【文章內(nèi)容簡介】 華的別墅＝別墅區(qū)”的千篇一律的模式 ；使該樓盤的促銷宣傳的訴求主題十分鮮明、突出，富有號召力，而且使促銷活動、尤其使其中的廣告，公關(guān)活動創(chuàng)意空間十分廣闊，屆時以音樂家或歌星等名人效應(yīng)促銷就顯得順理成章了；音樂主題導(dǎo)入小區(qū)，有利于今后社區(qū)文化建設(shè)，使社區(qū)文化活動的題材更加豐富多彩。例如，舉辦社區(qū)小型音樂會“維也納森林之星音樂大賽”、舞蹈大賽、音樂知識競賽、音樂作品評介及欣賞會等。 三 .維也納森林項目的策劃思路剖析 （一）維也納森林項目的開發(fā)戰(zhàn)略 1．最好的產(chǎn)品、以最低的價格、用最快的速度送到目標(biāo)買家手中，使該項目成為本公 司又一成功案例，并獲取較大的利潤增長。 2．為公司長遠(yuǎn)發(fā)展摸索出一套高效、專業(yè)、系統(tǒng)、規(guī)范、有本公司特色的房地產(chǎn)開發(fā)成功模式，并鍛煉出一支訓(xùn)練有術(shù)、敬業(yè)、高效的隊伍。 3．取得較好的樓盤品牌效應(yīng)和提升企業(yè)的知名度、美譽(yù)度、信任度，為公司的長期發(fā)展積累品牌，爭取讓本公司成為有較高知樂度的企業(yè)或明星企業(yè)。 （二）維也納森林項目的規(guī)劃設(shè)計理念 維也納森林：以“優(yōu)美環(huán)境＋風(fēng)格別墅＋動感音樂＋絕佳期的性能價格比”，全方位演繹“ 5＋ 2”健康生活模式。 （三）維也納森林案名分析 在實施樓盤規(guī)劃建 設(shè)和促銷之前，有一項極為重要的工作就是對樓盤進(jìn)行命名和設(shè)計其標(biāo)志（ LOGO）。有創(chuàng)意和個性的樓盤命名和標(biāo)志能給樓盤營銷帶來決想不到的效果。 經(jīng)過一段時間的創(chuàng)意思考和調(diào)研分析，他們決定以音樂為主來命名該樓盤，因此樓盤的命名開始鎖定“曲名型”命名。為什么選用“維也納森林”呢？這首名曲的知名度很高，具有極為廣泛的號召力，尤其對那些有音樂、藝術(shù)愛好的人士和外籍人士，十分切合樓盤將音樂確定為主題的構(gòu)想《維也納森林的故事（ Tales From Vienna Woods）》 —— 奧地利著名作曲家約翰 .斯特勞斯的名曲，它 是一首歡快的圓舞曲，描繪了人們與大自然和諧相處、生活富足安康而產(chǎn)生的難以掩飾的快樂心情。這與本樓盤訴求主題中希望帶給業(yè)主動感、華彩的幸福生活極其吻合。 優(yōu)秀的案名是項目成功的一半，維也納森林案名的擬定，為后期依據(jù)此案名而衍生的各種營銷、推廣策略指明了方向，這是維也納森林別墅項目取得的成功的一大秘訣。 （四）在項目的策劃過程中將音樂主題導(dǎo)入維也納森林。 1．“廣州奧林匹克花園”給策劃帶來的啟示。 （ 1）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不以局限于本行業(yè)，應(yīng)該將社會上所有的要素和資源進(jìn)行優(yōu)化整合。 （ 2）房地產(chǎn)開發(fā) 概念先行，偉大的成功往往源自一個概念（或設(shè)想），但是僅有概念（或設(shè)想）是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。必須實現(xiàn)“策劃語言、建筑語言、市場語言所的對接”，即“有市場價值的概念＋高效專業(yè)的操作能力”才能使項目開發(fā)取得成功。 （ 3）“廣州奧林匹克花園”被業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為使將體育產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)嫁接成功，而維也納森林的操作者們則認(rèn)為她創(chuàng)造了“（體育）主題式住宅”概念。 2．維也納森林導(dǎo)入“音樂主題別墅區(qū)”的理由分析 （ 1）據(jù)調(diào)查了解，在我國眾多房地產(chǎn)項目中，純別墅項目是較缺乏個性的一類。其產(chǎn)品所附加的文化內(nèi)涵相對貧乏，更缺乏鮮明的主 題。根據(jù)廣州奧林匹克花園給操作者的啟示，建造“主題式別墅區(qū)”是大勢所趨。如果按照此思路將樓盤建成“音樂主題別墅區(qū)”將開創(chuàng)國內(nèi)房地產(chǎn)之先河，成為全國首家該類型的別墅區(qū)，并將在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步把住宅開發(fā)引入“主題式住宅區(qū)”的時代。 （ 2）音樂基本上與體育同等并列為人們生活內(nèi)容中最重要的元素?！敖】怠笔乾F(xiàn)代社會最關(guān)心的一個話題，而完整的“健康”概念應(yīng)該是“身心兩方面的健康”。因此，以音樂為主題建造本樓盤必定有較高號召力和市場效應(yīng)。 （ 3）根據(jù)分析，“音樂主題別墅區(qū)”符合 有效差異化原則。因而“音樂主題別墅區(qū)”概念的提出是有理論依據(jù)的，其差異化符合重要性、明晰性、優(yōu)越性、可溝通性、可接近性、收益性等條件。 （ 4）以“音樂主題別墅區(qū)“概念導(dǎo)入本樓盤，給本樓盤賦予了旺盛生命力與鮮明的個性，必將大大提升本樓盤的品位與品味和附加價值，一改過去那種“優(yōu)美的環(huán)境＋豪華的別墅＝別墅區(qū)”的千篇一律的模式，并且使促銷活動創(chuàng)意空間十分廣闊，屆時以音樂家或歌星等名人效應(yīng)促銷就顯得十分之順理成章和自然了。 （ 5）從項目提交的“項目策劃報告”中的 SWOT分析看出，項目有四大劣勢，其中，一條“項 目本身無娛樂功能”。現(xiàn)在引入音樂的硬件和軟件，再加上配套設(shè)施，將大大地彌補(bǔ)本項目娛樂功能的缺陷，并提升項目的附加價值。 （ 6）音樂主題導(dǎo)入小區(qū)，有利于今后社區(qū)文化建設(shè)，使社區(qū)文化活動的題材更加豐富多彩。如舉辦社區(qū)小型音樂會、維也納森林之星音樂大賽等等。 （五）維也納森林策劃中項目設(shè)計部分的建議 1．綠化、環(huán)境與景觀 小區(qū)占地 畝，總建筑面積約 萬平方米。超大規(guī)模綠化，綠化率高達(dá) 65％以上。項目近萬平方米的中心湖面，帶湖上噴泉，做了近十個以音樂家為主的內(nèi)涵豐富的主題景觀，全方位立體 綠化，使人與自然的完美融合達(dá)到了天人合一的境界。 2．規(guī)劃設(shè)計與建筑風(fēng)格 建筑風(fēng)格清新淡雅、簡潔明快、美觀大方、卓而不群，具有獨特風(fēng)格與個性，可選余地大。采用先進(jìn)的圍合或半圍合組協(xié)規(guī)劃，南北朝向，通風(fēng)采光效果極佳。項目南北朝向，但在規(guī)劃中又富于動態(tài)變化。 3．職能化系統(tǒng) 先進(jìn)、實用的智能化系統(tǒng)，可視對講系統(tǒng)，火警探測器等等。有這些硬件方面的支持，使維也納森林享受了音樂主題式別墅區(qū)帶來的安全保證。 4．建立完善可靠的服務(wù)保證體系。 業(yè)主可享受到優(yōu)質(zhì)的售前、售中、售后服務(wù)。音樂主題，硬軟件結(jié) 合塑造小區(qū)的文化藝術(shù)品味，關(guān)懷業(yè)主的身心健康，全方位、高品位演繹“ 5＋ 2”生活模式。 四 .維也納森林項目的銷售策略分析 （一）訂房形式 1．客戶訂房時須交購房訂金：聯(lián)排別墅 2 萬元；雙聯(lián)別墅 3 萬；獨體別墅 4 萬元； 2．持《購房資格認(rèn)定書》選購房屋時，必須依據(jù)資格認(rèn)定號的先后順序依次選購，資格認(rèn)定號排在前面的客戶優(yōu)先選擇房型。 3．訂金不計利息，不購房時，原額退回，購房時，轉(zhuǎn)抵房款； 4．持《購房資格認(rèn)定書》選購房屋時，憑《購房預(yù)訂書》及預(yù)付訂金收據(jù)才能換簽正式購房合同； 5．《購 房資格認(rèn)定書》持號人與客戶姓名、證件不符時，號碼自動失效，尾后順延； 6．《購房資格認(rèn)定書》持號人在通知規(guī)定的時間內(nèi)按購房資格認(rèn)定號順序有效，過期尾后順延。 7．持號人選購房屋要求改變房型時，原持號碼失效，在需購的房