房?jī)r(jià)調(diào)控環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)分析(編輯修改稿)
2025-07-21 07:58 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 制約了企業(yè)的資金流動(dòng)，一般而言，這一指標(biāo)越大越好。二、盈利能力盈利能力指標(biāo)主要有兩種：一種是和銷售額有關(guān)的，另一種是和投資額相關(guān)的。其中銷售額有關(guān)的盈利能力指標(biāo)主要是銷售毛利率和銷售凈利率，兩者之間的差別在于稅費(fèi)的扣除。銷售毛利率=(銷售收入銷售成本）/銷售凈額，而銷售凈利率=(銷售收入銷售成本相關(guān)稅金）/銷售凈額，將兩者加以考慮，我們才能更深入的了解公司的經(jīng)營(yíng)狀況。一般而言，銷售凈利率越高，企業(yè)獲取利潤(rùn)的能力就越強(qiáng)。而與投資額相關(guān)的盈利能力指標(biāo)則是將投入和產(chǎn)出聯(lián)系在了一起，主要指標(biāo)為資產(chǎn)回報(bào)率和權(quán)益報(bào)酬率。其中資產(chǎn)回報(bào)率=稅后凈利/總資產(chǎn)，權(quán)益報(bào)酬率=稅后凈利/股東權(quán)益，這兩個(gè)指標(biāo)體現(xiàn)了自有資本獲取利潤(rùn)的能力。三、償債能力償債能力是指企業(yè)償還到期債務(wù)的能力。能否及時(shí)償還到期債務(wù)，是反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況好壞的重要標(biāo)志。企業(yè)償債能力包括短期償債能力和長(zhǎng)期償債能力兩個(gè)方面。短期償債能力是指企業(yè)以流動(dòng)資產(chǎn)償還流動(dòng)負(fù)債的能力，反映企業(yè)償付日常到期債務(wù)的實(shí)力；長(zhǎng)期償債能力是指企業(yè)有無(wú)足夠的能力償還長(zhǎng)期負(fù)債的本金和利息。企業(yè)償債能力分析主要運(yùn)用流動(dòng)比率來(lái)計(jì)算。流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債，流動(dòng)比率越高，說(shuō)明資產(chǎn)的流動(dòng)性越大，短期償債能力就越強(qiáng)。 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大籌資來(lái)源；建立健全財(cái)務(wù)預(yù)算機(jī)制，科學(xué)預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；加強(qiáng)資金流動(dòng)性管理，確保資金最大化使用；提升房地產(chǎn)企業(yè)決策者和財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理意識(shí)和專業(yè)能力來(lái)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范能力。企業(yè)還應(yīng)該充分考慮到自身的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，科學(xué)的統(tǒng)籌權(quán)益資金和信貸資金的比重，找出最合理的資金組成比例，盡可能的規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。3 案例分析3．1 案例房地產(chǎn)企業(yè)概況首先，本文主要研究的是房?jī)r(jià)調(diào)控環(huán)境下的房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，而萬(wàn)科地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者，對(duì)政策的靈敏度會(huì)比其他房產(chǎn)企業(yè)更加先知先覺(jué)；其次，%，穩(wěn)居行業(yè)冠軍，代表性較強(qiáng)。不要用“目前”這樣的模糊時(shí)間用語(yǔ)，應(yīng)該標(biāo)明根據(jù)XX年年報(bào)，萬(wàn)科的股本結(jié)構(gòu)怎么樣。另外，既然這個(gè)結(jié)構(gòu)各個(gè)組成部分差異懸殊，用餅壯圖的效果并不好。萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司（股票代碼：000002），英文名稱為：CHINA VANKE . 縮寫為“VANKE”，是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股。目前萬(wàn)科的股本結(jié)構(gòu)為如下圖所示：圖1萬(wàn)科地產(chǎn)股份股本結(jié)構(gòu)%，%，%。萬(wàn)科1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開(kāi)發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)。至2008年末，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的31個(gè)城市。當(dāng)年共銷售住宅42500套，%%，其中市場(chǎng)占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽(yáng)、武漢、鎮(zhèn)江、鞍山9個(gè)城市排名首位。萬(wàn)科1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，持續(xù)增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)以及規(guī)范透明的公司治理結(jié)構(gòu)，使公司贏得了投資者的廣泛認(rèn)可。過(guò)去二十年，.%，%。3．2 案例房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析為加強(qiáng)數(shù)據(jù)分析的明顯性和對(duì)比性，本文主要通過(guò)對(duì)萬(wàn)科地產(chǎn)2011年年度財(cái)務(wù)報(bào)告的質(zhì)量分析來(lái)評(píng)估其財(cái)務(wù)狀況。其中用到的財(cái)務(wù)指標(biāo)有資金運(yùn)用效率、償債能力、盈利能力。用到的部分?jǐn)?shù)據(jù)如表2，表3(小數(shù)統(tǒng)一保留兩位，個(gè)別為方便數(shù)據(jù)比較保留到三位）：表2 萬(wàn)科地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債表（單位：億元）項(xiàng)目2011年2010年貨幣資金應(yīng)收賬款存貨流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)長(zhǎng)期股權(quán)投資固定資產(chǎn)非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)資產(chǎn)合計(jì)短期借款應(yīng)付賬款流動(dòng)負(fù)債合計(jì)長(zhǎng)期借款非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)負(fù)債合計(jì)實(shí)收資本所有者權(quán)益合計(jì)表3 萬(wàn)科地產(chǎn)利潤(rùn)表（單位：億元）項(xiàng)目2011年2010年?duì)I業(yè)收入營(yíng)業(yè)成本財(cái)務(wù)費(fèi)用營(yíng)業(yè)利潤(rùn)利潤(rùn)總額所得稅費(fèi)用凈利潤(rùn)基本每股收益稀釋每股收益一、短期償債能力分析2011年萬(wàn)科地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析中相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)如下：流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債=速動(dòng)比率=速動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債=()/=，與其他行業(yè)流動(dòng)比率為2，速動(dòng)比率為1相比，房地產(chǎn)行業(yè)的變現(xiàn)能力相對(duì)較弱。，；。相對(duì)于此，說(shuō)明它在地產(chǎn)行業(yè)中資金流動(dòng)性低于行業(yè)平均值，而且已完工待售的存貨項(xiàng)目相對(duì)較多，所以它的短期償債能力較小。而且2011年由于地價(jià)增加和工程投入加大，%，但由于其銷售回籠款增加，截至今年年底，短期償債能力暫時(shí)未出現(xiàn)太大問(wèn)題，但相對(duì)同行業(yè)而言，仍然有一定的短期償債壓力。二、長(zhǎng)期償債能力分析長(zhǎng)期償債能力分析，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，主要是借此觀察其在項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)過(guò)程中能否保證資金流的順暢，按期償還長(zhǎng)期債務(wù)為下一次籌資做好準(zhǔn)備。我們首先來(lái)看一下萬(wàn)科地產(chǎn)2011年年度相關(guān)長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)：資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額=流動(dòng)資產(chǎn)比率=流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)/資產(chǎn)合計(jì)=權(quán)益與負(fù)債比率=所有者權(quán)益/負(fù)債總額=(+)=長(zhǎng)期負(fù)債比率=長(zhǎng)期負(fù)債合計(jì)/負(fù)債合計(jì)=利息保障倍數(shù)=(凈利潤(rùn)+所
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