【文章內(nèi)容簡介】 示，我國經(jīng)濟在2009年已經(jīng)開始全面企穩(wěn)回升，但商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)卻不盡理想，突出表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展停滯，開發(fā)、招商、經(jīng)營面臨巨大的困境，供大于求的現(xiàn)象沒有任何改善，酒店入住率下降，寫字樓租金持續(xù)下跌，空置率居高不下。報告預測，2010年商鋪市場整體需求將會上升，市場整體租金水平將大致保持平穩(wěn)上升趨勢。核心商圈的高性價比商鋪將成為2010投資首選。政策方面，2010年國家將繼續(xù)實行寬松的貨幣政策和資本金比例下調(diào)的政策，這將大大改善商業(yè)地產(chǎn)的投融資環(huán)境。中原地產(chǎn)最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，也讓樓市投資客們看到了商業(yè)地產(chǎn)的可喜前景。日前寫字樓租賃面積環(huán)比出現(xiàn)大幅增加，其中四大城市租賃面積環(huán)比增長均超過50%。在租賃回暖的影響下，寫字樓空置率進一步下降，北京、上海、%、%、%。租金方面，上海、廣州、深圳租金上漲，%、%、%，北京租金出現(xiàn)回落，%；準甲級寫字樓方面，除廣州保持持平外，北京、上海、深圳租金全面上漲，%、%、%。第三篇：國家房價調(diào)控政策可是，自2003年國家頒布房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策以來，房價不但沒有名校下降，反而“越調(diào)越漲”。此前的幾輪調(diào)控也都出現(xiàn)過短期降價現(xiàn)象，但沒過多久又“舊態(tài)復萌”，然后是新一輪的瘋狂上漲?中國的房地產(chǎn)調(diào)控基本可以分為四個階段。中國房地產(chǎn)的市場化運作最早始于1998年，當時伴隨著亞洲金融危機和全流域性大洪水的巨大沖擊，直接經(jīng)濟損失超過2500億元；同時為了兌現(xiàn)中國政府“人民幣不貶值”的承諾，出口增長率也出現(xiàn)下滑。為了拉動經(jīng)濟，提高內(nèi)需。1998年7月3日，國務院頒布了“關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知”，福利分房取消，中國房地產(chǎn)市場改革正式拉開帷幕。即便如此，2002年下半年開始了“地產(chǎn)泡沫論”之爭，央行也認為房地產(chǎn)投資過熱，應積極防范房地產(chǎn)信貸風險，于是在2003年6月5日印發(fā)了《中國人民銀行關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》，意在抑制房地產(chǎn)市場泡沫，通過“管貸款”的方式，以期達到對房地產(chǎn)市場降溫的目的。121號文件一出臺，房產(chǎn)商動作頻頻，各種研討會相繼召開。而最重要的動作則是在房產(chǎn)商的力推下，全國工商聯(lián)邀集眾多房產(chǎn)商同心協(xié)力，寫出一個報告上報國務院，上演了一出“地產(chǎn)大佬圍攻121號文件”的好戲。2003年，中國遭遇罕見的“非典”疫情沖擊，前兩個季度的經(jīng)濟增長下滑到%。于是，在121號文件頒布僅僅2個月后，由建設部起草的《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》出臺，明確把房地產(chǎn)業(yè)列為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。18號文被視為房地產(chǎn)商利益群體的一次公開勝利，顯示了中國房地產(chǎn)界已經(jīng)崛起，并第一次公開了與政府進行政策博弈的能量。%，成為1997年以來增長最快的年份。這個奇跡的背后是房地產(chǎn)推動的強勁內(nèi)需。一年后，中國社科院金融研究所易憲容博士在其那篇著名的《謹防房地產(chǎn)業(yè)要挾整個中國經(jīng)濟》文章中提出警告：“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)把地方政府、國家經(jīng)濟及民眾利益捆綁在一起，房地產(chǎn)正在要挾著整個中國大陸經(jīng)濟?！备鶕?jù)中國社科院藍皮書報告，從1998年到2003年，全國商品住房每平方米的價格僅增加343元，比較符合家庭承受能力。政策失靈 房價兇猛從2003年開始，房地產(chǎn)調(diào)控從擴張型轉(zhuǎn)為緊縮型政策。但中國房價卻不斷飛漲，政策成了“空調(diào)”，這一局面持續(xù)到2008年下半年全球金融危機爆發(fā)——不是房價不漲了，而是政府出面說的托市，終于“名副其實”了，之前的調(diào)控則以進一步漲價而告終。在緊縮型調(diào)控政策實行一年后，2004年中國商品房平均銷售價格同比上漲%，%，顯然政府最初通過宏觀調(diào)控的方式來抑制房地產(chǎn)增長速度和幅度太快的目的沒有實現(xiàn)。在抑制房地產(chǎn)市場快速增長中，出現(xiàn)了“市場失靈和地方政府失靈”，老百姓對房價暴漲普遍表示了不滿?；仡?004年，中央政府似乎表明了對樓市的調(diào)控“努力”，聶日明稱2004年為房地產(chǎn)的政策年。中央在土地轉(zhuǎn)讓的方式、開發(fā)商資質(zhì)、貸款條件、貨幣政策等方面出臺了多個政策，以規(guī)范市場、控制房價。2004年3月31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號令)，在一定程度上梳理了房地產(chǎn)行業(yè)混亂的市場秩序，但房價還在瘋漲。2004年5月12日，我國第一部經(jīng)濟適用住房管理辦法頒布施行，地方政府積極性很低，個別一線城市直到2009年才正式啟動經(jīng)適房。較早實現(xiàn)經(jīng)適房的城市也存在投機客炒作的負面新聞，有的甚至成了公務員的變相福利分房。2004年調(diào)控的失效，導致而后幾年的中央樓市政策似乎像個笑話。2005年3月26日，一份名為《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》的文件發(fā)出，業(yè)界稱之“老國八條”。要求各地政府重視房價上漲過快這一現(xiàn)象，如控制措施不力則要追究責任。2005年4月27日，國務院常務會議提出8項措施引導和調(diào)控房地產(chǎn)市場，業(yè)界稱之為“新國八條”，著重提出“保證中低價位、中小戶型住房的有效供應”，“強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)”，“完善城鎮(zhèn)廉租住房制度”。這一年，%。進入2006年，調(diào)控繼續(xù)細化。2006年5月17日，國務院總理溫家寶主持國務院常務會議，提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的6項措施(簡稱“國六條”)。5月29日，“九部委37號文”出臺，對“國六條”進一步細化，并首次提出“90/70”政策。這一年，%，%。2007年，房價問題成為城市發(fā)展的主要阻力，主要城市廉租住房制度建設相對滯后。8月13日，中央出臺了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。“保障性住房”被提到了前所未有的高度。此外，新政開始考慮增加供應端和構(gòu)建多元化體系。2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了“二套房”新政，二套房首付比例不低于40%。而這一年的市場經(jīng)過一段觀望后，再度出現(xiàn)房價大幅上漲的高峰——%?！翱偨Y(jié)調(diào)控的歷史經(jīng)驗，中國宏觀經(jīng)濟與房價的調(diào)控政策呈現(xiàn)順周期操作的特色，實際效果往往是加劇了經(jīng)濟周期的波動幅度。”聶日明指出，“回顧2002007年的房地產(chǎn)市場，調(diào)控政策越猛烈、嚴厲，房價漲得就越兇猛。這是因為政策發(fā)揮作用有時滯效應，調(diào)控政策的效果顯現(xiàn)需要一定時間”。在楊紅旭看來，中國樓市調(diào)控的第二階段始于2008年下半年，由地方到中央開始放松調(diào)控，其性質(zhì)是松綁，這輪過渡性的擴張型調(diào)控一直持續(xù)到2009年12月。針對自2008年下半年宏觀經(jīng)濟形勢惡化、房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)衰退的局面，在出臺“4萬億”經(jīng)濟刺激計劃之下，同時也出臺了房地產(chǎn)刺激政策，例如對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出臺針對樓市的救市措施，上海更直接命令國有企業(yè)購買房地產(chǎn)，以維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。聶日明認為，對房地產(chǎn)開發(fā)商和炒房者來說，2008年底的救市是天大的好消息，日趨緊張的資金鏈、購房乏力的需求面，在政府強力推動下的救市局面上煥然一新，房子熱銷到北京數(shù)年間積累的爛尾樓全數(shù)售罄、上海豪華新盤星河灣一天賣出40億。房地產(chǎn)增值占到2009年中國GDP的6%，50多個產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)關系密切。但2009年中國樓市的繁榮，只是增加了更多泡沫。據(jù)國家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡在全國660個城市的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)大約6540萬套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個月為零。以每套住宅平均100平方米計算。今年3月，%，為2005年7月份國家統(tǒng)計局將房地產(chǎn)價格投機數(shù)據(jù)從35個城市擴大到70個城市以來的最大漲幅。中國樓市處于1998年房改以來的最高點。隨后，中央政府的密集型調(diào)控政策在4月中旬陸續(xù)出臺，暫時遏制了瘋漲的房價，但是這樣的調(diào)控效果將會維系多久還是個未知數(shù)，誰都難以保證這次不是“狼來了”。分稅惹的禍？中國地產(chǎn)界有這樣一條金科玉律：“執(zhí)政者不會出臺對自己不利的政策?！甭櫲彰饕会樢娧刂赋觯骸澳壳翱磥?，政府平抑房價的激勵基礎相當薄弱，其主要動力來源于公眾對房價上漲的敏感程度，需要政府給予必要的重視。但事實上，政府更有激勵的是推高房價以保持土地出讓金、稅收和GDP的高速增長?！敝袊暧^調(diào)控的主要方式是“中央定政策，地方來執(zhí)行”，同時地方政府也有一定的決策自由權(quán)。而在財政和分稅制改革之后，在宏觀調(diào)控方面中央對地方政府的約束力已經(jīng)大不如前，地方政府為了經(jīng)濟利益和自身發(fā)展的需要而消極執(zhí)行中央政策的情