【文章內容簡介】 的管理遺留問題。(10) 負責本物業(yè)專項維修資金的籌集，督促業(yè)主繳納物業(yè)專項維修資金。(11) 業(yè)主委員會有權指定專業(yè)審計機構，對本合同約定的物業(yè)管理公共服務費收支狀況進行審計。(12) 經專有部分占建筑總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意，有權代表業(yè)主大會提前終止本合同。(1) 根據有關法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)服務方案。自主開展物業(yè)經營管理服務活動。(2) 對業(yè)主違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關部門處理。(3) 按本合同的約定，對業(yè)主違反臨時管理規(guī)約或物業(yè)規(guī)章制度及相關管理規(guī)定的行為進行制止和處理。(4) 可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將本區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給第三方。(5) 負責編制房屋及其附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的年度維修養(yǎng)護計劃和保修期滿后的大修、中修、更新、改造方案，經業(yè)主委員會、物業(yè)服務人雙方議定后由物業(yè)服務人組織實施。(6) 向業(yè)主告知物業(yè)使用的有關規(guī)定，當業(yè)主裝修物業(yè)時，告知有關注意事項和禁止行為，與業(yè)主訂立書面約定，并負責監(jiān)督。(7) 按養(yǎng)護計劃和操作規(guī)程，對房屋共用部位、共用設施設備狀況進行檢查，發(fā)現安全隱患或險情及時排除。(8) 負責每半年向全體業(yè)主公布一次物業(yè)服務費用收支賬目和物業(yè)專項維修資金使用情況；并將物業(yè)服務收費項目和收費標準以及向業(yè)主提供專項服務的收費項目和收費標準在本物業(yè)管理區(qū)域內以書面方式公示。(9) 不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內從事物業(yè)服務以外的經營活動；不得在物業(yè)管理活動中侵犯業(yè)主的合法權益；應合法、正確使用業(yè)主名冊，不得泄露業(yè)主隱私。(10) 建立、妥善保管和正確使用本物業(yè)的管理檔案，并負責及時記載有關變更情況。(11) 物業(yè)服務人必須在本合同終止時，向業(yè)主委員會移交管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料。第35條在新的物業(yè)服務公司取代原物業(yè)服務公司的情況下，如何順利交接往往是物業(yè)服務合同是否成功操作的關鍵，前期物業(yè)服務人往往會以各種理由不退出物業(yè)服務區(qū)域。律師應協(xié)助業(yè)主委員會、新的物業(yè)服務公司與原物業(yè)服務公司進行溝通，并可以請求政府有關部門指導、監(jiān)督。第36條 因業(yè)主拖欠物業(yè)服務費而向物業(yè)服務人提供催收法律服務。一般情況下，律師應告知物業(yè)服務人先通過書面形式(如發(fā)律師函)的方式向業(yè)主催收，對個別業(yè)主可以進行訴訟，但訴訟不宜廣泛采用，否則會將物業(yè)服務人推向業(yè)主的對立面。應提醒物業(yè)服務人注意留存相關催收的證據。第37條 律師應當為物業(yè)服務人如何糾正建設單位、業(yè)主的其他違法行為提供法律幫助。對開發(fā)商許諾沒有到位的，物業(yè)服務人應協(xié)助業(yè)主與開發(fā)商交涉；對于業(yè)主的違法行為，物業(yè)服務人應予勸阻，并向業(yè)主委員會和政府主管部門進行報告。第38條 物業(yè)服務公司簽訂和履行合同應注意的其他問題、不完全履行合同的處理《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業(yè)服務合同的組成部分?！边@一司法解釋主要是為了解決目前物業(yè)管理中存在的物業(yè)服務公司服務不到位、不規(guī)范問題。：(1) 對物業(yè)管理公司管理不到位的，業(yè)主有權提起訴訟。(2) 物業(yè)管理公司內部的管理制度，包括服務細則、服務承諾等，構成物業(yè)管理服務合同的組成部分，所以物業(yè)管理應根據自己公司的實際情況來確定自己的管理制度，不能兌現的不宜形成書面的管理制度。但實際上，要求物業(yè)服務公司承擔任何形式的違約責任，都有一定的難度，因為物業(yè)管理不同于一般合同的履行，像買賣合同，標的明確具體，任何一方違約都是比較明顯的，但物業(yè)管理合同所指向的物業(yè)管理服務，是復雜而瑣碎的，讓業(yè)主委員會證實物業(yè)服務公司服務不到位，有一定的操作難度?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第10條規(guī)定：“物業(yè)服務合同的權利義務終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房和相關設施，以及物業(yè)服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務關系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持?！?，如果有資料顯示開發(fā)商并未向業(yè)主提供《物業(yè)管理條例》第29條列明的資料，可以將物業(yè)公司作為被告，訴訟請求其移交資料。律師應當提供物業(yè)服務公司：在業(yè)主委員會終止與物業(yè)服務公司的合同后，物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務關系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。物業(yè)管理服務實踐中，存在兩種事實管理的情況：一是物業(yè)管理服務合同終止后，業(yè)主委員會未更換物業(yè)服務公司，物業(yè)管理公司也繼續(xù)提供服務，這種情況下的事實管理物業(yè)管理公司可以要求業(yè)主支付物業(yè)管理費。二是物業(yè)管理服務合同終止后，業(yè)主委員會重新聘請了物業(yè)服務公司，但原物業(yè)管理公司拒不退出，并以事實管理為由，要求業(yè)主支付物業(yè)管理費。對于第二種情況司法解釋明確規(guī)定管理，物業(yè)公司訴請支付物業(yè)管理費，法院可以不予支持。這一條規(guī)定可以很大程度上減少老“管家”落聘后拒不退出情況的出現。《最高人民法院關于審理物業(yè)糾紛案件具體應用法律若干問題解釋》第2條規(guī)定：“符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：(一) 物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)服務區(qū)域內的全部物業(yè)服務一并委托他人而簽訂的委托合同；(二) 物業(yè)服務合同中免除物業(yè)服務企業(yè)責任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權利的條款?！保何飿I(yè)管理服務合同中經常出現的免除物業(yè)服務企業(yè)責任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權利的條款有：(1) 明確公益性收入歸物業(yè)管理公司所有的條款，按照《物權法》的規(guī)定，小區(qū)的停車、廣告費等公益性收入為全體業(yè)主所有，但有的開發(fā)商或物業(yè)管理公司往往利用自己的優(yōu)勢地位，或業(yè)主委員會法律知識的欠缺，將這塊收入約定直接歸物業(yè)管理公司或開發(fā)商所有，實際上這是無效約定。(2) 物業(yè)服務企業(yè)在履行合同過程中的免責條款，主要有物業(yè)管理公司在任何情況下對小區(qū)車輛的丟失、業(yè)主人向損害賠償不承擔法定的補充責任。(3) 加大業(yè)主委員會的責任。有的物業(yè)公司在合同中約定業(yè)主委員會解釋本合同的，應向物業(yè)公司支付30萬的違約金，業(yè)主支付物業(yè)管理費不足的，由公益性收入直接補貼物業(yè)公司等。(4) 排除業(yè)主委員會權利的條款，主要包括物業(yè)服務公司對大額維修基金的使用有決定權，物業(yè)公司可以決定涉及全體業(yè)主利益的重大事項等。所以，物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務合同時應注意這些條款?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定：“經書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持?！?，根據權利與義務對等原則，業(yè)主應支付物業(yè)管理服務費用。但在物業(yè)管理操作中，有時業(yè)主會以各種借口不交納物業(yè)管理費用。業(yè)主不交納物業(yè)管理費的理由有：(1) 業(yè)主對拆遷安置不滿而拒不交納物業(yè)管理費的，由于原拆遷單位與物業(yè)服務公司不是同一單位，這種情況應由業(yè)主找原拆遷單位解決。(2) 業(yè)主搬入新房，認為房屋有質量問題，如漏水、墻皮脫落、裂縫及其他屬于房地產開發(fā)商負責的問題，應由業(yè)主向法院訴請開發(fā)商承擔責任。(3) 他人在業(yè)主的房外堆放雜物，造成妨礙，業(yè)主應向法院訴請妨礙人排除妨礙，物業(yè)公司只負有提示告知并維護小區(qū)環(huán)境整潔的義務，如物業(yè)服務公司在妨礙過程中無過錯或已經盡了自己應盡的義務，是不承擔責任的。(4) 業(yè)主家中被盜、被搶以及其他刑事犯罪案件，在物業(yè)服務公司無過錯或已盡了自己應盡的義務情況下是不承擔責任的。(5) 就放棄共有權利作為抗辯理由的，主要是業(yè)主以自己未入住、未享用過小區(qū)公建配套為由而不交納物業(yè)管理費。律師應明確告知物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主的這些抗辯一般是不成立的。業(yè)主在小區(qū)或其管理的其他物業(yè)管理區(qū)域內財產遭受非法損害主要有以下兩種情況：(1) 財產被盜竊或搶劫，包括車輛、室內外的大、小物件、晾曬的衣物等。目前的情況看，小區(qū)車輛被盜是最為敏感的問題，物業(yè)在這一方面要加強防范。(2) 財產被損壞，包括停放的車輛受第三人損壞，公共設施遭第三人破壞，業(yè)主的財產被毀壞等。有的小區(qū)由于建造的比較早，道路窄小，常發(fā)生車輛漆面受到刮劃甚至車輛碰撞的情況；有的物業(yè)管理的是露天商場，來往人員很多，常會發(fā)生公共設施被損害的情形。以上兩種情況，只要直接的責任人無法找到或無力賠償，物業(yè)公司未按照物業(yè)服務合同提供服務，管理上有明顯的疏漏，比如說保安脫崗，一般應承擔相應的補充責任。物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生人身傷害的案件也常見于報端，起因多是由于雞毛蒜皮的小事而斗嘴打架或業(yè)主之間積怨發(fā)生質變而大動干戈。當然也不能排除有一些極端的情況，比如說搶劫殺人、聚眾斗毆的惡性刑事犯罪的發(fā)生。以上情況都可能會造成業(yè)主或租戶的人身傷害甚至致死，當然這種傷害有可能發(fā)生在業(yè)主之間、業(yè)主與非業(yè)主之間甚至業(yè)主與非進行服務工作時的物業(yè)服務人員之間。如果物業(yè)防范不力，未適當履行物業(yè)合同約定的安全保障義務，行為人又逃逸的，物業(yè)要承擔相應的民事賠償責任。在物業(yè)管理當中，服務分包管理是一種常見的管理模式，物業(yè)服務公司往往會將部分服務管理項目分包給專業(yè)公司進行相對獨立的運作，例如：配電室設備維護、消防檢測以及專業(yè)的外墻清洗等。物業(yè)管理行業(yè)重組中的專業(yè)技術重組的產生，起初是在技術、資金、人才含量高的專業(yè)上發(fā)生的，如物業(yè)管理企業(yè)通常將機電、智能化、消殺等工作交給專業(yè)公司打理，而現在的專業(yè)化重組幾乎涵蓋了物業(yè)管理的全部專業(yè)，如清潔和綠化等。 由于這些專業(yè)技術維護的行業(yè)準入的資格獲取比較困難，承接技術維護的分包公司多為設備系統(tǒng)建設方承擔，在行業(yè)資質以及專業(yè)技術方面存在著技術壟斷。物業(yè)服務公司在技術監(jiān)管方面比較吃力，往往會出現雙方角色不明確的局面，物業(yè)服務公司不能很好的發(fā)揮其總體協(xié)調、監(jiān)督管理的權利。作為物業(yè)服務公司，要減少專業(yè)分包的風險：一是通過詳細的合同條款與專業(yè)的分包公司明確雙方的權利與義務，要求專業(yè)公司按照法定的操作規(guī)程提供專業(yè)的服務，為了保護物業(yè)公司和業(yè)主的權益，要求專業(yè)公司提供的服務無瑕疵，如果服務不到位、不專業(yè)，物業(yè)公司有權按照合同約定要求專業(yè)公司承擔責任，直至解除雙方的分包合同；二是通過統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一要求等方式淡化專業(yè)分包公司在小區(qū)的影響，防止物業(yè)服務公司本身被邊緣化；三是加強物業(yè)服務公司的專業(yè)技能培訓。目前，物業(yè)管理的技能培訓主要集中于物業(yè)管理實務以及相關技術工種的實際操作培訓，而涉及其他行業(yè)如消防檢測、配電管理、電梯保養(yǎng)等專業(yè)的技術管理培訓往往不被物業(yè)管理人員重視，認為這些工作可由分包單位進行管理，忽略了自身管理權利的實施，使得物業(yè)公司本身根本不具備對專業(yè)公司進行管理和監(jiān)督的能力。第三章　律師辦理為業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會提供法律服務的業(yè)務[第一節(jié)　律師為業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會的選舉產生提供法律服務第39條 當建筑區(qū)劃內入住率等達到規(guī)定的召開首次業(yè)主大會會議的條件時，應提示業(yè)主督促建設單位按照規(guī)定辦理相關手續(xù)，提示業(yè)主按照相關規(guī)定成立首次業(yè)主大會會議籌備組。第40條 首次業(yè)主大會會議籌備組組成后，律師為籌備組提供法律服務。：（1) 確定召開首次業(yè)主大會會議的形式；（2) 確認業(yè)主身份；（3) 確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內容；（4) 確定業(yè)主委員會委員候選人人數和產生辦法，組織業(yè)主自薦或推薦產生業(yè)主委員會候選人；（5) 擬