律師承辦二手房買(mǎi)賣(mài)合同業(yè)務(wù)指引范本(編輯修改稿)
2025-06-23 18:32 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 賣(mài)人，如果房屋出租的，應(yīng)將要出售的情況在合理的期限內(nèi)提前書(shū)面通知承租人。提前通知的合理的期限一般為三個(gè)月。 如果沒(méi)有取得優(yōu)先買(mǎi)受人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面文件，律師應(yīng)當(dāng)提示買(mǎi)賣(mài)合同存在可能被宣告為無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。 如承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，律師應(yīng)提示買(mǎi)受人購(gòu)房后繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。 通過(guò)拍賣(mài)購(gòu)買(mǎi)二手房的，律師也應(yīng)當(dāng)關(guān)注共有權(quán)人、承租人是否放棄了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如果沒(méi)有放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的有效證明，應(yīng)當(dāng)關(guān)注拍賣(mài)程序是否規(guī)定了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人的權(quán)力行使條件。 其他權(quán)利限制情形的審查 律師應(yīng)當(dāng)關(guān)注和提示買(mǎi)受人注意，二手房若存在被依法收回土地使用權(quán)或法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形的，不得買(mǎi)賣(mài)。 若是已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房買(mǎi)賣(mài)，還要審查已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房有無(wú)下列禁止買(mǎi)賣(mài)情形之一：(1)以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的；(2)住房面積超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的；(3)處于戶(hù)籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；(4)上市出售后形成新的住房困難的；(5)擅自改變房屋使用性質(zhì)的；(6)法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。 律師應(yīng)提醒，已購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭未住滿(mǎn)5年的不得按市場(chǎng)價(jià)格出售住房。確需出售的，可出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭或由政府相關(guān)部門(mén)收購(gòu)，出售單價(jià)不得高于購(gòu)買(mǎi)時(shí)的單價(jià)。已購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭住滿(mǎn)5年的，按照當(dāng)?shù)卣囊?guī)定，以簽訂合同時(shí)間為限有些可以按市場(chǎng)價(jià)格出售，但需由出售人到房屋所在地區(qū)、縣國(guó)土房管局按成交額的10%繳納綜合地價(jià)款，但有些即使住滿(mǎn)五年，也不能上市出售。 第4條 房屋質(zhì)量的審查 律師應(yīng)當(dāng)提示買(mǎi)受人查看或調(diào)查所購(gòu)二手房的質(zhì)量狀況。 若二手房超過(guò)合理使用年限后繼續(xù)使用的，律師應(yīng)提示買(mǎi)受人委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的鑒定機(jī)構(gòu)鑒定。 律師應(yīng)當(dāng)提示委托人，律師不對(duì)房屋質(zhì)量承擔(dān)任何責(zé)任。 第5條 買(mǎi)賣(mài)合同文本的擬訂和審查 律師應(yīng)提示，二手房買(mǎi)賣(mài)應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面形式的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。當(dāng)事人既可使用示范文本，也可參照示范文本自行擬訂合同條款。自擬合同不得含有免除提供方法定責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任及排除對(duì)方權(quán)利的內(nèi)容。 自擬合同應(yīng)具備以下主要內(nèi)容：(1)買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人的姓名或者名稱(chēng)、住所；(2)二手房的座落地點(diǎn)、面積、四至范圍；(3)土地所有權(quán)性質(zhì)、土地使用權(quán)獲得方式和使用期限；(4)二手房的規(guī)劃使用性質(zhì)；(5)房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況；(6)二手房買(mǎi)賣(mài)的價(jià)格、支付方式和期限；(7)二手房的交付和驗(yàn)收的日期、交付方式；(8)出賣(mài)人戶(hù)口的遷移；(9)維修基金的處理；(10)物業(yè)管理費(fèi)的結(jié)清責(zé)任；(11)違約責(zé)任；(12)爭(zhēng)議的解決方式；(13)當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。 律師應(yīng)當(dāng)提示，房屋的地點(diǎn)和四至、面積、土地使用權(quán)、房屋性質(zhì)、戶(hù)型、結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、附屬設(shè)施、裝飾等，應(yīng)在合同中敘述清楚，并與房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證或批準(zhǔn)文件上的記載一致。出賣(mài)方應(yīng)當(dāng)出示土地使用證或者提供土地使用批準(zhǔn)文件及其他文件的原件。 有關(guān)街道、樓號(hào)等應(yīng)當(dāng)使用地名管理機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)的名稱(chēng)。 價(jià)格、支付方式、支付時(shí)間、房屋的交付和驗(yàn)收時(shí)間、公共維修基金的處理及違約責(zé)任等應(yīng)當(dāng)明確。律師應(yīng)提示先行支付房款對(duì)買(mǎi)受人的風(fēng)險(xiǎn)，后支付房款對(duì)出賣(mài)人的風(fēng)險(xiǎn)。如果出賣(mài)人戶(hù)口所在地是所出售房屋的，還應(yīng)當(dāng)明確約定出賣(mài)人遷出戶(hù)口的時(shí)間。，并應(yīng)告知合同無(wú)效的后果及處理方式。，如火災(zāi)、嚴(yán)重的刑事案件等。、附屬物及家具、電器等是否包括在房?jī)r(jià)款中。，并告知在房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)受理后、產(chǎn)房證取得之前出賣(mài)的房屋仍有被查封的可能，如在些期間被查封出賣(mài)人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 律師應(yīng)提示房屋一房?jī)墒刍蚨嗍鄣姆珊蠊?，并建議委托人在買(mǎi)賣(mài)合同中約定發(fā)生此類(lèi)違約行為的違約責(zé)任。 因國(guó)家實(shí)行用地性質(zhì)管制和建筑工程使用管制制度，住宅用房未經(jīng)小區(qū)內(nèi)區(qū)分所有權(quán)人（業(yè)主）的一致同意，不能改做餐廳、歌廳等商業(yè)用途，因
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