站，加強(qiáng)與國內(nèi)外企業(yè)集團(tuán)和培訓(xùn)教育機(jī)構(gòu)的合作，建立起為首旅集團(tuán)及旅游行業(yè)培養(yǎng)各級(jí)各類專業(yè)人才的品牌培訓(xùn)體系。n 區(qū)位價(jià)值明顯——隨著杭州“旅游西近”戰(zhàn)略的大力推進(jìn)，將極大地帶動(dòng)杭州西部地區(qū)的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展與升級(jí)，千島湖區(qū)作為其西進(jìn)戰(zhàn)略中的重要節(jié)點(diǎn)之一，有著重要的戰(zhàn)略地位。n 旅游業(yè)保持兩位數(shù)增長——2014年已實(shí)現(xiàn)千島湖風(fēng)景區(qū)免費(fèi)WIFI和湖區(qū)景點(diǎn)視頻監(jiān)控全覆蓋。2）千島湖周邊野奢型酒店基本情況：度假村項(xiàng)目酒店介紹酒店規(guī)格客單價(jià)業(yè)態(tài)千島湖開元度假村位于國家5A級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)千島湖內(nèi)有一家五星級(jí)度假酒店和88幢獨(dú)立別墅五星級(jí)酒店野奢型酒店平均房價(jià)：平時(shí)：6001000元/晚周末：13001500元/晚酒店、餐飲、咖啡、酒吧、SPA、健身千島湖綠城度假酒店位于淳安千島湖鎮(zhèn)東北部，面攬主湖區(qū)，背依主城區(qū)。n 項(xiàng)目通達(dá)性：杭黃高鐵、高速等快速通道距離項(xiàng)目東北角約30公里，預(yù)計(jì)2017年通車2. 千島湖云水江南度假項(xiàng)目總體規(guī)劃及定位1）千島湖云水江南度假項(xiàng)目規(guī)模千島湖云水江南度假項(xiàng)目占地219畝，規(guī)劃總建筑面積146,441平米，其中計(jì)容積率面積45439平米，客房總數(shù)300間，其中可售客房104間，約10000平米，%。提升千島湖旅游中高檔市場知名度及影響力；n 人文山水生態(tài)住區(qū)：低密度高品質(zhì)人文山水生態(tài)住區(qū)，利用自然生態(tài)，融于自然環(huán)境。項(xiàng)目地塊周邊實(shí)景圖：千島湖項(xiàng)目規(guī)劃安排（總共分2期）：千島湖項(xiàng)目總共分2期開發(fā)，包括一期安麓及二期安嵐項(xiàng)目。一期項(xiàng)目于2015年4季度開始施工，計(jì)劃于2017年1季度竣工。二期項(xiàng)目于2019年3季度開始施工，計(jì)劃于2020年4季度竣工，預(yù)售時(shí)間計(jì)劃于2020年3季度開始，分4個(gè)季度完成銷售，每個(gè)季度分別完成總可售面積比例的20%、30%、30%及20%。根據(jù)千島湖周邊度假村及星級(jí)酒店的客單價(jià)（見表：千島湖周邊野奢型酒店基本情況）及安麓酒店的高端定位，客房均價(jià)約2,000元/間，同時(shí)，酒店開業(yè)當(dāng)年20172018年出租率分別為50%、60%，2019年及未來穩(wěn)定于65%。項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間為2020年3季度，自2020年4季度項(xiàng)目建成后即可出租，客房散售后業(yè)主再委托給酒店進(jìn)行資產(chǎn)托管，酒店與業(yè)主共同分享資產(chǎn)托管收益。千島湖二期項(xiàng)目財(cái)務(wù)測算（萬元）：千島湖二期（安嵐）項(xiàng)目第1年第2年第3年第4年第5年單價(jià)（元/間）2,2,2,2,2,客房出租率%60%65%65%65%RevPAR（元/間）1,1,1,1,1,1 經(jīng)營總收入（萬）8,9,10,10,10,2 運(yùn)營成本（萬）5,6,6,6,6,3 基本管理費(fèi)（萬）4 營改增（萬）5 營業(yè)毛利潤GOP（萬）2,3,3,3,3,GOP%%%%%%6 酒店管理方收入（萬）7 房產(chǎn)稅（萬）8 小業(yè)主凈收益（萬）9 EBITDA（萬）1,2,2,2,2,10 折舊攤銷（萬）1,1,1,1,1,11 息稅前利潤（萬）1,1,項(xiàng) 目20202021202220232024一、客房銷售息稅前利潤7,二、酒店經(jīng)營息稅前利潤1,1,1 酒店經(jīng)營毛利潤GOP(萬元)1,3,3,3,3,酒店運(yùn)營毛利潤GOP%%%%%%2 酒店管理方收入(萬元)3 小業(yè)主總收益(萬元)4 房產(chǎn)稅我方5 折舊攤銷1,1,1,1,三、財(cái)務(wù)費(fèi)用四、利潤總額8,1,1,五、凈利潤6,1,1, 寧海項(xiàng)目介紹1. 項(xiàng)目投資環(huán)境1）寧海概況n 城市宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展：，%，::，人均生產(chǎn)總值65797元，2014年末全縣總戶數(shù)232103戶，戶籍總?cè)丝?26426人。n 房地產(chǎn)投資高速增長：，%，%，%。其中寧海項(xiàng)目所處的南溪溫泉區(qū)域中國三大著名溫泉之一，坐落在寧海縣城西北天明山幽谷中，距寧波市區(qū)76公里。對(duì)各種皮膚病、關(guān)節(jié)炎以及神經(jīng)、消化、心血管等方面疾病有明顯療效，南溪溫泉是華東地區(qū)少有的旅游、避暑、療養(yǎng)、度假、休閑勝地。2） 寧海周邊野奢酒店基本情況：項(xiàng)目酒店介紹酒店規(guī)格入住率客單價(jià)業(yè)態(tài)寧海金海開元名都大酒店錄屬中國民營高星級(jí)連鎖酒店集團(tuán)——開元酒店集團(tuán)，酒店擁有279間客房，五星級(jí)酒店70%5001000元/晚酒店、餐飲、健身房、會(huì)議室寧海天明山溫泉大酒店寧海天明山溫泉大酒店就座落于溫泉森林公園四大景區(qū)之中心景區(qū)的臥龍谷內(nèi)，是一家的度假型酒店。度假型野外輕奢酒店60%6001000元/晚酒店、中西餐廳、卡拉OK舞廳、KTV包廂、影視廳、棋牌室、臺(tái)球房、健身房、乒乓室、桑拿按摩房、美容美發(fā)廳寧海南苑溫泉山莊山莊定位高端，是集高級(jí)客房、豪華別墅、餐飲美食、保健娛樂及會(huì)議沙龍為一體，以溫泉為主題的高檔度假型酒店。綜合性野奢度假酒店60%酒店：500800元/晚,別墅:20004000元/晚/棟酒店、餐飲、農(nóng)場、兒童水上樂園、天然氧吧、豪華宴會(huì)廳、會(huì)議室2. 寧海裸心泉項(xiàng)目區(qū)位分析n 項(xiàng)目位置：項(xiàng)目處于寧海縣深甽鎮(zhèn)南溪村，位于長三角經(jīng)濟(jì)圈的3小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)位置，距離中國三大著名溫泉南溪溫泉景區(qū)僅23公里n 交通可達(dá)性：項(xiàng)目處于寧波半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈、杭州2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，交通較為發(fā)達(dá)，距離省道S311僅為23公里，距離省道S214僅為8公里左右，方便周邊12小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的客群驅(qū)車到達(dá)。3. 寧海項(xiàng)目總體規(guī)劃及定位1）寧海項(xiàng)目規(guī)劃安排（總共分2期）：寧海項(xiàng)目總共分2期開發(fā)，包括一期安嵐及二期安麓項(xiàng)目。一期項(xiàng)目于2016年1季度開始施工，計(jì)劃于2017年2季度竣工，預(yù)售時(shí)間計(jì)劃于2017年2季度開始，分4個(gè)季度完成銷售，每個(gè)季度分別完成總可售面積比例的20%、30%、30%及20%。二期項(xiàng)目于2017年1季度開始施工，計(jì)劃于2018年2季度竣工，預(yù)售時(shí)間計(jì)劃于2018年2季度開始，分4個(gè)季度完成銷售，每個(gè)季度分別完成總可售面積比例的20%、30%、30%及20%。在豪華舒適的住所，和大自然融為一體，沉浸在一片靜謐里，適時(shí)適地的強(qiáng)健及調(diào)理身體。n 餐廳：在裸心泉，吃的是當(dāng)?shù)氐慕】档氖澄?，飲的是自然山泉及美酒佳釀。n 山頂泳池：作為一期的配套，不對(duì)外開發(fā)，只對(duì)度假村內(nèi)部人士開放，保障私密性，享受山間游泳的獨(dú)特的體驗(yàn)。n 溫泉SPA：酒店還可以親密接觸寧海溫泉，客房配有小型私人泡池，私密性極好，并享受精致到位的按摩及使用各項(xiàng)養(yǎng)身設(shè)施。4. 寧海一期（安嵐）項(xiàng)目成本及投入情況：序號(hào)成本項(xiàng)目面積單位成本 （元/㎡）總成本 （萬元）1土地成本建面23,3291,1322,6422前期工程費(fèi)23,3291,3753,208設(shè)計(jì)費(fèi)23,3291,2002,800其它23,3291754083建安費(fèi)用23,32914,67134,226土建工程23,3293,4748,105設(shè)備安裝23,3294,0009,332裝修工程23,3293,5008,165客房裝修23,329公共區(qū)域23,329室外總體（照明\道路\景觀等）23,3293,0006,999配套工程費(fèi)23,3296971,6264不可預(yù)見費(fèi)用5%23,3296991,6305開發(fā)間接費(fèi)用23,3295501,283建安成本小計(jì)23,32917,29540,347A開發(fā)成本合計(jì)23,32918,42742,989B期間費(fèi)用1,2581技術(shù)服務(wù)費(fèi)2702營銷費(fèi)用%9883財(cái)務(wù)費(fèi)用0可資本化的財(cái)務(wù)費(fèi)用0總成本 合計(jì)18,96644,247寧海二期（安麓）項(xiàng)目成本及投入情況：序號(hào)成本項(xiàng)目面積單位成本 （元/㎡）總成本 （萬元）1土地成本建面13,642 1,132 1,545 2前期工程費(fèi)　13,642 900 1,228 設(shè)計(jì)費(fèi)　13,642 640 873 其它　13,642 260 355 3建安費(fèi)用　13,642 11,500 15,688 土建工程　13,642 2,500 3,411 設(shè)備安裝　13,642 2,300 3,138 裝修工程　13,642 4,000 5,457 客房裝修　13,642 　　公共區(qū)域　13,642 　　室外總體（照明\道路\景觀等）　13,642 2,400 3,274 配套工程費(fèi)　13,642 300 409 4不可預(yù)見費(fèi)用5%13,642 560 764 5開發(fā)間接費(fèi)用　13,642 550 750 　建安成本小計(jì)　13,642 13,510 18,430 A開發(fā)成本合計(jì)　13,642 14,642 19,975 B期間費(fèi)用　　　1,167 1技術(shù)服務(wù)費(fèi)　　　200 2營銷費(fèi)用%　　967 3財(cái)務(wù)費(fèi)用　　　0 可資本化的財(cái)務(wù)費(fèi)用　　　0 總成本 合計(jì)15,498 21,142 5. 寧海一期（安嵐）項(xiàng)目運(yùn)營假設(shè)寧海一期項(xiàng)目計(jì)劃于2017年2季度建成，總共118間客房，其中可售客房118間。客房出租均價(jià)約2,200元/間，同時(shí)，酒店2017開業(yè)及2018年的出租率分別為50%、60%，2019年及未來出租率穩(wěn)定于65%。項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間為2018年2季度，自2018年2季度項(xiàng)目建成后即可出租，客房散售后業(yè)主再委托給酒店進(jìn)行資產(chǎn)托管，酒店與業(yè)主按照50:50分享資產(chǎn)托管收益。寧海二期（安麓）項(xiàng)目第1年第2年第3年第4年第5年單價(jià)（元/間）2,2,2,2,2,客房出租率%60%65%65%65%RevPAR1,1,1,1,1,1 經(jīng)營總收入（萬）6,7,8,8,8,2 運(yùn)營成本（萬）4,4,4,4,5,3 基本管理費(fèi)（萬）4 營改增（萬）5 營業(yè)毛利潤GOP（萬）2,2,3,3,3,GOP%%%