xxxx年4月房地產(chǎn)調(diào)控分析(編輯修改稿)
2025-07-22 07:34 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 房的家庭，大幅提高首付和貸款比例。2010年4月對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。資料來(lái)源：易方達(dá)基金如下表所示，本次調(diào)控的方式與2007年的調(diào)控最為類似，都是通過(guò)信貸政策來(lái)抑制需求，但這次調(diào)控比2007年政策更加嚴(yán)厲。表3. 與2007年9月政策對(duì)比 2010年2007年一套房利率：85折利率：7折二套房定義：以房為限定義：以貸為限首付：4成首付：5成利率：利率：三套房參見(jiàn)二套房首付：大幅提高利率：大幅提高資料來(lái)源：易方達(dá)基金二、政策影響政策對(duì)房地產(chǎn)的影響主要體現(xiàn)在價(jià)格、成交量和房地產(chǎn)投資三個(gè)方面。價(jià)格會(huì)影響購(gòu)買者的預(yù)期及需求，成交量又會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的前景，房地產(chǎn)投資會(huì)影響房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的投資。1. 成交量和價(jià)格本次信貸政策與2007年9月的政策類似，如下圖所示，成交量出現(xiàn)迅速下降，但由于成交價(jià)格具有一定黏性，出現(xiàn)了一段時(shí)間量縮價(jià)平的狀況，直到半年后的成交價(jià)格才出現(xiàn)明顯的下降。 圖1. 2007年9月緊縮政策后的成交量和房?jī)r(jià)情況資料來(lái)源：CEIC本次調(diào)控與上次相比，從緊信號(hào)更加強(qiáng)烈，政策采取一刀切的形式，商業(yè)銀行原先的自主利率操作空間被完全壓縮，政策執(zhí)行力度較強(qiáng)。下表列示了新政推出后一周主要城市的成交量變化，可以看到一線城市平均出現(xiàn)了30%的環(huán)比降幅，%的環(huán)比降幅。 表4. 政策推出后一周與前一周房地產(chǎn)成交量變化 成交量周環(huán)比(政策后一周與前一周對(duì)比)一線城市北京%上海%深圳%廣州%算術(shù)平均%二線城市杭州%重慶%天津%廈門%蘇州%成都%南京%算術(shù)平均%資料來(lái)源：易方達(dá)基金雖然國(guó)家傳遞出的調(diào)控信號(hào)和實(shí)際手段更加強(qiáng)硬，但有一點(diǎn)也不能忽視，經(jīng)過(guò)了2009年爆發(fā)式的銷售，在應(yīng)對(duì)這輪調(diào)控的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商過(guò)冬的“余糧”更多，沒(méi)有了2008年調(diào)控時(shí)的窘迫。圖2. 開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流和負(fù)債狀況處于歷史最佳水平資料來(lái)源：Wind綜上來(lái)看，在這輪調(diào)控中，國(guó)家給持幣待購(gòu)的購(gòu)房者傳遞出的降價(jià)預(yù)期非常強(qiáng)烈，使得房地產(chǎn)成交量迅速下降。然而開(kāi)發(fā)商方面處于歷史上最佳的資產(chǎn)負(fù)債水平，看不到2008年由于現(xiàn)金緊張被迫降價(jià)的情況。因此這輪僵持的時(shí)間很可能更長(zhǎng)，價(jià)平量縮的情形會(huì)維持更長(zhǎng)時(shí)間。2. 新開(kāi)工和投資
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