【正文】 %。而今年上半年雖然宏觀經(jīng)濟相對承壓，但上市旅游企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)依舊優(yōu)異，%；，增速平穩(wěn)，%。鑒于此，上海錦和投資集團有限公司（以下簡稱“錦和集團”）擬與浦贏投資合作設立“錦和浦贏旅游主題產(chǎn)業(yè)基金”，通過收購及并購的方式投資于具有優(yōu)質(zhì)山、湖、島、江等景觀資源的度假村、度假酒店、文化游樂及商業(yè)配套項目，同時引入以吉合睦（GHM）酒店集團、首旅集團及錦和集團合資的野奢型高端品牌（“安嵐（北京）酒店管理有限公司”或“安麓酒店管理公司”）作為標的旅游度假村的酒店管理方，打造集中高端旅游度假、低密度生態(tài)住宅、商務/學術交流、養(yǎng)生休閑、養(yǎng)生養(yǎng)老等功能為一體的多個主題式文化旅游度假項目。其中，千島湖云水江南度假項目占地219畝，規(guī)劃總建筑面積146,441平米，其中計容積率面積45439平米，客房面積為28400平米，%，客房總數(shù)300間，其中可售客房104間，約10000平米。該占地67畝，另有租賃面積1267畝，規(guī)劃總建筑面積44,683平米，其中計容積率面積36971平米，客房面積約24440平米，%，客房總數(shù)240間，其中可售客房228間，約23269平米?；鸸芾砣擞缮虾Ｆ謲雇顿Y管理有限公司（已設立，浦贏與錦和按照51:49的股權比例出資）擔任。基金設立投資決策委員會由基金管理人共同組成，基金設立項目投資準入標準包括且不限于未來新項目可銷售部分占比不低于60%；資產(chǎn)托管業(yè)務GOP不低于30%；項目IRR不低于15%等。；，寧海項目投入4050萬元，新昌項目投入2225萬元。經(jīng)過項目現(xiàn)場勘查、區(qū)域市場調(diào)研及詳盡的盡職調(diào)查，我們主要基于以下幾點認為本案具備較高的可行性：n 中國旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展正面臨黃金十年，持續(xù)領跑中國宏觀經(jīng)濟——，%；，%。n 旅游產(chǎn)業(yè)基金將投資于一線重點城市周邊高速成長的短途休閑旅游市場。%。n 交易對手實力強勁——錦和投資集團為上海本地乃至長江三角洲經(jīng)濟圈內(nèi)知名企業(yè)，擁有廣泛知名度，集團房地產(chǎn)開發(fā)面積近100萬平方米；集團下屬的商業(yè)管理股份有限公司目前經(jīng)營管理商業(yè)物業(yè)近20個，面積超過50萬平方米，商業(yè)股份公司目前已引進平安創(chuàng)新資本等戰(zhàn)略投資者，并已提交滬市主板上市申請，且過輔導期；，（重估凈資產(chǎn)口徑，按照錦和集團持有的資產(chǎn)總市值合計達34億元），%的商業(yè)股份上市成功，按照最近三年每年8,000萬左右凈利潤，僅按20倍PE評估，商業(yè)股份市值將超過16億元；n 項目投資回報率高，優(yōu)先部分預期年化收益率14%~20%——基金優(yōu)先部分收益采取固定+超額收益的方式，其中固定部分：【8】%/年（每半年付息一次）；超額收益：優(yōu)先部分按照【20】%對基金收益中超過8%的最終受益進行分成?；鸬狡谕顺鰰r，扣除已分配的固定收益，我方優(yōu)先部分預期年化收益率達到14%~20%。n 旅游金融市場將呈爆發(fā)式增長，我行可以以度假村基金為切入點，深耕高速增長中的旅游產(chǎn)業(yè)，并與既有業(yè)務形成良性互動和促進：通過本基金，我行最終可實現(xiàn)投資于7~8個高端野奢型度假村酒店，超過1100間客房并帶來每年超過10萬組的高凈值客流?；鸪钟械木频暧蓢H化的背景的野奢型高端品牌運營，提高我行在業(yè)內(nèi)的知名度及美譽度。n 退出方式靈活多樣——與錦和集團簽訂回購協(xié)議，基金存續(xù)3年后，錦和及我方先后享有首次及第二次1年期的延期權。優(yōu)先級投資人對項目的超額受益分成【20%】。n 風控保障措施充足——錦和集團承諾回購并對項目公司貸款本息無限連帶責任保證擔保；實際控制人郁敏珺女士無限連帶責任擔保；我方委派一名董事，對項目公司重大事項，包括公司變更、對外擔保、融資等具備一票否決權；基金與項目公司簽訂《資金監(jiān)管協(xié)議》，浦贏對項目公司派駐財務經(jīng)理，進行資金監(jiān)管及證章共管。優(yōu)先級投資人與錦和集團按照2:1的比例分別認購“錦和浦贏旅游主題產(chǎn)業(yè)基金”結構中優(yōu)先部分及劣后部分的份額。3. 新項目投資決策：基金層面設立投資決策委員會，基金設項目投資準入標準包括且不限于未來新項目可銷售部分占比不低于60%；資產(chǎn)托管業(yè)務GOP不低于30%；項目IRR不低于15%等。4. 利息支付：項目公司通過銷售、資產(chǎn)托管收入等方式每半年度進行還款，不足部分由錦和集團補足。其他退出方式還包括以現(xiàn)金或換股的方式注入錦和商業(yè)（待上市公司）實現(xiàn)退出（按照已有的3個項目5年后基金退出時年凈收益7000萬8000萬，保守按照20X25X的PE價值計算，已的3個標的項目估值約14億20億）、發(fā)行ABS或類REITs等方式（按照未來10年的現(xiàn)金流預測，預計可發(fā)行規(guī)模預計在12億15億之間）。3 旅游地產(chǎn)行業(yè)分析及基金標的投資項目概況介紹 中國旅游行業(yè)市場研究1. 中國旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展正面臨黃金十年，持續(xù)領跑中國宏觀經(jīng)濟。 萬億元，%。（資料來源：國家旅游局、浦贏投資預測）2. 政策引導旅游需求國內(nèi)釋放。旅游業(yè)作為新興服務業(yè)，仍具備一定的成長空間，且對其他行業(yè)的貢獻率較高（對住宿貢獻率超過 90%，對民航和鐵路客運的貢獻率超過 80%），2016年以來國家層面利好旅游行業(yè)政策頻出，由于旅游行業(yè)作為一個朝陽性產(chǎn)業(yè)，綠色無污染、帶動悉數(shù)大、吸收勞動力強的屬性將再一次受到政府重視，我們認為旅游行業(yè)將持續(xù)享受政府政策紅利。從中國目前旅游行業(yè)的發(fā)展階段上來看，中國旅游行業(yè)仍處于休閑旅游階段，根據(jù)旅游行業(yè)的不同階段分別具有不同的特征：第一階段：觀光旅游。旅游方式一般是散團、家庭團體或者公休。代表作品有：黃山、張家界等。隨著中國人民消費水平的提高，旅游行業(yè)逐漸上升到以休閑旅游為主，這個階段休閑娛樂的液態(tài)開始豐富，旅游周期也逐漸加長，強調(diào)景觀與旅游內(nèi)容的雙重重要性，長途旅游逐步興起，短途旅游正值培育，旅游產(chǎn)品進入細分階段。第三階段：度假旅游。中國目前正處于由“休閑旅游”向“度假旅游”初級過渡階段，未來發(fā)展的潛力巨大。一線城市周邊2天1夜型產(chǎn)品主要圍繞巨型（人口過千萬、GDP過萬億）13小時經(jīng)濟圈布局，選址于34A級景點周邊，面對巨型城市的中產(chǎn)階級周末游與短途游的產(chǎn)品。%，2020年一線城市周邊休閑旅游及其相關市場規(guī)模超過4395億，驅動這些市場增長的主要包括消費升級帶來的“5+2”新型生活方式、二胎政策帶來旺盛的親子游需求、汽車普及為城市周邊短途游提供更好的便捷性、城市老年化帶來健康養(yǎng)生需求的集中式爆發(fā)以及度假商務會議需求的持續(xù)增長等五大要素。旅游行業(yè)具有大量的現(xiàn)金預收預付業(yè)務，業(yè)內(nèi)支付頻繁，尤其是在線旅游因資金沉淀、消費等屬性突出，成了互聯(lián)網(wǎng)金融的絕佳載體?！奥糜?金融”主要包括消費者金融和供應鏈金融兩方面，前者主要為消費者旅行前、行中和行后提供的包括理財、融資、征信、匯兌、保險、退稅等全方位金融服務，后者則主要為旅游相關供應鏈廠商提供包括融資、征信、理財、支付等金融服務。%，預計到2020年交易規(guī)模將超過1800億元。中國“2+1（2天一夜）”旅游地產(chǎn)已形成溫泉、運動、文化、古鎮(zhèn)、田園、度假村等多元驅動類型的產(chǎn)品線，其中類似于裸心谷這樣的高檔次并業(yè)態(tài)豐富的精品野奢型度假村，目前仍屬于競爭較弱的藍海市場，未來仍有巨大的發(fā)展空間。旅游行業(yè)已形成多元驅動的產(chǎn)品細分市場，不同類型驅動的旅游板塊上市公司的市場估值以及盈利能力存在顯著差別。 野奢型細分酒店市場供需分析市場供應：野奢型度假村市場已形成多類細分市場，其中類似于裸心谷這類以情感訴求為導向、業(yè)態(tài)豐富度高的產(chǎn)品，目前仍屬于競爭較弱的藍海市場。目前業(yè)態(tài)豐富度高且以情感訴求為導向的野奢型度假村產(chǎn)品市場競爭較弱，領先者不多，以裸心谷為代表的這類市場尚處于藍海市場，市場空間極大。酒店住宿： % %旅游零售： % %休閑娛樂： % %旅居服務： % %醫(yī)療養(yǎng)生： % %度假會議： % %新生代上層中產(chǎn)階層和富裕人群的消費升級需求推動旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2）消費行為：以上海為首的長三角上層中產(chǎn)及富裕階層具有消費單價與旅游頻率雙高的特征，具有極大的消費市場空間。3）生活方式：中產(chǎn)及服務階層的新型MOST生活方式成為趨勢，及其對郊區(qū)休閑的剛性需求，對野奢型度假村形成重大利好。隨著一線城市的企業(yè)數(shù)量的持續(xù)增長，帶來度假型商務會議需求量持續(xù)升高。其中部分企業(yè)每年有固定的會議需求，并且有的企業(yè)還會開季度、年中會議，會議需求量持續(xù)增長。 行業(yè)案例研究——裸心谷——裸心谷簡介莫干山裸心谷位于浙江省莫干山，由裸心酒店管理集團推出，坐落于一個私人山谷中，是豪華自然養(yǎng)生中心，有60畝的面積，周邊是豐茂的植被，有竹林，有村莊，有水域，環(huán)境優(yōu)美空氣清新，遠離都市。除了住宿的設施，裸心谷還有許多用于休閑養(yǎng)生的設施，裸心谷內(nèi)有三個室外游泳池，三個泳池中有一個可以冬季加熱；裸心谷內(nèi)還有可以騎自行車鍛煉的自行車道和登山鍛煉的登山道，以及可供旅客體驗的有機農(nóng)莊，讓旅客接近自然在自然中鍛煉養(yǎng)生享受自然；裸心谷內(nèi)還有750平米的水療養(yǎng)生中心，有的理療中心位于竹林深處的房屋之中，景色優(yōu)美。每一個分區(qū)分別在一棟不同風格的建筑里?！阈墓犬a(chǎn)品定位與選址1. 產(chǎn)品定位1） 客戶定位主要面對高收入、對生活品質(zhì)有較高追求的人士，具體分為上中產(chǎn)和富裕人群、外企白領、外國游客和養(yǎng)生長者。3） 情感定位裸心意味著向內(nèi)，回歸自我，簡單地生活。2. 區(qū)位及交通配套項目位于浙江省湖州市德清縣莫干山景區(qū)，天然山谷之中。酒店提供上海、杭州市區(qū)接送服務。莫干山是中國四大避暑勝地之一，因春秋末年，吳王闔閭派干將、莫邪在此鑄成舉世無雙的雌雄雙劍而得名，是中國著名的休閑旅游及避暑勝地。4. 土地獲取方式裸心谷項目采用“點狀拿地”模式，即在多項規(guī)劃充分銜接統(tǒng)一下，對局部工程建設確需納入建設用地使用的，在不影響規(guī)劃布局的前提下，主體項目周邊用地保持原貌，而采用分散劃塊、點狀分布的形式獲取土地。對于維持原貌用地部分，主要采用租賃山林的方式獲取土地使用權。裸心谷所有建筑的設計都以盡量減低對環(huán)境的影響，并與自然融為一體為最高原則。設施數(shù)量備注樹頂別墅3081間房圓形小屋40一室一棟馬廄1用于喂養(yǎng)私家馬游泳池32個冬日溫水泳池餐廳3會議室11000平米的會議空間，包括8個房間和禮堂健康中心1包括1個SPA館和14間治療室兒童日托中心1有機農(nóng)場1為度假村提供所有蔬菜和家禽活動中心1包括山地車、垂釣、采茶、騎馬、射箭裸心谷裸心泊（在建）裸心嶺（在建）裸心湖（在建）項目形象產(chǎn)品定位客群定位：大型城市周邊12小時車程中高端家庭、文藝青年和商務客群 功能定位：原生態(tài)休閑、度假、會議中心 情感定位：自然、休閑 選址體量： 城市：杭州、上海周邊 交通：104國道 資源：莫干山風景區(qū)（4A級景區(qū)） 體量：占地160畝 城市：蘇州周邊 交通：滬寧高速資源：太湖風景區(qū)（5A級景區(qū)） 體量：占地300畝 城市：義烏 交通：滬昆高速資源：山間及有機農(nóng)田體量：占地230畝城市：紹興交通： 104國道資源： 自然湖拿地模式點狀拿地 裸心谷產(chǎn)品業(yè)態(tài)1. 產(chǎn)品業(yè)態(tài)分布概況樹頂別墅和夯土小屋為裸心谷項目主要物業(yè)，輔之以會所、餐廳、酒吧、水療中心、會議中心等配套設施租賃策略，并采用租賃山林的方式提供竹林、茶園、高爾夫、池塘、農(nóng)場、騎馬場等娛樂設施。會所、裸心館、有機餐廳、梯田酒吧、會議中心、水療中心等配套設施占比僅為21%。這種策略不僅可以有效地收回項目投資成本，而且能夠沉淀集團固定資產(chǎn)。業(yè)主在購買樹頂別墅的同時，會簽署一份租賃管理協(xié)議，向酒店管理公司出租其別墅并供其管理，業(yè)主將獲得酒店營業(yè)額的36%作為紅利以及其他折扣優(yōu)惠，而酒店管理公司則將租回的產(chǎn)權別墅經(jīng)營成客房，獲取客房收入。酒店管理公司將自持的40套夯土小屋進行統(tǒng)一管理，經(jīng)營成客房，并提供餐飲、娛樂等項目，依靠口碑相傳的營銷秘籍獲取更高的人氣，使夯土小屋客流流動，從而獲得更加充裕的租金回現(xiàn)。按照單個度假村規(guī)模2萬方，平均房間面積150平米（包括公建部分），則基金可實現(xiàn)投資于7~8個度假村項目，超過1100間客房。2. 品牌推廣：基金持有的酒店由國際化的背景的野奢型高端品牌運營，提高我行在業(yè)內(nèi)的知名度及美譽度。借助與國際化、高端的奢侈品牌合作，幫助我行樹立良好的企業(yè)形象，有利于我行品牌在高凈值人群中進行營銷及推廣。根據(jù)測算，基金所持有的度假村酒店每年可以接待超過10萬組高凈值客戶，我行可將符合條件的客戶發(fā)展為銀行VIP客戶，提供定制化的金融服務。本基金將重點投資于長三角3小時經(jīng)濟圈4A級以上景區(qū)，交通便捷，適合喜愛自駕的中高端有車人群。5. 產(chǎn)業(yè)深耕：待合作模式成熟后，可快速復制并與其它旅游品牌進行合作，在萬億的旅游市場分享一杯羹。這一增長勢頭未來五年預計仍將持續(xù),根據(jù)預測,%，占GDP比重將超過8%，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景潛力巨大。并和政府長期保持著良好的合作關系，能夠拿到豐富的4A級以上景區(qū)以上的旅游資源的土地。對于錦和而言，將房屋銷售給小業(yè)主后，小業(yè)主再將房屋交給錦和進行資產(chǎn)托管，錦和不僅能獲得銷售收入，還能獲得資產(chǎn)托管收入。 小業(yè)主購買該旅游產(chǎn)品后將獲得約年化6%的回報及優(yōu)質(zhì)的度假產(chǎn)品根據(jù)對類似旅游產(chǎn)品的盡調(diào)，此類野奢型產(chǎn)品資產(chǎn)托管的投資回報率在6%左右，所以小業(yè)主投資此類旅游產(chǎn)品不僅可以得到房屋產(chǎn)權，通過資產(chǎn)托管，還可以得到約年化6%的投資回報收益，具有較好的投資屬性。開發(fā)商將度假村的使用權分成若干個周次，分為淡季和旺季。以此實現(xiàn)小業(yè)主以低成本到旅游景點旅游度假并且享受到高端酒店服務的目的，同時為小業(yè)主增加了產(chǎn)品的度假和服務屬性，滿足小業(yè)主及全家休閑度假養(yǎng)生需求。從目前偏高端的野奢型酒店租金來看，平均客單價基本在2000元以上。寧海項目富春山居客單價:35004500元/晚裸心谷莫干山客單價:約6800元/晚新昌項目寧海森林溫泉客單價:1800元/晚千島湖項目