房地產(chǎn)企業(yè)流程再造(編輯修改稿)
2025-05-04 21:35 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 率取決于分工協(xié)作，這是由公司的計劃管理能力決定的。如何理解周轉(zhuǎn)率？計劃不如變化快的原因主要是由于不可控因素，和計劃不系統(tǒng)、不配套造成的。年度經(jīng)營計劃指標包括：（分業(yè)務計劃和保障計劃兩類），依據(jù)年度經(jīng)營計劃來確定項目開發(fā)計劃，根據(jù)項目開發(fā)計劃確定各個專業(yè)板塊的計劃，同時明確資金需求計劃。項目開發(fā)計劃：大約包括100多個節(jié)點，是公司必須要控制的?。№椖坎邉潱ㄖ饕府a(chǎn)品決策：策劃公司選擇、市場調(diào)查、客戶定位、價格定位、產(chǎn)品定位、全成本測算及方案設計成本建議、產(chǎn)品建議書、項目開發(fā)計劃、項目經(jīng)營計劃指導書、概念設計）、設計管理：分為方案設計（簽訂設計合同、規(guī)劃方案設計、評審、確認、全成本測算及建議）、施工圖設計（設計任務書、設計委托、施工圖設計、評審、確認）、成本控制、景觀設計銷售管理：工程計劃：（大約40個節(jié)點內(nèi)容）產(chǎn)品類型、設計面積、年初在建、本年開工、本年竣工、年末在建主體室外配套室外環(huán)境工程驗收配套計劃物業(yè)移交：物業(yè)委托合同、物業(yè)公司提交管理方案、物業(yè)接管驗收（大約需2—3個月時間，就是為了對客戶敏感問題進行消化），入住方案確定、集中入住時間、保修期內(nèi)維修成本計劃：設計計劃：銷售計劃：產(chǎn)品序列、銷售面積、銷售合同額，目標單價、銷售回款資金計劃：（財務指標：收、支，損益）管理計劃：依此來制定各部門的月度計劃（二級計劃）序號、主要工作、主要工作內(nèi)容、時間：（開始、完成時間）、完成標準、緊前工作（部門、內(nèi)容）、權重（月初、月末調(diào)整）、完成情況、考核得分（自評、管理部門評定）公司計劃執(zhí)行：月度計劃、半月報、確認下半月計劃，要開成解決問題的會，不要開成匯報會！??！業(yè)務督辦單（酒店的做法很值得借鑒）?。?！對各類重點會議，包括周會和半月會或月度會的重點內(nèi)容綜合部都會出一個業(yè)務督辦單，這是在2000年我在三聯(lián)商務中心工作時提出試行的管理辦法，后來一直延用到酒店管理當中。最后的考核一并放入對各部門的管理考核當中。包括：承辦部門 責任人： 完成期限：督辦事項：成本控制：隨著市場的規(guī)范和成熟，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤平均化將是一個趨勢，只有改變粗放式經(jīng)營，強化成本控制，形成行業(yè)成本優(yōu)勢，才能賺更多 的利潤。地產(chǎn)的成本控制是一項系統(tǒng)性很強的工作，既要突出重點，抓住關鍵環(huán)節(jié)，又要強調(diào)全方位，全過程的成本控制。房地產(chǎn)成本控制總流程： 項目成本控制體系：分為目標成本（項目全成本測算表、目標成本控制指導書）：和？？？責任成本：包括指標明細、體系表（主導部門、配合部門、）項目成本動態(tài)控制：（也是圍繞地產(chǎn)開發(fā)九大項費用來的）建安成本管理 土地成本管理：開發(fā)前期準備費管理主體建筑工程費管理：又分為基礎，結(jié)構(gòu)、門窗、公共部位、室內(nèi)裝修主體安裝工程費：室內(nèi)水暖氣電、設備及安裝費社區(qū)管網(wǎng)工程費管理園林環(huán)境費管理配套設施費管理開發(fā)間接費：銷售設施、物業(yè)完善費、包括不可預見費期間費用：管理費用、銷售費用、財務費用注：二級費用的分解是為了給施工圖階段的成本建議。然后再分三級費用科目。這時成本才是可控的。這時才能編制責任成本控制指導書：明確各部門的成本責任范圍、控制要點及落實責任人工程款支付：必須提供見證資料。（不同內(nèi)容需提交的資料不同）工程決算管理工程保修款管理工程決算管理項目經(jīng)濟效益評估第三講：績效考核（16：00—17：00）很多公司的高層都在抱怨自己員工的執(zhí)行力差。問題出在哪里？問題出在缺乏激勵機制上。大公司靠企業(yè)文化拉動，小公司靠人的管理推動，但是執(zhí)行力問題最終要靠激勵機制解決?？冃Э己说膬蓚€基本前提：一是計劃管理的完善；二是薪酬體系的配合?？冃Э己耸强梢粤炕模獙ぷ?，而人是沒必要經(jīng)常去測評的。打擊報復不過夜（萬科如此說），任何事都要講時效性，是動態(tài)的?？冃ЧべY：（20—40%占個人收入的比例），要與月度收入掛鉤，而不是和年度獎掛鉤。開發(fā)商的考核體系可由二個部分組成：一是項目/年度績效考核：年度經(jīng)營管理目標二是月度計劃考核：日常業(yè)績各部門績效考核指標分解：例如工程部考核是圍繞客戶敏感問題來設置的。工程進度、工程質(zhì)量、內(nèi)容培訓、工程成本控制、安全生產(chǎn)、月度計劃考核制度：是為了保障計劃的實現(xiàn)，對部門及員工的工作計劃完成情況進行月度考核?？己私Y(jié)果與季度績效工資掛鉤。三個建議：指標量化、零和原則、多元主體考核（自我考核辦公室考核分管領導考核4）?？己瞬块T：相關部門個人見解：對部門的考核應該分管理考核、業(yè)務考核加上服務考核三大部分，部門不同，管理和業(yè)務所占的權重不同，比如：營銷部：管理考核可能占到30%，而其業(yè)務考核則要占到60%，再就是對相關部門的服務考核會占到一定權重。而財務部則是側(cè)重管理考核，業(yè)務考核等是次要的。最后再加上領導交辦的工作或是考評小組的綜合平衡才是最終得分。第二大塊：操作流程專業(yè)化項目效益核心流程包括：項目論證、項目策劃、設計管理、工程管理、產(chǎn)品定位、營銷策劃、銷售管理、物業(yè)移交（物業(yè)前期介入、物業(yè)服務、客戶資源開發(fā)）不能只管設計不管修和維護的問題？？ 9：00—12：00第二講：操作流程專業(yè)化項目效益項目策劃：案例：一個項目的定位三個定位：客戶定位：不能似是而非，如只表明職業(yè)分類，如白領階層等，而沒有對其
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