【正文】 估價師簽字。 其他需要約定的事項。 委托范圍是否是在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍內(nèi)。未取得房屋拆遷估價資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，不得接受房屋拆遷估價委托、出具估價報告或價格咨詢報告。10．核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房源的數(shù)量是否達到拆遷范圍被拆遷人要求調(diào)換的數(shù)量，安置房源是否符合國家質(zhì)量安全標準及是否達到當?shù)毓步ㄖO施配套要求。2．核實拆遷人是否已合法取得國有土地使用權(quán)批準文件。確需擴大或者縮小拆遷范圍的，應當按規(guī)定辦理規(guī)劃、土地批準手續(xù)，并向頒發(fā)該拆遷許可證的拆遷主管行政機關(guān)申請變更拆遷范圍。 核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性、完整性、可行性，拆遷方案應載明如下事項： 拆遷四至范圍； 拆遷房屋總建筑面積（分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數(shù)量及公房、私房、宗教產(chǎn)和代管產(chǎn)的具體數(shù)量）； 拆遷戶數(shù)； 拆遷期限； 拆遷范圍分期實施拆遷的情況； 拆遷補償安置資金總額的預算； 申請拆遷許可證時首期補償安置資金到位數(shù)額、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的面積量與價值量，及后續(xù)資金分期到位計劃； 實施拆遷的方式； 拆遷計劃是否已經(jīng)列入本地經(jīng)濟發(fā)展計劃和本?。ㄊ校┑牟疬w計劃。第二節(jié) 律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準備階段的工作1. 律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準備階段的工作： 核實擬拆遷地段的土地性質(zhì)，以確定是適用城市還是農(nóng)村房屋拆遷的程序。5. 本操作指引的業(yè)務適用范圍本操作指引適用于律師代理與拆遷相關(guān)的訴訟和非訴訟法律業(yè)務。 勤勉敬業(yè)原則。 拆遷單位：取得依法拆遷資質(zhì)的房屋拆遷企業(yè)。2. 概念界定 城市房屋拆遷，是指經(jīng)依法許可，拆遷人對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋所有者或使用者給予補償安置的前提下予以遷出，對房屋及附屬物進行拆除的法律行為。律師辦理拆遷法律業(yè)務，應不受任何單位及其他組織和個人的非法干涉，依法維護國家法律的正確實施和委托人的合法權(quán)益。 律師須與委托人簽訂委托協(xié)議，在取得委托人的合法授權(quán)后，在受托權(quán)限內(nèi)依法履行職責，不得損害委托人的合法權(quán)益。其中在城市拆遷許可的形式為《房屋拆遷許可證》，農(nóng)村為拆遷許可證或征收批準文件。 調(diào)查被拆遷人的基本情況（拆遷的四至范圍、房屋類型、面積、戶數(shù)、人口、老弱病殘?zhí)厥鈱ο蟮龋?．律師代理拆遷人、拆遷單位在城市房屋拆遷前期準備階段應當謹慎注意的問題： 律師應提示委托人，拆遷主管行政機關(guān)不得作為拆遷人，也不得接受委托實施拆遷。 律師應提示委托人，拆遷補償安置方案要符合黨的方針政策和國家法律規(guī)定的及本地的實際情況。7．核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性、合理性、完整性、可行性，拆遷計劃與方案除了說明拆遷依據(jù)之外，還應說明如下事項： 拆遷四至范圍； 拆遷房屋總建筑面積（分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數(shù)量，公房、私房、宗教產(chǎn)和代管產(chǎn)的具體數(shù)量）； 拆遷戶數(shù)； 拆遷期限； 拆遷范圍有無分期實施拆遷的情況； 拆遷補償安置資金總額的預算；、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房屋的面積量與價值量，及后續(xù)資金分期到位計劃； 實施拆遷的方式。拆遷分期實施的，以當期房屋拆遷許可證頒發(fā)之日為房屋拆遷估價時點。采用協(xié)商或抽簽方式確定估價機構(gòu)的，可同時確定重新估價機構(gòu)。 酬金及支付方式。 對拆遷估價委托合同的真實性、合法性進行核實。，若房地產(chǎn)價格評估專家委員會認為估價報告不合法、不規(guī)范、不合理的，由專家委員會指定其中一家估價單位進行再估價；而拆遷當事人對再估價仍有爭議的，可以重新向?qū)＜椅瘑T會申請鑒定。 律師應提示委托人處理好與被拆遷人的關(guān)系切忌態(tài)度生硬，不得授意評估機構(gòu)作出偏離客觀公正的評估結(jié)果。 律師應提示委托人拒絕評估或拒絕申請重新評估、鑒定的法律后果。估價一般應當采用市場比較法。3． 面積標準房屋調(diào)換，是指拆遷居住房屋，實行以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。2. 訂立拆遷補償安置協(xié)議的主體由于被拆遷房屋有私有房屋與公有房屋之區(qū)別，故拆遷私有房屋的，拆遷人應當與房屋所有人訂立拆遷補償安置協(xié)議，而拆遷公有房屋的，拆遷人應當與房屋使用權(quán)人訂立拆遷補償安置協(xié)議。 補償安置方式。過渡期內(nèi)，由被拆遷人、房屋承租人自行安排住處的，拆遷人還應支付過渡期內(nèi)的臨時安置補助費。當事人協(xié)商不一致的，以房產(chǎn)測繪機構(gòu)按國家規(guī)定測繪的結(jié)果為據(jù)。實行價值標準房屋調(diào)換的，律師應提示委托人應當按照房地產(chǎn)市場評估價格確定貨幣補償金額，再將該金額與安置房屋的房地產(chǎn)市場價結(jié)算差價。 因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當補償。第五節(jié) 特殊對象的補償與安置1. 對低收入、居住困難戶的補償安置的特殊保護實踐中，律師要注意的是拆遷廉租住房以及被拆遷人、房屋承租人屬于孤老、孤殘、孤幼的，拆遷人應當優(yōu)先給予面積標準房屋調(diào)換，并可適當減免超過應安置面積部分的房價款，使之達到當?shù)刈畹妥》勘Ｕ蠘藴?。?. 拆遷由房管部門依法代管的房屋的處理拆遷房管部門依法代管的房屋，拆遷人應當與代管人訂立拆遷補償安置協(xié)議。7. 拆遷爭議房屋的處理由于爭議房屋屬于“產(chǎn)權(quán)不明確的房屋”，為了保障建設項目的順利進行，在拆遷人提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門依法核實同意，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全，并且將拆遷補償資金辦理提存或者提供符合國家質(zhì)量標準的安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，便可實施拆遷。拆遷人給予房屋承租人的貨幣補償款、安置房屋歸房屋承租人及其同住人共有。獎勵費和一次性補償費，一般應當由拆遷時在被拆遷房屋內(nèi)實際居住的人之間予以分割。第五章 房屋拆遷行政裁決過程中的律師實務第一節(jié) 一般規(guī)定概念界定1. 房屋拆遷裁決，是指房屋拆遷主管部門依據(jù)拆遷法律規(guī)定，對拆遷人和被拆遷人之間就房屋拆遷補償?shù)男问胶徒痤~、安置用房的面積和安置地點、搬遷過渡的方式和過渡期限等拆遷事宜作出的關(guān)于雙方當事人之間的權(quán)利和義務的具體行政行為。2. 審查受理階段律師在拆遷行政裁決階段，應注意的重點是聽證和可能不被受理的情形。第三節(jié) 裁決審理階段在拆遷裁決的審理階段，律師的服務重點主要是以下幾方面：。 裁決機關(guān)是否及時合法地作出書面的裁決書。2. 裁決中止的審查在裁決審理過程中，可能出現(xiàn)中止裁決的情形。3. 裁決終結(jié)的審查裁決審理過程中，行政裁決機關(guān)可能會決定裁決終結(jié)，律師在這種情形下提供法律服務的重點是以下四個方面： 審查當事人是否達成拆遷補償安置協(xié)議； 審查申請人或被申請人是否是裁決當事人； 審查申請人是否撤回裁決申請；，15日內(nèi)繼受人是否表示參加裁決或放棄參加裁決。 第四節(jié) 行政強制執(zhí)行階段在行政決定的行政強制執(zhí)行階段，律師為當事人以及行政機關(guān)提供法律服務的重點主要有以下四個方面：1. 審查行政強制執(zhí)行申請主體房屋拆遷裁決書送達后，申請人與被申請人應當執(zhí)行裁決方案。第六章 農(nóng)村房屋拆遷中的律師實務第一節(jié) 一般規(guī)定1．適用范圍本章適用于指導律師辦理農(nóng)村房屋拆遷法律業(yè)務的實務操作。2. 注意研究當?shù)氐挠嘘P(guān)征地補償安置的具體規(guī)定：由于我國城市土地實行國家所有，農(nóng)村土地實行集體所有，因此，城市化過程中對土地的需求必然要通過行政機關(guān)對農(nóng)村集體所有土地的征收征用來滿足。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶提出申請聽證的，土地管理部門應當按照《國土資源聽證》規(guī)定的程序和有關(guān)要求組織聽證。征地公告時，被拆遷人已取得建房批準文件但新房尚未建造完畢的，被拆遷人應當立即停止建房，具體補償金額可以參照建房批準文件內(nèi)容補償，也可由拆遷當事人協(xié)商議定； 拆除未超過批準期限的臨時建筑，可以給予適當補償。不具備易地建房條件的區(qū)域，可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。 因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當補償。　　評估報告：估價機構(gòu)應按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定格式出具評估報告，評估報告應由注冊房地產(chǎn)估價師簽名，經(jīng)估價機構(gòu)審核并加蓋機構(gòu)公章。除行政復議法、行政訴訟法已有規(guī)定外，律師應當提示委托人，對城市房屋拆遷裁決不服的，拆遷人依法已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。 審查作出行政裁決或具體行政行為的合法性：包括具體行政機關(guān)對被拆遷房屋的面積認定、違章建筑處理、婚姻狀況證明、共有產(chǎn)權(quán)情況、戶籍人口證明、傷殘證明、住改非以及經(jīng)營許可等內(nèi)容。第二節(jié)　拆遷訴訟1. 一般規(guī)定律師代理房屋拆遷行政案件，除應依照法律、法規(guī)、規(guī)章及全國律協(xié)關(guān)于律師代理行政訴訟案件、群體性案件的一般規(guī)定外，還要重視拆遷案件的特殊性。裁決應當自收到申請之日起３０日內(nèi)作出。，自發(fā)布之日起施行。第三節(jié) 律師在拆遷訴訟中的舉證根據(jù)不同的案情及訴訟請求，律師應當分別按照行政訴訟證據(jù)的若干規(guī)定和民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定提交如下（但不限于）證據(jù)：1．證明訴訟主體資格的證據(jù)當事人應當提交身份證明資料即：當事人為自然人的，應提交身份證或戶口本；為法人或其它經(jīng)濟組織的，應提交工商營業(yè)執(zhí)照副本、工商注冊登記資料或社團法人登記證等。除了本章第一節(jié)行政復議后15日內(nèi)提起行政訴訟，當事人也可以在行政裁決書送達之日起3個月內(nèi)直接向法院提起行政訴訟（如果行政機關(guān)作出行政行為未告知行政相對人訴訟權(quán)利與期間的，其訴訟時效為兩年）。 對相關(guān)事實調(diào)查取證，發(fā)表律師意見。 審查相關(guān)拆遷實施行為，律師工作內(nèi)容主要包括： 審查被拆遷房屋評估的合法性。 在建工程評估：一般應采用成本法進行評估。第四節(jié) 農(nóng)村房屋拆遷評估農(nóng)村房屋拆遷當事人經(jīng)協(xié)商對被拆遷房屋價格達不成一致時，律師應提醒委托人及時聘請評估機構(gòu)依法評估。 其他補償：律師應了解并告知當事人，拆遷人應當補償被拆遷人搬家補助費、設備遷移費、過渡期內(nèi)的臨時安置補助費，并自過渡期逾期之日起增加臨時安置補助費。 同一拆遷范圍內(nèi)，既有國有土地、又有集體土地的，國有土地范圍內(nèi)的拆遷房屋補償安置按城市房屋拆遷管理規(guī)定執(zhí)行；被征集體土地范圍內(nèi)的房屋拆遷補償安置按集體所有土地房屋拆遷補償安置的規(guī)定執(zhí)行，如當?shù)匾?guī)定按城市房屋拆遷規(guī)定執(zhí)行的，從其規(guī)定。單獨選址項目和分批次項目的征地補償安置費用，應當根據(jù)市、縣人民政府的征地補償安置方案支付，未按期全額支付的，不得核發(fā)建設用地批準書，也不