中華全國律師協(xié)會律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)操作指引-wenkub.com
2024-11-16 23:39 本頁面
【正文】 征地拆遷房屋的補償安置需要估價的也應(yīng)按照?房地產(chǎn)估價?進展。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶提出申請聽證的土地理部門應(yīng)當按照?國土資源聽證?規(guī)定的程序和有關(guān)要求組織聽證。 級以上建立用地理部門應(yīng)當對擬征土地的權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進展調(diào)查調(diào)查結(jié)果應(yīng)與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)戶和地上附著物產(chǎn)權(quán)人共同確認。 在征地依法報批前級土地理部門應(yīng)當將擬征地的用途、位置、補償、安置途徑等以書面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶。 2. 注意研究當?shù)氐挠嘘P(guān)征地補償安置的詳細規(guī)定： 由于我國城土地實行所有農(nóng)村土地實行集體所有因此城化過程中對土地的需求必然要通過行政對農(nóng)村集體所有土地的征收征用來滿足。 2. 強迫拆遷是指被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷限內(nèi)未搬遷的由房屋所在地的、人民責(zé)成有關(guān)部門強迫執(zhí)行律師為農(nóng)村房屋拆遷提供法律效勞應(yīng)當掌握并向委托人宣傳以下有關(guān)法律知識： 1. 征地的原那么： 為了公共利益的需要可以按照法律規(guī)定的授權(quán)和程序?qū)r(nóng)民集體所有的土地實行征收或征用并給予補償。 5. 被拆遷人回絕受領(lǐng)補償款的處理 拆遷補償安置爭議經(jīng)裁決后被拆遷人如無法定理由在法定限內(nèi)不申請行政復(fù)議也不提起行政訴訟且回絕受領(lǐng)補償款的拆遷人可以向提存。因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的補償歸遭受實際損失的經(jīng)營人。被拆遷人應(yīng)當負責(zé)安置房屋使用人。但律師應(yīng)提示委托人注意以下情況除外： 承租人或同住人屬于年老體弱缺乏經(jīng)濟來源且按均分所得的補償款無法購得房屋保證其正常生活的。 第六節(jié) 貨幣補償款的分配 9. 租賃限未滿的房屋拆遷的處理 拆遷租賃房屋被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的或者被拆遷人對房屋承租人進展安置的拆遷人對被拆遷人給予補償。 7. 拆遷爭議房屋的處理 由于爭議房屋屬于“產(chǎn)權(quán)不明確的房屋〞為了保障建立工程的順利進展在拆遷人提出補償安置方案報房屋拆遷理部門依法核實同意向證據(jù)保全并且將拆遷補償資金提存或者提供符合質(zhì)量的安置用房、周轉(zhuǎn)用房的便可施行拆遷。 其中?城規(guī)劃法?施行后未獲得規(guī)劃容許證或違犯規(guī)劃容許證規(guī)定進展建立的以及臨時建筑使用限屆滿未撤除的為建筑。 5. 拆遷由房部門依法代的房屋的處理 拆遷房部門依法代的房屋拆遷人應(yīng)當與代人訂立拆遷補償安置協(xié)議。拆遷非居住房屋的被拆遷人和房屋承租人均可以選擇貨幣補償或者房屋調(diào)換。 1. 對低收入、居住困難戶的補償安置的特殊保護 理中律師要注意的是拆遷廉租住房以及被拆遷人、房屋承租人屬于孤老、孤殘、孤幼的拆遷人應(yīng)當優(yōu)先給予面積房屋調(diào)換并可適當減免超過應(yīng)安置面積部的房價款使之到達當?shù)刈畹妥》勘Ｕ稀?4. 拆遷居住和非居住兼用房屋的補償安置 撤除居住和非居住兼用的房屋被拆遷人或房屋承租人選擇貨幣補償?shù)目梢园凑站幼∮媒ㄖ娣e和非居住用建筑面積分別計算貨幣補償款；被拆遷人或房屋承租人選擇房屋調(diào)換的應(yīng)當按照約定或行政裁決結(jié)算差價。 3. 可以按照非居住房屋補償認定的情形 律師在理中應(yīng)提示委托人注意以下幾種情形是可以按照非居住房屋補償予以補償認定： 原始設(shè)計為非居住房屋或房屋依法銷售時是非居住房屋的可以認定為非居住房屋。 無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用。除產(chǎn)業(yè)政策確定屬于淘汰的行業(yè)外不能因拆遷導(dǎo)致企業(yè)關(guān)閉和工人下崗。 執(zhí)行規(guī)定租金的私有出租居住房屋按租賃合同的規(guī)定處理。估價的結(jié)果應(yīng)當保證足以買到與被拆遷房屋一樣程度的房屋。相關(guān)批準未記載建筑面積的或者雖無批準但在?城規(guī)劃法?施行以前已經(jīng)建造用于居住的房屋以有資質(zhì)的房地產(chǎn)測繪機構(gòu)實地丈量的建筑面積為準。 第三節(jié)過渡內(nèi)由被拆遷人、房屋承租人自行安排住處的拆遷人還應(yīng)支付過渡內(nèi)的臨時安置補助費。 爭議的處理。 補償安置方式。 拆遷團體委托房部門代為經(jīng)租的房屋的。 2. 訂立拆遷補償安置協(xié)議的主體 由于被拆遷房屋有私有房屋與公有房屋之區(qū)別故拆遷私有房屋的拆遷人應(yīng)當與房屋所有人訂立拆遷補償安置協(xié)議而拆遷公有房屋的拆遷人應(yīng)當與房屋使用權(quán)人訂立拆遷補償安置協(xié)議。 拆遷補償安置協(xié)議 適用范圍 本章適用于城房屋拆遷補償與安置實務(wù)操作集體土地的房屋拆遷補償與安置不適用本章。 3． 面積房屋調(diào)換是指拆遷居住房屋實行以房屋建筑面積為根底在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。 第一節(jié) 律師應(yīng)提示委托人拆遷當事人應(yīng)當明確被拆遷房屋的性質(zhì)、用途和面積。估價一般應(yīng)當采用比較法。未經(jīng)容許不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)。 律師應(yīng)提示委托人回絕評估或回絕申請重新評估、鑒定的法律后果。 委托拆遷估價應(yīng)當明確被拆遷房屋的性質(zhì)包括用途下同〕和面積。 律師應(yīng)提示委托人處理好與被拆遷人的關(guān)系切忌態(tài)度僵硬不得授意評估機構(gòu)作出偏離客觀公正的評估結(jié)果。委托拆遷估價應(yīng)當明確被拆遷房屋的性質(zhì)包括用途下同〕和面積。 、不、不合理的由專家會指定其中一家估價進展再估價；而拆遷當事人對再估價仍有爭議的可以重新向?qū)＜視暾堣b定。 對估價機構(gòu)初步估價結(jié)果和送達分戶估價的程序合法性進展核實。 對拆遷估價委托合同的性、合法性進展核實。 1. 拆遷估價過程中律師工作的一般內(nèi)容： 核實估價機構(gòu)及估價人員的資質(zhì)、綜合實力、社會信譽。 違約責(zé)任。 估價的價值及估價方式。 同一拆遷范圍內(nèi)一般情況下只能委托一家估價機構(gòu)進展估價并與其簽訂書面的房屋拆遷估價委托合同。采用協(xié)商或抽簽方式確定估價機構(gòu)的可同時確定重新估價機構(gòu)?？鐝氖路课莶疬w估價的房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當向當?shù)夭疬w主依法備案。 3. 房屋拆遷估價的有效為房屋拆遷容許證的拆遷限。拆遷分施行的以當房屋拆遷容許證頒發(fā)之日為房屋拆遷估價時點。 第一節(jié) 11．獎勵措施。 7．核實拆遷方案與拆遷方案的合法性、合理性、完好性、可行性拆遷方案與方案除了說明拆遷根據(jù)之外還應(yīng)說明如下事項： 拆遷四至范圍； 拆遷房屋總建筑面積分別列出居住房屋與非居住房屋的詳細數(shù)量公房、私房、產(chǎn)和代產(chǎn)的詳細數(shù)量〕； 拆遷戶數(shù)； 拆遷限； 拆遷范圍
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