【文章內(nèi)容簡介】 ；其中，被拆遷人的貨幣補(bǔ)償金額為被拆除房屋的房地產(chǎn)市場價的100%，承租人的貨幣補(bǔ)償金額為被拆除房屋的房地產(chǎn)市場價的80%。 拆除違章建筑和臨時建筑的處理拆除違章建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補(bǔ)償；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。被拆遷人接到停止建設(shè)通知后，繼續(xù)進(jìn)行房屋及其附屬物新建、改建、擴(kuò)建的部分，不予補(bǔ)償。 爭議房屋拆遷的處理只要拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，報房屋拆遷管理部門核實(shí)同意，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全，并且將拆遷補(bǔ)償資金或者符合國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的安置用房、周轉(zhuǎn)用房辦理提存的，便可實(shí)施拆遷。 拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋的處理（1）在拆遷設(shè)有有效抵押的房屋前，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人關(guān)于拆遷房屋的相關(guān)事項(xiàng)。（2）經(jīng)與抵押權(quán)人、被拆遷人（抵押人）協(xié)商，能解除抵押合同的，可達(dá)成一致意見后，將拆遷補(bǔ)償款交付被拆遷人。 租賃期限未滿的房屋拆遷的處理拆遷協(xié)商議定租金標(biāo)的租賃居住房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。第六節(jié) 貨幣補(bǔ)償款的分配 公有房屋貨幣補(bǔ)償款的分配。拆遷人給予房屋承租人的貨幣補(bǔ)償款、安置房屋，歸房屋承租人及其同住人共有。承租人、同住人之間一般遵循一人一份、均等分割的原則取得拆遷補(bǔ)償款，但下列情況除外：（1）承租人或者同住人屬于年老體弱，缺乏經(jīng)濟(jì)來源，且按均分所得的補(bǔ)償款，無法購得房屋保證其正常生活的；（2）承租人或者同住人在取得公房承租權(quán)時額外支付過較多款項(xiàng)的；（3）對公房內(nèi)居住的未成年人實(shí)際承擔(dān)監(jiān)護(hù)義務(wù)的。 私有房屋補(bǔ)償款的分割拆遷人給予被拆遷人的貨幣補(bǔ)償款、安置房屋歸被拆遷人所有。被拆遷人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)安置房屋使用人。 房屋拆遷補(bǔ)償款之外的其他補(bǔ)償費(fèi)的處理搬家補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、臨時安家補(bǔ)助費(fèi)，應(yīng)歸確因拆遷而搬家、設(shè)備遷移和臨時過渡的承租人、同住人等。獎勵費(fèi)和一次性補(bǔ)償費(fèi)，一般應(yīng)當(dāng)由拆遷時在被拆遷房屋內(nèi)實(shí)際居住的人之間予以分割。設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用、無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用，應(yīng)歸設(shè)備所有人。因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的補(bǔ)償歸遭受實(shí)際損失的經(jīng)營人。 補(bǔ)償款被冒領(lǐng)的處理因拆遷人的疏忽，導(dǎo)致房屋補(bǔ)償款被冒領(lǐng)的，拆遷人還應(yīng)對實(shí)際的被拆遷人或者房屋承租人予以補(bǔ)償安置。拆遷人可以通過訴訟方式要求冒領(lǐng)人返還不當(dāng)?shù)美?被拆遷人拒絕受領(lǐng)補(bǔ)償款的處理拆遷補(bǔ)償安置爭議經(jīng)裁決后，被拆遷人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議，也不提起行政訴訟，且拒絕受領(lǐng)補(bǔ)償款的，拆遷人可以向公證機(jī)關(guān)辦理提存。 售后公房拆遷維修資金的處理因房屋拆遷等原因造成公有住宅售后房屋滅失的，由業(yè)主、房屋拆遷單位、原售房單位或者物業(yè)管理單位持房屋滅失等有關(guān)證明文件，到建設(shè)銀行辦理住宅維修資金交割手續(xù)。其中原個人繳納住宅維修資金中的剩余部分，由建設(shè)銀行退還給業(yè)主；原房屋出售單位繳納三項(xiàng)維修資金的剩余部分，用于補(bǔ)貼街坊公共設(shè)施維修資金的不足。第四章 城市房屋拆遷行政裁決第一節(jié) 一般規(guī)定 概念界定（1）房屋拆遷裁決，是指房屋拆遷主管部門依據(jù)拆遷法律規(guī)范的規(guī)定，對拆遷人和被拆遷人之間就房屋拆遷補(bǔ)償?shù)男问胶徒痤~、安置用房的面積和安置地點(diǎn)、搬遷過渡的方式和過渡期限等拆遷事宜作出的關(guān)于雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)的具體行政行為。（2）強(qiáng)制拆遷，是指被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強(qiáng)制拆遷的行為。（3）拆遷當(dāng)事人，是指拆遷人、被拆遷人、房屋承租人。 法律依據(jù)（1）《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第305號文，由國務(wù)院于2001年6月13日公布，自2001年11月1日起施行）；（2）《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》（建住房[2003]252號，由建設(shè)部于2003年12月30日公布，自2004年3月1日起施行）；（3）《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》（上海市人民政府令第111號，由上海市人民政府于2001年10月29日公布，自2001年11月1日起施行）；（4）關(guān)于印發(fā)《上海市城市房屋拆遷裁決規(guī)定》的通知（滬房地資拆[2002]734號，由上海市房屋土地資源管理局于2002年12月30日公布，自公布之日起施行）。第二節(jié) 裁決申請 拆遷人申請裁決應(yīng)提交的資料（1）房屋拆遷裁決申請書；（2）申請人的身份證明(指營業(yè)執(zhí)照、法人代碼)、法定代表人的身份證明；（3）被拆除房屋的權(quán)屬及租賃關(guān)系的調(diào)查資料、房屋評估報告；（4）對被申請人的房屋拆遷補(bǔ)償安置具體方案；（5）申請人與被申請人就補(bǔ)償安置達(dá)不成協(xié)議的相關(guān)證據(jù)資料(包括協(xié)商記錄)；（6）其他與裁決有關(guān)的資料。特別提示：拆遷人首次申請裁決時，還需提供拆遷基地已達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的戶數(shù)占拆遷基地總戶數(shù)的比例數(shù)。 被拆遷人、房屋承租人申請裁決應(yīng)提交的資料（1）房屋拆遷裁決申請書；（2）申請人的身份證明；（3）房地產(chǎn)權(quán)屬證明或者租用公房憑證、房屋租賃合同；（4）其他與裁決有關(guān)的資料。 裁決申請書的主要內(nèi)容（1）申請人的名稱、地址、法定代表人及代理人的姓名、年齡、職業(yè)、住所；（2）被申請人名稱、地址等基本情況；（3）申請裁決的請求、事實(shí)和理由；（4）申請人簽名或者蓋章、申請日期。 裁決聽證裁決機(jī)關(guān)收到拆遷人的裁決申請后，應(yīng)當(dāng)對達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的戶數(shù)占拆遷基地總戶數(shù)的比例進(jìn)行審核。對已達(dá)成協(xié)議不足20%的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在受理裁決前就該拆遷基地的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)、安置方式等內(nèi)容組織聽證。 不予受理有下列情形之一的，裁決機(jī)關(guān)不予受理裁決申請：（1）已超過房屋拆遷期限的；（2）申請人未在規(guī)定的日期內(nèi)補(bǔ)齊資料的；（3）申請人與被申請人達(dá)成房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后發(fā)生合同糾紛的；（4）房屋已經(jīng)滅失的；（5）申請人主體資格不符合《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的；（6）申請人對拆遷許可證合法性申請裁決的；（7）裁決做出后，當(dāng)事人就同一理由再次申請裁決的。對裁決申請不予受理的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起5日內(nèi)書面通知申請人。第三節(jié) 裁決審理 裁決審理前的文書送達(dá)裁決審理前，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)向裁決當(dāng)事人送達(dá)下列文書：（1）向申請人發(fā)出裁決受理通知書；（2）向被申請人送達(dá)裁決申請副本及答辯通知書。 調(diào)解裁決機(jī)關(guān)可以組織拆遷當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解。申請人經(jīng)兩次通知未參加裁決調(diào)解的，視作為撤回裁決申請；被申請人經(jīng)兩次通知不出席裁決調(diào)解的，裁決機(jī)關(guān)可以缺席裁決。 裁決經(jīng)調(diào)解當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)自受理裁決申請之日起30日內(nèi)做出裁決。裁決方案應(yīng)當(dāng)合法、適當(dāng)。裁決須經(jīng)裁決機(jī)關(guān)集體討論決定。裁決機(jī)關(guān)在審理過程中，應(yīng)當(dāng)核實(shí)補(bǔ)償安置的標(biāo)準(zhǔn)，審查拆遷房屋評估相關(guān)資料、程序的合法性。如果當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議且未經(jīng)房屋拆遷評估專家委員會鑒定的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)委托評估專家委員會進(jìn)行鑒定，并以鑒定后的評估結(jié)果作為裁決依據(jù)。 裁決中止在裁決審理過程中，有下列情形之一的，裁決中止：（1）發(fā)現(xiàn)新的需要查證的事實(shí)；（2）當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議，需等待鑒定結(jié)論的；（3）裁決需要以相關(guān)裁決或者法院判決結(jié)果為依據(jù)的，而相關(guān)案件未結(jié)案的；（4）作為自然人的申請人死亡，需要等待繼受人表明是否愿意繼續(xù)裁決的；（5）作為自然人的被申請人死亡，需要變更被申請人的；（6）其他特殊情況需要中止的情形。中止裁決的情形消除后，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)裁決。 裁決終結(jié)裁決審理過程中，有下列情形之一的，裁決終結(jié)：（1）當(dāng)事人達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的；（2）發(fā)現(xiàn)申請人或者被申請人不是裁決當(dāng)事人的；（3）申請人撤回裁決申請的；（4）作為自然人的申請人死亡，15日內(nèi)繼受人沒有表示參加裁決或者放棄參加裁決的。 做出裁決書裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在審理后做出裁決書，裁決書應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：（1）申請人與被申請人(包括代理人)的姓名或者單位名稱等基本情況；（2）申請裁決的請求、爭議的事實(shí)和理由；（3）裁決機(jī)關(guān)認(rèn)定的事實(shí)、理由和適用的法律依據(jù)；（4）補(bǔ)償安置方案，具體包括：1）補(bǔ)償方式；2）補(bǔ)償金額；3）安置用房的面積和安置地點(diǎn)；4）搬遷日期；5）搬遷過渡方式和過渡期限；6）其他應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目。特別提示：裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于15日。（5）告知當(dāng)事人行政復(fù)議、行政訴訟的權(quán)利及期限；（6）裁決機(jī)關(guān)的名稱、裁決日期并加蓋公章。 裁決書的送達(dá)裁決書應(yīng)當(dāng)送達(dá)當(dāng)事人，并留有送達(dá)的證據(jù)。裁決書可以直接送達(dá)、郵寄送達(dá)、留置送達(dá)、公告送達(dá)。公告送達(dá)的，可將裁決書張貼于被拆除房屋的拆遷基地公示欄內(nèi)。裁決書自張貼于公示欄內(nèi)之日起滿7天視作送達(dá)。 市政拆遷裁決市政建設(shè)項(xiàng)目拆遷房屋，因拆遷當(dāng)事人達(dá)不成補(bǔ)償安置協(xié)議已經(jīng)影響工程進(jìn)度的，拆遷人在做好被拆除房屋的勘察記錄、提出臨時安置方案后可申請裁決，裁決機(jī)關(guān)可以按照“先拆遷騰地，后處理糾紛”的原則裁決先行搬遷。拆遷當(dāng)事人可以繼續(xù)協(xié)商補(bǔ)償安置方案，協(xié)商結(jié)論在6個月內(nèi)告知裁決機(jī)關(guān)。協(xié)商不成的，裁決申請人應(yīng)當(dāng)向裁決機(jī)關(guān)提出正式補(bǔ)償安置方案，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自收到該方案之日起的30日內(nèi)作出補(bǔ)償安置方案的裁決。第四節(jié) 行政裁決強(qiáng)制執(zhí)行 行政裁決強(qiáng)制執(zhí)行申請主體房屋拆遷裁決書送達(dá)后，申請人與被申請人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行裁決方案。被拆遷當(dāng)事人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，裁決機(jī)關(guān)可依法申請強(qiáng)制執(zhí)行。 行政裁決強(qiáng)制拆遷前的聽證申請行政裁決強(qiáng)制執(zhí)行前，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)組織拆遷當(dāng)事人對行政裁決強(qiáng)制執(zhí)行的依據(jù)、程序、補(bǔ)償安置方案及測算依據(jù)等內(nèi)容進(jìn)行聽證。同時，還應(yīng)邀請政府有關(guān)部門和具有社會公信力的人員參加。被拆遷當(dāng)事人拒絕參加聽證會的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)組織召開調(diào)查會。 行政裁決強(qiáng)制執(zhí)行申請應(yīng)提交的材料（1）行政裁決強(qiáng)制執(zhí)行申請書；（2）裁決調(diào)解記錄和裁決書；（3）安置用房或者補(bǔ)償資金證明；（4）被拆遷當(dāng)事人拒絕接受補(bǔ)償資金的，應(yīng)當(dāng)提交補(bǔ)償資金的提存證明；（5）被拆遷當(dāng)事人不同意拆遷的有關(guān)材料；（6）聽證會或者調(diào)查會記錄。 行政裁決強(qiáng)制執(zhí)行其他應(yīng)注意的事項(xiàng)（1）申請行政裁決強(qiáng)制執(zhí)行，應(yīng)當(dāng)由裁決機(jī)關(guān)集體討論決定；（2）拆遷人未按裁決規(guī)定向被拆遷當(dāng)事人提供拆遷補(bǔ)償資金或者符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)權(quán)清晰、無權(quán)利負(fù)擔(dān)的安置用房的，不得申請行政裁決強(qiáng)制執(zhí)行；（3）裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)提前15天通知被拆遷當(dāng)事人并做好宣傳解釋，動員被拆遷當(dāng)事人自行搬遷；（4）拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆除房屋以及房屋內(nèi)的物品向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全；（5）行政裁決強(qiáng)制執(zhí)行時，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)組織街道辦事處、居(村)委會代表和公證人員到現(xiàn)場；（6）裁決機(jī)關(guān)是被拆遷當(dāng)事人的，由同級人民政府裁決。第五章 征地拆遷第一節(jié) 一般規(guī)定 概念界定集體土地，是指農(nóng)村和城市郊區(qū)除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外的土地；宅基地、自留地、自留山，也屬于集體所有。 法律依據(jù)（1）《中華人民共和國物權(quán)法》（中華人民共和國主席令第六十二號，由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會第五次會議于2007年3月16日通過，自2007年10月1日起施行）；（2）關(guān)于發(fā)布《上海市征用集體所在土地拆遷房屋補(bǔ)償安置若干規(guī)定》的通知（滬府發(fā)[2002]13號，由上海市人民政府于2002年4月10日公布，自公布之日起施行）；（3）關(guān)于《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補(bǔ)償安置若干規(guī)定》若干應(yīng)用問題的通知（滬房地資法[2002]513號，由上海市房屋土地資源管理局于2002年9月13日公布，自公布之日起施行）；（4）《關(guān)于發(fā)布本市征用集體所有土地居住房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（滬價商[2002]024號，由上海市物價局、上海市房屋土地資源管理局于2002年5月31日公布，自2002年4月10日起適用）；（5）《關(guān)于上海城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償安置資金交付和使用有關(guān)事項(xiàng)通知》（滬房地資拆[2002]289號，由上海市房屋土地資源管理局、中國人民銀行上海分行于2002年6月17日公布，自公布之日起施行）；（6）關(guān)于印發(fā)《上海市征用集體所有土地房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)范（試行）》的通知（滬房地資市[2002]308號，由上海市房屋土地資源管理局于2002年5月22日公布，自公布之日起施行）。第二節(jié) 集體土地的征收及補(bǔ)償 征收土地的條件征收土地，必須符合下列全部條件：（1）征收土地應(yīng)以公共利益為目的；（2）行使征地權(quán)的主體只能是國家；（3）征地的標(biāo)的只能是集體土地；（4）征收土地應(yīng)以土地補(bǔ)償為條件。 征收土地的審批權(quán)限：（1）征收基本農(nóng)田或者基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的由國務(wù)院審批；（2）征收基本農(nóng)田或者基本土地在70公頃以下的由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報國務(wù)院備案。 征用土地的審批程序：申請需要使用集體土地的用地者應(yīng)依法向有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府提出用地申請。審查批準(zhǔn)審查和批準(zhǔn)的重點(diǎn)有三項(xiàng)：（1）建設(shè)單位的建設(shè)項(xiàng)目已獲主管機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)并需要使用國有建設(shè)用地；（2）建設(shè)單位持有關(guān)批準(zhǔn)文件向有批準(zhǔn)權(quán)的縣級以上土地管理部門提出用地申請并經(jīng)確認(rèn)，確需使用國有土地具有征地必要的；（3）由該土地管理部門報請其屬的同級人民政府批準(zhǔn)建設(shè)單位使用國有土地并決定征用土地。公告政府部門依照法定程序批準(zhǔn)建設(shè)單位征收土地后，由批準(zhǔn)征地的人民政府予以公告。登記在公告的規(guī)定期限內(nèi)，被征用土地的所有人，使用人應(yīng)當(dāng)持土地權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋毓芾聿块T辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?征地補(bǔ)償被批準(zhǔn)征收土地的，應(yīng)當(dāng)按照被征收土地的原有用途給予補(bǔ)償，補(bǔ)償費(fèi)的基本內(nèi)