【文章內(nèi)容簡介】 的管理遺留問題。(10) 負(fù)責(zé)本物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集，督促業(yè)主繳納物業(yè)專項(xiàng)維修資金。(11) 業(yè)主委員會(huì)有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)，對(duì)本合同約定的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)收支狀況進(jìn)行審計(jì)。(12) 經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，有權(quán)代表業(yè)主大會(huì)提前終止本合同。(1) 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)服務(wù)方案。自主開展物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)活動(dòng)。(2) 對(duì)業(yè)主違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處理。(3) 按本合同的約定，對(duì)業(yè)主違反臨時(shí)管理規(guī)約或物業(yè)規(guī)章制度及相關(guān)管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止和處理。(4) 可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將本區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給第三方。(5) 負(fù)責(zé)編制房屋及其附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和保修期滿后的大修、中修、更新、改造方案，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人雙方議定后由物業(yè)服務(wù)人組織實(shí)施。(6) 向業(yè)主告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)注意事項(xiàng)和禁止行為，與業(yè)主訂立書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。(7) 按養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和操作規(guī)程，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備狀況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患或險(xiǎn)情及時(shí)排除。(8) 負(fù)責(zé)每半年向全體業(yè)主公布一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支賬目和物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用情況；并將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及向業(yè)主提供專項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面方式公示。(9) 不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)以外的經(jīng)營活動(dòng)；不得在物業(yè)管理活動(dòng)中侵犯業(yè)主的合法權(quán)益；應(yīng)合法、正確使用業(yè)主名冊，不得泄露業(yè)主隱私。(10) 建立、妥善保管和正確使用本物業(yè)的管理檔案，并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況。(11) 物業(yè)服務(wù)人必須在本合同終止時(shí)，向業(yè)主委員會(huì)移交管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料。第35條在新的物業(yè)服務(wù)公司取代原物業(yè)服務(wù)公司的情況下，如何順利交接往往是物業(yè)服務(wù)合同是否成功操作的關(guān)鍵，前期物業(yè)服務(wù)人往往會(huì)以各種理由不退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域。律師應(yīng)協(xié)助業(yè)主委員會(huì)、新的物業(yè)服務(wù)公司與原物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行溝通，并可以請求政府有關(guān)部門指導(dǎo)、監(jiān)督。第36條 因業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)而向物業(yè)服務(wù)人提供催收法律服務(wù)。一般情況下，律師應(yīng)告知物業(yè)服務(wù)人先通過書面形式(如發(fā)律師函)的方式向業(yè)主催收，對(duì)個(gè)別業(yè)主可以進(jìn)行訴訟，但訴訟不宜廣泛采用，否則會(huì)將物業(yè)服務(wù)人推向業(yè)主的對(duì)立面。應(yīng)提醒物業(yè)服務(wù)人注意留存相關(guān)催收的證據(jù)。第37條 律師應(yīng)當(dāng)為物業(yè)服務(wù)人如何糾正建設(shè)單位、業(yè)主的其他違法行為提供法律幫助。對(duì)開發(fā)商許諾沒有到位的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)協(xié)助業(yè)主與開發(fā)商交涉；對(duì)于業(yè)主的違法行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)予勸阻，并向業(yè)主委員會(huì)和政府主管部門進(jìn)行報(bào)告。第38條 物業(yè)服務(wù)公司簽訂和履行合同應(yīng)注意的其他問題、不完全履行合同的處理《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分?！边@一司法解釋主要是為了解決目前物業(yè)管理中存在的物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)不到位、不規(guī)范問題。：(1) 對(duì)物業(yè)管理公司管理不到位的，業(yè)主有權(quán)提起訴訟。(2) 物業(yè)管理公司內(nèi)部的管理制度，包括服務(wù)細(xì)則、服務(wù)承諾等，構(gòu)成物業(yè)管理服務(wù)合同的組成部分，所以物業(yè)管理應(yīng)根據(jù)自己公司的實(shí)際情況來確定自己的管理制度，不能兌現(xiàn)的不宜形成書面的管理制度。但實(shí)際上，要求物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)任何形式的違約責(zé)任，都有一定的難度，因?yàn)槲飿I(yè)管理不同于一般合同的履行，像買賣合同，標(biāo)的明確具體，任何一方違約都是比較明顯的，但物業(yè)管理合同所指向的物業(yè)管理服務(wù)，是復(fù)雜而瑣碎的，讓業(yè)主委員會(huì)證實(shí)物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)不到位，有一定的操作難度。《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第10條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持?！?，如果有資料顯示開發(fā)商并未向業(yè)主提供《物業(yè)管理?xiàng)l例》第29條列明的資料，可以將物業(yè)公司作為被告，訴訟請求其移交資料。律師應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)服務(wù)公司：在業(yè)主委員會(huì)終止與物業(yè)服務(wù)公司的合同后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。物業(yè)管理服務(wù)實(shí)踐中，存在兩種事實(shí)管理的情況：一是物業(yè)管理服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會(huì)未更換物業(yè)服務(wù)公司，物業(yè)管理公司也繼續(xù)提供服務(wù)，這種情況下的事實(shí)管理物業(yè)管理公司可以要求業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)。二是物業(yè)管理服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會(huì)重新聘請了物業(yè)服務(wù)公司，但原物業(yè)管理公司拒不退出，并以事實(shí)管理為由，要求業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)。對(duì)于第二種情況司法解釋明確規(guī)定管理，物業(yè)公司訴請支付物業(yè)管理費(fèi)，法院可以不予支持。這一條規(guī)定可以很大程度上減少老“管家”落聘后拒不退出情況的出現(xiàn)。《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題解釋》第2條規(guī)定：“符合下列情形之一，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持：(一) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；(二) 物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款?！保何飿I(yè)管理服務(wù)合同中經(jīng)常出現(xiàn)的免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款有：(1) 明確公益性收入歸物業(yè)管理公司所有的條款，按照《物權(quán)法》的規(guī)定，小區(qū)的停車、廣告費(fèi)等公益性收入為全體業(yè)主所有，但有的開發(fā)商或物業(yè)管理公司往往利用自己的優(yōu)勢地位，或業(yè)主委員會(huì)法律知識(shí)的欠缺，將這塊收入約定直接歸物業(yè)管理公司或開發(fā)商所有，實(shí)際上這是無效約定。(2) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行合同過程中的免責(zé)條款，主要有物業(yè)管理公司在任何情況下對(duì)小區(qū)車輛的丟失、業(yè)主人向損害賠償不承擔(dān)法定的補(bǔ)充責(zé)任。(3) 加大業(yè)主委員會(huì)的責(zé)任。有的物業(yè)公司在合同中約定業(yè)主委員會(huì)解釋本合同的，應(yīng)向物業(yè)公司支付30萬的違約金，業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)不足的，由公益性收入直接補(bǔ)貼物業(yè)公司等。(4) 排除業(yè)主委員會(huì)權(quán)利的條款，主要包括物業(yè)服務(wù)公司對(duì)大額維修基金的使用有決定權(quán)，物業(yè)公司可以決定涉及全體業(yè)主利益的重大事項(xiàng)等。所以，物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同時(shí)應(yīng)注意這些條款?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。” ，根據(jù)權(quán)利與義務(wù)對(duì)等原則，業(yè)主應(yīng)支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。但在物業(yè)管理操作中，有時(shí)業(yè)主會(huì)以各種借口不交納物業(yè)管理費(fèi)用。業(yè)主不交納物業(yè)管理費(fèi)的理由有：(1) 業(yè)主對(duì)拆遷安置不滿而拒不交納物業(yè)管理費(fèi)的，由于原拆遷單位與物業(yè)服務(wù)公司不是同一單位，這種情況應(yīng)由業(yè)主找原拆遷單位解決。(2) 業(yè)主搬入新房，認(rèn)為房屋有質(zhì)量問題，如漏水、墻皮脫落、裂縫及其他屬于房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)的問題，應(yīng)由業(yè)主向法院訴請開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。(3) 他人在業(yè)主的房外堆放雜物，造成妨礙，業(yè)主應(yīng)向法院訴請妨礙人排除妨礙，物業(yè)公司只負(fù)有提示告知并維護(hù)小區(qū)環(huán)境整潔的義務(wù)，如物業(yè)服務(wù)公司在妨礙過程中無過錯(cuò)或已經(jīng)盡了自己應(yīng)盡的義務(wù)，是不承擔(dān)責(zé)任的。(4) 業(yè)主家中被盜、被搶以及其他刑事犯罪案件，在物業(yè)服務(wù)公司無過錯(cuò)或已盡了自己應(yīng)盡的義務(wù)情況下是不承擔(dān)責(zé)任的。(5) 就放棄共有權(quán)利作為抗辯理由的，主要是業(yè)主以自己未入住、未享用過小區(qū)公建配套為由而不交納物業(yè)管理費(fèi)。律師應(yīng)明確告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主的這些抗辯一般是不成立的。業(yè)主在小區(qū)或其管理的其他物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)財(cái)產(chǎn)遭受非法損害主要有以下兩種情況：(1) 財(cái)產(chǎn)被盜竊或搶劫，包括車輛、室內(nèi)外的大、小物件、晾曬的衣物等。目前的情況看，小區(qū)車輛被盜是最為敏感的問題，物業(yè)在這一方面要加強(qiáng)防范。(2) 財(cái)產(chǎn)被損壞，包括停放的車輛受第三人損壞，公共設(shè)施遭第三人破壞，業(yè)主的財(cái)產(chǎn)被毀壞等。有的小區(qū)由于建造的比較早，道路窄小，常發(fā)生車輛漆面受到刮劃甚至車輛碰撞的情況；有的物業(yè)管理的是露天商場，來往人員很多，常會(huì)發(fā)生公共設(shè)施被損害的情形。以上兩種情況，只要直接的責(zé)任人無法找到或無力賠償，物業(yè)公司未按照物業(yè)服務(wù)合同提供服務(wù)，管理上有明顯的疏漏，比如說保安脫崗，一般應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生人身傷害的案件也常見于報(bào)端，起因多是由于雞毛蒜皮的小事而斗嘴打架或業(yè)主之間積怨發(fā)生質(zhì)變而大動(dòng)干戈。當(dāng)然也不能排除有一些極端的情況，比如說搶劫殺人、聚眾斗毆的惡性刑事犯罪的發(fā)生。以上情況都可能會(huì)造成業(yè)主或租戶的人身傷害甚至致死，當(dāng)然這種傷害有可能發(fā)生在業(yè)主之間、業(yè)主與非業(yè)主之間甚至業(yè)主與非進(jìn)行服務(wù)工作時(shí)的物業(yè)服務(wù)人員之間。如果物業(yè)防范不力，未適當(dāng)履行物業(yè)合同約定的安全保障義務(wù)，行為人又逃逸的，物業(yè)要承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。在物業(yè)管理當(dāng)中，服務(wù)分包管理是一種常見的管理模式，物業(yè)服務(wù)公司往往會(huì)將部分服務(wù)管理項(xiàng)目分包給專業(yè)公司進(jìn)行相對(duì)獨(dú)立的運(yùn)作，例如：配電室設(shè)備維護(hù)、消防檢測以及專業(yè)的外墻清洗等。物業(yè)管理行業(yè)重組中的專業(yè)技術(shù)重組的產(chǎn)生，起初是在技術(shù)、資金、人才含量高的專業(yè)上發(fā)生的，如物業(yè)管理企業(yè)通常將機(jī)電、智能化、消殺等工作交給專業(yè)公司打理，而現(xiàn)在的專業(yè)化重組幾乎涵蓋了物業(yè)管理的全部專業(yè)，如清潔和綠化等。 由于這些專業(yè)技術(shù)維護(hù)的行業(yè)準(zhǔn)入的資格獲取比較困難，承接技術(shù)維護(hù)的分包公司多為設(shè)備系統(tǒng)建設(shè)方承擔(dān)，在行業(yè)資質(zhì)以及專業(yè)技術(shù)方面存在著技術(shù)壟斷。物業(yè)服務(wù)公司在技術(shù)監(jiān)管方面比較吃力，往往會(huì)出現(xiàn)雙方角色不明確的局面，物業(yè)服務(wù)公司不能很好的發(fā)揮其總體協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理的權(quán)利。作為物業(yè)服務(wù)公司，要減少專業(yè)分包的風(fēng)險(xiǎn)：一是通過詳細(xì)的合同條款與專業(yè)的分包公司明確雙方的權(quán)利與義務(wù)，要求專業(yè)公司按照法定的操作規(guī)程提供專業(yè)的服務(wù)，為了保護(hù)物業(yè)公司和業(yè)主的權(quán)益，要求專業(yè)公司提供的服務(wù)無瑕疵，如果服務(wù)不到位、不專業(yè)，物業(yè)公司有權(quán)按照合同約定要求專業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任，直至解除雙方的分包合同；二是通過統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一要求等方式淡化專業(yè)分包公司在小區(qū)的影響，防止物業(yè)服務(wù)公司本身被邊緣化；三是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)公司的專業(yè)技能培訓(xùn)。目前，物業(yè)管理的技能培訓(xùn)主要集中于物業(yè)管理實(shí)務(wù)以及相關(guān)技術(shù)工種的實(shí)際操作培訓(xùn)，而涉及其他行業(yè)如消防檢測、配電管理、電梯保養(yǎng)等專業(yè)的技術(shù)管理培訓(xùn)往往不被物業(yè)管理人員重視，認(rèn)為這些工作可由分包單位進(jìn)行管理，忽略了自身管理權(quán)利的實(shí)施，使得物業(yè)公司本身根本不具備對(duì)專業(yè)公司進(jìn)行管理和監(jiān)督的能力。第三章　律師辦理為業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)[第一節(jié)　律師為業(yè)主大會(huì)的成立和業(yè)主委員會(huì)的選舉產(chǎn)生提供法律服務(wù)第39條 當(dāng)建筑區(qū)劃內(nèi)入住率等達(dá)到規(guī)定的召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的條件時(shí)，應(yīng)提示業(yè)主督促建設(shè)單位按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，提示業(yè)主按照相關(guān)規(guī)定成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。第40條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組組成后，律師為籌備組提供法律服務(wù)。：（1) 確定召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的形式；（2) 確認(rèn)業(yè)主身份；（3) 確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；（4) 確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人人數(shù)和產(chǎn)生辦法，組織業(yè)主自薦或推薦產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)候選人；（5) 擬