【正文】 容積率，使房屋和人口密度相對(duì)較大，人均綠化面積很少。 （2）配套設(shè)施完備，生活便利 由于老年人行動(dòng)不便，主要在居住區(qū)內(nèi)活動(dòng)，因此應(yīng)盡可能多的把公用設(shè)施布置在靠步行就可輕松到達(dá)的范圍內(nèi)。同時(shí)，也應(yīng)盡可能的把小區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施建設(shè)完備，以便于老年人生活起居。主要的配套設(shè)施應(yīng)該有，商店、郵局、銀行、菜場(chǎng)、書店、醫(yī)療站、藥店、餐飲娛樂(lè)設(shè)施等等。同時(shí)為了方便老年人乘車出行還應(yīng)盡可能的把車站建在小區(qū)入口處。 （3）應(yīng)有適宜老年人活動(dòng)的戶外公共空間由于老年人閑暇時(shí)間較多，且多愿意進(jìn)行戶外運(yùn)動(dòng)，社區(qū)內(nèi)應(yīng)當(dāng)設(shè)有廣場(chǎng)、綠地、公園等公共開(kāi)場(chǎng)空間，并在設(shè)計(jì)時(shí)考慮與自然環(huán)境相結(jié)合的特點(diǎn)。綜上所述，家庭養(yǎng)老是中國(guó)的傳統(tǒng)特色，在今后一段時(shí)間內(nèi)，仍將是我國(guó)老年人安度晚年的主要方式。老年人為社會(huì)做出了很大的貢獻(xiàn)，讓他們生活得更加幸福是每一個(gè)作子女的職責(zé)和愿望。1982年維也納老齡問(wèn)題世界大會(huì)（World Assembly on Aging）的決議指出：“年長(zhǎng)者的住處切不可被視為僅僅是一個(gè)容身之地。除物質(zhì)部分外，它還有心理和社會(huì)的意義應(yīng)予以考慮?！卑凑绽夏耆说纳?、心理和社會(huì)特征來(lái)建設(shè)開(kāi)發(fā)宏觀的、微觀的居住環(huán)境，考慮到彌補(bǔ)老年人減退和喪失的機(jī)能，改善當(dāng)前居住環(huán)境中存在的缺陷，創(chuàng)造出適合老年人生活的家居環(huán)境和社區(qū)環(huán)境將是今后社區(qū)開(kāi)發(fā)和住宅建設(shè)的重點(diǎn)之一。第三章 房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)社會(huì)環(huán)境變化的對(duì)策分析第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)政治環(huán)境變化的對(duì)策分析 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)控制建安成本的關(guān)鍵階段 控制建安成本的二重含義 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資住房建設(shè)的最終目的是利潤(rùn)，在價(jià)格一定時(shí)，成本越低，則開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)越高。以往開(kāi)發(fā)企業(yè)投資住宅項(xiàng)目，往往是根據(jù)圖紙將工程的建設(shè)（不包括室外工程，室外往往由各職能部門負(fù)責(zé)安排其施工單位），包給施工單位，令其在規(guī)定的費(fèi)用和期限內(nèi)完成工程的施工，提前完成且質(zhì)量上乘者給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)。這種做法的好處是：簡(jiǎn)單、宜行，投資額不宜突破，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給施工企業(yè)。在天津市的住宅建設(shè)中，某些開(kāi)發(fā)商同施工單位的談判往往成為工程拍賣，誰(shuí)出的承包價(jià)最低且又具備墊資的實(shí)力就由誰(shuí)施工?？刂平ò渤杀緦?duì)于這些開(kāi)發(fā)商而言，就簡(jiǎn)單地理解為壓低施工單位或機(jī)電產(chǎn)品的報(bào)價(jià)。這也是目前許多住宅工程質(zhì)量低劣原因之一。這樣做法表面是把成本控制的責(zé)任轉(zhuǎn)給了施工單位，實(shí)際則是造成了成本無(wú)人控制的局面。為什么這么講呢？因?yàn)榻ò渤杀究刂撇粌H是數(shù)量上的意義，更是質(zhì)量上的意義，也就是說(shuō)控制建安成本有雙重含義。 控制建安成本的意義： 其一，完成工程建設(shè)的成本不超過(guò)目標(biāo)成本。這是一個(gè)數(shù)量上的概念，即實(shí)際發(fā)生值不超過(guò)預(yù)算值。 其二，以目標(biāo)成本完成的工程，質(zhì)量必須符合設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家規(guī)范的要求。這是一個(gè)質(zhì)量上的概念，即所建成的住房必須符合設(shè)計(jì)上的功能使用要求和安全、舒適的要求。 上述開(kāi)發(fā)商將第一方面的責(zé)任轉(zhuǎn)移到施工單位，而將第二方面的責(zé)任交給監(jiān)理單位和質(zhì)量檢查管理站。且不說(shuō)監(jiān)理和質(zhì)檢站的負(fù)責(zé)人員往往身負(fù)數(shù)個(gè)工地的監(jiān)督任務(wù)，其對(duì)某個(gè)工地的監(jiān)督力度能否保證施工質(zhì)量，僅在理論上就存在缺陷：施工單位只考慮如何不使成本超過(guò)已定的目標(biāo)成本，質(zhì)量上就會(huì)放松要求；而監(jiān)理與質(zhì)檢人員往往強(qiáng)調(diào)質(zhì)量，并不過(guò)于注重成本。二者的矛盾最后造成施工單位偷工減料甚至賄賂現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督人員，以求其放松質(zhì)量把關(guān)的尺度。在全國(guó)各地都曾出現(xiàn)過(guò)有問(wèn)題的“合格工程”，更有諷刺意味的是曾有已成危房的住宅摟在質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告被評(píng)為“優(yōu)良工程”。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的失誤并不是壓低施工單位的報(bào)價(jià)，而是不合理地壓價(jià)。舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，如果合理的造價(jià)是650元/M2，而開(kāi)發(fā)企業(yè)為了控制成本，將工程以610元/M2承包給建筑商。那么好，建筑商也是要追求利潤(rùn)的，他也不會(huì)做賠錢的生意。既然按要求的質(zhì)量去施工會(huì)賠錢，那他就會(huì)使用較低質(zhì)量和材料或減短施工時(shí)間以求降低人工費(fèi)用和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，就是所謂的“偷工減料”。這樣表面上是按610元/M2完成了工程，大家都滿意。實(shí)際上，這個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量大打折扣，雖然未必立刻就會(huì)出問(wèn)題，但卻給居民的長(zhǎng)期利益和社會(huì)的利益帶來(lái)了損害，開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)了日后質(zhì)量賠款的風(fēng)險(xiǎn)。也許有人會(huì)講，那個(gè)建筑商不接這個(gè)工程就好了。實(shí)際上，由于許多開(kāi)發(fā)企業(yè)都存在過(guò)度壓價(jià)的問(wèn)題，他不接就會(huì)沒(méi)有活干，就生存不下去，況且還有其他的建筑商在爭(zhēng)取這個(gè)“機(jī)會(huì)”呢！因此，控制建安成本不只是追求表面的數(shù)字，更重要的是內(nèi)在質(zhì)量。國(guó)家新近出臺(tái)住宅等級(jí)評(píng)定制定，以A、AA、AAA還劃分不同的住宅質(zhì)量等級(jí)，不同的等級(jí)存在一定的售價(jià)差別，其目的就是要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)樹(shù)立“質(zhì)量也是效益”的觀念?？刂平ò渤杀娟P(guān)鍵在于設(shè)計(jì)階段 大量事實(shí)證明，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中所發(fā)生的建安成本的75%是隨設(shè)計(jì)單位施工圖設(shè)計(jì)安畢并通過(guò)認(rèn)可就決定了的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在施工階段的成本控制只是對(duì)這75%已確定總成本中的10%可控成本而言。也就是講，%起影響，而成本的大部分已在設(shè)計(jì)階段就已確定。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)把控制建安成本的重點(diǎn)階段由施工階段提前為規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為投資方應(yīng)同設(shè)計(jì)單位保持密切的關(guān)系，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的首要任務(wù)是確定投資總額，由設(shè)計(jì)單位圍繞這一投資總額作出方案設(shè)計(jì)，初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)。 二、對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)控制建安成本方法的建議 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商想要在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段作好成本控制，宜從以下兩個(gè)方面作起： 在設(shè)計(jì)階段的各個(gè)步驟，采用不同的方法進(jìn)行成本控制。 針對(duì)不同設(shè)計(jì)過(guò)程所具備的資料，采用不同的概算方法，來(lái)達(dá)到不同層次的控制目標(biāo)。表6就是較適宜的設(shè)計(jì)階段成本控制方法的比較。 表6 程序/階段所需材料概算方法控制目標(biāo) 方案設(shè)計(jì)表示建筑形狀大小及內(nèi)部簡(jiǎn)單布置的構(gòu)想圖分部工程計(jì)算法、近似工程計(jì)算法：用同類型建筑的造價(jià)按品質(zhì)、數(shù)量、價(jià)格的不同，用比例方法估算建筑分項(xiàng)造價(jià)。概算建安成本總額控制在目標(biāo)成本的177。20%以內(nèi) 初步設(shè)計(jì)包括平面、立面、及剖面，表示形狀大小、內(nèi)部布置等的初步建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)圖，地基材料近似工程量法：根據(jù)大約工程量及當(dāng)時(shí)市場(chǎng)單價(jià)計(jì)算，無(wú)法計(jì)算的項(xiàng)目以其他同類建筑的造價(jià)或分析得來(lái)的資料作補(bǔ)充概算建安成本總額控制在目標(biāo)成本的177。10%以內(nèi) 施工圖 設(shè)計(jì) 各項(xiàng)不同的設(shè)計(jì)議案于設(shè)計(jì)過(guò)程中取得更具體的資料 比較修改法：把不同方案的造價(jià)進(jìn)行比較，逐步修訂概算，配合設(shè)計(jì)方案與預(yù)算作詳細(xì)比較 概算建安成本總 額控制在目標(biāo)成本的177。3%以內(nèi) 建立一整套有效的控制模型。 鑒于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段中，初步設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段的概算控制方法最為具體，因此在分析了國(guó)內(nèi)外不同的成本控制模型的基礎(chǔ)上，可以建立一套合適的旨在改進(jìn)目前國(guó)內(nèi)成本控制的操作模型，如下圖5：圖5 以上模型中，目標(biāo)估算總額指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的建安成本總目標(biāo)。培養(yǎng)自己的造價(jià)工程師和建筑師并委以重任是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)上述成本控制模型的前提。具體過(guò)程為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的造價(jià)工程師委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的建筑師監(jiān)督其初步設(shè)計(jì)；由設(shè)計(jì)院確定工作量，再根據(jù)造價(jià)工程師提供的綜合單價(jià)來(lái)確定概算總額，并反饋給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商；造價(jià)工程師將概算總額與目標(biāo)投資總額相比較，若不符，則由建筑師和造價(jià)工程師委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行調(diào)整，直至達(dá)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的滿意。這樣做，一方面省卻了國(guó)外業(yè)主委托中介機(jī)構(gòu)的費(fèi)用，另一方面又簡(jiǎn)化了調(diào)整的復(fù)雜性。建筑師負(fù)責(zé)監(jiān)督設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)方案是否合理，避免不必要的浪費(fèi)，同時(shí)也防止較大的設(shè)計(jì)失誤給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)?yè)p失。造價(jià)工程師的一項(xiàng)重要工作就是確定綜合單價(jià)。綜合單價(jià)與直接費(fèi)用有很大區(qū)別，它包括直接費(fèi)用、綜合間接費(fèi)用、材料差價(jià)、人工補(bǔ)貼、稅金等等，是一種新的價(jià)格體系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的造價(jià)工程師參照過(guò)去的實(shí)際施工情況和未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)，估算出每一部分的綜合指導(dǎo)價(jià)格（包括各種費(fèi)率），每月進(jìn)行調(diào)整，以此作為概算的調(diào)整指導(dǎo)價(jià)格。利用該模型可以得出建筑物的總造價(jià)和分部造價(jià)，也是表1中的方案設(shè)計(jì)概算的必要參考依據(jù)，使各項(xiàng)子目的費(fèi)用一目了然，便于進(jìn)行調(diào)整和控制。 三、與成本有關(guān)的其他政策： 前面我們已探討房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何控制建安成本，由于上述方法是被動(dòng)控制原理，如何主動(dòng)尋求降低成本的方法，從而在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中走在其他開(kāi)發(fā)商的前面，是各開(kāi)發(fā)企業(yè)的決策者應(yīng)苦思冥索的事。 傳統(tǒng)建設(shè)方式的弊端 目前住宅建設(shè)是以現(xiàn)場(chǎng)濕作業(yè)為主，包括基礎(chǔ)的處理，主體的柱、墻、樓板的繞筑等等。于是在施工現(xiàn)場(chǎng)云集了各種各樣的機(jī)械和工種人員，給管理和周圍環(huán)境帶來(lái)很大麻煩。現(xiàn)場(chǎng)加工制作，不僅耗費(fèi)時(shí)間和人工，而且質(zhì)量難以保證上乘。天津市許多經(jīng)驗(yàn)豐富的開(kāi)發(fā)商都要求建筑商在樓宇的關(guān)鍵部位使用外加工的商品混凝土，而不是使現(xiàn)場(chǎng)自行攪拌的混凝土，其理由是：混凝土供應(yīng)商設(shè)備先進(jìn)，管理嚴(yán)格，混凝土的品質(zhì)有保證，使用這樣的材料放心；而現(xiàn)場(chǎng)自行攪拌的混凝土、原料、工藝、技術(shù)條件等，把關(guān)困難、混凝土往往品質(zhì)不穩(wěn)定，會(huì)給樓宇帶來(lái)隱患。傳統(tǒng)的建設(shè)方式不僅耗時(shí)費(fèi)力，而且在材料使用上也造成極大的浪費(fèi)。由于現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)人員水平參差不齊，往往缺少計(jì)劃性和統(tǒng)籌知識(shí)，造成材料使用的人為浪費(fèi)。另外，現(xiàn)場(chǎng)堆存大量的建筑原材料，同時(shí)工地上大量農(nóng)村勞動(dòng)力的使用，造成一定程度的材料丟失，曾有許多現(xiàn)場(chǎng)管理人員感嘆，這種現(xiàn)象防不勝防，而且普遍存在，也就見(jiàn)怪不怪了，大到木材、鋼筋、電纜，小到螺釘、構(gòu)件、鐵絲幾乎沒(méi)有不被偷竊的，有時(shí)一個(gè)工程下來(lái)，損失高大1/3以上，這也是建安成本應(yīng)解決的問(wèn)題之一。 住宅建設(shè)的工業(yè)化 針對(duì)上述問(wèn)題，建設(shè)部在借鑒國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上提出了住宅建設(shè)工業(yè)化的設(shè)想，并在北京進(jìn)行了一次試驗(yàn)：在兩周內(nèi)完成了一座二層別墅式住宅的建設(shè)，而采用傳統(tǒng)的建設(shè)方式則需二個(gè)月的時(shí)間。速度如此快的原因在于：大部分的構(gòu)件都是在工廠內(nèi)按一定的標(biāo)準(zhǔn)模數(shù)加工好的，只需運(yùn)到現(xiàn)場(chǎng)由工人拼裝起來(lái)就可以了，總體看，效果還是相當(dāng)令人滿意的。由于科技手段進(jìn)步和電腦管理的運(yùn)用，在工廠內(nèi)大批量完成模數(shù)式的構(gòu)件，并保證良好的質(zhì)量和拼裝的可靠性是不難的，且專業(yè)化程度高，管理方便，質(zhì)量有保證，如果達(dá)到一定規(guī)模后，單位造價(jià)也會(huì)很低。因此，建設(shè)部在今后將大力發(fā)展普通住宅的新建設(shè)方式工業(yè)化生產(chǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，應(yīng)主動(dòng)尋找問(wèn)題的答案，而不是等別人來(lái)告訴你應(yīng)該怎么辦。傳統(tǒng)的建設(shè)方式肯定會(huì)變革的，正如從前的磚木建筑變成現(xiàn)在的磚混、鋼混建筑，如何順應(yīng)時(shí)代的潮流，并從中把握機(jī)會(huì)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的今后課題之一。 房地產(chǎn)企業(yè)的對(duì)策。 要適應(yīng)建筑方式的變革，就要把掌住人。任何新技術(shù)均是由人來(lái)探索，要人來(lái)探索的，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)立專門研發(fā)部門，把新的技術(shù)與產(chǎn)品應(yīng)用到自己的工程中去（以往都是有設(shè)計(jì)院提出這種建議）去偽存真，提高自身的適應(yīng)能力。一旦研發(fā)人員發(fā)現(xiàn)新的建設(shè)方式成熟或新的建材應(yīng)用前景很廣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也應(yīng)向這一領(lǐng)域邁進(jìn)。因?yàn)樽鳛橐粋€(gè)成熟的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，向建材業(yè)挺進(jìn)是符合一體化發(fā)展的理論的。況且企業(yè)自身就是新產(chǎn)品的顧客，對(duì)新產(chǎn)品應(yīng)具備的各項(xiàng)性能指標(biāo)有著切身的體會(huì)和具體的理解，做起來(lái)就更得心應(yīng)手了。因此，認(rèn)真搞好研發(fā)部，掌握新動(dòng)態(tài)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)大計(jì)之一，不僅可以降低目前的營(yíng)造成本，而且還會(huì)為公司找到新市場(chǎng)和新領(lǐng)域，走上持續(xù)發(fā)展的道路。第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的對(duì)策分析 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的雙重挑戰(zhàn) 中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨淘汰的危險(xiǎn)眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型的產(chǎn)業(yè)，一次性投資巨大。然而我國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大部分都存在開(kāi)發(fā)資本不足且分散、企業(yè)規(guī)模偏小、效益低下的問(wèn)題。由于以前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源單一（除了一小部分自有資金外就是銀行信貸資金），當(dāng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化后更嚴(yán)峻的金融信貸形勢(shì)對(duì)處于資本不足困境中的中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)更是雪上加霜。許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都曾有過(guò)讓建筑承包商墊資施工的違規(guī)作法，這充分說(shuō)國(guó)內(nèi)大部分的開(kāi)發(fā)企業(yè)資金不足的現(xiàn)實(shí)。國(guó)家明令禁止墊款施工的作法，這也將是今后國(guó)家整頓建筑市場(chǎng)的重點(diǎn)之一。隨著這一作法逐漸被法規(guī)所糾正，開(kāi)發(fā)商必須有更多的自有資金。對(duì)于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，短時(shí)間內(nèi)要獲得相當(dāng)數(shù)量的增資，難度相當(dāng)大。一旦開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法籌集更多自有資金，只好減小開(kāi)發(fā)的規(guī)?；驒n次，使本來(lái)就較小的開(kāi)發(fā)規(guī)模更小，效益更差，自有資金數(shù)量就越發(fā)落伍，從而走上惡性循環(huán)，最終將退出房地產(chǎn)市場(chǎng)；即使勉強(qiáng)維持，也很難有發(fā)展的機(jī)會(huì)。另外，國(guó)家對(duì)開(kāi)發(fā)用地的審批日益嚴(yán)格，一些實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)企業(yè)即使有很好的創(chuàng)意或技術(shù)管理力量，也很難取得滿意的地塊，甚至得不到項(xiàng)目的批準(zhǔn)。而住房市場(chǎng)的規(guī)模呈現(xiàn)日益擴(kuò)大的趨勢(shì)，當(dāng)其他開(kāi)發(fā)企業(yè)日益壯大時(shí)，那些節(jié)節(jié)退步的開(kāi)發(fā)企業(yè)就要考慮今后的出路了。 大型房地產(chǎn)企業(yè)也將面臨挑戰(zhàn) 國(guó)內(nèi)為數(shù)不多的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的確在競(jìng)爭(zhēng)中占有不小的優(yōu)勢(shì)。他們的資金雄厚，開(kāi)發(fā)規(guī)模也相當(dāng)大，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已在滬深兩地上市，成為上市公司。房地產(chǎn)板塊在中國(guó)國(guó)內(nèi)股市中也曾風(fēng)光一時(shí)，如上海的陸家嘴和深圳的深長(zhǎng)城。但這并不是講大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就不存資金問(wèn)題。由于他們開(kāi)發(fā)規(guī)模很大，許多大型公共發(fā)展項(xiàng)目和成片住宅開(kāi)發(fā)，所需的資金也是極其龐大的；由于大型企業(yè)的資信較好，他們從金融業(yè)得到的資金支持也較多。上市公司也從股票的發(fā)行和配股中收集了大量的資金，但由于這種籌款具有一次性和配股的時(shí)間性等特點(diǎn)，資金的籌備并非經(jīng)常性和隨意性。面對(duì)寶貴的住房市場(chǎng)機(jī)會(huì)，許多大開(kāi)發(fā)企業(yè)也同樣也資金運(yùn)轉(zhuǎn)的問(wèn)題。企業(yè)不可能等以前的項(xiàng)目資金全部收回后再進(jìn)行下一個(gè)項(xiàng)目，另一方面，當(dāng)中小型房地產(chǎn)企業(yè)合并成大型集團(tuán)時(shí)，這些新的企業(yè)集團(tuán)對(duì)原有的大型企業(yè)的信貸資金分流作用也將日漸增強(qiáng)，對(duì)此大型企業(yè)也應(yīng)未雨綢繆。 二、企業(yè)集團(tuán)化是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì) 企業(yè)集團(tuán)化是生產(chǎn)聯(lián)合化的主要途徑。 生產(chǎn)聯(lián)合化是社會(huì)化大生產(chǎn)的一種有效的組織形式。其主要優(yōu)點(diǎn)在于，它不僅擴(kuò)大了企業(yè)的規(guī)模，具有大規(guī)模生產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)及效益，而且綜合了原單個(gè)企業(yè)各自的優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)了其不足。同時(shí)，