【文章內容簡介】 示，我國經濟在2009年已經開始全面企穩(wěn)回升，但商業(yè)地產的表現卻不盡理想，突出表現在商業(yè)地產發(fā)展停滯，開發(fā)、招商、經營面臨巨大的困境，供大于求的現象沒有任何改善，酒店入住率下降，寫字樓租金持續(xù)下跌，空置率居高不下。報告預測，2010年商鋪市場整體需求將會上升，市場整體租金水平將大致保持平穩(wěn)上升趨勢。核心商圈的高性價比商鋪將成為2010投資首選。政策方面，2010年國家將繼續(xù)實行寬松的貨幣政策和資本金比例下調的政策，這將大大改善商業(yè)地產的投融資環(huán)境。中原地產最新的統計數據，也讓樓市投資客們看到了商業(yè)地產的可喜前景。日前寫字樓租賃面積環(huán)比出現大幅增加，其中四大城市租賃面積環(huán)比增長均超過50%。在租賃回暖的影響下，寫字樓空置率進一步下降，北京、上海、%、%、%。租金方面，上海、廣州、深圳租金上漲，%、%、%，北京租金出現回落，%；準甲級寫字樓方面，除廣州保持持平外，北京、上海、深圳租金全面上漲，%、%、%。第三篇：國家房價調控政策可是，自2003年國家頒布房地產宏觀調控政策以來，房價不但沒有名校下降，反而“越調越漲”。此前的幾輪調控也都出現過短期降價現象，但沒過多久又“舊態(tài)復萌”，然后是新一輪的瘋狂上漲?中國的房地產調控基本可以分為四個階段。中國房地產的市場化運作最早始于1998年，當時伴隨著亞洲金融危機和全流域性大洪水的巨大沖擊，直接經濟損失超過2500億元；同時為了兌現中國政府“人民幣不貶值”的承諾，出口增長率也出現下滑。為了拉動經濟，提高內需。1998年7月3日，國務院頒布了“關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知”，福利分房取消，中國房地產市場改革正式拉開帷幕。即便如此，2002年下半年開始了“地產泡沫論”之爭，央行也認為房地產投資過熱，應積極防范房地產信貸風險，于是在2003年6月5日印發(fā)了《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》，意在抑制房地產市場泡沫，通過“管貸款”的方式，以期達到對房地產市場降溫的目的。121號文件一出臺，房產商動作頻頻，各種研討會相繼召開。而最重要的動作則是在房產商的力推下，全國工商聯邀集眾多房產商同心協力，寫出一個報告上報國務院，上演了一出“地產大佬圍攻121號文件”的好戲。2003年，中國遭遇罕見的“非典”疫情沖擊，前兩個季度的經濟增長下滑到%。于是，在121號文件頒布僅僅2個月后，由建設部起草的《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》出臺，明確把房地產業(yè)列為我國國民經濟的支柱產業(yè)。18號文被視為房地產商利益群體的一次公開勝利，顯示了中國房地產界已經崛起，并第一次公開了與政府進行政策博弈的能量。%，成為1997年以來增長最快的年份。這個奇跡的背后是房地產推動的強勁內需。一年后，中國社科院金融研究所易憲容博士在其那篇著名的《謹防房地產業(yè)要挾整個中國經濟》文章中提出警告：“房地產業(yè)已經把地方政府、國家經濟及民眾利益捆綁在一起，房地產正在要挾著整個中國大陸經濟?！备鶕袊缈圃核{皮書報告，從1998年到2003年，全國商品住房每平方米的價格僅增加343元，比較符合家庭承受能力。政策失靈 房價兇猛從2003年開始，房地產調控從擴張型轉為緊縮型政策。但中國房價卻不斷飛漲，政策成了“空調”，這一局面持續(xù)到2008年下半年全球金融危機爆發(fā)——不是房價不漲了，而是政府出面說的托市，終于“名副其實”了，之前的調控則以進一步漲價而告終。在緊縮型調控政策實行一年后，2004年中國商品房平均銷售價格同比上漲%，%，顯然政府最初通過宏觀調控的方式來抑制房地產增長速度和幅度太快的目的沒有實現。在抑制房地產市場快速增長中，出現了“市場失靈和地方政府失靈”，老百姓對房價暴漲普遍表示了不滿?；仡?004年，中央政府似乎表明了對樓市的調控“努力”，聶日明稱2004年為房地產的政策年。中央在土地轉讓的方式、開發(fā)商資質、貸款條件、貨幣政策等方面出臺了多個政策，以規(guī)范市場、控制房價。2004年3月31日，國土資源部、監(jiān)察部聯合下發(fā)了《關于繼續(xù)開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號令)，在一定程度上梳理了房地產行業(yè)混亂的市場秩序，但房價還在瘋漲。2004年5月12日，我國第一部經濟適用住房管理辦法頒布施行，地方政府積極性很低，個別一線城市直到2009年才正式啟動經適房。較早實現經適房的城市也存在投機客炒作的負面新聞，有的甚至成了公務員的變相福利分房。2004年調控的失效，導致而后幾年的中央樓市政策似乎像個笑話。2005年3月26日，一份名為《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》的文件發(fā)出，業(yè)界稱之“老國八條”。要求各地政府重視房價上漲過快這一現象，如控制措施不力則要追究責任。2005年4月27日，國務院常務會議提出8項措施引導和調控房地產市場，業(yè)界稱之為“新國八條”，著重提出“保證中低價位、中小戶型住房的有效供應”，“強化規(guī)劃調控，改善商品房結構”，“完善城鎮(zhèn)廉租住房制度”。這一年，%。進入2006年，調控繼續(xù)細化。2006年5月17日，國務院總理溫家寶主持國務院常務會議，提出了促進房地產業(yè)健康發(fā)展的6項措施(簡稱“國六條”)。5月29日，“九部委37號文”出臺，對“國六條”進一步細化，并首次提出“90/70”政策。這一年，%，%。2007年，房價問題成為城市發(fā)展的主要阻力，主要城市廉租住房制度建設相對滯后。8月13日，中央出臺了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》?！氨Ｕ闲宰》俊北惶岬搅饲八从械母叨?。此外，新政開始考慮增加供應端和構建多元化體系。2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會聯合發(fā)布了“二套房”新政，二套房首付比例不低于40%。而這一年的市場經過一段觀望后，再度出現房價大幅上漲的高峰——%?！翱偨Y調控的歷史經驗，中國宏觀經濟與房價的調控政策呈現順周期操作的特色，實際效果往往是加劇了經濟周期的波動幅度?！甭櫲彰髦赋?，“回顧2002007年的房地產市場，調控政策越猛烈、嚴厲，房價漲得就越兇猛。這是因為政策發(fā)揮作用有時滯效應，調控政策的效果顯現需要一定時間”。在楊紅旭看來，中國樓市調控的第二階段始于2008年下半年，由地方到中央開始放松調控，其性質是松綁，這輪過渡性的擴張型調控一直持續(xù)到2009年12月。針對自2008年下半年宏觀經濟形勢惡化、房地產行業(yè)呈現衰退的局面，在出臺“4萬億”經濟刺激計劃之下，同時也出臺了房地產刺激政策，例如對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出臺針對樓市的救市措施，上海更直接命令國有企業(yè)購買房地產，以維持房地產市場的穩(wěn)定。聶日明認為，對房地產開發(fā)商和炒房者來說，2008年底的救市是天大的好消息，日趨緊張的資金鏈、購房乏力的需求面，在政府強力推動下的救市局面上煥然一新，房子熱銷到北京數年間積累的爛尾樓全數售罄、上海豪華新盤星河灣一天賣出40億。房地產增值占到2009年中國GDP的6%，50多個產業(yè)與房地產關系密切。但2009年中國樓市的繁榮，只是增加了更多泡沫。據國家電網利用智能網絡在全國660個城市的調查，發(fā)現大約6540萬套住宅電表讀數連續(xù)6個月為零。以每套住宅平均100平方米計算。今年3月，%，為2005年7月份國家統計局將房地產價格投機數據從35個城市擴大到70個城市以來的最大漲幅。中國樓市處于1998年房改以來的最高點。隨后，中央政府的密集型調控政策在4月中旬陸續(xù)出臺，暫時遏制了瘋漲的房價，但是這樣的調控效果將會維系多久還是個未知數，誰都難以保證這次不是“狼來了”。分稅惹的禍？中國地產界有這樣一條金科玉律：“執(zhí)政者不會出臺對自己不利的政策?！甭櫲彰饕会樢娧刂赋觯骸澳壳翱磥恚揭址績r的激勵基礎相當薄弱，其主要動力來源于公眾對房價上漲的敏感程度，需要政府給予必要的重視。但事實上，政府更有激勵的是推高房價以保持土地出讓金、稅收和GDP的高速增長?！敝袊暧^調控的主要方式是“中央定政策，地方來執(zhí)行”，同時地方政府也有一定的決策自由權。而在財政和分稅制改革之后，在宏觀調控方面中央對地方政府的約束力已經大不如前，地方政府為了經濟利益和自身發(fā)展的需要而消極執(zhí)行中央政策的情