調(diào)控政策未來(lái)將走向制度建設(shè)(編輯修改稿)
2024-11-09 12:21 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 題,政府調(diào)控房?jī)r(jià)就可以從供給與需求兩方面著手,可以在增加供給(增加普通住房的供給)的同時(shí),抑制需求的膨脹(實(shí)行差別化的信貸政策)。因此,當(dāng)前政府控制房?jī)r(jià)的手段和方法比以前更加豐富。我們可以看到這次文件將“增加保障性住房和普通商品住房有效供給”列為第一條。筆者相信,只要將這些措施基本得到落實(shí),控制房?jī)r(jià)的效果一定會(huì)比以前幾次房地產(chǎn)調(diào)控要好。抑制投機(jī)性購(gòu)房有利于平抑房?jī)r(jià)。二套房貸首付比例提至40%以及其他相關(guān)政策陸續(xù)出臺(tái),打擊了投機(jī)性的購(gòu)房行為,對(duì)平抑房?jī)r(jià)起到了一定的作用,能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。(二)國(guó)家的調(diào)控政策存在的不足之處國(guó)十條的樓市調(diào)控政策,只是給各地政府出臺(tái)相應(yīng)樓市政策定下來(lái)的一個(gè)基調(diào),地方政府如何給樓市譜曲,才是這次樓市調(diào)控成功與否的關(guān)鍵所在。在政府調(diào)控和反政府調(diào)控的較量中,反政府力量看起來(lái)更強(qiáng)大,這部分力量除了開(kāi)發(fā)商外更主要的利益集團(tuán),主要是包括來(lái)自政府方面和官員階層,直接操控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和土地倒賣(mài)的情況比較嚴(yán)重。正是這種國(guó)家搭臺(tái),地方唱戲的樓市調(diào)控政策,雖然各地根據(jù)不同的情況,可以靈活出臺(tái)相應(yīng)的樓市政策,但是正是這種靈活性給整個(gè)樓市調(diào)控制造了隱患與漏洞。中央財(cái)政和地方財(cái)政的分稅制讓一些地方政府失去了維持生存的正常營(yíng)養(yǎng)。這些地方政府就把生存的手伸向了土地拍賣(mài)和房地產(chǎn)上,地方政府靠土地財(cái)政生存在歷史上和世界上都是獨(dú)一無(wú)二的。地方政府離開(kāi)房地產(chǎn)就要破產(chǎn),官員沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)績(jī)就一無(wú)是處。房地產(chǎn)已經(jīng)成為官員升遷和積累個(gè)人資產(chǎn)的主要途徑。中央調(diào)控太頻繁和調(diào)控政策太多造成調(diào)控政策沖突抵消,房地產(chǎn)是個(gè)重要的行業(yè),政策調(diào)控有時(shí)滯也有慣性,不可能招之即來(lái)。另外調(diào)控反復(fù)的情況也嚴(yán)重,比如去年的時(shí)候樓市初步回歸理性,雖然經(jīng)濟(jì)危機(jī)的威脅存在,但是這正是結(jié)構(gòu)調(diào)整的好時(shí)機(jī),如果適時(shí)地采取降低房?jī)r(jià),擴(kuò)大交易量的措施,今天的樓市就健康得多了,也就能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展了。房控政策出臺(tái)可能把過(guò)熱過(guò)高的房?jī)r(jià),引到一些二、三線(xiàn)城市,制造出更多的高房?jī)r(jià)的城市來(lái)。目前我國(guó)很多二、三線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)依舊很高,泡沫也是很大,投機(jī)也很大,二、三線(xiàn)城市居民依舊買(mǎi)不起。因此,二、三線(xiàn)城市在樓市政策調(diào)控政策出臺(tái)之后,很可能出現(xiàn)了房?jī)r(jià)不跌反漲的市場(chǎng)現(xiàn)象。如果我們的不警惕二、三線(xiàn)城市樓市政策的寬松性,監(jiān)管一線(xiàn)城市退出的炒房資金,二、三線(xiàn)城市對(duì)自己城市房?jī)r(jià)的定位不對(duì),那么很有可能二、三線(xiàn)城市成為樓市調(diào)控后的高房?jī)r(jià)重災(zāi)區(qū)。四、對(duì)我國(guó)政府調(diào)控房地產(chǎn)政策的意見(jiàn)及建議(一)我國(guó)政府的房?jī)r(jià)調(diào)控政策應(yīng)遵循適度原則我國(guó)目前房?jī)r(jià)的上漲雖然已經(jīng)成為關(guān)系到民生的重大問(wèn)題。但是從另一方面來(lái)看一線(xiàn)城市高房?jī)r(jià)的存在也在一定程度上抑制了一線(xiàn)城市人口的過(guò)快增長(zhǎng)。國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控政策應(yīng)遵循適度原則。原則上房控政策的實(shí)施要使一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)放緩,而房?jī)r(jià)的穩(wěn)定增長(zhǎng)也應(yīng)當(dāng)成為控制一線(xiàn)城市人口快速增長(zhǎng)的一種手段,從而防止一線(xiàn)城市的人口爆炸。對(duì)于二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō),由于農(nóng)村的城市化以及一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的上漲,許多一線(xiàn)城市就業(yè)人員回歸二、三線(xiàn)城市,也在一定程度上推動(dòng)了二、三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的上漲,國(guó)家在出臺(tái)房控政策時(shí)也應(yīng)考慮到這一現(xiàn)狀,遵循即能使二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)適度上漲,又要實(shí)現(xiàn)住有所居的調(diào)控目的。(二)房地產(chǎn)宏觀政策應(yīng)著眼于構(gòu)建長(zhǎng)期穩(wěn)定的房?jī)r(jià)形成機(jī)制當(dāng)前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段,決定了在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)銀行貸款仍然將是居民購(gòu)房融資的主渠道。由于世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)蕩和不確定性,國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)特別是城鄉(xiāng)居民收入將進(jìn)入一個(gè)變化較大,增長(zhǎng)預(yù)期不確定的時(shí)期,而保持融資成本的長(zhǎng)期穩(wěn)定、可控是減低房地產(chǎn)金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的主要手段。我們可以借鑒德國(guó)特有的住房金融模式,也可進(jìn)一步完善和充分發(fā)揮住房公積金的制度優(yōu)勢(shì),進(jìn)行大膽的創(chuàng)新,為穩(wěn)定房?jī)r(jià)提供全面的系統(tǒng)的金融制度支撐。(三)應(yīng)該建立相關(guān)配套制度,確保政府房?jī)r(jià)調(diào)控的有效性大力培育房地產(chǎn)市場(chǎng),進(jìn)一步拓寬租售并舉的市場(chǎng)供應(yīng)。同時(shí),政府要給予中低價(jià)位、中小戶(hù)型普通住房建設(shè)一定的政策支持,按
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