【正文】 　　94．2　 儲備擬轉為經(jīng)營性建設用地的原國有農(nóng)用地、擬調(diào)整為經(jīng)營性建設用地的原劃撥國有土地、土地管理部門依法收回的閑置國有土地，以及市政府為實施城市規(guī)劃需要儲備的其他國有土地，均應以經(jīng)合法登記的原國有土地使用權人作為合同相對方，簽署土地儲備合同。　　附：《土地儲備基本程序圖》（略）第三章 律師審核土地儲備合同應注意的問題　　第94條只不過在土地儲備過程中，要約和承諾的過程有一定的特殊性。就有關的收購（出讓）價格等實質(zhì)內(nèi)容，雙方應遵循自愿、公平和誠實信用的原則，協(xié)商確定。在這些法律關系中，由于法律關系主體的特殊性和不平等性，在有關土地權屬的變更過程中不存在當事人之間就有關土地用途、價格等實質(zhì)內(nèi)容進行協(xié)商、談判的問題，有關實質(zhì)內(nèi)容都是由政府單方?jīng)Q定的，而相對人則必須無條件服從?！　?3．3 　土地儲備中的簽約程序?！　?3．2．4 　土地儲備范圍等內(nèi)容的公告制度。在土地儲備中，對土地使用權的有償收回（收購）以及土地的供應（出讓）等環(huán)節(jié)均涉及土地的基準地價問題。公告內(nèi)容按照國土資源部《征用土地公告辦法》規(guī)定，主要包括：征地批準文件、批準文號、批準時間和批準用途；征地補償標準和農(nóng)業(yè)人員安置途徑等。　　93．2．2 　土地征用的公告制度?！　?3．2．1 　土地使用權交易公示制度。目前試行的土地儲備制度，強調(diào)統(tǒng)一收購和回收土地、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一供應。因為行政審批手續(xù)的有關規(guī)定均屬于法律、法規(guī)所規(guī)定的強制性規(guī)范。同時在這一過程中，對于土地用途的變化，收回土地的補償標準、收購或供應土地的價格標準等，也必須履行必要的審批手續(xù)。而對于不動產(chǎn)產(chǎn)權的轉讓和變更，國家歷來有嚴格的程序性規(guī)定，其中行政審批手續(xù)則是土地所有權和使用權轉讓或變更的前提和必經(jīng)程序。　　93．1 　土地儲備的審批程序。 完成土地儲備包含三個基本環(huán)節(jié)，即土地的收回（收購、征用、置換）；土地的儲存；土地的供應?！　〉?2條第三編 律師辦理土地儲備業(yè)務操作指引第一章 一般規(guī)定　　第91條村民小組是依《中華人民共和國村民委員會組織法》（以下簡稱《村民委員會組織法》）的規(guī)定由村民委員會依法設立的，具有自己的管理機構和一定財產(chǎn)，可視為《民事訴訟法》第49條規(guī)定的其他組織。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第10條和司法解釋的規(guī)定，村民小組有權經(jīng)營、管理集體所有土地，可以討論決定土地補償費分配。 與原告相對應的，被告一般是村民委員會。如國家和地方均未規(guī)定，一般原則上應以尊重集體經(jīng)濟組織習慣和合法兩個原則解決?！　?0．4　特殊群體人員集體經(jīng)濟組織成員的資格確定?！　?0．3　參與土地補償費分配的集體經(jīng)濟組織成員的時間標準。即除了具有本集體經(jīng)濟組織農(nóng)業(yè)戶籍的外，還應與其他成員一樣盡義務，才視為集體經(jīng)濟組織成員。一是戶籍主義模式，即只要具有本集體經(jīng)濟組織統(tǒng)征前農(nóng)業(yè)戶籍的，就視為集體經(jīng)濟組織成員，可以平等享受分配權利。集體經(jīng)濟成員資格確認問題是農(nóng)村土地補償費分配糾紛案件的核心問題。　　第90條 律師應從以下幾個方面審查委托人是否具有土地補償費分配糾紛案件訴訟主體資格　　90．1　土地承包人和集體經(jīng)濟組織的成員具有原告主體資格?！　?9．2　集體經(jīng)濟組織成員就用于分配的土地補償費數(shù)額提起民事訴訟的，人民法院不予受理。第二節(jié) 征地補償費用分配糾紛　　第88條 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會、村民小組，可以依照法律規(guī)定的民主議定程序，決定在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部分配已以收到的土地補償費。　　87．2　審查爭議補償標準作出的法律程序和權限，如是否進行了征地審批、公告等。　　86．3　經(jīng)過復議的，應當在收到復議決定書之日起15日內(nèi)向人民法院提出起訴；復議機關逾期不作決定的，應當在復議期滿或延期屆滿之日起15日內(nèi)向人民法院提出起訴。申請人對征地補償標準不服的爭議是否屬于“自然資源的所有權或者使用權的爭議”？文中意思是不屬于 第七章 律師辦理征地補償安置標準爭議的訴訟第一節(jié) 征地補償安置爭議　　第86條 律師代理征地補償安置爭議訴訟的注意事項　　86．1　因征地補償安置爭議裁決提起訴訟，同案原告為5人以上的，應當告知同案原告可以推選1~5名訴訟代表人參加訴訟。?公民、法人或者其他組織認為行政機關的具體行政行為侵犯其已經(jīng)依法取得的土地、礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、海域等自然資源的所有權或者使用權的，應當先申請行政復議；對行政復議決定不服的，可以依法向人民法院提起行政訴訟?！　?4．2　對行政復議機關不予受理或不予答復的起訴期限：自收到不受理決定書之日起或復議期滿之日起15日內(nèi)提出行政訴訟。著重對征地審批、補償安置標準的合法性和合理性給予充分的論述?！　。?）對被申請人提交的答辯意見和證據(jù)材料進行分析，作出是否申請聽證的決定。二是當面審查辦法，行政復議機關當面審查的方式是多樣的，既可分別聽取意見，也可采取將各方當事人召集到一起進行調(diào)查，質(zhì)證辯論。　　第82條 律師應告知委托人受理行政復議的機關　　在征地補償安置標準爭議中，對補償爭議的裁決不服提起復議，復議機關為原征地批準機關（省級人民政府或國務院），并由復議機關負責法制工作的機構具體辦理行政復議事項。　　81．4　對征地補償安置方案中的青苗、建筑物、構筑物及其他附著物的補償標準有爭議?！　?1．2　對征地補償安置方案涉及的被征土地類別、人均耕地面積、被征土地前三年平均年產(chǎn)值的認定有異議的。第六章 律師辦理土地補償爭議行政復議法律業(yè)務　　第80條 當事人對裁決機關作出的裁決決定不服的，可以在法定期限內(nèi)依照《中華人民共和國行政復議法》（以下簡稱《行政復議法》）和《中華人民共和國行政訴訟法》的有關規(guī)定申請行政復議或者提起行政訴訟。第79條 裁決機構作出裁決的法定期限　　裁決工作機構應自受理裁決申請之日起60個工作日內(nèi)，作出書面裁決決定?！　?8．5　裁決工作機構已下達準予撤回裁決申請的決定，申請人又就同一事項申請裁決的，裁決機構不予受理?！　?8．3　征地補償標準爭議裁決期間不停止征地方案的實施。目前由于各省或自治區(qū)協(xié)調(diào)、裁決的期限不同，申請人應當按照當?shù)氐囊?guī)定提出申請，如果在規(guī)定期限內(nèi)不提出申請，申請人等于放棄了提出異議的權利。對征地補償安置方案中確定的征地補償標準有爭議的，應當按照先向區(qū)、縣人民政府申請協(xié)調(diào)，經(jīng)協(xié)調(diào)沒有達成一致意見的，區(qū)、縣人民政府應當書面告知當事人申請裁決的機關和期限，并在告知書上載明協(xié)調(diào)過程及協(xié)調(diào)未達成一致意見的原因?！　〉?7條 律師應協(xié)助委托人準備并向當?shù)厥』蜃灾螀^(qū)政府土地管理部門提交下列材料：　　（1）裁決申請書；　?。?）申請人身份證明；　　（3）區(qū)、縣人民政府出具的協(xié)調(diào)結果告知書；　?。?）被征收土地的所有權證或其他權屬證明；　?。?）區(qū)、縣人民政府批準的征地補償安置方案；　?。?）裁決工作機構認為應當提供的其他資料。省、自治區(qū)或市人民政府是征地補償安置標準爭議裁決機關，市國土資源和房屋管理局是辦理征地補償安置標準爭議裁決的具體工作機構。由于各省或自治區(qū)規(guī)定不同，承辦律師應當按照當?shù)氐囊?guī)定向有關人民政府提出申請?！　?5．3　對安置補助費的標準有爭議申請協(xié)調(diào)、裁決的，安置補助費發(fā)放給被安置人員的，由被安置人員提出；安置補助費發(fā)放給被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者其他單位的，由被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者其他單位提出；第76條 受理協(xié)調(diào)和裁決的機關　　76．1　申請協(xié)調(diào)的機關。　　第75條 律師應審查委托人是否符合法定的申請人主體資格　　75．1　對青苗、地面附著物的補償標準有爭議申請協(xié)調(diào)、裁決的，由其所有權人、使用權人提出?！　√貏e提示：目前各省對補償標準的具體規(guī)定不一樣，承辦律師一般應了解和熟悉被征地所在省或自治區(qū)的規(guī)定?！　?3．13　對違法占用土地等行為有舉報的權利?！　?3．11　土地補償費未全額到位，有拒絕交出土地、阻止施工的權利?！　?3．9　對政府未依法進行征用土地公告或者未依法進行征地補償、安置方案公告的，有依法要求公告的權利，有拒絕辦理征地補償?shù)怯浭掷m(xù)或辦理征地補償、安置手續(xù)的權利?！　?3．7　辦理征地補償?shù)怯浭掷m(xù)時，對土地行政主管部門的調(diào)查結果有進一步的核實權?！　?3．5　土地征收批復文件下達后10日內(nèi)，人民政府應公告批復結果，當事人對人民政府征收批復結果具有知情權。　　73．3　對預征土地現(xiàn)狀調(diào)查結果具有確認權?！　〉?3條 律師應告知被征地的當事人享有以下權利　　73．1　農(nóng)民集體土地所有權、農(nóng)民土地承包經(jīng)營權及其他權利人合法權益不受侵害?！　?1．3　提出申請的人必須是聽證的當事人，包括被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民、其他權利人或其代理人。當事人經(jīng)主管部門告知聽證權利后5個工作日內(nèi)未向聽證機構提出書面申請的，視為放棄聽證。本章所涉及的征地補償安置聽證是指某一具體的征地項目的被征地塊的補償標準和安置方案的聽證活動?！　〉?9條 律師對補償協(xié)議的審查　　律師接受委托后，應當對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會在簽訂征地補償安置協(xié)議前是否履行民主程序、征地雙方達成協(xié)議的內(nèi)容是否符合法律規(guī)定進行審查，并聽取農(nóng)村村民的意見?！　?8．4　被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會應當就協(xié)議主要內(nèi)容按照村民大會或者村民代表大會議事程序等民主程序作出決議?！　〈逦瘯虼迕駥ρa償標準、安置途徑、補償方式有異議的，市、縣國土資源局或被征地所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，應告知被征地相對人有權提出聽證申請，并依法組織聽證。通告后搶栽、搶種的農(nóng)作物或者搶建的建筑物不列入補償范圍?！　〉?7條 補償協(xié)議的具體內(nèi)容　　補償協(xié)議應當包括補償方式、補償款金額及支付方式、安置人員數(shù)量及安置方式、青苗及土地附著物補償、違約責任和糾紛處理方式等內(nèi)容。本地區(qū)確實無法為因征地而導致無地的農(nóng)民提供基本生產(chǎn)生活條件的，在充分征求被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶意見的前提下，可由政府統(tǒng)一組織，實行異地移民安置。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶通過合同約定以優(yōu)先股的方式獲取收益?！　。?）入股分紅安置。在同等條件下，用地單位應優(yōu)先吸收被征地農(nóng)民就業(yè)?！　。?）重新?lián)駱I(yè)安置。第二節(jié) 被征地人口的安置　　第65條 依據(jù)國土資源部《關于完善征地補償安置制度的指導意見》規(guī)定，對于被征地人口進行安置的主要方式有：　?。?）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置。按照被征土地同地同價原則，綜合論證和聽證結果，由地方人民政府批準實施統(tǒng)一的征地補償標準，對被征地農(nóng)民進行合理補償，及時足額支付到位。從2009年起，國家逐步適當?shù)靥岣哒鞯匮a償標準。區(qū)片綜合地價的實質(zhì)是征地補償標準，不含地上附著物和青苗補償標準?！　?4．2．1　征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準，是在一定區(qū)域范圍內(nèi)（以市、縣行政區(qū)域為主），綜合考慮被征收農(nóng)用地類型、質(zhì)量、等級、農(nóng)民對土地的投入以及農(nóng)產(chǎn)品價格等因素，以前三年主要農(nóng)產(chǎn)品平均產(chǎn)量、價格為主要依據(jù)測算的綜合收益值，測算不僅要考慮農(nóng)用地農(nóng)作物的收益，還要考慮被征用農(nóng)用地帶來的其他相關收益?！　⊙a償倍數(shù)標準：在法律、法規(guī)的限定范圍內(nèi)，綜合考慮被征地的具體條件，并結合以往征地費用標準，予以確定。　　特別提示：目前我國不同地區(qū)被征地農(nóng)民的社會保障費用的來源不同，有的來源于征地單位在原有的征地補償費基礎上另外支付的費用；有的來源于安置補助費或扣除留給村（或組）集體之外的土地補償費?！　。?）青苗補償費，是指征用土地時，農(nóng)作物正處在生長階段而未能收獲，給予土地承包者或使用者以經(jīng)濟補償?！　。?）安置補助費，是用以安置土地被征后失去生產(chǎn)資料的農(nóng)業(yè)人員的補助費用，原則是誰安置補助費歸誰?！　〉?2條 影響征地申請報批的情形　　62．1　引發(fā)重大群體性事件的地區(qū)暫緩批地；　　62．2　違反土地利用總體規(guī)劃和年度計劃的不得批準用地；　　62．3　社會保障費用不落實的不得批準征地；　　62．4　違法用地行為未經(jīng)依法查處的不得批準建設用地?！　√貏e提示：在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍外獨立選址的建設項目用地，可按項目實施統(tǒng)一征地?！　?1．9　落實征地補償安置方案，實施供地。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權利人在征用土地公告規(guī)定的期限內(nèi)持土地權屬證書到指定地點辦理征地補償?shù)怯浭掷m(xù)。公告內(nèi)容包括：　?。?）集體經(jīng)濟組織被征用土地的位置、地類、面積，地上附著物和青苗的種類、數(shù)量，需要安置的農(nóng)業(yè)人口的數(shù)量；　?。?）土地補償費的標準、數(shù)額、支付對象和支付方式；　?。?）安置補助費的標準、數(shù)額、支付對象和支付方式；　?。?）地上附著物和青苗的補償標準和支付方式；　?。?）農(nóng)業(yè)人員的具體安置途徑；　?。?）其他有關征地補償、安置的具體措施?！　?1．7征地補償、安置方案公告。市、縣人民政府土地行政主管部門在收到征用土地方案批準文件10個工作日內(nèi)進行征用土地公告，并負責具體實施?！　?1．5批準用地的，下達批準文件?！　?1．4省級政府及土地行政主管部門審核、上報。市級政府土地行政主管部門收到上報的建設項目呈報說明書和有關方案后，對材料齊全、符合條件的，報經(jīng)同級人民政府審核。市、縣政府土地行政主管部門在受理用地申請后，擬訂農(nóng)用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案，編制建設項目用地呈報說明書，經(jīng)同級人民政府審核同意后，報上一級土地行政主管部門審查。建設單位向市、縣政府土地行政主管部門申請建設用地，填寫《建設用地申請表》，并附具以下材料：　?。?）建設單位有關資質(zhì)證明；　?。?）項目可行性研究報告批復或其他有關批準文件；　?。?）預審報告；　　（4）初步審計或其他有關批準文件；　?。?）總平面布置圖；　?。?）壓覆礦床評估、地質(zhì)災害評估；　?。?）法律法規(guī)要求提供的其他文件。第二章 土地征收的程序　　第61條 在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍內(nèi)，為實施該規(guī)則占用集體土地的，由縣級土地行政主管部門按照土地利用年度計劃編制《建設項目用地呈報說明書》，擬定《農(nóng)用地轉用方案》、《補充耕地方案》、《征用土地方案和供地方案》，以縣人民政府審核同意后，分批次逐級上報省級以上人民政府批準?！　?0．9《最高人民法院關于審理農(nóng)業(yè)承包