【文章內(nèi)容簡介】 準，并據(jù)以計算扣除：（一）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；（二）提供的開發(fā)成本資料不實的；（三）發(fā)現(xiàn)《土地增值稅清算鑒證報告》不真實的；（四）虛報房地產(chǎn)開發(fā)成本的；（五）清算項目中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的平米成本，明顯高于當?shù)毓嫉乃捻椯M用單位平米造價，又無正當理由的。第二十三條 凡不符合核定征收條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，要 嚴格按規(guī)定進行清算，不得以核定征收方式代替清算工作。第六章 審核結(jié)果的處理第二十四條 清算審核領(lǐng)導(dǎo)組根據(jù)各清算審核小組的審核意見，匯總有關(guān)資料，經(jīng)清算審核領(lǐng)導(dǎo)組會議或經(jīng)辦公會議集體審議后，確定清算項目的增值額、適用稅率，最終做出清算審核結(jié)論。稅源管理部門根據(jù)清算審核結(jié)論制作相應(yīng)稅務(wù)文書，送達納稅人。對需補繳稅款的清算項目應(yīng)當出具《土地增值稅清算補稅通知書》，由納稅人自行辦理納稅申報手續(xù)；對需退稅的清算項目，按照有關(guān)退稅流程辦理退稅手續(xù)；對符合核定征收條件的清算項目，應(yīng)當明確核定依據(jù)、核定征收率、核定稅額，督促納稅人按核定稅額按期繳納稅款。第七章 附則第二十五條 本辦法所涉及各種稅務(wù)文書和表格式樣、填列歸集要求均附列在附件中。第二十六條 本辦法自2014年7月1日起施行。第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法第一章 總則第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》及有關(guān)文件的規(guī)定，制定本辦法。第二條 凡從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)應(yīng)辦理清算土地增值稅手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，均適用本辦法。第三條 對一個清算項目中既有普通標準住宅又有非普通標準住宅的，應(yīng)分別核算增值額；未分別核計算增值額的，按照普通標準住宅和非普通標準住宅的可售面積占清算項目可售面積的比例計算扣除項目金額后，分別按照普通標準住宅和非普通標準住宅的銷售收入和計算的扣除項目金額計算增值額。普通住宅標準，按各省轄市人民政府根據(jù)省人民政府授權(quán)制定并對社會公布標準執(zhí)行。省轄市人民政府未制定普通住宅標準的，按照《遼寧省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省建設(shè)廳等部門關(guān)于切實做好穩(wěn)定住房價格工作實施意見的通知》（遼政發(fā)［2005］53號）規(guī)定的標準執(zhí)行。第四條 納稅人如委托中介機構(gòu)在辦理土地增值稅清算稅款手續(xù)時，應(yīng)在報送有關(guān)資料的同時附送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》（以下簡稱《鑒證報告》，附件１）。第二章 清算條件第五條 符合下列情況之一的，納稅人應(yīng)到主管地方稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：（一）全部竣工并銷售完畢并按規(guī)定已預(yù)繳土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)項目；全部竣工并銷售完畢未預(yù)繳土地增值稅的，在補繳預(yù)繳土地增值稅完畢后的房地產(chǎn)開發(fā)項目；根據(jù)遼寧省房屋建筑工程竣工驗收備案的有關(guān)規(guī)定，以工程驗收部門核發(fā)《遼寧省房屋建筑工程竣工驗收備案書》之日，作為土地增值稅清算項目竣工的時限；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項目。第六條 符合下列情況之一的，主管地方稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：（一）納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目已通過竣工驗收，在整個預(yù)（銷）售的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積達到可銷售總建筑面積的比例85％（含）以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）地方稅務(wù)機關(guān)認定有可能造成稅款流失、經(jīng)縣級（含縣級）以上主管地方稅務(wù)機關(guān)批準清算的開發(fā)項目；（四）納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目。第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。第三章 清算申請、受理與審核第八條 凡符合應(yīng)辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應(yīng)在滿足清算條件后90個工作日內(nèi)向主管地方稅務(wù)機關(guān)辦理清算稅款手續(xù)，并據(jù)實填寫《土地增值稅清算申請表》（附件２）。第九條 凡主管地方稅務(wù)機關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管地方稅務(wù)機關(guān)應(yīng)向納稅人出具《土地增值稅清算通知書》（附件３－01）。納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書》之日起90個工作日內(nèi)，到主管地方稅務(wù)機關(guān)辦理清算稅款手續(xù)。第十條 納稅人在辦理土地增值稅清算手續(xù)時，應(yīng)向主管地方稅務(wù)機關(guān)提交以下有關(guān)清算項目材料，并填寫《土地增值稅清算材料清單》（附件４）。（一）項目竣工決算報表，當期項目開發(fā)、銷售期間的財務(wù)會計報表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細表、已完工開發(fā)項目成本表）等；（二）國有土地使用權(quán)證書；（三）取得土地使用權(quán)時所支付的地價款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；（四）清算項目的預(yù)算、概算書、項目工程合同結(jié)算單；（五）能夠按清算項目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同；（六）銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、銷售單價、用途等；（七）清算項目的工程竣工驗收報告；（八）清算項目的銷售許可證；（九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加等；（十）《土地增值稅清算稅款鑒證報告》；（十一）《土地增值稅納稅申報表》（包括預(yù)繳完稅證明）；（十二）稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。第十一條 主管地方稅務(wù)機關(guān)應(yīng)認真審核納稅人提供的清算材料，對納稅人提交的清算材料齊全的，主管地方稅務(wù)機關(guān)應(yīng)予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（附件3－02）。對納稅人提交的清算資料不完整、內(nèi)容不規(guī)范、審核事項情況不清楚的，應(yīng)退回納稅人重新修改或補充資料，并向納稅人出具《土地增值稅清算補充材料通知書》（附件3－03）。納稅人須在收到《土地增值稅清算補充材料通知書》之日起30個工作日內(nèi)提供清算補充材料，重新辦理稅款清算手續(xù)。第十二條 主管地方稅務(wù)機關(guān)應(yīng)自受理納稅人清算申請之日起90個工作日內(nèi)完成清算審核工作，不含納稅人應(yīng)稅務(wù)機關(guān)要求補充資料的時間。第十三條 主管地方稅務(wù)機關(guān)有權(quán)對清算工作中的工作底稿進行檢查；審核納稅人提供的證明憑證、資料是否真實齊全；審核各項報表扣除項目內(nèi)容與相關(guān)資料的關(guān)系是否相符等。第十四條 清算項目銷售收入的確定。銷售收入是指清算項目或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的全部價款（包括預(yù)收房款）及有關(guān)的經(jīng)濟收益。收入的確認重點審核企業(yè)預(yù)售款和相關(guān)的經(jīng)濟收益是否全部結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入，同時應(yīng)審核向購買方收取的房價款中是否包含代收費用。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入的確定由主管地方稅務(wù)機關(guān)按照當期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場價格核定。第十五條 對清算項目扣除項目金額的確定，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定計算，發(fā)生的各項成本和費用應(yīng)按實際發(fā)生額確認扣除；對納稅人無法提供合法有效憑證的，不予扣除；各項預(yù)提（或應(yīng)付）費用不得扣除。第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：１、建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；２、建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。第十七條 對財務(wù)費用中的利息支出凡能夠按清算項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。第四章 清算管理第十八條 主管地方稅務(wù)機關(guān)要根據(jù)房地產(chǎn)開項目的建設(shè)形象進度，做好應(yīng)稅事項的跟蹤管理。要認真查驗和審核清算企業(yè)報送的相關(guān)資料，在審查清算項目過程中因需要納稅人進一步補充與清算項目相關(guān)的材料時，決定中止審核，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅中止清算審核通知書》（附件3－04），待納稅人重新補充證明材料后，再辦理稅款清算手續(xù)。第十九條 發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情況之一的，可以按照確定的銷售收入，核定征收土地增值稅。（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置財務(wù)帳簿未設(shè)置的；或雖設(shè)置財務(wù)帳簿，但帳目混亂，銷售收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷售收入或扣除項目金額的；（二）擅自銷毀帳簿的或者拒不提供納稅資料的；（三）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期改正，逾期仍不清算的；（四）對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無法提供收入資料或提供收入資料不實造成成交價格明顯偏低的；（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的；（六）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的；（七）未按規(guī)定的時間提交清算補正材料的。第二十條 土地增值稅核定征收率不得低于本地區(qū)的土地增值稅預(yù)征率，各地根據(jù)本地的實際情況和相關(guān)規(guī)定，確定具體的征收率。第二十一條 主管地方稅務(wù)機關(guān)通過清算審核對清算項目需要進行核定征收的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅終止清算審核通知書》（附件3－05）和《土地增值稅核定征收通知書》（附件3－06）。第二十二條 在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額/清算的總建筑面積第二十三條 對進行土地增值稅清算后應(yīng)補繳稅款的納稅人，自主管地方稅務(wù)機關(guān)清算審核完畢之日起15個工作日內(nèi)到主管地方稅務(wù)機關(guān)繳納稅款。第二十四條 經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)清算審核后，需辦理土地增值稅退稅的，依照規(guī)定的程序辦理退稅手續(xù)，并報市局備案。第二十五條 主管地方稅務(wù)機關(guān)檔案管理部門負責辦理完成土地增值稅清算項目的資料保存。土地增值稅檔案應(yīng)按項目歸類保存，對于成片開發(fā)分批清算土地增值稅的項目，應(yīng)在全部辦理清算土地增值稅稅款工作后，將相關(guān)資料移交檔案管理部門并按照檔案管理的有關(guān)規(guī)定保存。第二十六條 同時具備以下條件的稅務(wù)中介機構(gòu)從事土地增值稅清算鑒證工作，主管地方稅務(wù)機關(guān)可以采信。（一）經(jīng)國家稅務(wù)總局及其授權(quán)機構(gòu)批準設(shè)立、通過年檢，取得《稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)證》的稅務(wù)師事務(wù)所；（二）具有取得“中華人民共和國注冊稅務(wù)師執(zhí)業(yè)資格證書”、注冊為執(zhí)業(yè)會員并通過年檢的注冊稅務(wù)師；（三）經(jīng)工商管理機關(guān)登記注冊。第五章 法律責任 第二十七條 對進行土地增值稅清算后應(yīng)補繳稅款的納稅人，未按規(guī)定期限繳納稅款的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》六十八條等有關(guān)規(guī)定進行處罰。第二十八條 稅務(wù)機關(guān)在土地增值稅清算審核工作中，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)稅務(wù)中介機構(gòu)違反有關(guān)稅收法律、法規(guī)出具虛假鑒證報告，造成納稅人少繳、未繳土地增值稅的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第九十八條規(guī)定進行處罰。第六章 附則第二十九條 本辦法由遼寧省地方稅務(wù)局負責解釋。第三十條 本辦法中所稱“主管地方稅務(wù)機關(guān)”，是指縣區(qū)級地方稅務(wù)機關(guān)及其所屬的分局、稅務(wù)所。第三十一條 此前規(guī)定與本辦法不一致的，