【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 守過(guò)渡期的約定。過(guò)渡期內(nèi)，由被拆遷人、房屋承租人自行安排住處的，拆遷人還應(yīng)支付過(guò)渡期內(nèi)的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則由市價(jià)格主管部門會(huì)同市房地資源局制定。如當(dāng)?shù)貙?duì)協(xié)議有備案要求的律師應(yīng)提示拆遷人應(yīng)當(dāng)按當(dāng)?shù)匾?guī)定將其訂立的所有拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議報(bào)拆遷主管機(jī)關(guān)備案。第三節(jié) 被拆遷房屋面積的確定1. 被拆遷房屋面積的確定標(biāo)準(zhǔn)被拆遷房屋建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn)，實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)證不一致的，除違章建筑外，應(yīng)以實(shí)際為準(zhǔn)。無(wú)房地產(chǎn)權(quán)證的，以相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積為準(zhǔn)，實(shí)際建筑面積小于相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積的，以實(shí)際建筑面積為準(zhǔn)。相關(guān)批準(zhǔn)文件未記載建筑面積的，或者雖無(wú)批準(zhǔn)文件但在《城市規(guī)劃法》實(shí)施以前已經(jīng)建造用于居住的房屋，以有資質(zhì)的房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)地丈量的建筑面積為準(zhǔn)。房屋所在地的省市、自治區(qū)在《城市規(guī)劃法》實(shí)施以前對(duì)此作出明確規(guī)定的，從其規(guī)定。2. 面積爭(zhēng)議的處理發(fā)生房屋面積爭(zhēng)議的，當(dāng)事人之間協(xié)商一致的按協(xié)商結(jié)果認(rèn)定。當(dāng)事人協(xié)商不一致的，以房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)按國(guó)家規(guī)定測(cè)繪的結(jié)果為據(jù)。第四節(jié) 被拆遷房屋補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)1. 居住房屋的貨幣補(bǔ)償金額的確定由于很多被拆遷人對(duì)居住房屋的貨幣補(bǔ)償金額如何確定并不清楚，因此，作為律師應(yīng)提示委托人，拆遷居住房屋，貨幣補(bǔ)償金額一般根據(jù)被拆除房屋的區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積等因素確定。當(dāng)事人對(duì)此應(yīng)先行協(xié)商，協(xié)商不成的可委托評(píng)估。估價(jià)的結(jié)果應(yīng)當(dāng)保證足以買到與被拆遷房屋相同水平的房屋。被拆除房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)為房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)，房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)低于當(dāng)?shù)卣?guī)定的同類房屋補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，按該補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋（含由房管部門代為經(jīng)租的宗教團(tuán)體房屋、由房管部門依法代管房屋），被拆遷人和承租人都選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，租賃關(guān)系終止，承租人有權(quán)獲得省、市政府規(guī)定比例的貨幣補(bǔ)償款。出租人與承租人未達(dá)成解除租賃關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行按面積的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，以保障承租人的居住水平不因拆遷而下降。執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，按租賃合同的規(guī)定處理。實(shí)行價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的，律師應(yīng)提示委托人應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定貨幣補(bǔ)償金額，再將該金額與安置房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)結(jié)算差價(jià)。需特別重視的是，被拆遷房屋和擬調(diào)換的房屋在評(píng)估時(shí)應(yīng)適用同一評(píng)估時(shí)點(diǎn)、同一評(píng)估方法和標(biāo)準(zhǔn)。2. 非住宅房屋的補(bǔ)償安置拆遷非住宅房屋的，應(yīng)充分考慮拆遷和當(dāng)?shù)毓ど虡I(yè)水平和就業(yè)的問(wèn)題。除國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策確定屬于淘汰的行業(yè)外，不能因拆遷導(dǎo)致企業(yè)關(guān)閉和工人下崗。拆遷租賃非住宅房屋的，被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃關(guān)系的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償安置；被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系未達(dá)成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋調(diào)換。調(diào)換后的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。另外，拆遷非居住房屋，律師還應(yīng)提示委托人，拆遷人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人或者房屋承租人下列費(fèi)用： 按國(guó)家和當(dāng)?shù)匾?guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用。 無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用。 因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償。這里的因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償，是指拆遷非居住房屋中用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的房屋，由拆遷人給予被拆遷人或者房屋承租人的適當(dāng)補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按被拆除房屋建筑面積每平方米300400元，由拆遷當(dāng)事人協(xié)商確定。3. 可以按照非居住房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定的情形律師在實(shí)踐中應(yīng)提示委托人注意，以下幾種情形是可以按照非居住房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償認(rèn)定： 原始設(shè)計(jì)為非居住房屋或房屋依法銷售時(shí)是非居住房屋的，可以認(rèn)定為非居住房屋。 公房承租人與所有人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關(guān)系的，可以認(rèn)定為非居住房屋。 房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人為單位，可以認(rèn)定為非居住房屋，但原始設(shè)計(jì)為居住房屋以及實(shí)際用作職工或者職工家庭居住使用的除外。 原始設(shè)計(jì)為居住房屋，改變?yōu)榉蔷幼∮猛?，作為?jīng)營(yíng)場(chǎng)所并領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照照章納稅的，可以依據(jù)國(guó)務(wù)院和省級(jí)以上人民政府的規(guī)定并根據(jù)其經(jīng)營(yíng)狀況、納稅情況，參照當(dāng)?shù)胤亲≌惙课莸氖袌?chǎng)價(jià)值給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。4. 拆遷居住和非居住兼用房屋的補(bǔ)償安置拆除居住和非居住兼用的房屋，被拆遷人或房屋承租人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，可以按照居住用建筑面積和非居住用建筑面積分別計(jì)算貨幣補(bǔ)償款；被拆遷人或房屋承租人選擇房屋調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)按照約定或行政裁決結(jié)算差價(jià)。第五節(jié) 特殊對(duì)象的補(bǔ)償與安置1. 對(duì)低收入、居住困難戶的補(bǔ)償安置的特殊保護(hù)實(shí)踐中，律師要注意的是拆遷廉租住房以及被拆遷人、房屋承租人屬于孤老、孤殘、孤幼的，拆遷人應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，并可適當(dāng)減免超過(guò)應(yīng)安置面積部分的房?jī)r(jià)款，使之達(dá)到當(dāng)?shù)刈畹妥》勘Ｕ蠘?biāo)準(zhǔn)。2. 拆遷宗教團(tuán)體所有房屋的處理拆遷宗教團(tuán)體所有的房屋，律師應(yīng)提示拆遷人，應(yīng)當(dāng)事先征求宗教事務(wù)管理部門意見(jiàn)，并與宗教團(tuán)體簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷由房管部門代為經(jīng)租的宗教團(tuán)體的房屋，租賃關(guān)系終止。拆遷居住房屋的，補(bǔ)償安置方式與標(biāo)準(zhǔn)按照政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋的規(guī)定執(zhí)行。拆遷非居住房屋的，被拆遷人和房屋承租人均可以選擇貨幣補(bǔ)償或者房屋調(diào)換。3. 拆遷公益事業(yè)房屋的處理律師應(yīng)注意，如果拆遷用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物，拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，按照原性質(zhì)和規(guī)模予以重建或者按照房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償。4. 拆遷公共設(shè)施的處理需要拆除交通崗?fù)ぁ⒔煌?biāo)志、交通護(hù)欄、郵筒、廢物箱、車輛站點(diǎn)、消防栓、人防等公共設(shè)施以及樹(shù)木綠地的，拆遷人應(yīng)當(dāng)重建或者給予適當(dāng)補(bǔ)償。因房屋拆遷需要遷移管線或鋪設(shè)臨時(shí)管線的費(fèi)用，由拆遷人負(fù)擔(dān)；但結(jié)合道路擴(kuò)建按規(guī)劃需要就位或新建、擴(kuò)建各種管線的費(fèi)用，拆遷人不予負(fù)擔(dān)。5. 拆遷由房管部門依法代管的房屋的處理拆遷房管部門依法代管的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)與代管人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，拆遷房屋有關(guān)資料應(yīng)當(dāng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。6. 拆除違章建筑和臨時(shí)建筑的處理律師應(yīng)提示委托人拆除違章建筑、超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，現(xiàn)行規(guī)定是不予補(bǔ)償；拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。是否屬于違章建筑以及是否應(yīng)無(wú)償拆除，應(yīng)當(dāng)有法律依據(jù)并依法確定。其中，《城市規(guī)劃法》實(shí)施后，未取得規(guī)劃許可證或違反規(guī)劃許可證規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，以及臨時(shí)建筑使用期限屆滿未拆除的為違法建筑。對(duì)違法建筑依據(jù)《城市規(guī)劃法》及地方城市規(guī)劃實(shí)施條例規(guī)定處理?！冻鞘幸?guī)劃法》實(shí)施前違法建筑的認(rèn)定，由縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)歷史情況，依據(jù)所在省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定處理。在拆遷公告依法發(fā)布后，或被拆遷人接到有關(guān)部門依法作出的停止建設(shè)通知后，繼續(xù)進(jìn)行房屋及其附屬物新建、改建、擴(kuò)建的部分，不予補(bǔ)償。7. 拆遷爭(zhēng)議房屋的處理由于爭(zhēng)議房屋屬于“產(chǎn)權(quán)不明確的房屋”，為了保障建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，在拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門依法核實(shí)同意，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全，并且將拆遷補(bǔ)償資金辦理提存或者提供符合國(guó)家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，便可實(shí)施拆遷。8. 拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋的處理律師應(yīng)注意，首先要核實(shí)抵押的有效性。其次，在拆遷前，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人關(guān)于拆遷房屋的相關(guān)事項(xiàng)。再次，經(jīng)與抵押權(quán)人、被拆遷人協(xié)商，能解除抵押合同的，可達(dá)成一致意見(jiàn)，將拆遷補(bǔ)償款交付被拆遷人。9. 租賃期限未滿的房屋拆遷的處理拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。第六節(jié) 貨幣補(bǔ)償款的分配1. 公有房屋貨幣補(bǔ)償款的分配。拆遷人給予房屋承租人的貨幣補(bǔ)償款、安置房屋歸房屋承租人及其同住人共有。承租人、同住人之間一般遵循一人一份、均等分割的原則取得拆遷補(bǔ)償款。但律師應(yīng)提示委托人注意，下列情況除外： 承租人或同住人屬于年老體弱，缺乏經(jīng)濟(jì)來(lái)源，且按均分所得的補(bǔ)償款，無(wú)法購(gòu)得房屋保證其正常生活的。 對(duì)公房?jī)?nèi)居住的未成年人實(shí)際承擔(dān)監(jiān)護(hù)義務(wù)的。2. 私有房屋補(bǔ)償款的分割拆遷人給予被拆遷人的貨幣補(bǔ)償款、安置房屋歸被拆遷人所有。被拆遷人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)安置房屋使用人。搬家補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、臨時(shí)安家補(bǔ)助費(fèi)，應(yīng)歸確因拆遷而搬家、設(shè)備遷移和臨時(shí)過(guò)渡的承租人、同住人等。獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)和一次性補(bǔ)償費(fèi)，一般應(yīng)當(dāng)由拆遷時(shí)在被拆遷房屋內(nèi)實(shí)際居住的人之間予以分割。設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用、無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用，應(yīng)歸設(shè)備所有人。因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的補(bǔ)償歸遭受實(shí)際損失的經(jīng)營(yíng)人。4. 補(bǔ)償款由他人領(lǐng)取的處理在實(shí)踐中，有時(shí)會(huì)遇到由于拆遷人的疏忽，導(dǎo)致房屋補(bǔ)償款由他人領(lǐng)取，律師應(yīng)提示委托人，補(bǔ)償款應(yīng)由領(lǐng)款人親自領(lǐng)取，委托他人領(lǐng)款的應(yīng)認(rèn)真審查委托書(shū)的真實(shí)性和內(nèi)容的準(zhǔn)確性。如拆遷人疏于審查，錯(cuò)將拆遷款項(xiàng)支付給他人，仍應(yīng)對(duì)實(shí)際的被拆遷人或房屋承租人承擔(dān)補(bǔ)償安置的義務(wù)。對(duì)冒領(lǐng)或錯(cuò)發(fā)，拆遷人可以依法要求返還不當(dāng)?shù)美?. 被拆遷人拒絕受領(lǐng)補(bǔ)償款的處理拆遷補(bǔ)償安置爭(zhēng)議經(jīng)裁決后，被拆遷人如無(wú)法定理由在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議，也不提起行政訴訟，且拒絕受領(lǐng)補(bǔ)償款的，拆遷人可以向公證機(jī)關(guān)辦理提存。6. 售后公房拆遷維修資金的處理因房屋拆遷等原因造成公有住宅售后房屋滅失的，由業(yè)主、房屋拆遷單位、原售房單位或物業(yè)管理單位持房屋滅失等有關(guān)證明文件，到該項(xiàng)資金保管單位辦理住宅維修資金交割手續(xù)，其中原個(gè)人繳納住宅維修資金中的剩余部分，由該項(xiàng)資金保管單位退還給業(yè)主，原房屋出售單位繳納三項(xiàng)維修資金的剩余部分，用于補(bǔ)貼社區(qū)公共設(shè)施維修資金的不足。第五章 房屋拆遷行政裁決過(guò)程中的律師實(shí)務(wù)第一節(jié) 一般規(guī)定概念界定1. 房屋拆遷裁決，是指房屋拆遷主管部門依據(jù)拆遷法律規(guī)定，對(duì)拆遷人和被拆遷人之間就房屋拆遷補(bǔ)償?shù)男问胶徒痤~、安置用房的面積和安置地點(diǎn)、搬遷過(guò)渡的方式和過(guò)渡期限等拆遷事宜作出的關(guān)于雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)的具體行政行為。2. 強(qiáng)制拆遷，是指被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限