【文章內(nèi)容簡介】 ）房地產(chǎn)業(yè)與金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的行業(yè)，也是對(duì)金融資本依賴度十分高的行業(yè)，其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)轉(zhuǎn)移到金融業(yè)，帶來金融風(fēng)險(xiǎn)。從理論上講，房地產(chǎn)業(yè)中宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生基于以下原因： ①自我約束的有限。金融業(yè)的自我資金只有占總資產(chǎn)的很小一部分，且往往是委托代理式的經(jīng)營管理，因此，其錯(cuò)誤的決策、操作招致的自身損失較小，而冒險(xiǎn)有時(shí)卻帶來可觀的收益，這種盈虧不對(duì)稱使得金融業(yè)自我約束有限，傾向工作一些風(fēng)險(xiǎn)較高、同時(shí)收益也較高的融資決策，有的甚至不惜從事不正當(dāng)或違規(guī)違法交易，從而導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)業(yè)就常是這樣的融資對(duì)象。②信息不對(duì)稱。即相對(duì)于資金投放者，資金使用人對(duì)投資的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)擁有更多的信息，且融資者不易作充分的事前篩選和事中監(jiān)督。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營周期長，技術(shù)要求較高，且市場多變，更加重了信息不對(duì)稱，從而使金融風(fēng)險(xiǎn)加大。③金融風(fēng)險(xiǎn)也與經(jīng)濟(jì)周期有關(guān)借款人可以分為三類：一類是抵補(bǔ)性企業(yè)，它只根據(jù)自己未來的現(xiàn)金流量作抵補(bǔ)性籌資，是最安全的借款人；第二類是投機(jī)性的借款企業(yè)，它們根據(jù)預(yù)測的未來資金豐缺程度和時(shí)間來確定借款；第三類是高風(fēng)險(xiǎn)的借款企業(yè)，借款用于投資償還期很長的項(xiàng)目，在較長時(shí)期他們都無法用投資收益還本付息，而需要滾動(dòng)融資用于支付本息。在經(jīng)濟(jì)的繁榮時(shí)期，房地產(chǎn)與股票價(jià)格持續(xù)上漲，后續(xù)的措款比重越來越大，原因之一是貪欲的動(dòng)機(jī)超過恐懼，價(jià)格的上漲推動(dòng)更多的購買；原因之二是由于競爭的壓力而作出許多不審慎的貸款決策，不這樣做將推動(dòng)顧客和市場。于是，企業(yè)、家庭的債務(wù)與收入比例越來越高。但經(jīng)濟(jì)的繁榮必然走向相對(duì)蕭條，引起違約和破產(chǎn)浪潮，并反饋到金融體系，繼之以金融體系為媒介迅速擴(kuò)散傳播。 （2）房地產(chǎn)金融信貸結(jié)構(gòu)失衡加劇金融風(fēng)險(xiǎn)性一般而言，在市場需求旺盛，房地產(chǎn)供不應(yīng)求的狀態(tài)下，銀行資金貸款的天平應(yīng)更多地傾向開發(fā)商，以緩解需求壓力；反之，則應(yīng)傾向消費(fèi)者，以刺激消費(fèi)，盤活積壓房產(chǎn)占用的資金，以達(dá)到開發(fā)——銷售——再開發(fā)的良性循環(huán)。而國內(nèi)絕大部分的信貸資金則發(fā)放給開發(fā)商，從而更加劇有效需求不足的現(xiàn)象。1996年全國房地產(chǎn)投資達(dá)3725億元，%。到1996年來末，商品房空置量達(dá)6600多萬平方米，%，而房價(jià)由年初的平均價(jià)格1600每平方米上升到1800元每平方米，%202。 楊德才：《東南亞金融危機(jī)對(duì)中國房地產(chǎn)開發(fā)的啟示》 載《中國房地產(chǎn)》1998年第6期 7071頁。房地產(chǎn)價(jià)格的上升，并不是市場需求旺盛的反映，而是不斷增長的利息費(fèi)用和管理費(fèi)用進(jìn)入成本導(dǎo)致的。由于信貸結(jié)構(gòu)失衡，造成一方面大量建房，一方面又購買力不旺，造成銀行資產(chǎn)被大量擠占，形成呆帳、壞帳，使銀行不良資產(chǎn)加大。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布，1996年末積壓商品房占用資金1000億元。積壓越嚴(yán)重，越會(huì)促使銀行等金融機(jī)構(gòu)更牢固地捆綁在房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)車上，“生死與共”，極易引發(fā)金融風(fēng)波。 亞洲金融危機(jī)對(duì)我國房地產(chǎn)金融的警告 始于泰國，進(jìn)而波及整個(gè)東南亞的金融危機(jī)，其導(dǎo)因是這些國家房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅而引起的。雖然馬來西亞總理馬哈蒂爾譴責(zé)是擁有巨額游資的“貨幣獵手”喬治索羅斯一手挑起的東南亞金融危機(jī)，但事實(shí)上，這次東南亞金融危機(jī)的根本原因在于房地產(chǎn)的過度開發(fā)導(dǎo)致了銀行不良資產(chǎn)的驟增，進(jìn)而引發(fā)金融危機(jī)。被譽(yù)為“亞洲五小虎”之一的泰國，在1985年至1995年十年間，%，許多國外資本流向該國，泰國當(dāng)局利用這些資金向銀行和金融公司提供大量的美元貸款。許多銀行和金融機(jī)構(gòu)將大筆資金投向房地產(chǎn)業(yè)，造成房地產(chǎn)供過于求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1996年泰國曼谷有60萬平方主的辦公樓投放市場，其中一半以上無人光顧；1997年曼谷又有90萬平方米的辦公樓應(yīng)市，1998年還計(jì)劃投入130萬平方米；雖然許多人早就意識(shí)到房地產(chǎn)供大于求，但80%的大樓正在建設(shè)中，無法下馬。房地產(chǎn)商從金融機(jī)構(gòu)大量借入資金大批量開發(fā)房地產(chǎn)，如果房地產(chǎn)市場實(shí)際需求與有效需求十分強(qiáng)勁，本也無可厚非；但近年來，由于東南亞各國經(jīng)濟(jì)速度放慢，已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)大量積壓，泰國的房產(chǎn)空置率已超過20%，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度大幅下降（1996年為7%；%）房地產(chǎn)公司紛紛破產(chǎn)，金融機(jī)構(gòu)的大量貸款隨之變成呆帳。到1996年底，泰國銀行的呆帳總額1/2以上為房地產(chǎn)公司拖欠。%，但觀察家們普遍認(rèn)為實(shí)際水平比這要高得多。到1997年6月底，泰國金融業(yè)壞帳已高達(dá)350億美元。1997年6月8月，泰國58家金融機(jī)構(gòu)被迫停業(yè)202。 李冬梅：《亞洲金融危機(jī)與我國房地產(chǎn)金融發(fā)展》 載《中國房地產(chǎn)》1998年第11期 54頁，動(dòng)搖人們對(duì)金融體和信心，導(dǎo)致貨幣危機(jī)爆發(fā)，泰銖大幅貶值。中國目前有1000億元信貸資金壓在房地產(chǎn)上，且房地產(chǎn)市場已明顯處于供大于求的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的70%以上的資金來自銀行、金融機(jī)構(gòu)，資金來源單一，這與泰國發(fā)生金融危機(jī)前形勢相類似。而且中國國內(nèi)生產(chǎn)形勢也不容樂觀，金融壓力巨大。我國國有銀行貸款7成貸給國有企業(yè)，到1996年底，銀行對(duì)國有企業(yè)貸款呆帳、壞帳已達(dá)人民幣1萬億元，近3倍于銀行自有資產(chǎn)，僅國有企業(yè)拖欠銀行利息就超過1千億元203。 周世江 曾梓宜：《房地產(chǎn)業(yè)與金融風(fēng)險(xiǎn)》 載《中國房地產(chǎn)》1998年第9期 79頁。國家連續(xù)降息，某種程度上也反映出金融體系的壓力過大。雖然我國金融信貸總體數(shù)量很大，外匯儲(chǔ)備也在1400億美元以上，但國有企業(yè)已耗費(fèi)國家和銀行大量的財(cái)力，如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)異常波動(dòng)，引發(fā)金融波動(dòng)，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行起什么程度的影響。恐怕也很難預(yù)料。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化分析 （1）金融環(huán)境變化分析由于我國目前所積壓的房地產(chǎn)不僅數(shù)量過大，而且呈上升趨勢，其中潛伏一定的金融風(fēng)險(xiǎn)，給國民經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行帶來阻滯。一方面，國家會(huì)通過政策手段，平抑房價(jià)，并通過金融手段將清理現(xiàn)存的積壓房產(chǎn)，盤活沉積資金，另一方面各商業(yè)銀行將對(duì)新投入房地產(chǎn)市場的資金嚴(yán)格控制建設(shè)方向和數(shù)量，從而減少新的資金投入后又行成積壓房產(chǎn)?；谏鲜龇治鰢猩虡I(yè)銀行和各金融機(jī)構(gòu)在國家整頓房地產(chǎn)政策出臺(tái)后，將開始調(diào)正信貸結(jié)構(gòu)，即嚴(yán)格控制給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款數(shù)量，而增加對(duì)住房消費(fèi)的信貸力度。在短期內(nèi)，會(huì)有相應(yīng)的控制開發(fā)建設(shè)貸款的措施出臺(tái)，究意是以利率形式還是金融行業(yè)規(guī)定形式出臺(tái)，一時(shí)還很難確認(rèn)，但可以肯定的是這樣的環(huán)境變化必然發(fā)生（國內(nèi)調(diào)整利率結(jié)構(gòu)的呼聲較多，估計(jì)二者會(huì)同時(shí)出臺(tái)）。 （2）匯率調(diào)整待機(jī)而動(dòng)從我國外匯政策角度出發(fā)，自1994年我國外匯體制改革以來，在國際收支持續(xù)順差的情況下，銀行間外匯市場一直處于供大于求的狀況，人民銀行在面臨外部平衡和內(nèi)部平衡的兩難選擇時(shí)，實(shí)際上選擇了以匯率穩(wěn)定為主要目標(biāo)的政策。結(jié)售匯制度改革和人民銀行在外匯市場上的吸匯，一方面使中國外匯儲(chǔ)備大幅度增加；另一方面，人民銀行在外匯市場上吸進(jìn)外匯時(shí)大量拋出人民幣，中央銀行的外匯占款現(xiàn)已成為中國基礎(chǔ)貨幣投放的一條主要渠道。為了避免國民經(jīng)濟(jì)中貨幣供應(yīng)超常擴(kuò)張，干擾國內(nèi)貨幣政策，人民銀行采取了收回對(duì)商業(yè)銀行再貸款，嚴(yán)格控制貸款總規(guī)模等辦法進(jìn)行對(duì)沖中和。雖然取得一定效果，但這種“中和”政策也帶來許多問題。 ①貨幣政策處于被動(dòng)應(yīng)和局面。在目前中國外匯管理體制下，外匯市場很難自求平衡。為了穩(wěn)定匯率，中央銀行在外市場上只有將外匯供需差額大部吃進(jìn)，這就造成基礎(chǔ)貨幣的投放缺乏約束。而如果實(shí)行中和政策的話，就會(huì)影響中央銀行結(jié)構(gòu)調(diào)整政策的實(shí)施，而且越往后難度越大。 ②要付出越來越大的成本。干預(yù)市場，增加持有外匯儲(chǔ)備帶來成本增加是各國遇到的普遍問題。大量拋出人民幣購進(jìn)外匯，會(huì)增加財(cái)政或準(zhǔn)財(cái)政負(fù)擔(dān)。發(fā)行債券進(jìn)行“中和”，要支付利息。持有外匯儲(chǔ)備是要付出成本的，為保持所持有外匯儲(chǔ)備的安全性和流動(dòng)性，這些外匯不能用于貸款和投資。安全性越高，流動(dòng)性越強(qiáng)，收益就越低。隨著中央銀行干預(yù)市場而吃進(jìn)外匯的增多，這方面的成本也隨著增加。根據(jù)國際上的經(jīng)驗(yàn)，從長遠(yuǎn)來看，要同時(shí)實(shí)現(xiàn)內(nèi)外平衡，也即是匯率的穩(wěn)定和國內(nèi)價(jià)格的穩(wěn)定是很難的。管理當(dāng)局只能選擇其一作為主要的政策目標(biāo)。盡管政府可以采取各種“中和”措施來沖銷負(fù)面的影響，但“中和”措施只能在短期內(nèi)有效。中國國際收支目前存在巨額順差，匯率調(diào)整也應(yīng)該是一種可運(yùn)用的手段。第四節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)人文環(huán)境變化趨勢分析 由于人的需求，才形成各種市場,才有形形色色的行業(yè)和企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)住宅，其消費(fèi)對(duì)象就是人，人也是構(gòu)成人文環(huán)境中的主角。人口因素的變化，直接影響著企業(yè)所面對(duì)的市場，因此，研究市場，就首先要研究人口環(huán)境。在世紀(jì)之交，我國正快速地進(jìn)入人口老齡化社會(huì)。這一現(xiàn)象使整個(gè)社會(huì)需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，并對(duì)社區(qū)規(guī)劃、住宅建設(shè)產(chǎn)生深刻的影響。 一、中國城市人口老齡化現(xiàn)狀目前，我國雖未成為老齡國家，但是據(jù)中國老齡協(xié)會(huì)的有關(guān)人士所言，我國已有1/4的省市進(jìn)入了老齡化社會(huì)，包括北京、上海、天津、江蘇、浙江、廣東、山東等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)。我國正處在步入老齡化社會(huì)的階段。從我國歷次人口普查的年齡結(jié)構(gòu)變動(dòng)狀況看（見表1），自1964年以后老年人口的比重在不斷上升，反映出我國的人口結(jié)構(gòu)逐年向著老齡化發(fā)展的趨勢。表1 全國歷次人口普查的年齡結(jié)構(gòu)變動(dòng)狀況（%）年份014歲1559歲60歲以上1953年1964年1982年1990年在國內(nèi)某些大城市的社區(qū)中，老齡人口所占的比例要比上述調(diào)查所顯示的數(shù)字高很多。，%，接近1990年全國平均值的兩倍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，%，約占中國總?cè)丝诘?0%，到2020年，%，進(jìn)入老年型國家的行列。202。 《人口研究》 1998年第5期 二、我國人口老齡化到來的必然性 中國雖是一個(gè)地域廣闊的國家，但近 1/3的土地不適于耕種和居住，加之由于以前人口政策的失誤，造成中國目前人口已超過12億，占世界人口的1/5，中國人民的生存環(huán)境不容樂觀。由于龐大的人口壓力，中國政府堅(jiān)持實(shí)行計(jì)劃生育工作，下大力氣控制人口數(shù)量發(fā)展，取得了很大的成績。由于人口增長速度雖然下降，但總體人口數(shù)量仍在持續(xù)上漲。據(jù)估計(jì)，中國在堅(jiān)持目前人口政策的前提下，人口將增加到16億左右后，才可能緩慢下降，迅速膨脹的人口對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來的不利影響已表現(xiàn)得十分明顯，按照目前人口增長的速度，每年新增加的國民收入 有40%將要被新增的人口消費(fèi)掉，這不僅影響社會(huì)資金的積累，也影響人民消費(fèi)水平的提高。因此，在下世紀(jì)初，中國的人口政策不會(huì)放松，仍以控制人口數(shù)量、降低人口自然增長率 為戰(zhàn)略決策。 由于我國是靠出生率的收縮來降低人口總量的，20多年出生率長期持續(xù)下降，加之生活水平的提高和醫(yī)療條件的改善，這一降一升，也必然導(dǎo)致老年人口的比例迅速上升。因此說，人口老齡化是我國社會(huì)發(fā)展的必然結(jié)果。第二章 社會(huì)環(huán)境變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響第一節(jié) 政治環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響 一、房地產(chǎn)企業(yè)投資取向新定位 由于寫字樓、商品項(xiàng)目供大于求，需求疲軟，因此在一段時(shí)期內(nèi)建設(shè)新的類似項(xiàng)目將面臨政策和經(jīng)濟(jì)的雙重壓力，因此許多開發(fā)商紛紛將目標(biāo)轉(zhuǎn)向住房建設(shè)。高價(jià)商品房在短期有飽和的趨勢，而且由于福利分房的取消，許多公款購買高檔住房的單位已提前進(jìn)入市場，隨這部分市場的萎縮，高價(jià)位商品房的銷售將進(jìn)入低谷。而建設(shè)開發(fā)普通商品房，不僅是符合政策的導(dǎo)向，也是適應(yīng)市場的變化所需。建設(shè)普通住宅將成為投資的主方向。 二、住房價(jià)格下調(diào)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響 住房價(jià)格的構(gòu)成 一般住宅的開發(fā)由三部分組成，一是土地費(fèi)用，二是建安費(fèi)用，三是各種市政配套費(fèi)和稅費(fèi)。其中土地費(fèi)用為20%左右，建安成本占30%35%，市政配套費(fèi)用和稅費(fèi)為30%40%，再加上開發(fā)商的利潤，就是住房的售價(jià)202。 中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)：《住宅建設(shè)——新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)》1997年中國建材工業(yè)出版社出版 141頁。以天津市河北區(qū)某小區(qū)普通商品住宅為例，其土地使用費(fèi)用為300元/M2，市政配套費(fèi)用為：大配套費(fèi)用160元/M2 ，電力150元/M2，排水40元/M2，給水40元/M2，煤氣3900元/戶（60元/M2左右），電話5元/M2，有線電視200元/M2（4元/M2左右），供熱108元/M2，合計(jì)648元/M2，建安成本610元/M2，其他稅費(fèi)和利息費(fèi)用大致在100元/M2左右（該開發(fā)企業(yè)稅收有減免），合計(jì)開發(fā)成本：1658元/M2。該小區(qū)售房平均價(jià)格2150元/M2，我們可得出該項(xiàng)目售價(jià)的構(gòu)成：表2項(xiàng)目土地成本建安成本市政建設(shè)成本利稅費(fèi)用利潤合計(jì)百分比14%28%30%5%23%100% 住房價(jià)格降低的途徑 （1）土地使用價(jià)格的差別有時(shí)是很大的，其所占開發(fā)成本的比例也非固定不變的，在正常情況下大部分項(xiàng)目中土地使用費(fèi)占成本的二、三成。由于土地是不可再生的資源，其占用的成本應(yīng)隨著土地開發(fā)數(shù)量的增加而逐漸升高，因此土地使用費(fèi)用的總量不會(huì)應(yīng)有過多的降低。但由于土地使用費(fèi)用在成本中所占份額很大，也是開發(fā)商投入資金的主要用途之一，不降低土地使用費(fèi)在房價(jià)中的比例，房價(jià)過高的問題亦難解決。 目前國內(nèi)對(duì)此解決的方案是改變土地使用費(fèi)的交付方式，由一次性向開發(fā)商征收地價(jià)改為長期向住房業(yè)主征收地租，即土地出讓改為出租。這種方法的好處是：一、降低房價(jià)中土地使用成本，使房價(jià)下降；二、避免政府在出讓土地后，由于城市規(guī)模所限，使得可出讓的土地迅速減少，從而在很長一段時(shí)間內(nèi)沒有地價(jià)收入。筆者認(rèn)為這種方法的實(shí)施有兩大困難：一、是居民購買住房后還要向政府交納地租，這與居民目前的心理“買房不用交租”相矛盾，實(shí)施有一定的難度。二是城市建設(shè)和舊城區(qū)改造需要大量的資金投入，其中相當(dāng)大的部分將來自于土地出讓。如果實(shí)行出租方式，政府對(duì)投資環(huán)境的改善工作就會(huì)出現(xiàn)資金方面的問題。由于上述兩方面的困難，筆者認(rèn)為在一定時(shí)期，土地使用費(fèi)很難有較大的下調(diào)。 （2）建安成本是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控制的，基本上是平均水平，過高和過少的所占比例很少，也就是基本上形成一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的標(biāo)準(zhǔn)，而且這是企業(yè)自身的問題，國家一般很難干涉這一塊的費(fèi)用。 （3）市政配套費(fèi)用是房價(jià)能否降低的關(guān)鍵。市政基礎(chǔ)設(shè)施、供水供電供氣企業(yè)增容投資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本，是造成房價(jià)居高不下的主要原因。政府在收取土地出讓費(fèi)和稅費(fèi)后，則應(yīng)投資于市政建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施