【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 移費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)那么由價(jià)格主部門會(huì)同房地資源制定。如當(dāng)?shù)貙?duì)協(xié)議有備案要求的律師應(yīng)提示拆遷人應(yīng)當(dāng)按當(dāng)?shù)匾?guī)定將其訂立的所有拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議報(bào)拆遷主備案。第三節(jié) 被拆遷房屋面積確實(shí)定1. 被拆遷房屋面積確實(shí)定被拆遷房屋建筑面積一般以房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn)實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)證不一致的除違章建筑外應(yīng)以實(shí)際為準(zhǔn)。無房地產(chǎn)權(quán)證的以相關(guān)批準(zhǔn)記載的建筑面積為準(zhǔn)實(shí)際建筑面積小于相關(guān)批準(zhǔn)記載的建筑面積的以實(shí)際建筑面積為準(zhǔn)。相關(guān)批準(zhǔn)未記載建筑面積的或者雖無批準(zhǔn)但在?城規(guī)劃法?施行以前已經(jīng)建造用于居住的房屋以有資質(zhì)的房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)地丈量的建筑面積為準(zhǔn)。房屋所在地的、自治區(qū)在?城規(guī)劃法?施行以前對(duì)此作出明確規(guī)定的從其規(guī)定。2. 面積爭(zhēng)議的處理發(fā)生房屋面積爭(zhēng)議的當(dāng)事人之間協(xié)商一致的按協(xié)商結(jié)果認(rèn)定。當(dāng)事人協(xié)商不一致的以房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)按規(guī)定測(cè)繪的結(jié)果為據(jù)。第四節(jié) 被拆遷房屋補(bǔ)償安置1. 居住房屋的貨幣補(bǔ)償金額確實(shí)定由于很多被拆遷人對(duì)居住房屋的貨幣補(bǔ)償金額如何確定并不清楚因此作為律師應(yīng)提示委托人拆遷居住房屋貨幣補(bǔ)償金額一般根據(jù)被撤除房屋的區(qū)位、建筑構(gòu)造、建筑面積等因素確定。當(dāng)事人對(duì)此應(yīng)先行協(xié)商協(xié)商不成的可委托評(píng)估。估價(jià)的結(jié)果應(yīng)當(dāng)保證足以買到與被拆遷房屋一樣程度的房屋。被撤除房屋的房地產(chǎn)單價(jià)為房地產(chǎn)評(píng)估單價(jià)房地產(chǎn)評(píng)估單價(jià)低于當(dāng)?shù)匾?guī)定的同類房屋補(bǔ)償單價(jià)的按該補(bǔ)償單價(jià)計(jì)算。拆遷執(zhí)行規(guī)定租金的公有出租居住房屋〔含由房部門代為經(jīng)租的團(tuán)體房屋、由房部門依法代房屋〕被拆遷人和承租人都選擇貨幣補(bǔ)償?shù)淖赓U關(guān)系終止承租人有權(quán)獲得、規(guī)定比例的貨幣補(bǔ)償款。出租人與承租人未達(dá)成解除租賃關(guān)系的應(yīng)當(dāng)實(shí)行按面積的產(chǎn)權(quán)調(diào)換以保障承租人的居住程度不因拆遷而下降。執(zhí)行規(guī)定租金的私有出租居住房屋按租賃合同的規(guī)定處理。實(shí)行價(jià)值房屋調(diào)換的律師應(yīng)提示委托人應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定貨幣補(bǔ)償金額再將該金額與安置房屋的房地產(chǎn)價(jià)結(jié)算差價(jià)。需特別重視的是被拆遷房屋和擬調(diào)換的房屋在評(píng)估時(shí)應(yīng)適用同一評(píng)估時(shí)點(diǎn)、同一評(píng)估和。2. 非住宅房屋的補(bǔ)償安置拆遷非住宅房屋的應(yīng)充分考慮拆遷和當(dāng)?shù)毓ど虡I(yè)程度和就業(yè)的問題。除產(chǎn)業(yè)政策確定屬于淘汰的行業(yè)外不能因拆遷導(dǎo)致企業(yè)關(guān)閉和工人下崗。拆遷租賃非住宅房屋的被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃關(guān)系的拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償安置；被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系未達(dá)成協(xié)議的拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋調(diào)換。調(diào)換后的房屋由原房屋承租人承租被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。另外拆遷非居住房屋律師還應(yīng)提示委托人拆遷人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人或者房屋承租人以下費(fèi)用： 按和當(dāng)?shù)匾?guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用。 無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用。 因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償。這里的因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償是指拆遷非居住房屋中用于消費(fèi)、經(jīng)營的房屋由拆遷人給予被拆遷人或者房屋承租人的適當(dāng)補(bǔ)償。補(bǔ)償按被撤除房屋建筑面積每平方米300400元由拆遷當(dāng)事人協(xié)商確定。3. 可以按照非居住房屋補(bǔ)償認(rèn)定的情形律師在理中應(yīng)提示委托人注意以下幾種情形是可以按照非居住房屋補(bǔ)償予以補(bǔ)償認(rèn)定： 原始設(shè)計(jì)為非居住房屋或房屋依法銷售時(shí)是非居住房屋的可以認(rèn)定為非居住房屋。 公房承租人與所有人簽訂了公有非居住房屋租賃合同建立了公有非居住房屋租賃關(guān)系的可以認(rèn)定為非居住房屋。 房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人為可以認(rèn)定為非居住房屋但原始設(shè)計(jì)為居住房屋以及實(shí)際用作職工或者職工家庭居住使用的除外。 原始設(shè)計(jì)為居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮锰幾鳛榻?jīng)營場(chǎng)所并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照照章納稅的可以根據(jù)和級(jí)以上人民的規(guī)定并根據(jù)其經(jīng)營狀況、納稅情況參照當(dāng)?shù)胤亲≌惙课莸膬r(jià)值給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。4. 拆遷居住和非居住兼用房屋的補(bǔ)償安置撤除居住和非居住兼用的房屋被拆遷人或房屋承租人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)目梢园凑站幼∮媒ㄖ娣e和非居住用建筑面積分別計(jì)算貨幣補(bǔ)償款；被拆遷人或房屋承租人選擇房屋調(diào)換的應(yīng)當(dāng)按照約定或行政裁決結(jié)算差價(jià)。第五節(jié) 特殊對(duì)象的補(bǔ)償與安置1. 對(duì)低收入、居住困難戶的補(bǔ)償安置的特殊保護(hù)理中律師要注意的是拆遷廉租住房以及被拆遷人、房屋承租人屬于孤老、孤殘、孤幼的拆遷人應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予面積房屋調(diào)換并可適當(dāng)減免超過應(yīng)安置面積部的房價(jià)款使之到達(dá)當(dāng)?shù)刈畹妥》勘Ｕ稀?. 拆遷團(tuán)體所有房屋的處理拆遷團(tuán)體所有的房屋律師應(yīng)提示拆遷人應(yīng)當(dāng)事先征求事務(wù)理部門并與團(tuán)體簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷由房部門代為經(jīng)租的團(tuán)體的房屋租賃關(guān)系終止。拆遷居住房屋的補(bǔ)償安置方式與按照規(guī)定租金的私有出租居住房屋的規(guī)定執(zhí)行。拆遷非居住房屋的被拆遷人和房屋承租人均可以選擇貨幣補(bǔ)償或者房屋調(diào)換。3. 拆遷公益事業(yè)房屋的處理律師應(yīng)注意假如拆遷用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城規(guī)劃的要求按照原性質(zhì)和規(guī)模予以重建或者按照房地產(chǎn)價(jià)補(bǔ)償。4. 拆遷公共設(shè)施的處理需要撤除交通崗?fù)?、交通?biāo)志、交通護(hù)欄、郵筒、廢物箱、車輛站點(diǎn)、消防栓、人防等公共設(shè)施以及樹木綠地的拆遷人應(yīng)當(dāng)重建或者給予適當(dāng)補(bǔ)償。因房屋拆遷需要遷移線或鋪設(shè)臨時(shí)線的費(fèi)用由拆遷人負(fù)擔(dān)；但結(jié)合道路擴(kuò)建按規(guī)劃需要就位或新建、擴(kuò)建各種線的費(fèi)用拆遷人不予負(fù)擔(dān)。5. 拆遷由房部門依法代的房屋的處理拆遷房部門依法代的房屋拆遷人應(yīng)當(dāng)與代人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)經(jīng)拆遷房屋有關(guān)資料應(yīng)當(dāng)向證據(jù)保全。6. 撤除違章建筑和臨時(shí)建筑的處理律師應(yīng)提示委托人撤除違章建筑、超過批準(zhǔn)限的臨時(shí)建筑現(xiàn)行規(guī)定是不予補(bǔ)償；撤除未超過批準(zhǔn)限的臨時(shí)建筑應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。是否屬于違章建筑以及是否應(yīng)無償撤除應(yīng)當(dāng)有法律根據(jù)并依法確定。其中?城規(guī)劃法?施行后未獲得規(guī)劃答應(yīng)證或違背規(guī)劃答應(yīng)證規(guī)定進(jìn)展建立的以及臨時(shí)建筑使用限屆滿未撤除的為建筑。對(duì)建筑根據(jù)?城規(guī)劃法?及地方城規(guī)劃施行規(guī)定處理。?城規(guī)劃法?施行前建筑的認(rèn)定由級(jí)以上地方人民城規(guī)劃行政主部門根據(jù)歷史情況根據(jù)所在、自治區(qū)、直轄人民規(guī)定處理。在拆遷依法發(fā)布后或被拆遷人接到有關(guān)部門依法作出的停頓建立后繼續(xù)進(jìn)展房屋及其附屬物新建、改建、擴(kuò)建的部不予補(bǔ)償。7. 拆遷爭(zhēng)議房屋的處理由于爭(zhēng)議房屋屬于“產(chǎn)權(quán)不明確的房屋〞為了保障建立工程的順利進(jìn)展在拆遷人提出補(bǔ)償安置方案報(bào)房屋拆遷理部門依法核實(shí)同意向證據(jù)保全并且將拆遷補(bǔ)償資金提存或者提供符合質(zhì)量的安置用房、周轉(zhuǎn)用房的便可施行拆遷。8. 拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋的處理律師應(yīng)注意首先要核實(shí)抵押的有效性。其次在拆遷前應(yīng)當(dāng)?shù)盅簷?quán)人拆遷房屋的相關(guān)事項(xiàng)。再次經(jīng)與抵押權(quán)人、被拆遷人協(xié)商能解除抵押合同的可達(dá)成一致將拆遷補(bǔ)償款交付被拆遷人。9. 租賃限未滿的房屋拆遷的處理拆遷租賃房屋被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)展安置的拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。第六節(jié) 貨幣補(bǔ)償款的分配1. 公有房屋貨幣補(bǔ)償款的分配。拆遷人給予房屋承租人的貨幣補(bǔ)償款、安置房屋歸房屋承租人及其同住人共有。承租人、同住人之間一般遵循一人一份、均等分割的原那么獲得拆遷補(bǔ)償款。但律師應(yīng)提示委托人注意以下情況除外： 承租人或同住人屬于年老體弱缺乏經(jīng)濟(jì)來源且按均分所得的補(bǔ)償款無法購得房屋保證其正常生活的。 對(duì)公房內(nèi)居住的未成年人實(shí)際承當(dāng)監(jiān)護(hù)義務(wù)的。2. 私有房屋補(bǔ)償款的分割拆遷人給予被拆遷人的貨幣補(bǔ)償款、安置房屋歸被拆遷人所有。被拆遷人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)安置房屋使用人。搬家補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、臨時(shí)安家補(bǔ)助費(fèi)應(yīng)歸確因拆遷而搬家、設(shè)備遷移和臨時(shí)過渡的承租人、同住人等。獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)和一次性補(bǔ)償費(fèi)一般應(yīng)當(dāng)由拆遷時(shí)在被拆遷房屋內(nèi)實(shí)際居住的人之間予以分割。設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用、無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用應(yīng)歸設(shè)備所有人。因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的補(bǔ)償歸遭受實(shí)際損失的經(jīng)營人。4. 補(bǔ)償款由別人領(lǐng)取的處理在理中有時(shí)會(huì)遇到由于拆遷人的忽略導(dǎo)致房屋補(bǔ)償款由別人領(lǐng)取律師應(yīng)提示委托人補(bǔ)償款應(yīng)由領(lǐng)款人親自領(lǐng)取委托別人領(lǐng)款的應(yīng)認(rèn)真審查委托書的性和內(nèi)容的準(zhǔn)確性。如拆遷人疏于審查錯(cuò)將拆遷款項(xiàng)支付給別人仍應(yīng)對(duì)實(shí)際的被拆遷人或房屋承租人承當(dāng)補(bǔ)償安置的義務(wù)。對(duì)冒領(lǐng)或錯(cuò)發(fā)拆遷人可以依法要求返還不當(dāng)?shù)美?. 被拆遷人回絕受領(lǐng)補(bǔ)償款的處理拆遷補(bǔ)償安置爭(zhēng)議經(jīng)裁決后被拆遷人如無法定理由在法定限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議也不提起行政訴訟且回絕受領(lǐng)補(bǔ)償款的拆遷人可以向提存。6. 售后公房拆遷維修資金的處理因房屋拆遷等原因造成公有住宅售后房屋滅失的由業(yè)主、房屋拆遷、原售房或物業(yè)理持房屋滅失等有關(guān)證明到該項(xiàng)資金保住宅維修資金交割手續(xù)其中原個(gè)人繳納住宅維修資金中的剩余部由該項(xiàng)資金保退還給業(yè)主原房屋繳納三項(xiàng)維修資金的剩余部用于補(bǔ)貼社區(qū)公共設(shè)施維修資金的缺乏。第五章 房屋拆遷行政裁決過程中的律師實(shí)務(wù)第一節(jié) 一般規(guī)定概念界定1. 房屋拆遷裁決是指房屋拆遷主部門根據(jù)拆遷法律規(guī)定對(duì)拆遷人和被拆遷人之間就房屋拆遷補(bǔ)償?shù)男问胶徒痤~、安置用房的面積和安置地點(diǎn)、搬遷過渡的方式和過渡限等拆遷事宜作出的雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)的詳細(xì)行政行為。2. 強(qiáng)迫拆遷是指被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷限內(nèi)未搬遷的由房屋所在地的、人民責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)迫執(zhí)行或者由房屋拆遷理部門依法申請(qǐng)人民予以強(qiáng)迫執(zhí)行的行為。適用范圍本章主要針對(duì)城房屋拆遷中的律師實(shí)務(wù)集體土地上的房屋拆遷裁決按各、的規(guī)定確定是否適用本章內(nèi)容。第二節(jié) 裁決申請(qǐng)與受理階段1. 申請(qǐng)階段律師在