中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)操作指引(參考版)
2024-11-16 23:39本頁(yè)面
【正文】 第三節(jié) 農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償安置 征地中拆遷房屋補(bǔ)償安置的施序按照各的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 單獨(dú)選址工程和分批次工程的征地補(bǔ)償安置費(fèi)用應(yīng)當(dāng)根據(jù)、人民的征地補(bǔ)償安置方案支付未按全額支付的不得核發(fā)建立用地批準(zhǔn)書也不得使用土地。 征地補(bǔ)償安置方案批準(zhǔn)后當(dāng)?shù)厝嗣駪?yīng)組織級(jí)土地理部門或委托有關(guān)與被征地協(xié)商簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議。 級(jí)以上土地理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)征收土地的批準(zhǔn)在征地之日起45日內(nèi)以被征用土地的所有權(quán)人為擬訂征地補(bǔ)償安置方案含征地拆遷房屋補(bǔ)償安置〕報(bào)當(dāng)?shù)厝嗣駥彶橥夂蟀凑?征用土地?規(guī)定。 征地依法批準(zhǔn)后級(jí)以上土地理部門應(yīng)當(dāng)按照?征用土地?規(guī)定征地批準(zhǔn)事項(xiàng)。 在告知后凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和植物征地時(shí)不予補(bǔ)償。 3. 征地補(bǔ)償安置的工作程序律師在此類案件時(shí)不僅要理解的有關(guān)規(guī)定還要注意研究當(dāng)?shù)氐脑敿?xì)規(guī)定。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。 征收征用土地的按照被征土地的原用途給予補(bǔ)償。 概念界定 1. 房屋拆遷裁決是指房屋拆遷主部門根據(jù)拆遷法律規(guī)定對(duì)拆遷人和被拆遷人之間就房屋拆遷補(bǔ)償?shù)男问胶徒痤~、安置用房的面積和安置地點(diǎn)、搬遷過(guò)渡的方式和過(guò)渡限等拆遷事宜作出的雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)的詳細(xì)行政行為。 房屋拆遷行政裁決過(guò)程中的律師實(shí)務(wù) 第五章 6. 售后公房拆遷維修資金的處理 因房屋拆遷等原因造成公有住宅售后房屋滅失的由業(yè)主、房屋拆遷、原售房或物業(yè)理持房屋滅失等有關(guān)證明到該項(xiàng)資金保住宅維修資金交割手續(xù)其中原個(gè)人繳納住宅維修資金中的剩余部由該項(xiàng)資金保退還給業(yè)主原房屋繳納三項(xiàng)維修資金的剩余部用于補(bǔ)貼社區(qū)公共設(shè)施維修資金的缺乏。對(duì)冒領(lǐng)或錯(cuò)發(fā)拆遷人可以依法要求返還不當(dāng)?shù)美?4. 補(bǔ)償款由別人領(lǐng)取的處理 在理中有時(shí)會(huì)遇到由于拆遷人的忽略導(dǎo)致房屋補(bǔ)償款由別人領(lǐng)取律師應(yīng)提示委托人補(bǔ)償款應(yīng)由領(lǐng)款人親自領(lǐng)取委托別人領(lǐng)款的應(yīng)認(rèn)真審查委托書的性和內(nèi)容的準(zhǔn)確性。設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用、無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用應(yīng)歸設(shè)備所有人。 搬家補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、臨時(shí)安家補(bǔ)助費(fèi)應(yīng)歸確因拆遷而搬家、設(shè)備遷移和臨時(shí)過(guò)渡的承租人、同住人等。 2. 私有房屋補(bǔ)償款的分割 拆遷人給予被拆遷人的貨幣補(bǔ)償款、安置房屋歸被拆遷人所有。 。 承租人、同住人之間一般遵循一人一份、均等分割的原那么獲得拆遷補(bǔ)償款。 1. 公有房屋貨幣補(bǔ)償款的分配。 被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 再次經(jīng)與抵押權(quán)人、被拆遷人協(xié)商能解除抵押合同的可達(dá)成一致將拆遷補(bǔ)償款交付被拆遷人。 8. 拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋的處理 律師應(yīng)注意首先要核實(shí)抵押的有效性。 在拆遷依法發(fā)布后或被拆遷人接到有關(guān)部門依法作出的停頓建立后繼續(xù)進(jìn)展房屋及其附屬物新建、改建、擴(kuò)建的部不予補(bǔ)償。對(duì)建筑根據(jù)?城規(guī)劃法?及地方城規(guī)劃施行規(guī)定處理。是否屬于違章建筑以及是否應(yīng)無(wú)償撤除應(yīng)當(dāng)有法律根據(jù)并依法確定。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)經(jīng)拆遷房屋有關(guān)資料應(yīng)當(dāng)向證據(jù)保全。 因房屋拆遷需要遷移線或鋪設(shè)臨時(shí)線的費(fèi)用由拆遷人負(fù)擔(dān)；但結(jié)合道路擴(kuò)建按規(guī)劃需要就位或新建、擴(kuò)建各種線的費(fèi)用拆遷人不予負(fù)擔(dān)。 3. 拆遷公益事業(yè)房屋的處理 律師應(yīng)注意假設(shè)拆遷用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城規(guī)劃的要求按照原性質(zhì)和規(guī)模予以重建或者按照房地產(chǎn)價(jià)補(bǔ)償。拆遷居住房屋的補(bǔ)償安置方式與按照規(guī)定租金的私有出租居住房屋的規(guī)定執(zhí)行。 2. 拆遷團(tuán)體所有房屋的處理 拆遷團(tuán)體所有的房屋律師應(yīng)提示拆遷人應(yīng)當(dāng)事先征求事務(wù)理部門并與團(tuán)體簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。 特殊對(duì)象的補(bǔ)償與安置 原始設(shè)計(jì)為居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛咀鳛榻?jīng)營(yíng)場(chǎng)所并領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照照章納稅的可以根據(jù)和級(jí)以上人民的規(guī)定并根據(jù)其經(jīng)營(yíng)狀況、納稅情況參照當(dāng)?shù)胤亲≌惙课莸膬r(jià)值給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。 公房承租人與所有人簽訂了公有非居住房屋租賃合同建立了公有非居住房屋租賃關(guān)系的可以認(rèn)定為非居住房屋。補(bǔ)償按被撤除房屋建筑面積每平方米300400元由拆遷當(dāng)事人協(xié)商確定。 因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償。 另外拆遷非居住房屋律師還應(yīng)提示委托人拆遷人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人或者房屋承租人以下費(fèi)用： 按和當(dāng)?shù)匾?guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用。拆遷租賃非住宅房屋的被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃關(guān)系的拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償安置；被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系未達(dá)成協(xié)議的拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋調(diào)換。 2. 非住宅房屋的補(bǔ)償安置 拆遷非住宅房屋的應(yīng)充分考慮拆遷和當(dāng)?shù)毓ど虡I(yè)程度和就業(yè)的問(wèn)題。 實(shí)行價(jià)值房屋調(diào)換的律師應(yīng)提示委托人應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定貨幣補(bǔ)償金額再將該金額與安置房屋的房地產(chǎn)價(jià)結(jié)算差價(jià)。出租人與承租人未達(dá)成解除租賃關(guān)系的應(yīng)當(dāng)實(shí)行按面積的產(chǎn)權(quán)調(diào)換以保障承租人的居住程度不因拆遷而下降。 被撤除房屋的房地產(chǎn)單價(jià)為房地產(chǎn)評(píng)估單價(jià)房地產(chǎn)評(píng)估單價(jià)低于當(dāng)?shù)匾?guī)定的同類房屋補(bǔ)償單價(jià)的按該補(bǔ)償單價(jià)計(jì)算。當(dāng)事人對(duì)此應(yīng)先行協(xié)商協(xié)商不成的可委托評(píng)估。第四節(jié) 被拆遷房屋補(bǔ)償安置 當(dāng)事人協(xié)商不一致的以房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)按規(guī)定測(cè)繪的結(jié)果為據(jù)。房屋所在地的、自治區(qū)在?城規(guī)劃法?施行以前對(duì)此作出明確規(guī)定的從其規(guī)定。無(wú)房地產(chǎn)權(quán)證的以相關(guān)批準(zhǔn)記載的建筑面積為準(zhǔn)實(shí)際建筑面積小于相關(guān)批準(zhǔn)記載的建筑面積的以實(shí)際建筑面積為準(zhǔn)。 被拆遷房屋面積確實(shí)定 搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)那么由價(jià)格主部門會(huì)同房地資源制定。拆遷居住房屋以房調(diào)換的拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中根據(jù)建立情況約定過(guò)渡并遵守過(guò)渡的約定。 需要約定的其他事項(xiàng)。 違約責(zé)任。 貨幣補(bǔ)償金額。 被撤除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積。 上述所稱的執(zhí)行規(guī)定租金的私有出租居住房屋包括由房部門代為經(jīng)租的私有居住房屋、落實(shí)私房政策后由房部門代為經(jīng)租的居住房屋以及1983年12月17日?城私有房屋理?施行前已經(jīng)建立租賃關(guān)系執(zhí)行規(guī)定租金且租賃關(guān)
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