中華全國律師協(xié)會律師辦理拆遷法律業(yè)務操作指引(編輯修改稿)
2024-11-16 23:39 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 產(chǎn)測繪理?設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構的可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪測算。 律師應提示委托人處理好與被拆遷人的關系切忌態(tài)度僵硬不得授意評估機構作出偏離客觀公正的評估結果。 3. 拆遷估價過程中律師為被拆遷人提供法律效勞的本卷須知： 律師應提示委托人須充分調(diào)查候選估價機構的資質(zhì)與信譽調(diào)查估價機構及估價人員與拆遷人是否有利害關系或者是否是拆遷人建議被拆遷人慎重選擇評估機構。 律師應提示委托人如實向估價機構提供估價所需資料配合估價機構開展現(xiàn)場查勘等工作。拆遷估價的價值為公開價值不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。 委托拆遷估價應當明確被拆遷房屋的性質(zhì)包括用途下同〕和面積。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權屬證書及權屬的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的可以按照協(xié)商結果進展評估。 對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的應當向城規(guī)劃行政主部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的可以向按照?房產(chǎn)測繪理?設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構的可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪測算。 律師應提示委托人回絕評估或回絕申請重新評估、鑒定的法律后果。 4. 拆遷估價過程中律師為估價機構提供法律效勞的本卷須知： 對估價工作程序的合法性進展核實。核實包括房地產(chǎn)估價人員是否持證上崗；對被拆遷房屋進展實地查勘是否有實地查勘記錄、和被拆遷房屋狀況的照片及錄像；實地查勘記錄是否由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。 律師應提示委托人承受房屋拆遷估價委托后處理好與拆遷人、被拆遷人的關系客觀公正評估。未經(jīng)容許不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務。 核實委托人是否按照拆遷估價委托合同約定的時間和要求完成估價向拆遷人出具估價包括分戶估價〕。律師應提示委托人如未按照約定的時間和要求完成估價或者估價失實的應當承擔相應的責任。 律師應提示委托人拆遷估價的價值為公開價值不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。估價一般應當采用比較法。不具備采用比較法條件的可以采用其他估價并在估價中充分說明原因。對拆遷人、被拆遷人就估價提出的疑問向其作充分解釋解釋內(nèi)容包括拆遷估價的根據(jù)、原那么、程序、參數(shù)選取和估價結果產(chǎn)生的過程。 律師應提示委托人估價機構應當配合專家會的鑒定工作向?qū)＜視峁┕纼r、估價技術及鑒定所需的其他有關資料。 律師應提示委托人拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質(zhì)、用途和面積。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權屬證書及權屬的記載為準；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的可以按照協(xié)商結果進展評估。 第四章 房屋拆遷補償與安置中的律師實務 第一節(jié) 一般規(guī)定 概念界定 本章所涉的以下詞語的定義分別為： 1． 房屋拆遷補償安置協(xié)議是指拆遷人與被拆遷人、房屋承租人按照法律規(guī)定就補償安置和房屋撤除的有關問題所達成的協(xié)議。 2. 價值房屋調(diào)換是指實行與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權房屋調(diào)換。 3． 面積房屋調(diào)換是指拆遷居住房屋實行以房屋建筑面積為根底在應安置面積內(nèi)不結算差價的產(chǎn)權房屋調(diào)換。 4． 異地安置是拆遷人以拆遷范圍外的房屋與被拆遷人進展產(chǎn)權調(diào)換所以又可稱為異地產(chǎn)權調(diào)換。 5． 就地安置是指拆遷人以拆遷范圍內(nèi)的房屋與被拆遷房屋進展產(chǎn)權調(diào)換所以又稱為回遷安置。 6． 最低補償單價是指被撤除房屋同區(qū)域已購公有居住房屋上交易的平均單價本指引所稱的單價是指每平方米建筑面積的價格。 適用范圍 本章適用于城房屋拆遷補償與安置實務操作集體土地的房屋拆遷補償與安置不適用本章。 第二節(jié) 拆遷補償安置協(xié)議 1. 拆遷補償?shù)姆绞?拆遷補償?shù)姆绞接袃煞N：既可以實行貨幣補償也可以實行產(chǎn)權調(diào)換；產(chǎn)權調(diào)換可以實行以房屋建筑面積為根底結算差價或不結算差價的就地安置或異地產(chǎn)權調(diào)換。 律師要提示委托人被拆遷人可以選擇補償方式。但是選擇權要受到以下兩種條件的限制：一是拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權調(diào)換拆遷時被拆遷人只能選擇貨幣補償；二是被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的只能實行產(chǎn)權調(diào)換被拆遷人不能選擇貨幣補償。 2. 訂立拆遷補償安置協(xié)議的主體 由于被拆遷房屋有私有房屋與公有房屋之區(qū)別故拆遷私有房屋的拆遷人應當與房屋所有人訂立拆遷補償安置協(xié)議而拆遷公有房屋的拆遷人應當與房屋使用權人訂立拆遷補償安置協(xié)議。 拆遷租賃房屋的拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人共同訂立拆遷補償安置協(xié)議；符合以下情形之一的拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人分別訂立拆遷補償安置協(xié)議： 拆遷執(zhí)行規(guī)定租金的公有出租房屋且被拆遷人選擇貨幣補償?shù)摹? 拆遷執(zhí)行規(guī)定租金的私有居住房屋的。 拆遷房部門依法代的房屋的。 拆遷團體委托房部門代為經(jīng)租的房屋的。 上述所稱的執(zhí)行規(guī)定租金的私有出租居住房屋包括由房部門代為經(jīng)租的私有居住房屋、落實私房政策后由房部門代為經(jīng)租的居住房屋以及1983年12月17日?城私有房屋理?施行前已經(jīng)建立租賃關系執(zhí)行規(guī)定租金且租賃關系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。 3. 拆遷補償安置協(xié)議的內(nèi)容 簽訂拆遷補償安置協(xié)議要注意協(xié)議應包括以下內(nèi)容： 訂立協(xié)議的主體。 被撤除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積。 補償安置方式。 貨幣補償金額。 搬遷限。 違約責任。 爭議的處理。 需要約定的其他事項。 律師要注意假設是實行房屋調(diào)換的拆遷補償安置協(xié)議的內(nèi)容還應當包括調(diào)換房屋的價值金額、面積、地點、層次和房屋交付時間、是否補差價等事項拆遷人應當向被拆遷人支付搬家補助費、設備遷移費。拆遷居住房屋以房調(diào)換的拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人在拆遷補償安置協(xié)議中根據(jù)建立情況約定過渡并遵守過渡的約定。過渡內(nèi)由被拆遷人、房屋承租人自行安排住處的拆遷人還應支付過渡內(nèi)的臨時安置補助費。搬家補助費、設備遷移費和臨時安置補助費那么由價格主部門會同房地資源制定。 如當?shù)貙f(xié)議有備案要求的律師應提示拆遷人應當按當?shù)匾?guī)定將其訂立的所有拆遷補償安置協(xié)議報拆遷主備案
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