【文章內(nèi)容簡介】 高速成長的秘訣在于執(zhí)行力強(qiáng)，算到拿到?！比f達(dá)做項(xiàng)目往往是先算后干，先做規(guī)劃設(shè)計(jì)、測(cè)算成本后再?zèng)Q定是否拿地。項(xiàng)目開發(fā)過程實(shí)行計(jì)劃模塊化管控，保證項(xiàng)目全程的成本、現(xiàn)金流都在計(jì)劃管控的范圍之內(nèi)。2011年萬達(dá)結(jié)算的30多個(gè)項(xiàng)目，成本全部低于目標(biāo)值、凈利潤全部高于目標(biāo)值。“算得準(zhǔn)、拿得到，這就是功夫?！蓖踅×直硎?。但“同質(zhì)化、速度和規(guī)模累積到一定程度，管理脫節(jié)，就會(huì)成為萬達(dá)的負(fù)擔(dān)。規(guī)模大和圈地快，并非商業(yè)地產(chǎn)的主流模式。萬達(dá)一招打遍天下的大一統(tǒng)模式，很快會(huì)遇到增長乏力的瓶頸?！背啥纪愕禺a(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理文化勇認(rèn)為，萬達(dá)有可能做到商用物業(yè)全球老大，但到了那個(gè)點(diǎn)之后，便會(huì)面臨急劇下滑的風(fēng)險(xiǎn)，“萬達(dá)需要來一次轉(zhuǎn)型”。聰明如王健林，當(dāng)然不會(huì)完全看不到萬達(dá)現(xiàn)有模式的風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)入2011年后，萬達(dá)一直在為發(fā)掘新的盈利模式做著轉(zhuǎn)型努力——向產(chǎn)業(yè)化地產(chǎn)發(fā)展，通過其他產(chǎn)業(yè)來扶植商用項(xiàng)目發(fā)展，比如投資旅游產(chǎn)業(yè)、分拆影院上市等，實(shí)現(xiàn)由商用地產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)變。但不同聲音認(rèn)為，萬達(dá)影院分拆上市，實(shí)則是幫助萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)“變相”融資，而王健林用巨額投資轉(zhuǎn)向回應(yīng)外界認(rèn)為其缺錢爭(zhēng)議的做法，只會(huì)讓萬達(dá)的資金鏈更為緊繃：萬達(dá)目前正在投資的4個(gè)旅游度假區(qū)，每個(gè)項(xiàng)目占地都接近10平方公里，投資額都超過200億元。加上萬達(dá)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和文化產(chǎn)業(yè)的上百億元投資，萬達(dá)怎會(huì)不缺錢？或許，萬達(dá)的轉(zhuǎn)型只能依靠資本，而不是慢下來。日前，中國進(jìn)出口銀行成為萬達(dá)集團(tuán)最新合作伙伴，進(jìn)出口銀行將為萬達(dá)集團(tuán)文化、旅游產(chǎn)業(yè)及跨國并購業(yè)務(wù)方面提供金融支持。通過更大規(guī)模的擴(kuò)張，將更多力量綁上戰(zhàn)車，萬達(dá)究竟要走向何方，除了王健林之外沒有人能說得清楚?！盎蛟S沒有什么能讓萬達(dá)慢下來，也許它根本不能慢下來。”多位地產(chǎn)界人士說。萬達(dá)的三次轉(zhuǎn)型第一次2001年為專注做商業(yè)地產(chǎn)，王健林將原來的萬達(dá)一分為二，成立住宅、商業(yè)兩個(gè)公司，重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)。第二次2005年因上述兩公司業(yè)務(wù)交叉太多，又將其重新合并，成立商業(yè)地產(chǎn)公司。第三次2010年7月是萬達(dá)集團(tuán)歷史上最大一次調(diào)整。調(diào)整分為三部分，首先將集團(tuán)和商業(yè)地產(chǎn)總部機(jī)構(gòu)徹底分離；其次是商管和院線機(jī)構(gòu)調(diào)整；再次是項(xiàng)目管理分成南、北二區(qū)。前兩者是為上市做準(zhǔn)備，是“不得已為之”，后者正是為了細(xì)化分王健林：唯快不破1954年10月，生于四川蒼溪縣的王健林，在其16歲時(shí)就奔赴東北入伍，28歲時(shí)成為一名正團(tuán)級(jí)干部。1988年，王健林在退役一年后，從負(fù)債上百萬的“爛攤子”——大連西崗區(qū)住宅開發(fā)公司開始了這場(chǎng)房地產(chǎn)的勇敢者游戲。萬達(dá)內(nèi)部人把萬達(dá)的成功歸結(jié)于敢闖敢試、敢想敢干，這也是王健林跳進(jìn)商海走進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的創(chuàng)新基因?！拔覀冏铋_始做地產(chǎn)時(shí)是為了拿指標(biāo)，只能接受測(cè)算開發(fā)成本高達(dá)1200元/平方米的舊城改造項(xiàng)目，而當(dāng)時(shí)大連最貴的房子只能賣1100元/平方米?！蓖踅×只貞浀谝淮巫龅禺a(chǎn)時(shí)的情形：鋁合金窗、防盜門、每戶一個(gè)洗手間等創(chuàng)新成了當(dāng)時(shí)萬達(dá)的“核武器”，最終項(xiàng)目還沒拆遷完，800多套房子已經(jīng)以均價(jià)1580元/平方米售罄，萬達(dá)由此賺了幾百萬元。2000年，萬達(dá)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，萬科堅(jiān)守住宅開發(fā)，同為軍營出身的王健林和王石走出了兩條截然不同的路——這也有了今天在商業(yè)和住宅開發(fā)兩條路上走向房地產(chǎn)世界第一的兩個(gè)“中國身影”。對(duì)于軍旅生涯對(duì)萬達(dá)的影響，王健林有一句話總結(jié)，“或許受益于軍人不怕困難、百折不撓的心理因素，對(duì)萬達(dá)創(chuàng)新當(dāng)中的一些困難也能夠咬牙堅(jiān)持下去?！避娙顺錾淼耐踅×謱?duì)萬達(dá)的管理也如軍隊(duì)一樣嚴(yán)格。萬達(dá)的員工時(shí)刻處于緊張狀態(tài)，精神壓力非常大。一種說法是，離開萬達(dá)的人一個(gè)月就會(huì)長好幾斤肉。王健林和王石都奉行“唯快不破”，但與王石喜歡爬山不同，王健林多種場(chǎng)合均不掩飾自己“球迷”的身份，也在中國足球圈上演了一場(chǎng)跌宕起伏的“歸去來兮”。1993年開始，每年利潤不過幾千萬元的萬達(dá)，在足球上的投入每年就高達(dá)5000多萬元?！巴踅×值寞偪裢度雽?duì)足球而言是泡沫，對(duì)他的生意卻是最精明的投資?！迸c王健林同期身入足球圈后又轉(zhuǎn)戰(zhàn)商場(chǎng)的一位老總表示，王健林曾經(jīng)是體育界第一個(gè)拎著密碼箱到球員休息室的老板，密碼箱里裝滿上百萬元現(xiàn)金：“打贏了，這些錢都是你們的！”“他賭贏了，萬達(dá)55場(chǎng)不敗讓其聲名升至頂峰?！鄙鲜鋈耸空J(rèn)為，“王健林瘋狂投入足球契合了當(dāng)時(shí)大連市政府以足球打造城市名片的意圖，萬達(dá)集團(tuán)借此拿到了大連市區(qū)很多中心地，足球?yàn)橥踅×秩蘸蟮陌l(fā)家埋下了深厚的根基。”“從第一代產(chǎn)品到第二代訂單地產(chǎn)，甚至第三代城市綜合體，這些商業(yè)模式是我們創(chuàng)造的，但是也是別人可以模仿的。”王健林表示，這些逼得我們必須不斷地去創(chuàng)新，從3年前萬達(dá)逐漸向文化和旅游方面轉(zhuǎn)型，兩年以后也許大家看到又是一個(gè)完全不同的萬達(dá)，“一個(gè)建立在商業(yè)地產(chǎn)上以文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)的全產(chǎn)業(yè)鏈模式?！薄叭f達(dá)要做世界級(jí)企業(yè)就要維持一年開業(yè)20個(gè)廣場(chǎng)的速度，如果只做中國一流企業(yè)，一年開業(yè)5個(gè)廣場(chǎng)就夠了?！边@是王健林在2012年萬達(dá)學(xué)院的首節(jié)課上的表態(tài)。私下里，王健林對(duì)他的高管說，他對(duì)國內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手并不擔(dān)心，但是美國西蒙集團(tuán)、澳大利亞西部集團(tuán)、新加坡嘉德置地都在大肆進(jìn)入中國——臥榻之側(cè)豈容他人酣睡?！拔髅赡?～2%，他賺5%就有的賺。我們呢?我們募資成本是7%～8%，怎么跟他比?所以我們必須利用這幾年，干到近百個(gè)項(xiàng)目，不能讓他們超過我?！睘榱诉@個(gè)目標(biāo)，萬達(dá)通常在取得地塊之后的18個(gè)月完工，部分項(xiàng)目甚至要在1年之內(nèi)完工。然而，萬達(dá)的快速并未阻止中國房地產(chǎn)的再一次深度調(diào)控和大量資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域似乎有出現(xiàn)比當(dāng)年足球泡沫更大危機(jī)的可能。2011年，王健林曾經(jīng)在萬達(dá)內(nèi)部召開了一個(gè)分析會(huì)，做了三個(gè)市場(chǎng)模型。第一個(gè)模型，、不增長，這是最理想的一種狀況；第二個(gè)模型，這也還算在正常范圍內(nèi)；第三個(gè)模型，總量掉到3萬億元以下，“這就接近崩盤了”?！皳?jù)我分析，中國的房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)在這5年左右爆發(fā)?！睂?duì)于市場(chǎng)可能出現(xiàn)的危機(jī)，王健林并不樂觀，“我只希望能再給萬達(dá)兩年時(shí)間，到時(shí)候，萬達(dá)持有的開業(yè)物業(yè)將超過1300萬平方米，租金收入大概能有六七十億元。這樣一來，即使系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)真的降臨，這些收入也足夠保證我們吃飯、還息了?！奔?jí)管理萬達(dá)跳越陷阱：希望用發(fā)展掩蓋解決公司一切問題“毫無疑問，萬達(dá)是一家優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)公司，其最突出的貢獻(xiàn)就是萬達(dá)廣場(chǎng)提升了周邊區(qū)域的城市價(jià)值。萬達(dá)商業(yè)綜合體直接成為區(qū)域樓盤的高端商業(yè)配套，因此使得周邊的住宅房地產(chǎn)開發(fā)商及購房者都十分受益。萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營方面也積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中的財(cái)富。所以，很多城市都喜歡引入萬達(dá)參與開發(fā)。同時(shí)，因?yàn)橥踅×职l(fā)展萬達(dá)的雄心，這兩種因素催生了萬達(dá)高速發(fā)展的局面?！背啥纪愕禺a(chǎn)顧問公司總經(jīng)理文化勇這樣形容自己對(duì)萬達(dá)的理解。然而在商業(yè)地產(chǎn)圈，萬達(dá)并非一本標(biāo)準(zhǔn)的百科辭典。對(duì)萬達(dá)而言，其憑借高速擴(kuò)張和城市整體運(yùn)營模式低價(jià)獲取開發(fā)項(xiàng)目土地，才是業(yè)界學(xué)習(xí)的根本。但住宅市場(chǎng)多輪調(diào)控后推升商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)局部過剩的局面，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)老大萬達(dá)面臨的風(fēng)險(xiǎn)更讓業(yè)界憂心。“尤其是商業(yè)綜合體項(xiàng)目，一個(gè)只有幾十萬人口的城市出現(xiàn)了10多個(gè)綜合商業(yè)體的規(guī)劃；而在香港這樣一個(gè)消費(fèi)非常高的國際大都市，超過10萬平方米的購物中心只有7家，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上國內(nèi)的很多一線城市?！北度鸬禺a(chǎn)顧問公司總經(jīng)理閔紅淞表示，近段時(shí)間以來，銀行系統(tǒng)不斷警示商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，“商業(yè)地產(chǎn)已由之前的野蠻生長時(shí)代，步入有限監(jiān)控時(shí)代。如果萬達(dá)仍然維持單純的猛沖猛打，很可能會(huì)遭遇系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)?！睆拈_發(fā)商的角度來說，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)意味著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對(duì)開發(fā)商的整體運(yùn)作能力、資金實(shí)力的要求更高，而在住宅調(diào)控之下，一些開發(fā)商倉促、被動(dòng)地進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，其中不乏一些盲目沖動(dòng)者，更是推升了行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)。萬科總裁郁亮就曾表示，未來5年內(nèi)，萬科80%的開發(fā)比重依然會(huì)是住宅，因?yàn)椤拔覀儗?duì)商業(yè)(地產(chǎn))有恐懼感，商業(yè)(地產(chǎn))要是出現(xiàn)泡沫，比住宅厲害”。同時(shí)，王健林需要面對(duì)的挑戰(zhàn)還不止于此。從萬達(dá)集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)單元來說，萬達(dá)影院同樣日漸面臨重壓。數(shù)據(jù)顯示，2011年我國票房收入實(shí)現(xiàn)豐收，達(dá)130億元，但同時(shí)，2011年全國新建影院803家，新增銀幕3030塊。影院增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于票房增速。一些院線公司已開始停止新建影院項(xiàng)目，有的甚至開始出售旗下影院。從商業(yè)地產(chǎn)到文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)跨越，萬達(dá)是否能用在一個(gè)新產(chǎn)業(yè)的布局來抵御一個(gè)舊布局的風(fēng)險(xiǎn)？在文化勇看來，萬達(dá)是典型用發(fā)展掩蓋一切的中國式公司，他們希望用發(fā)展掩蓋或者解決公司面臨的一切問題，但“一旦商業(yè)地產(chǎn)也像住宅一樣進(jìn)入嚴(yán)控，銀行不敢貸款，考驗(yàn)萬達(dá)的時(shí)刻才會(huì)真正到來?！薄爱?dāng)然，萬達(dá)在未來幾年仍然具有比較優(yōu)勢(shì)。”知名房地產(chǎn)CRM管理專家田同生說，萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)來源于我國的城市化進(jìn)程依然在繼續(xù)加快，內(nèi)需的擴(kuò)大仍有巨大空間，“萬達(dá)仍可以通過公寓、商鋪的快速銷售實(shí)現(xiàn)對(duì)商業(yè)的孕育。萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)模式仍然是高利潤模式。而萬達(dá)目前的優(yōu)勢(shì)還是行業(yè)的比較優(yōu)勢(shì)，要想轉(zhuǎn)化為持續(xù)優(yōu)勢(shì)，萬達(dá)還需在管理上推行基于客戶價(jià)值的學(xué)習(xí)能力和變革能力?！钡踅×衷?012年綠公司年會(huì)上并不認(rèn)可萬達(dá)的模式仍然建立在傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)高利潤模式下，他表示，萬達(dá)除了地產(chǎn)外，也做了很多低利潤的實(shí)業(yè)?！叭f達(dá)也做酒店，酒店是一個(gè)低利潤的行業(yè)，投資回報(bào)率世界平均只有5%~6%，中國平均是7%~8%。萬達(dá)做零售，零售在中國的利潤像刀片一樣薄，全行業(yè)平均利潤只有2%左右。萬達(dá)做文化，文化產(chǎn)業(yè)在中國不是利潤的問題，是絕大多數(shù)企業(yè)都在虧損?！蓖踅×直硎?，“做實(shí)業(yè)，不管利潤厚還是薄，都應(yīng)該堅(jiān)守，也許過兩年就會(huì)看到一個(gè)不同的萬達(dá)?！?。萬達(dá)資本局：被“捆綁”的戰(zhàn)車2012年04月06日 22:28 來源：中國經(jīng)營報(bào) 作者：張明萬達(dá)資本局：被“捆綁”的戰(zhàn)車“這輪房地產(chǎn)調(diào)控只有銀行是贏家?！?012年兩會(huì)期間，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林公開表態(tài)稱。然而，在萬達(dá)這艘高速前進(jìn)的航船上，銀行的身影卻處處閃現(xiàn)。最新出現(xiàn)在萬達(dá)戰(zhàn)車上的銀行是中國進(jìn)出口銀行。2月16日，中國進(jìn)出口銀行與萬達(dá)集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方正式建立總部對(duì)總部的